所簽合同中的出賣人不是廣告宣傳中的開發(fā)商，這是怎么回事?

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• 133****7644

  出賣人即房屋的賣方，應(yīng)是房屋的所有權(quán)人。而房地產(chǎn)屬不動產(chǎn)，實行登記制度，必須以在登記部門登記的所有權(quán)人名義與買方簽訂合同。但與其他的商品買賣不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開發(fā)資質(zhì)、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開發(fā)的形式。你所說的情況就是因為這種原因造成的。

  查看全文↓ 2013-05-08 14:43:07

相關(guān)問題

• 問 我看中一個樓盤，簽合同時，合同上的出賣人不是廣告宣傳中的開發(fā)商，這是怎么回事？
  答

  出賣人即房屋的賣方，應(yīng)是房屋的所有權(quán)人。而房地產(chǎn)屬不動產(chǎn)，實行登記制度，必須以在登記部門登記的所有權(quán)人名義與買方簽訂合同。但與其他的商品買賣不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開發(fā)資質(zhì)、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開發(fā)的形式。你所說的情況就是因為這種原因造成的。

• 問 購房合同中的出賣人不是廣告中的開發(fā)商，這是怎么回事？
  答

  出賣人即房屋的賣方，應(yīng)是房屋的所有權(quán)人。而房地產(chǎn)屬不動產(chǎn)，實行登記制度，必須以在登記部門登記的所有權(quán)人名義與買方簽訂合同。但與其他的商品買賣不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開發(fā)資質(zhì)、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開發(fā)的形式。你所說的情況就是因為這種原因造成的。

• 問 在樓盤廣告宣傳中，哪些幾方面內(nèi)容容易弄虛作假？
  答

  開發(fā)商在商品房銷售廣告中可能對以下幾方面內(nèi)容作出描述和承諾：（一）樓盤環(huán)境。樓盤環(huán)境主要是指商品房附近的生活環(huán)境和生存發(fā)展環(huán)境。開發(fā)商會在廣告中對商品房小區(qū)的配套設(shè)施，比如商場、**、綠化、游泳池、交通等等設(shè)施進(jìn)行描述。（二）樓房景觀質(zhì)量。景觀質(zhì)量包括住宅小區(qū)的整體布局、配備、裝飾標(biāo)準(zhǔn)和房屋質(zhì)量等等，比如開發(fā)商承諾商品房地板的裝飾標(biāo)準(zhǔn)為進(jìn)口木地板或大理石。（三）提供購房優(yōu)惠或附贈禮品。為了促銷，開放商會承諾提供一些優(yōu)惠條件，比如承諾向購房者提供銀行按揭貸款，或者向購房者贈送一個車庫。（四）物業(yè)管理。物業(yè)管理也是消費者在購房時可能考慮的因素之一，因此開發(fā)商可能會對這方面作出一些承諾，比如承諾業(yè)主在入住幾年后可減免物業(yè)管理費等。如果開發(fā)商在有關(guān)上述幾個方面的廣告中作出了較為具體的描述和承諾，但之后消費者發(fā)現(xiàn)事實與其描述的不符或開放商沒有履行承諾，那么開發(fā)商所發(fā)布的就是虛假廣告，屬于欺詐行為。但如果開發(fā)商在廣告中僅僅是提出了像“理想居所”“居家首選之地”之類較為模糊的形容，那么該廣告僅僅是為了引起人們注意，具體還是由消費者自己去認(rèn)識和決定，不屬于虛假廣告。

• 問 開發(fā)商的廣告具有法律效力嗎 廣告中的宣傳標(biāo)語是否可以等同于開發(fā)商的承諾
  答

  樓盤廣告常常巨幅掛在城市里顯眼位置，赫然成了一道城市風(fēng)景，看到廣告而心動買房的業(yè)主也不占少數(shù)。那么，這些開發(fā)商懸掛在外、面向大眾的廣告是否也具有法律效力？廣告上誘人的宣傳標(biāo)語是否可以等同于開發(fā)商的承諾？這些問題你應(yīng)該知道答案，以免損壞自身權(quán)益。 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。 宣傳海報通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，有些海報可以界定為法律上的要約邀請，是可以具備法律效力的。 售樓海報往往體現(xiàn)的是樓盤外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，根據(jù)**高法相關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內(nèi)容作為售房合同的附件，以此制約開發(fā)商虛假宣傳和后期的違約行為。即使不對宣傳海報進(jìn)行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進(jìn)行留存，如果一旦日后就房屋格局、面積、質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等事宜發(fā)生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關(guān)鍵證據(jù)。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。 （2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。 （3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。 （4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。 參考法條：《 廣告法》第三十七條

• 問 優(yōu)派立方，開發(fā)商是同森集團(tuán)，簽合同的事錦鑫投資有限公司，這是怎么回事，求幫忙
  答

  我也是在查這家公司怎么回事。剛開始我還以為是同森集團(tuán)的呢?，F(xiàn)在都不知是哪家的

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