請問房子的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，該如何結(jié)算差價？

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• 131****6032

  法律法規(guī)明確按等價交換的原則進行結(jié)算，實質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補。
  相當(dāng)于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

  查看全文↓ 2013-01-04 17:50:51

相關(guān)問題

• 問 ??產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價是在交房時結(jié)算嗎?產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何結(jié)算差價?
  答

  簡單的說就是一平換一平，不給你錢也不用你掏，對正在營業(yè)中的門面房在拆遷中的補償就要看你所在城市的規(guī)定了，建議**好找個律師問一下，因為拆遷合同有好多都是在玩文字游戲，一般人是玩不過開發(fā)商的

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• 問 產(chǎn)權(quán)調(diào)換，差價是在交房時結(jié)算嗎？
  答

  拆遷補償?shù)姆謧z種，一種是置換面積，一種是貨幣補償，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換屬于前者，回遷的面積大于你原來的面積，需要你把剩余的面積的價錢補上，這部分的錢就是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款，

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• 問 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 差價是在交房時結(jié)算嗎？通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得房子需要繳稅么？
  答

  咨詢內(nèi)容：根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號文《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工產(chǎn)品的預(yù)售收入要按一定計稅毛利率計算預(yù)售收入毛利額。開發(fā)產(chǎn)品完工后要按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本。那么請問：1、由于《通知》中并未定義什么是“預(yù)售收入”，那么預(yù)售收入的定義及包括的范圍有那些呢？根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中的定義，商品房預(yù)售是指“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為?！?，那么預(yù)售收入是否可以理解為“承購人實際支付的定金或房價款”？2、如果我公司的開發(fā)產(chǎn)品在年度中間已經(jīng)完工，請問是否馬上需要在年中進行計稅成本的結(jié)算，還是在年終才委托中介機構(gòu)進行呢？3、如果產(chǎn)品在年度中間完工，并達到《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的現(xiàn)售條件，之后在銷售房屋時是否可以同時結(jié)轉(zhuǎn)該房屋的實際成本并計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得，而不再需要進行預(yù)計毛利率的計算呢？4、我公司根據(jù)政府的規(guī)劃要求進行拆遷后，用作對拆遷戶進行補償安置的回遷房是否需要視同銷售？5、如果需要視同銷售，那么按規(guī)定方法計算出視同銷售價格后，是應(yīng)該與相應(yīng)的實際成本配比，然后計算所得稅？還是仍需按照預(yù)售方式計算預(yù)計毛利率呢？6、根據(jù)31號文的規(guī)定，“視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)?！?，我公司的回遷房如果需要視同銷售，請問我應(yīng)該怎樣確定收入實現(xiàn)的時點呢？7、回遷房確定為視同銷售收入的時點，是否與該回遷房開發(fā)完工及開始投入使用的時點相同呢？回復(fù)內(nèi)容：

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• 問 房屋拆遷補償過程中產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何計算差價？
  答

  根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照貨幣補償金額，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

• 問 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房子如何繼承
  答

  產(chǎn)權(quán)調(diào)換中三個不可忽視的問題（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積在商品房價格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積對于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；二是調(diào)換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當(dāng)前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為借口，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，按被拆遷房屋的價值來確定**終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。（二）原地還房不同級別的地段，房屋價值會出現(xiàn)明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢地位以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，**終給被拆遷人造成無法彌補的損失。（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人就拆遷補償安置達成一致意見，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補償安置協(xié)議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，雙方簽訂的協(xié)議名稱應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容?，F(xiàn)實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置用房的，應(yīng)予支持。該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先效力，當(dāng)拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，對拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護。正是因為司法解釋對拆遷補償安置協(xié)議所賦予的特別效力，才使得被拆遷人有權(quán)優(yōu)先于第三人獲得約定的房屋，可以依拆遷補償安置協(xié)議對抗第三人，從而在實體利益上得到保障。如果忽視這一點，將本應(yīng)為拆遷補償安置的協(xié)議搞成了《商品房置換協(xié)議》，其優(yōu)先權(quán)可能因此而喪失，**終房屋被拆遷，約定的房屋無法取得，鬧得雞飛蛋打。另外，國家針對房屋拆遷所獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在稅收上是給予優(yōu)惠的，而針對商品房置換所獲得房屋是沒有優(yōu)惠的，這也是事關(guān)被拆遷利益的一個方面。

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