土地使用權(quán)出讓可以自由轉(zhuǎn)讓嗎？還是會(huì)受到限制？

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• 144****7890

  會(huì)受限制的

  查看全文↓ 2012-12-18 16:06:06
• 132****1051

  出讓土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，在出讓年期內(nèi)，土地使用者有權(quán)將其依法取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
  但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合下列兩個(gè)條件：一是按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書；
  二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上（不包含土地價(jià)款）；
  屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

  查看全文↓ 2012-12-18 16:05:57

相關(guān)問題

• 問 土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？出讓過戶需要注意什么？
  答

  國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。出讓轉(zhuǎn)讓(一)主體不同。出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施;轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。(二)行為性質(zhì)不同根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。(四)交易市場不同出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。Ⅱ、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式及操作事項(xiàng)一、國有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓(一)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán);(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。3、法律依據(jù)：《房地產(chǎn)管理法》第 38 條、第 39 條《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條注意事項(xiàng)國有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強(qiáng)，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項(xiàng)，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。二、土地出讓須符合政府規(guī)劃國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會(huì)出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。三、土地使用權(quán)的出讓方式對于商業(yè)、旅游、娛樂、住宅及工業(yè)用地依法應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。四、土地使用權(quán)出讓的簽訂形式1、土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權(quán)出讓合同，同時(shí)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。2、出讓合同應(yīng)該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發(fā)程度、出讓年限、投資強(qiáng)度（工業(yè)用地）、動(dòng)工及竣工時(shí)間、支付出讓金的時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容，條款內(nèi)容須清晰、具體。同時(shí)，土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。五、出讓價(jià)格1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，出讓價(jià)格不得低于同類用地的**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無效條款。2、如果土地使用權(quán)出讓合同約定出讓價(jià)格不得低于同類用地的**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時(shí)的市場價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價(jià)格補(bǔ)足出讓金，受讓方有權(quán)請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。六、合同公證土地使用權(quán)出讓合同專業(yè)性較強(qiáng)，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟，對合同內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進(jìn)行公證。七、注意收回土地條件和時(shí)限1、土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權(quán)出讓合同沒有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。2、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。①超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。②滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。③因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。因此，受讓方應(yīng)注意土地使用權(quán)出讓合同約定的開發(fā)時(shí)間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達(dá)到收回土地的法定條件，導(dǎo)致政府無償收回土地行為的發(fā)生。

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• 問 ??土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓區(qū)別有什么？
  答

  　隨著中國城市化的發(fā)展，現(xiàn)在農(nóng)村面值逐年減少，而土地的紛爭則越演愈烈。國人對于土地的狂熱不是一朝一夕的事，從古至今，有多少王朝因?yàn)橥恋氐氖虑槎ヂ渖踔翜缤?，特別是一些農(nóng)民起義，關(guān)于土地使用權(quán)該怎么辦呢？首先在法律上下功夫。有朋友就問國家土地使用權(quán)出讓與土地權(quán)轉(zhuǎn)移有什么區(qū)別？其實(shí)它們的區(qū)別具體有四小點(diǎn)?！　〕鲎?。即國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！　∞D(zhuǎn)讓。是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。國有土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別是　　(一)兩種行為當(dāng)事人不同。　　國有土地使用權(quán)出讓行為的當(dāng)事人，一方是作為土地所有者代表的市、縣人民政府土地管理部門等，另一方是土地使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的當(dāng)事人雙方都是土地使用者。 (二)兩種行為的標(biāo)的不同?！　型恋厥褂脵?quán)出讓行為的標(biāo)的有兩個(gè)特征，一是出讓土地使用權(quán)的地塊面積大，二是土地使用權(quán)讓渡期限長，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者所涉及地塊的面積和讓渡期限一般低于前者?！　?三)兩種行為運(yùn)行機(jī)制上不同?！　⊥恋厥褂脵?quán)出讓的運(yùn)行機(jī)制體現(xiàn)為壟斷競爭性。其壟斷性表現(xiàn)為國家是土地使用權(quán)的唯一的提供者;其競爭性表現(xiàn)在土地使用權(quán)的需求方多樣性，以及土地使用權(quán)出讓方式的靈活性。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的運(yùn)行機(jī)制則是限制競爭性，因?yàn)檫@一層次的土地使用權(quán)的流動(dòng)及價(jià)格的形成受市場機(jī)制的影響較為明顯，如果管理失控，極易導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的投機(jī)現(xiàn)象的發(fā)生。其限制性表現(xiàn)在，國家在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格時(shí)，具有優(yōu)先購買權(quán);土地使用權(quán)價(jià)格不合理上漲時(shí)，國家可以采取**高限價(jià)或稅收加以干預(yù)。同時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須是按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行的開發(fā)、利用，否則不允許轉(zhuǎn)讓?！　?四)兩種行為當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)的不同?！　默F(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地使用權(quán)出讓時(shí)，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。土地使用者支付出讓金后，須依法將土地使用權(quán)取得登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》，并按照出讓合同的要求開發(fā)、利用和經(jīng)營土地，若需要改變土地用途的須經(jīng)過政府及有關(guān)部門審批，重新簽訂出讓合同。 對于未按出讓合同規(guī)定期限和條件開發(fā)、利用土地或擅自改變其土地用途的，將受到政府部門的行政處罰，直至收回土地使用權(quán)。而在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)主要限定在土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的范圍之內(nèi)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人便不再與土地使用權(quán)出讓人發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而由轉(zhuǎn)讓行為中的新的受讓人繼承尚未履行的義務(wù)。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)就轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)及出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利義務(wù)等辦理過戶登記手續(xù)?！　〗?jīng)過上述說的四小點(diǎn)，希望能夠解決各位朋友的問題和困惑，避免因?yàn)椴欢浜x而受蒙騙，做了虧本的事情，又糊里糊涂的。對于土地這方面的事情，小編建議各位朋友都是要小心為上，遇事要留一個(gè)心眼，有些朋友可能是學(xué)法律的更加要弄清楚其區(qū)別。遇上出讓或者轉(zhuǎn)讓土地的事情是**好向相關(guān)律師咨詢一下，尋求法律的幫助，這樣就萬無一失了。

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• 問 土地使用權(quán)可以長期轉(zhuǎn)讓嗎
  答

  土地的所有權(quán)屬于國家，或者集體。土地使用權(quán)人可以在承包期內(nèi)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或者流轉(zhuǎn)，不能超過承包期限。根據(jù)《土地管理法》第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第九條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

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• 問 工業(yè)土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎
  答

  轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕47號)的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)，均可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，并且可差額繳納增值稅，即以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。納稅人不選擇差額計(jì)稅的，則應(yīng)當(dāng)按取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

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• 問 土地使用權(quán)出讓
  答

  根據(jù)土地法規(guī)定:（一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。經(jīng)政府批準(zhǔn)同意大利續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

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