商品房必須建人防工程嗎

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• 155****3775

  　　商品房并不是所有的小區(qū)都需要進(jìn)行人防工程的建設(shè)，需要根據(jù)自身的地理位置以及地質(zhì)等因素來(lái)綜合決定有一些商品房，因?yàn)樽陨淼牡刭|(zhì)原因，無(wú)法修建人防工程，比如根據(jù)規(guī)劃的要求，無(wú)法滿足人防工程的標(biāo)準(zhǔn)，所以開(kāi)發(fā)商需要支付相關(guān)的異地人防工程費(fèi)用。對(duì)于自身?xiàng)l件滿足的商品房，要根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律，在開(kāi)發(fā)商建房的過(guò)程當(dāng)中建立地下防空工程。
  　 人防工程的建設(shè)，不僅關(guān)乎到國(guó)家的重要戰(zhàn)備設(shè)施，同時(shí)在建造的過(guò)程當(dāng)中，還想有土地出讓金以及稅費(fèi)的相關(guān)減免，在居民小區(qū)內(nèi)的人防工程管理權(quán)，歸屬于防空主管部門(mén)所投資建設(shè)的產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家所有，在對(duì)外銷售的過(guò)程當(dāng)中，如果將人防工程進(jìn)入到了公攤面積當(dāng)中，則建筑區(qū)域是所有業(yè)主共有，由投資者使用管理享受收益。

  查看全文↓ 2020-09-22 11:12:38

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房地下室是人防工程嗎
  答

  各地情況不一定，需要根據(jù)地上建筑跟當(dāng)?shù)厝朔擂k溝通確定，根據(jù)地上建筑性質(zhì)，建筑高度，面積大小確定人防建筑面積，以西安地區(qū)為例，具體規(guī)定如下：（一）新建十層（含十層）或者基礎(chǔ)埋深三米（含三米）以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建六級(jí)（含六級(jí)）以上防空地下室； （二）新建除第（一）項(xiàng)規(guī)定和居民住宅以外的其它民用建筑，地面總建筑面積在兩千平方米以上的，按照地面建筑面積的百分之四至百分之五修建六級(jí)（含六級(jí)）以上防空地下室； （三）開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)和重要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)區(qū)除第（一）項(xiàng)規(guī)定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性規(guī)劃地面總建筑面積的百分之四至百分之五集中修建六級(jí)（含六級(jí)）以上防空地下室； （四）新建除第（一）項(xiàng)規(guī)定以外的人民防空重點(diǎn)城市的居民住宅樓，按照地面首層建筑面積修建6B級(jí)防空地下室； （五）人民防空重點(diǎn)城市危房翻新住宅項(xiàng)目，按照翻新住宅地面首層建筑面積修建6B級(jí)防空地下室。 所謂異地建設(shè)的情況通常是你一個(gè)工程內(nèi)需要做幾個(gè)不同地塊分期建設(shè)并且?guī)讉€(gè)地塊較為接近的情況下，可以把其中A地塊所需建設(shè)的人防面積在B地塊內(nèi)解決，但是這個(gè)必須跟當(dāng)?shù)厝朔擂k溝通后才能設(shè)置，因?yàn)槿朔擂k負(fù)責(zé)施工結(jié)束后的人防審查，具有人防設(shè)置的**終解釋權(quán)。

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• 問(wèn) ??商品房地下室是人防工程嗎？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  住宅小區(qū)的施工順序是：場(chǎng)地平整-挖基礎(chǔ)土方-打樁-鋪灰土板-做基礎(chǔ)-地下室柱墻梁板-室內(nèi)外土方回填-標(biāo)準(zhǔn)層柱墻梁板-二次結(jié)構(gòu)+安裝工程-裝飾裝修工程。以上施工順序中，地下室柱墻梁板部分，就是你說(shuō)的人防工程的施工時(shí)段

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• 問(wèn) 人防工程屬于公攤面積嗎
  答

  根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公攤的計(jì)算公式公用建筑面積的計(jì)算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。也就是說(shuō)，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷整個(gè)套內(nèi)建筑面積之和。公攤的基本原則公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?、為整棟商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?、公用建筑面積按面積比例分?jǐn)偅珨偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

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• 問(wèn) 高層地下都是人防工程嗎
  答

  地下停車場(chǎng)不算人防工程；人防工程要有一定的防爆，防空，防輻射的能力。而且還要有預(yù)備戰(zhàn)略指揮中心的作用。而車庫(kù)就沒(méi)有。高層旁邊的地下車庫(kù)不一定屬于人防，不過(guò)有個(gè)很直接的辦法，一般人防工程有防爆門(mén)，而且電梯只允許通道首層。

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• 問(wèn) 人防工程屬公攤面積嗎
  答

  在城市商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為了國(guó)防利益和國(guó)家安全，要求開(kāi)發(fā)商修建一定的地下防空工事。對(duì)于這些人防工程的權(quán)利歸屬，在《物權(quán)法》實(shí)施前后一直存在爭(zhēng)議，而在司法實(shí)踐中，由于人防工程引發(fā)的訴訟也不在少數(shù)。例如，有業(yè)主即因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與其在《商品房買賣（預(yù)售）合同》中約定人防工程屬于開(kāi)發(fā)商所有而訴至法院，要求確認(rèn)該約定無(wú)效。有業(yè)主則因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商使用人防工程作為地下車庫(kù)對(duì)外出租，要求確認(rèn)地下車庫(kù)為業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商返還收益。對(duì)于居住小區(qū)內(nèi)人防工程的權(quán)利歸屬，有觀點(diǎn)認(rèn)為，居住小區(qū)內(nèi)人防工程由社會(huì)力量投資建設(shè)，但其中國(guó)家不僅減讓土地出讓金、減免有關(guān)稅費(fèi)，還給予各種優(yōu)惠，因此，國(guó)家也有間接投資。況且人防工程是國(guó)家的重要戰(zhàn)備設(shè)施，具有特殊屬性。因此居住小區(qū)內(nèi)人防工程所有權(quán)屬于國(guó)家，使用管理權(quán)歸人民防空主管部門(mén)。還有觀點(diǎn)則認(rèn)為，居住小區(qū)內(nèi)的人防工程一般不由國(guó)家直接投資，也并非直接用于國(guó)防目的，因此不屬于物權(quán)法規(guī)定的國(guó)防資產(chǎn)范疇。對(duì)于居住小區(qū)內(nèi)人防工程歸屬的判斷，宜從出資角度加以考慮。國(guó)家投資建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有；對(duì)于建設(shè)單位投資興建的人防工程，應(yīng)認(rèn)定歸建設(shè)單位所有；建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，將人防工程面積計(jì)入公攤面積，該人防工程應(yīng)認(rèn)定由建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主共有。從《物權(quán)法》之前的規(guī)定來(lái)看，曾有相關(guān)規(guī)定明確規(guī)定人防工程屬于國(guó)家所有。比如1985年的國(guó)家人防委、財(cái)政部《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》即規(guī)定，人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)。中共中央、國(guó)務(wù)院、中央軍委《關(guān)于加強(qiáng)人民防空工作的決定》也明確規(guī)定，人民防空工程建設(shè)項(xiàng)目（包括配套設(shè)施及附屬工程）屬于國(guó)防工程和社會(huì)公益性建設(shè)項(xiàng)目，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。從《人民防空法》的規(guī)定來(lái)看，目前可以確定的原則是：人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。而作為物權(quán)的基本法律，《物權(quán)法》對(duì)此并未作出規(guī)定?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》對(duì)此亦未涉及。因此，對(duì)于人防工程的所有權(quán)歸屬，仍需通過(guò)立法予以明確。在司法實(shí)踐中，解決各類爭(zhēng)議的基點(diǎn)只能為：人防工程由投資者使用管理，享有收益。另外，需要注意的是，對(duì)于人防工程變更用途使用的，不能根據(jù)變更后的用途來(lái)確定權(quán)屬。例如，人防工程作為地下車庫(kù)使用的，不能根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，按照建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有的規(guī)則來(lái)確定權(quán)屬。

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