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購買二手房，**重要的是認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。 首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源和產(chǎn)權(quán)記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產(chǎn)權(quán)的完整性、有沒有被抵押、是否共享等。 其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關(guān)價格、房況、戶型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負荷空調(diào)等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標(biāo)準(zhǔn)等等。此外，請您千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。 在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，從多個方面對比判斷二手房的價值。 **后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。 挑選“二手房”四大技巧 住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中**活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應(yīng)格外注意。 查明產(chǎn)權(quán)狀況 “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。 看清房屋結(jié)構(gòu) “二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。 選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。 考察環(huán)境和配套 舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃氣供應(yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。 了解物業(yè)管理狀況 對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。 二手房砍價技巧 目前，舊房交易日趨活躍，消費者在買房過程中應(yīng)掌握一定技巧，以免多花冤枉錢。 舊住宅由于長年磨損，質(zhì)量下降，其價格很難得到準(zhǔn)確估計。要想在砍價時居于有利地位，購買者應(yīng)事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點，弄清楚該住宅上市多久，賣出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過價，出價多少，要弄清賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否是分期付款，**好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限、賣房款的用處以及當(dāng)年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。 砍價時，要有根要據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。如果了解到賣主**后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣日期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買。 也可讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標(biāo)準(zhǔn)。為了使自己居于主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應(yīng)價，要堅持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價的原則。 另外，為了解除賣主的防備心理，殺價時**好坦率地告訴賣主，買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價。 裝修二手房需周全考慮的幾個問題 1、為洗手間做閉水試驗 方法是：堵住地漏，在洗手間放5CM的水，觀察24小時，然后到樓下鄰居家檢查，如果沒有漏水現(xiàn)象，證明防水處理做的很好；如果漏水的話，必須請物業(yè)重新做防水處理，做完防水處理后，要等地面完全干透，再帖瓷磚，否則地面會開裂。 2、水、電路改造的處理 水、電路改造是舊房改造**復(fù)雜的項目之一。裝修前要仔細檢查原有水路、暖氣管線是否銹蝕、老化。舊房子的上水管可能是已被淘汰的鍍鋅管，因為鍍鋅管有害人體健康已被建設(shè)部明令禁止使用，如果原有的管線是鍍鋅管，**好更換成銅管、鋁塑復(fù)合管或pp-r管。如今，水路改造，人們使用更多的是具有50年質(zhì)量保證的日豐管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、連接緊密、無跑冒滴漏、無違章拆移。電路的改造方面，如果舊房子使用的是鋁線，一定要拆掉，現(xiàn)代家庭電器很多，按照國家標(biāo)準(zhǔn)，裝修中必須使用2.5毫米銅線，而對于安裝空調(diào)等大功率電器的線路則應(yīng)單獨走一路4平方毫米的線路。在往墻中埋線時必須使用PVC絕緣管。 3、粉刷墻面，打底是關(guān)鍵 老房子的墻面會出現(xiàn)開裂、脫皮的現(xiàn)象，所以在裝修墻面的時候，一定要注意做好基層處理，一般好的裝飾公司在把墻面鏟平之后，會涂上界面劑，界面劑具有防潮的作用，還能夠起到保護乳膠漆的作用，接下來是刮膩子，膩子膏要選用防水的油膩子，膩子一般要刮三遍，**后是刷乳膠漆。如果墻面想刷成帶顏色的，那么，要相應(yīng)的涂上底漆。 4、更換鋁合金或塑鋼門窗 木質(zhì)的門窗，如果沒有變形或者開裂，說明材質(zhì)很好，可以在裝修時，貼上飾面板材，再涂上油漆，繼續(xù)使用；如果木門窗已經(jīng)變形，那么就要拆掉，重新制作。鐵制的門窗，如果表面的油漆已經(jīng)脫落或者主體開裂，建議大家拆掉，換成鋁合金或者塑鋼的材質(zhì)。因為這兩種材質(zhì)的門窗可以起到密封、隔音、隔熱的作用。 5、增加必不可少的開關(guān)和插座 現(xiàn)如今，隨著家庭使用的電器越來越多，燈光照明設(shè)備也日漸豐富多彩，所以有很多地方需要放置開關(guān)和插座。那么，在裝修前，要提前做好布線工作，哪些地方日后需要放置什么東西，要提前做好規(guī)劃，而老房子的預(yù)留開關(guān)和插座一般不夠用。一般來說，一個房間至少要設(shè)置3個插座，一套兩居室住宅內(nèi)插座數(shù)量不少于15個，開關(guān)不少于8個。同一房間的開關(guān)高度應(yīng)該一致，一般開關(guān)距離地面1.4米、插座距離地面0.3米為宜，懸關(guān)和客廳的開關(guān)應(yīng)該設(shè)置在主人容易夠得著的地方。 6、做好消毒工作，保持室內(nèi)空氣流通 在裝修的整個過程中，尤其是在打膠、刷油漆以后，一定要勤開窗，保持室內(nèi)的空氣流通，衛(wèi)生間如果沒有窗戶，要打開排風(fēng)扇。裝修過程要定期進行徹底消毒，可用3%的來蘇水、1%-3%的漂白粉水或用3%的過氧乙酸溶液噴灑。噴灑后關(guān)閉門窗1小時。
全部8個回答>收房時自己自行檢查房屋質(zhì)量要怎么檢查？
151****0444 | 2012-11-21 11:50:22
已有3個回答
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151****3871
注意書面驗收的問題。注意保留證據(jù)。合同條款要注意。
查看全文↓ 2012-11-21 11:54:57 -
152****7510
（一）樓房現(xiàn)場驗收，開發(fā)商應(yīng)出示“三書一表”原件，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》和《竣工驗收備案表》，購房者要注意檢查開發(fā)商是否能夠出具這些證書。（二）購房者領(lǐng)取房屋鑰匙后，并由開發(fā)商委任的接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)查驗房子的狀況，購房者可以自己準(zhǔn)備一些尺子、繩子等工具，重點測量一下面積、地面平整度等。（三）填寫《住戶驗房交接表》，購房者對驗房如有不滿意的地方，一定要將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為雙方協(xié)商解決的書面依據(jù)。在這里要提醒你，不要草率簽字，因為一旦在《房屋交接驗收單》上簽字接收，則開發(fā)商即完成了交付房屋的義務(wù)。所以，購房者在房屋交接驗收中如發(fā)現(xiàn)與合同或法律法規(guī)不符的應(yīng)在《房屋交接驗收單》中予以注明，并明確開發(fā)商修復(fù)、更換時間及違約責(zé)任，直至合格再簽字收房。
查看全文↓ 2012-11-21 11:53:01 -
153****3960
門窗：(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)(3)門四邊是否緊貼門框?門開關(guān)時有無特別聲音(4)窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水(5)窗邊與混凝土接口有無縫隙?(6)開關(guān)窗戶是否太緊?可否妥當(dāng)關(guān)上?(7)窗戶玻璃是否完好?地板：(1)地板有無松動?爆裂?撞凹?行走時是否吱吱作響?(2)地板間隙是否太大?(3)柚木地板無大片黑色水漬?(4)地腳線接口是否妥當(dāng)?有無松動?頂棚：頂棚有無水漬? 裂痕? 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌墻身: (1)墻身、頂棚樓板有無特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方?(2)墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?墻角接位有無水漬?裂痕?(3)墻身、墻角接位有無水清?裂痕?廚廁：(1)廁、浴具有無裂痕?裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。(2)坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無漏水聲?(3)浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當(dāng)?(4)廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?磚縫有無滲水現(xiàn)象?(5)廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?(6)水池龍頭是否妥當(dāng)?下水是否順暢?(7)廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當(dāng)?(8)廚柜柜身有無變形?門能否順利開合?其他：(1)壁柜門是否牢固周正?(2)試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題?(3)試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)?
查看全文↓ 2012-11-21 11:51:12
北京買房交流群-11群（391）
相關(guān)問題
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自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：一、房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上**容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。二、檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人如果不放心，可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。三、在驗房時要留心一下廚房是否有直接、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機等設(shè)施或者預(yù)留位置。四、是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進行交付?，F(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達到的標(biāo)準(zhǔn)要求。五、室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好，包括室內(nèi)墻面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。
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一、《竣工驗收備案表》《竣工驗收備案表》是《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》的簡稱，是目前收房環(huán)節(jié)中**應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖?，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。二、《住宅質(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。三、《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。四、《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》《建筑工程質(zhì)量認定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗收的憑證。五、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關(guān)部門綜合驗收憑證。六、實測面積登記表
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注意看下屋內(nèi)的配置。有些房東為了節(jié)省成本，他們在配置家用電器時，可能會前往二手貨市場“淘”一些回來，所以在看房時，一定要對家具也要仔細檢查一下，看看它們是不是使用年限已經(jīng)超過了規(guī)定的期限，向房東了解煤氣用具、淋浴器等使用時要注意的問題等等。
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一、專業(yè)部門全面檢測商品房質(zhì)量檢測不是一次就完事的，在購買房子后沒有交付使用之前需要建設(shè)部門進行鑒定，在居使用了一年之后可以讓建筑監(jiān)督部門來檢驗。如果開發(fā)商在施工的過程中，操作不規(guī)范或者用材用料不合格，無法讓業(yè)主正常居住。在這種引發(fā)糾紛情況下，一般會由建筑監(jiān)督部門進行檢測，出具檢測報告。在商品房質(zhì)量檢測中，容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的地方有很多，這就需要全面的檢測，發(fā)現(xiàn)細節(jié)中存在的問題。比如說墻面刷的漆達不到標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)的有害氣體超標(biāo)，空氣質(zhì)量不好。防水工程沒處理好，出現(xiàn)屋面漏雨、地下室漏水、管道滲水等現(xiàn)象。二、商品房質(zhì)量檢測的內(nèi)容（一）檢查房屋外觀結(jié)構(gòu)進行商品房質(zhì)量檢測時，首先要查看房屋的整體狀況，頂上地面有沒有裂縫。如果裂縫是和房梁平行的，可以進行修復(fù)，沒有什么大問題。如果垂直于房梁或者在墻角處形成一定斜角，則說明房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量不達標(biāo)，存在安全隱患。此外，還要從四周檢查一下房屋的傾斜程度確保牢固。（二）檢查室內(nèi)施工工程檢查墻體地面的基層處理，墻面是否有疏松、脫落的問題，地面是否平整光潔、沒有明顯的起伏。商品房質(zhì)量檢測中水電工程的檢查非常重要，重點檢測衛(wèi)生間、廚房等用水用電較多的地方，管道走向是否合理，排水是否做過找坡處理。
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