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產(chǎn)權(quán)40年的商用房過戶費(fèi)是怎么算的?

157****8092 | 2012-11-01 16:04:16

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  • 143****4353

    商用房屬于非住宅，所以和二手住宅出售時(shí)稅費(fèi)有很大的不同，費(fèi)用比較高：其中契稅一律為4%，營業(yè)稅及附加為差額的5.8%，個(gè)稅為3%或差額的20%；同時(shí)額外增加了土地增值稅，非住宅為5%。具體情況如下：契稅：4%，營業(yè)稅：差額5.8%，個(gè)稅：3%或差額20%，土地增值稅5%，房屋登記稅550元/套，交易手續(xù)費(fèi)11元/平米，交易印花稅0.05%，土地登記費(fèi)33~120

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    　　40年產(chǎn)權(quán)的房屋過戶費(fèi)相對來說是比較高的，因?yàn)檫@種產(chǎn)權(quán)的房屋通常是商業(yè)用房，過戶的費(fèi)用包含契稅、營業(yè)稅及附加稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、證照印花稅以及工本費(fèi)等，如果是非普通二手住宅內(nèi)房屋，那么需要繳納550元每套的過戶登記費(fèi)。　　購買40年產(chǎn)權(quán)的房屋也存在以下四種風(fēng)險(xiǎn)：1、由于是商業(yè)性質(zhì)的房屋，在未來，可能會(huì)由于政策的變動(dòng)無法進(jìn)行居住。2、40年產(chǎn)權(quán)的房屋要比70年產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)格上更低一些，但是**必須超過50%，而且貸款期限不得超過10年，貸款利率也是基準(zhǔn)利率的1.1倍，綜合來說，購房者所支出的成本不比買70年產(chǎn)權(quán)房屋支出的成本要少一些。3、通常40年產(chǎn)權(quán)的房屋是不能進(jìn)行落戶的，但是在學(xué)位資源不緊缺的狀況下，這種房屋也是可以解決孩子就學(xué)問題。4、40年產(chǎn)權(quán)的房屋所需要的生活成本也會(huì)更高一些，水費(fèi)電費(fèi)全部是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行收取，而且房屋內(nèi)也不能通燃?xì)狻?/p>

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    房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)40年是指房產(chǎn)的所有者土地使用權(quán)為40年，土地使用權(quán)滿40年后自動(dòng)續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來增收，也就是土地使用權(quán)出讓金。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。40年產(chǎn)權(quán)的房子并不是小產(chǎn)權(quán)房也不是違章建筑，是可以正常購買的。這里所說的產(chǎn)權(quán)是指土地使用年限，即土地使用證上載明的40年。一般情況下40年產(chǎn)權(quán)為商業(yè)、旅游、娛樂用地，這類房屋住戶的水電費(fèi)將按照商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，比普通居民用電用水價(jià)格要高。房屋產(chǎn)權(quán)證具體又包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，有些地方由房屋管理部門和土地管理部門開據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證書》。有產(chǎn)權(quán)證對房屋擁有一定處分權(quán)，沒產(chǎn)權(quán)證有些權(quán)利得不到保障。沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證，買房人即使交了房款，辦了入住手續(xù)，從法律意義講，房子不屬于買房者。

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    房產(chǎn)證未滿五年的二手房，根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部**新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅，同時(shí)依據(jù)交易雙方的不同情況費(fèi)用也不同。1、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外）。買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；以下情況按照3%繳納：144（含144平）平方以上 ；買方不是首次購房 ；車庫 ；非普通住宅（商業(yè)用房）。2、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）。房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅，房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營業(yè)稅；房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.55%，商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.55%。3、個(gè)人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅。賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納。商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率20%。4、其他費(fèi)用相對較少。交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù) ，工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元；二個(gè)證件90 ，評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）抵押工本費(fèi)：100元（銀行貸款需要繳納）購房證明：20元一份 一般需開3份，公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi)）。

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    40年商用產(chǎn)權(quán)到期處理辦法：一般商業(yè)地產(chǎn)商鋪產(chǎn)權(quán)是40年，40年后再交契稅等一些稅，這個(gè)商鋪可以繼續(xù)持有。土地是國家的，我們只是有使用權(quán)，商鋪的40年就是指的土地的使用權(quán)年限，到期的只是土地租用時(shí)間，不是房產(chǎn)，到時(shí)候可以繼續(xù)繳納土地出讓金即可重新取得房屋土地使用權(quán)。房子永遠(yuǎn)都是你的，40年產(chǎn)權(quán)是針對的土地，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

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    房屋過戶費(fèi)的計(jì)算，根據(jù)是否已滿五年而有所有同。 1、 已滿五年的，需要繳納的稅費(fèi)包括： （1）交易契稅：二手房成交價(jià)×1.5%(買方繳納)； （2）印花稅：二手房成交價(jià)×0.05%(買賣雙方各繳納)； （3）交易費(fèi)：6元/平方米（賣方繳納）； （4）證件工本費(fèi)：80元； （5）個(gè)人所得稅：(成交價(jià)-當(dāng)年購入價(jià)-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....)×20%。 2、如果未滿五年，那么應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括： （1）營業(yè)稅：成交價(jià)×5.5%(買方繳納)； （2）交易契稅：二手房成交價(jià)×1.5%(買方繳納)； （3）印花稅：二手房成交價(jià)×0.05%(買賣雙方各繳納)； （4）交易費(fèi)：6元/平方米（賣方繳納）； （5）證件工本費(fèi)：80元（買方繳納）； （6）個(gè)人所得稅：（成交價(jià)-當(dāng)年購入價(jià)-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....）×20%； （7）140平米以下視為非普通住宅，140平米以上或單位產(chǎn)權(quán)房交易契稅按3%繳納。

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