房屋拆遷補(bǔ)償過程中產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何計(jì)算差價(jià)？

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• 147****2509

  根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照貨幣補(bǔ)償金額，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

  查看全文↓ 2012-12-21 16:59:12

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• 問 ??產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)是在交房時(shí)結(jié)算嗎?產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何結(jié)算差價(jià)?
  答

  簡單的說就是一平換一平，不給你錢也不用你掏，對正在營業(yè)中的門面房在拆遷中的補(bǔ)償就要看你所在城市的規(guī)定了，建議**好找個(gè)律師問一下，因?yàn)椴疬w合同有好多都是在玩文字游戲，一般人是玩不過開發(fā)商的

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• 問 關(guān)于拆遷補(bǔ)償，麻煩懂的進(jìn)來看看 ，幫我解答一下。
  答

  對，是拆平方還平方，但是有的時(shí)候，如果采用上述單一的方式不能滿足被拆遷人的利益時(shí)，可采用兩者結(jié)合的方式進(jìn)行補(bǔ)償。因?yàn)椴捎卯a(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式給予補(bǔ)償，有時(shí)很難做到償還房屋與原房屋等價(jià)；而貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞接胁荒苁贡徊疬w人得到所需要的房屋。這時(shí)采用以產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的辦法進(jìn)行補(bǔ)償就很科學(xué)！還有，在房屋拆遷的過程中，不應(yīng)忽視隱性補(bǔ)償，即對房屋拆遷中的土地使用權(quán)的補(bǔ)償。由于房屋的區(qū)位直接影響房屋的價(jià)格，房價(jià)應(yīng)包括房屋建筑本身造價(jià)和房基地價(jià)格，但在實(shí)踐中，往往忽略了這種補(bǔ)償！

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• 問 請問房子的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，該如何結(jié)算差價(jià)？
  答

  法律法規(guī)明確按等價(jià)交換的原則進(jìn)行結(jié)算，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價(jià)與調(diào)換房屋市場價(jià)的差價(jià)，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

• 問 買房的過程中產(chǎn)生的交易費(fèi)用會有哪些？
  答

  契稅：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、別墅等高檔住宅為3%，當(dāng)房屋的實(shí)際成交價(jià)格高于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以上，契稅按3%收取。登記費(fèi)：每套80元印花稅：5元手續(xù)費(fèi)：3元/平方米貸款費(fèi)用貸款保險(xiǎn)：按貸款額的萬分之六×躉交保險(xiǎn)系數(shù)收取，躉交保費(fèi)系數(shù)根據(jù)保險(xiǎn)期限的長短而變化抵押費(fèi)：貸款額×1.4‰登記費(fèi)：80元印花稅：5元以上只是通常所需交納的購房費(fèi)用，而買不同的房需要交納的費(fèi)用是因人而異。

• 問 有關(guān)房屋拆遷中房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
  答

  “互不結(jié)算差價(jià)”，就是你現(xiàn)在這房子評估只值5000/平方，等面積置換給你的房子市場價(jià)要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去補(bǔ)這4000/平方的差價(jià)了，直接按你原來的住宅面積換過來就是了。至于超出原住宅面積的部分，又有相關(guān)的規(guī)定如何補(bǔ)差價(jià)（各地區(qū)不一樣），比如超出15個(gè)平方以內(nèi)，按新房價(jià)的20%補(bǔ)(9000*20％=1800元/平方)，超過15平方以上按新房價(jià)的40%補(bǔ)(9000*40%＝3600/平方)。舉例：舊房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要補(bǔ)的差價(jià)就是(80平方-60平方)=20平方，因?yàn)槌^15平方了，所以20×3600=72000。 “正在營業(yè)的門面”，這東西不是在做為門面它就是門面，房屋的用途要按產(chǎn)權(quán)證走，比如一層的住宅有人拿來當(dāng)?shù)昝媸褂茫_個(gè)小賣部做點(diǎn)小生意，但實(shí)際產(chǎn)權(quán)證上認(rèn)定的用途還是住宅而不是商業(yè)，補(bǔ)償也是補(bǔ)償住宅給你。你可以參考《城市房屋拆遷估價(jià)知道意見》2003年12月1日建設(shè)部[2003]234號文，其中的第十二條就有說關(guān)于房屋用途的認(rèn)定。