房產(chǎn)調(diào)控政策

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• 131****3087

  房地產(chǎn)調(diào)控政策表現(xiàn)在：刺激房地產(chǎn)需求，對(duì)房地產(chǎn)融資端松綁。 包括下調(diào)房貸利率，減免交易部分稅費(fèi)等等，特別是明確放松二套房貸款政策等，調(diào)低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例，加大保障性住房建設(shè)，遮掩可以拉動(dòng)投資。 在貨幣雙寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)快速反彈，銷售端對(duì)政策最為敏感，商品住宅銷售面積在2008年底觸底后快速反彈，2009年商品住宅銷售面積增速達(dá)45.40%，住宅新開(kāi)工面積和住宅投資額也出現(xiàn)了反彈的現(xiàn)象，到了2009年增速均恢復(fù)至兩位數(shù)以上，房?jī)r(jià)指數(shù)的反彈約滯后商品住宅銷售面積3個(gè)月左右，2009年底70城新建住宅價(jià)格指數(shù)同比增速達(dá)到9.1%，房?jī)r(jià)大幅上漲。每個(gè)階段房地產(chǎn)發(fā)展的情況都會(huì)有一定的差異，所以需要綜合來(lái)進(jìn)行判斷。

  查看全文↓ 2022-06-15 09:46:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??歷年房產(chǎn)調(diào)控政策誰(shuí)比較了解？
  答

  過(guò)去20年六個(gè)調(diào)控階段和兩個(gè)調(diào)控目標(biāo)。房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)只有兩個(gè)：避免過(guò)熱和防止過(guò)冷。1998-2001年，應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴，房改啟動(dòng)住房消費(fèi)需求，推動(dòng)住房分配從實(shí)物轉(zhuǎn)向貨幣化、住房信貸、土地招拍掛等改革；2002-2007年，房地產(chǎn)從出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，到上漲壓力巨大，政府先后出臺(tái)調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場(chǎng)、信貸結(jié)構(gòu)和開(kāi)征交易稅費(fèi)等措施；2008-2009年，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、避免房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向刺激住房消費(fèi)，推出信貸支持、增加保障房供應(yīng)和稅收減免政策；2010-2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，平衡“保增長(zhǎng)”和“遏制房?jī)r(jià)上漲”，在土地供應(yīng)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、稅收和信貸調(diào)控基礎(chǔ)上，全面祭出限購(gòu)措施；2014-2016年9月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)存目標(biāo)下，出臺(tái)四輪刺激政策，主要是放松限購(gòu)限貸，加強(qiáng)信貸支持和稅收減免，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲；2016年9月至今，政策轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)”，政策長(zhǎng)短結(jié)合，短期依靠限購(gòu)限貸，長(zhǎng)期尋求建立長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)控的政策工具及效果。1）貨幣政策直接影響購(gòu)買力。房地產(chǎn)短期看金融，**比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購(gòu)買意愿和購(gòu)買力。貨幣超發(fā)或收緊，沖擊資產(chǎn)配置需求。2）財(cái)稅政策直接影響市場(chǎng)供應(yīng)。稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅的優(yōu)惠減免，對(duì)增加房地產(chǎn)供應(yīng)有直接影響。土地增值稅的征收和計(jì)算，也直接影響開(kāi)發(fā)商的推盤節(jié)奏。3）土地政策對(duì)不同城市效果不同。在三四線城市土地大量供給的同時(shí)，部分一二線城市甚至面臨無(wú)地可賣的境地。4）“限購(gòu)”等行政措施短期影響直接。短期限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)成交量影響顯著，但是也導(dǎo)致 “假離婚”等社會(huì)問(wèn)題。且限購(gòu)一取消，房?jī)r(jià)將迅速上漲，并未解決根本問(wèn)題。歷次房地產(chǎn)調(diào)控的反思：重抑制需求，輕增加供給；經(jīng)常使用行政手段，市場(chǎng)機(jī)制不完善；貨幣超發(fā)使得房地產(chǎn)越來(lái)越貨幣金融化，而脫離居住屬性和居民收入基本面；土地收入是地方財(cái)政的保障，同時(shí)也成為了高房?jī)r(jià)的推手。促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展：從短期調(diào)控到長(zhǎng)效機(jī)制，從限制需求轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。1）增速換擋期，住宅投資告別高增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激重歸高增長(zhǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。新階段的房地產(chǎn)政策應(yīng)注重提高住房質(zhì)量、改善人居環(huán)境、提高住房成套率，更注重區(qū)域差異。2）通過(guò)法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長(zhǎng)效機(jī)制。3）需要實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。4）建立居住導(dǎo)向、人地掛鉤、大都市圈戰(zhàn)略的長(zhǎng)效機(jī)制。5）逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)和住房發(fā)展機(jī)制。6）逐步推動(dòng)土地財(cái)政向房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)型。以下是正文：11998-2001年：房改啟動(dòng)市場(chǎng)1998年，面對(duì)亞洲金融風(fēng)暴沖擊，為擴(kuò)大內(nèi)需，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）正式印發(fā)，啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房改主要目的是刺激住房消費(fèi)需求，使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1998-2001年間房地產(chǎn)以價(jià)格平穩(wěn)趨勢(shì)得到全面發(fā)展；互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破裂催生炒房團(tuán)，股市大起大落；債券交易活躍；房地產(chǎn)相關(guān)的重化工業(yè)得到迅猛發(fā)展。請(qǐng)點(diǎn)擊此處輸入圖片描述1.1房改背景：國(guó)外亞洲金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革國(guó)際：亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)，出口轉(zhuǎn)內(nèi)需由于嚴(yán)格的資本賬戶管制，1997年亞洲金融危機(jī)期間，中國(guó)承諾人民幣不貶值。但是，東南亞危機(jī)對(duì)中國(guó)的進(jìn)出口、投資、旅游等都帶來(lái)了不同程度的影響。對(duì)外出口同比下降，出口金額同比從1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%，1998年全年的出口增速僅為0.4%，比1997年的增速降低了20.1%；外資也受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響而下降，1998年外商直接投資額基本保持不變，1999年一反過(guò)去趨勢(shì)，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比增速-11.31%。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不得不將原來(lái)刺激出口政策轉(zhuǎn)向刺激國(guó)內(nèi)需求，房地產(chǎn)業(yè)被確定為重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)。政府決定把房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房商品化制度開(kāi)始建立。國(guó)內(nèi)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)1989年，十三屆五中全會(huì)提出“逐步建立符合計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合原則的，經(jīng)濟(jì)、行政、法律手段綜合運(yùn)用的宏觀調(diào)控體系”。1992年的十四大明確中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化改革。1998年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革已經(jīng)開(kāi)始，國(guó)務(wù)院接連頒布文件進(jìn)行住房體制改革，雖然那時(shí)還沒(méi)有涉及到住房改革的具體措施，但是這些措施為1998年的住房商品化奠定了基礎(chǔ)。1.2配套政策：健全市場(chǎng)制度，完善相關(guān)措施1998年的23號(hào)文發(fā)布之后，城鎮(zhèn)住房制度改革快速推進(jìn)，相應(yīng)的銀行信貸、土地管理等配套政策相繼出臺(tái)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策框架初步形成。主要政策事件是1998年的房改、1999年的房貸、2001年的稅費(fèi)改革、2002年的土地招拍掛。第一，管理政策：1998年下半年開(kāi)始逐步實(shí)行住房分配貨幣化政策，建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)、中介收費(fèi)、住房銷售等方面的管理。第二，土地政策：完善土地流轉(zhuǎn)、使用等方面的制度。經(jīng)營(yíng)性用地由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)檎袠?biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。第三，住房供應(yīng)政策：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系，不同家庭實(shí)行不一樣的住房

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• 問(wèn) 國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策
  答

  金融： 高房?jī)r(jià)地區(qū)三套房停貸 此前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸所作出的**嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸**40%及利率提高至1.1倍。 “國(guó)十條”將90平方米以上的首套房貸**比例嚴(yán)控在30%以上，二套房**比例更達(dá)到50%以上。同時(shí)，要求對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。 針對(duì)開(kāi)發(fā)商，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。地方政府： 穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力將問(wèn)責(zé) 有專家認(rèn)為，“國(guó)十條”的嚴(yán)厲體現(xiàn)在兩方面：一是將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對(duì)高房?jī)r(jià)危害性“評(píng)級(jí)”**嚴(yán)重的一次；二是首次將地方政府責(zé)任放在了《通知》的醒目位置，要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制，工作不力的要追責(zé)。 以上政策在國(guó)土部出臺(tái)的配套政策以及銀行信貸等方面都得到了體現(xiàn)。房?jī)r(jià)調(diào)控已從中央性舉動(dòng)變成了地方政府責(zé)任，比如要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方可以暫停三套房房貸，并且叫停非本地居民房貸等。 有人認(rèn)為，這次的政策中還有一些缺口未直接規(guī)定，如將采取限定購(gòu)房套數(shù)等“臨時(shí)性措施”的權(quán)力賦予了地方政府。土地： 超額供地 探索出讓方式 國(guó)土部此前宣布的供地計(jì)劃將今年土地供應(yīng)總量提高到18萬(wàn)公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達(dá)到77%，單中小套型商品房供地計(jì)劃就已經(jīng)超過(guò)了去年全年土地出讓總量。而保障房供應(yīng)量更是超出了國(guó)務(wù)院要求總量的一倍以上。 另外，此次提出，探索“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。 稅收： 研究制定調(diào)節(jié)收益政策 此次“國(guó)十條”沒(méi)有提新的稅收政策，但要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策?？梢哉f(shuō)，除這一稅收政策尚未推出外，目前所能動(dòng)用的一切手段都已被使用到**大極限。 接下來(lái)各主管部門的細(xì)則肯定會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰呼吁，即使開(kāi)征房產(chǎn)稅，也一定要遵循“不都收，分等級(jí)”的原則，這樣才能更好地體現(xiàn) “差異化住房政策”的思路。

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• 問(wèn) 什么是房地產(chǎn)調(diào)控政策？房地產(chǎn)調(diào)控政策有哪些？
  答

  房地產(chǎn)調(diào)控政策有限購(gòu)，限價(jià)（一房一價(jià)），新國(guó)五條，保障房的建設(shè)等等。

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• 問(wèn) 樓市調(diào)控加碼，中央再出“國(guó)五條”。2013年房?jī)r(jià)是否會(huì)降？
  答

  我好想房?jī)r(jià)盡快大大的降

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• 問(wèn) 樓市調(diào)控政策會(huì)加碼再出臺(tái)嗎？房?jī)r(jià)是否還能再降呢？
  答

  出臺(tái)加碼政策的可能性并不大。預(yù)計(jì)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，會(huì)重申加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但是應(yīng)該不會(huì)提及備受關(guān)注的房產(chǎn)稅。目前的宏觀政策已經(jīng)由此前的“防過(guò)熱”變更為現(xiàn)在的“穩(wěn)增長(zhǎng)”。

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