.png)
一是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。這樣的二手商品房買賣合同不具備法律效力。
全部3個回答>二手房買賣合同的法律效力如何，簽訂時我該注意哪些陷阱？
185****5975 | 2024-07-09 07:09:50
已有6個回答
-
181****1770
聽說二手房買賣合同有很多要注意的地方，尤其是陷阱，我得找人幫忙看看。
查看全文↓ 2024-07-18 21:56:16 -
166****6705
簽合同要看清，陷阱不少，產(chǎn)權(quán)要核實清楚。
查看全文↓ 2024-07-15 13:21:54 -
181****2006
二手房買賣合同須符合法律要求，具備法律效力。常見陷阱涉及產(chǎn)權(quán)問題、合同細節(jié)不清和法律條款漏洞。建議購房者聘請專業(yè)律師審核合同，確保權(quán)益得到充分保護。
查看全文↓ 2024-07-14 11:55:48 -
130****6091
二手房買賣合同效力需滿足雙方真實意愿、合法形式和內(nèi)容。常見陷阱包括產(chǎn)權(quán)不明確、隱瞞房屋質(zhì)量問題、合同條款模糊等。購房時需仔細核查產(chǎn)權(quán)證和房屋狀況，避免陷入風(fēng)險。
查看全文↓ 2024-07-10 18:28:51 -
133****1304
二手房合同要合規(guī)，陷阱有產(chǎn)權(quán)不明和隱瞞問題等。買房要看清條款，小心謹慎。
查看全文↓ 2024-07-09 15:48:55 -
151****7819
二手房買賣合同效力受市場環(huán)境和政策影響。常見陷阱多與信息不對稱和雙方談判力不均有關(guān)。購房者需關(guān)注市場趨勢和數(shù)據(jù)分析。
查看全文↓ 2024-07-09 13:06:19
相關(guān)問題
-
答
-
答
法律規(guī)定：（1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。（2）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。（3）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。解讀：根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同無效3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同無效4、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認定無效之后的處理規(guī)則法律規(guī)定：（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。（2）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。（3）海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。（4）山東省高級人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀要》中亦明確：對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關(guān)系失衡。（5）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補償價格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補償價格。5、小產(chǎn)權(quán)房糾紛特別規(guī)定相關(guān)法規(guī)：《上海審判實踐》 2008年第1期（1）對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；（2）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準，可以認定合同有效；（3）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準的,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理；（4）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同現(xiàn)實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態(tài)，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。
全部3個回答> -
答
網(wǎng)簽作為行政機關(guān)行使管理的一種管理手段而存在，在物權(quán)法上并無法律效力可言。房產(chǎn)買受人不理性的賦予了“網(wǎng)簽”許多人造光環(huán)，導(dǎo)致在實踐中因誤解網(wǎng)簽的法律性質(zhì)而引發(fā)諸多法律糾紛。一、房產(chǎn)買賣合同沒有網(wǎng)簽，并非確定無效《房產(chǎn)買賣協(xié)議》不違法國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門因市場管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。律師提示房產(chǎn)買賣合同沒有網(wǎng)簽不影響合同效力，但肯定會影響到隨后的辦理房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)。二、一房二賣中即使第一買受人辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)在先，也不能對抗合法占有房屋的第二買受人《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當依據(jù)《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應(yīng)當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照。律師特別提示：1、即使辦理了房產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽，甲方也能一房二賣，而且第二次的房產(chǎn)買賣合同確定有效；2、房屋買賣合同網(wǎng)簽在前，一房二賣在后且實際交房的，實際占有房產(chǎn)的權(quán)利人能夠取得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。三、網(wǎng)簽（備案登記）不具有物權(quán)的效力，過戶前案涉房屋的所有權(quán)人仍為房地產(chǎn)公司所謂網(wǎng)簽即商品房預(yù)售登記，就是房屋交易雙方在規(guī)定的時間內(nèi)到相關(guān)行政部門進行房屋備案，在預(yù)售的房屋合同上編上不同的號碼，并在網(wǎng)上予以公布，防止商品房銷售中出現(xiàn)重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的情形，保護房地產(chǎn)交易的透明度。我國法律及相關(guān)法規(guī)中規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度，比如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條均規(guī)定商品房預(yù)售需向縣以上相關(guān)行政部門進行登記備案，證實登記備案制度是一種行政管理行為，但是這些法律法規(guī)中并沒有明確預(yù)售登記的效力問題。shzyshange44一般在實踐中認為，預(yù)售登記是是為保全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動而產(chǎn)生的一項請求權(quán)，因預(yù)售登記時物權(quán)尚不存在，故所登記的仍是一種請求權(quán)，且在《中華人民共和國物權(quán)法》中，沒有規(guī)定備案登記制度，根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)的效力，案涉房屋的所有權(quán)人仍為該房地產(chǎn)公司。四、房產(chǎn)僅網(wǎng)簽不能對抗法院查封《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人（也即賣方）將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人（也即買方），第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。據(jù)此規(guī)定，律師提示，如果買方已經(jīng)支付部分或全部價款并實際占有房屋，即便還沒有過戶登記，只要買方對此沒有過錯，就可以向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對房屋查封措施。但僅僅是簽訂房產(chǎn)買賣合同并網(wǎng)簽，即使支付全部房款也不能對抗法院的查封。五、登記機關(guān)撤銷“網(wǎng)簽”不需要需雙方當事人配合或法院通知協(xié)助執(zhí)為前提裁判要旨：本案原告所訴“網(wǎng)簽”行為實質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案登記行為，被告對該行為具有法定的監(jiān)管職責，事實上被告也對其行使了監(jiān)管職權(quán)。由于網(wǎng)簽登記信息的準確與否，直接影響到商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，被告作為登記機關(guān)，應(yīng)當在其職責范圍內(nèi)確保登記信息的真實、合法、有效。本案所涉長沙市開福區(qū)芙蓉中路一段198號名富公寓1729號房屋的網(wǎng)簽登記信息已經(jīng)由人民法院發(fā)生法律效力的判決確認系由第三人虛構(gòu)所得，原告與第三人之間并無真實的交易關(guān)系，該網(wǎng)簽登記行為缺乏基本證據(jù)和事實根據(jù)，依法應(yīng)予以撤銷。爭議的網(wǎng)簽行為實質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案行為，被告對該行為具有法定監(jiān)管職責；被告作為登記機關(guān)，應(yīng)當在職責范圍內(nèi)確保登記信息的真實、合法、有效；原告與第三人之間無真實交易關(guān)系，該網(wǎng)簽登記行為缺乏基本證據(jù)和事實根據(jù)，依法應(yīng)予以撤銷。
全部4個回答> -
答
小產(chǎn)權(quán)房合同效力因地而異，購前咨詢律師或相關(guān)部門。
全部4個回答> -
答
二手商品房買賣合同的法律效力 隨著我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房改革制度的逐步推進，房地產(chǎn)二級或三級市場日漸活躍，二級或三級市場的機制正處在逐步形成的階段，這種機制包括融資、交易程序、規(guī)范管理、法律法規(guī)的建立等，但從目前的實踐來看，因為房地產(chǎn)二級或三級市場機制的不健全，尤其是法律法規(guī)的嚴重滯后，導(dǎo)致了目前產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件，此類案件已占法院受理的民事案件中相當一部分比例。筆者通過本文試圖對二手房交易過程當中存在的一些問題做一個簡單分析，希望讀者在購買二手房時避免法律方面的困擾，保障自己簽訂合法有效的買賣合同，也希望一線的法官能聽一下來自法院外部的不同意見。 一、二手商品房買賣合同的效力問題。二手商品房的買賣相對來說產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，只要賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋未設(shè)定抵押，沒有債權(quán)債務(wù)糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當事方意思表示真實，簽訂書面的買賣合同，該買賣合同就是合法有效合同。但在實踐過程當中二手商品房的買賣遠沒有這么簡單，可以說相當復(fù)雜，實踐過程當中經(jīng)常遇到下列幾種情況的二手房買賣： 一是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。 二是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢; 三是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，賣方的二手房房屋所有權(quán)證已辦理完畢，但賣方未還清貸款，產(chǎn)權(quán)證質(zhì)押在開發(fā)商處或銀行設(shè)定抵押登記。 四是法院執(zhí)行或拍賣的二手房房屋，產(chǎn)權(quán)尚未落實到權(quán)利人名下，權(quán)利人欲將其出售。上面所列舉的幾種二手房情況，如果買方與賣方簽訂了二手房房屋買賣合同，是否有效?筆者認為，上述四種情況買賣雙方所簽訂的二手房房屋買賣合同應(yīng)認定為無效，不受法律保護，應(yīng)按《合同法》規(guī)定的按無效合同的方式來處理。
- 房貸計算
-
找房小程序
