??產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價是在交房時結(jié)算嗎?產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何結(jié)算差價?

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• 141****0673

  簡單的說就是一平換一平，不給你錢也不用你掏，對正在營業(yè)中的門面房在拆遷中的補償就要看你所在城市的規(guī)定了，建議**好找個律師問一下，因為拆遷合同有好多都是在玩文字游戲，一般人是玩不過開發(fā)商的

  查看全文↓ 2019-05-30 12:10:53
• 156****9556

  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對被拆遷人進行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。
  產(chǎn)權(quán)調(diào)換盡管以實物形式體現(xiàn)，實質(zhì)上是按照等價交換的原則，由拆遷人按被拆遷房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算。產(chǎn)權(quán)調(diào)換一般分為原地回遷和異地安置。
  二、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換需要注意什么?
  在房屋拆遷案件中，拆遷人與被拆遷人實力不對等是一個不爭的事實，即使在雙方就拆遷補償安置方式達成共識的情況下，拆遷人也往往會利用自己的強勢地位來阻礙被拆遷人合法利益的實現(xiàn)，法邦提醒您，在進行房屋調(diào)換時，應該注意:
  1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積。在商品房價格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積對于拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標準的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達到國家規(guī)定的標準;二是調(diào)換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。
  2、原地還房。不同級別的地段，房屋價值會出現(xiàn)明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢地位以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，**終給被拆遷人造成無法彌補的損失。
  3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見，應當訂立拆遷補償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補償安置協(xié)議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，雙方簽訂的協(xié)議名稱應當為拆遷安置補償協(xié)議，而不應以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應當明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容。
  被拆遷人一旦選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，自然會面臨還房面積、還房地點、還房用途、還房期限的問題，這些問題**終都需要通過與拆遷人訂立協(xié)議來明確，這些協(xié)議是否可以阻止拆遷人又將房屋出售給他人，是否可以對抗第三人，則取決于協(xié)議的名稱與性質(zhì)。因此，在簽訂拆遷協(xié)議前，**好請律師幫您起草或是審核拆遷協(xié)議，防止出現(xiàn)法律上的漏洞，買一份法律保險。
  

  查看全文↓ 2019-05-30 12:10:48
• 148****2363

  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的意思是拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權(quán)，與被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價，和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。
  通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋，對被拆遷人進行妥善安置。
  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。
  產(chǎn)權(quán)調(diào)換一般分為原地回遷和異地安置。
  房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的范本
  房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議
  甲方：_____________________________________________
  營業(yè)執(zhí)照注冊號：___________________________________
  法定代表人：_______________________________________
  委托代理人：_______________________________________
  受委托拆遷單位：___________________________________
  營業(yè)執(zhí)照注冊號：___________________________________
  法定代表人：_______________________________________
  乙方：_____________________________________________
  法定代表人：_______________________________________
  委托代理人：_______________________________________
  根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《_________》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲方和乙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就房屋拆遷補償安置達成如下協(xié)議：
  第一條拆遷房屋依據(jù)
  甲方因項目建設需要，經(jīng)審查批準，于_______年______月______日，取得了（_________）拆許字（_________）第_______號《房屋拆遷許可證》，實施房屋拆遷。乙方所有的房屋屬于該拆遷許可證核準的拆遷范圍內(nèi)。
  第二條乙方房屋的基本情況
  乙方房屋坐落于__________________，土地為________，房屋用途為________，建筑結(jié)構(gòu)為_______，建筑面積為________平方米，附屬物包括：_________，證件名稱：_________，證件：_________號，地籍：_________號。
  第三條補償金額
  甲方補償乙方各項費用和金額如下：
  1、房屋的貨幣補償金額為人民幣_________元整（詳見附件一評估報告）；
  2、附屬物補償金額為人民幣_________元整（詳見附件一評估報告）；
  3、搬遷補助費為人民幣_________元整；
  4、停產(chǎn)停業(yè)的直接經(jīng)濟損失補償費為人民幣_________元整；
  5、_____________________________________________________________。
  總計補償金額（大寫）人民幣__________________元整。
  第四條產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋
  1、甲方用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋為現(xiàn)房，坐落于_________________，建筑面積_________平方米（其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價款總額人民幣_________元整。
  2、甲方用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋為期房（房屋平面圖見附件二，房號以附件二上表示為準），坐落于__________________，建設用地規(guī)劃許可證為_________，建設工程施工許可證為________，[土地使用證號][土地使用權(quán)批準文件]________，房屋用途為________，屬_________結(jié)構(gòu)，層高為_________，建筑層數(shù)為_________，地上_________層，地下_________層。（房屋裝飾、設備標準見附件三）
  （1）該房屋陽臺是[封閉式][非封閉式]。
  （2）該房屋協(xié)議約定建筑面積為____________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米。
  （3）該房屋單價為每平方米_________元（人民幣），總金額為人民幣_________元整。
  （4）協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與協(xié)議約定面積發(fā)生差異，雙方同意按下列方式進行處理：___________________________。
  （5）經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更，甲方應當在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知乙方。乙方在通知到達之日起15日內(nèi)有權(quán)做出是否退房的書面答復。乙方在通知到達之日內(nèi)起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。甲方未在規(guī)定時限內(nèi)通知乙方的，乙方人有權(quán)退房。乙方退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方的房屋拆遷補償金額支付給乙方，并按利率付給利息。乙方不退房的，應當與甲方另行簽訂補充協(xié)議。

  查看全文↓ 2019-05-30 12:10:42

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• 問 產(chǎn)權(quán)調(diào)換，差價是在交房時結(jié)算嗎？
  答

  拆遷補償?shù)姆謧z種，一種是置換面積，一種是貨幣補償，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換屬于前者，回遷的面積大于你原來的面積，需要你把剩余的面積的價錢補上，這部分的錢就是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款，

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• 問 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 差價是在交房時結(jié)算嗎？通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得房子需要繳稅么？
  答

  咨詢內(nèi)容：根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號文《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工產(chǎn)品的預售收入要按一定計稅毛利率計算預售收入毛利額。開發(fā)產(chǎn)品完工后要按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本。那么請問：1、由于《通知》中并未定義什么是“預售收入”，那么預售收入的定義及包括的范圍有那些呢？根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中的定義，商品房預售是指“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為?！?，那么預售收入是否可以理解為“承購人實際支付的定金或房價款”？2、如果我公司的開發(fā)產(chǎn)品在年度中間已經(jīng)完工，請問是否馬上需要在年中進行計稅成本的結(jié)算，還是在年終才委托中介機構(gòu)進行呢？3、如果產(chǎn)品在年度中間完工，并達到《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的現(xiàn)售條件，之后在銷售房屋時是否可以同時結(jié)轉(zhuǎn)該房屋的實際成本并計算當期應納稅所得，而不再需要進行預計毛利率的計算呢？4、我公司根據(jù)政府的規(guī)劃要求進行拆遷后，用作對拆遷戶進行補償安置的回遷房是否需要視同銷售？5、如果需要視同銷售，那么按規(guī)定方法計算出視同銷售價格后，是應該與相應的實際成本配比，然后計算所得稅？還是仍需按照預售方式計算預計毛利率呢？6、根據(jù)31號文的規(guī)定，“視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)?！?，我公司的回遷房如果需要視同銷售，請問我應該怎樣確定收入實現(xiàn)的時點呢？7、回遷房確定為視同銷售收入的時點，是否與該回遷房開發(fā)完工及開始投入使用的時點相同呢？回復內(nèi)容：

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• 問 請問房子的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，該如何結(jié)算差價？
  答

  法律法規(guī)明確按等價交換的原則進行結(jié)算，實質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補。相當于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

• 問 房屋拆遷補償過程中產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何計算差價？
  答

  根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應當依照貨幣補償金額，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

• 問 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房如何繼承?什么是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換？產(chǎn)權(quán)調(diào)換要注意什么
  答

  “互不結(jié)算差價”，就是你現(xiàn)在這房子評估只值5000/平方，等面積置換給你的房子市場價要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去補這4000/平方的差價了，直接按你原來的住宅面積換過來就是了。至于超出原住宅面積的部分，又有相關的規(guī)定如何補差價（各地區(qū)不一樣），比如超出15個平方以內(nèi)，按新房價的20%補(9000*20％=1800元/平方)，超過15平方以上按新房價的40%補(9000*40%＝3600/平方)。舉例：舊房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要補的差價就是(80平方-60平方)=20平方，因為超過15平方了，所以20×3600=72000。 “正在營業(yè)的門面”，這東西不是在做為門面它就是門面，房屋的用途要按產(chǎn)權(quán)證走，比如一層的住宅有人拿來當?shù)昝媸褂?，開個小賣部做點小生意，但實際產(chǎn)權(quán)證上認定的用途還是住宅而不是商業(yè)，補償也是補償住宅給你。你可以參考《城市房屋拆遷估價知道意見》2003年12月1日建設部[2003]234號文，其中的第十二條就有說關于房屋用途的認定。

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