房價是如何計算的?

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• 135****8570

  房價是怎么計算，先看看房價是怎么組成的，房價 = 拆遷成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利潤 + 契稅等獲取土地時的稅金 + 開發(fā)商利潤 + 土建 + 設(shè)計費 + 安裝工程(上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強弱電) + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費用 + 管理費 + 營業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請 + 送禮 + 人防易地建設(shè)費 + 地勘費用 + 證照費用 + 圖紙審查等。

  查看全文↓ 2013-06-26 17:40:15

相關(guān)問題

• 問 什么是房價收入比 房價收入比如何計算
  答

  房價收入比指住房價格與城市居民家庭年收入之比，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。搜房網(wǎng)為大家整理了房價收入比的概念方式與計算方式，希望為您提供幫助。 所謂房價收入比(HousingPrice-to-Income Ratio)，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例：2009年一套4環(huán)以內(nèi)普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價后單價2萬5千元計算，平均200萬左右；若以工作五年的中產(chǎn)階級家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達(dá)到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40，比美國的10倍大了30倍，嚴(yán)重偏離合理的房價收入比。一般認(rèn)為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。 家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。在發(fā)達(dá)國家，統(tǒng)計家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚，但在中國情況要復(fù)雜得多........ 按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。 我國各個城市的房價收入比是不平衡的，中小城市的房價收入比多在六倍以上，屬于房價過高的范疇，據(jù)調(diào)查，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了20甚至更高。 房價收入比是一個有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時要注意其到底是什么情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房價是中位數(shù)價格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由于納入中國家庭收入統(tǒng)計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對發(fā)達(dá)的城市，其房價收入比的計算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。 房價收入比計算 一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即： 房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下： 每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入. 房價收入比又是一個比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢）。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這里還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太復(fù)雜了。也就是說，當(dāng)房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結(jié)為“房價高”，這顯然是不合理的。 合適收入 國內(nèi)目前流行的3至6倍的說法，據(jù)考證是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）在進(jìn)行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產(chǎn)生了這么大的影響。 根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對96個國家的統(tǒng)計結(jié)果表明，這些國家的房價收入比區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。1998年與北京當(dāng)前年平均家庭收入水平相當(dāng)?shù)?2個國家的房價收入比為2.1～20，平均值和中位數(shù)分別為9和8.1。如果這樣比較起來，北京的房價收入比基本與這些國家的平均水平相當(dāng)。 如上所寫，98年到02年的現(xiàn)狀是政府控制廉租房與經(jīng)濟適用房，其比率占到總體供房的90%,03年開始政策改變，經(jīng)濟適用房商品化，導(dǎo)致土地供給賣給開發(fā)商，也就是地價一年瘋漲一年勝一年，地方政府從中保八八年，如09年廈門調(diào)查房價收入比就高達(dá)14倍，北京等就不說，同比美國的3.9倍，你就知道我們是處于一個什么社會。 房價收入比的合理性與房屋實用壽命、房屋功能效用、收入的變化狀態(tài)、國家的特殊國情相關(guān)。（如房價收入比超過房屋壽命是警示房價收入比不合理，反映市場的畸形和失衡或因為特殊原因制約）。 消費形式 目前人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國、瑞典）.而房價收入比很高、達(dá)到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達(dá)90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房價收入比連續(xù)多年下降、美國的房價收入比也處在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩(wěn)定，沒有太大的變化（東京低于50%、美國為68%左右）。 房價收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國目前具有社會轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場化，即便是當(dāng)前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國家的經(jīng)驗告訴了我們一個并不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什么一定要買房住才“正確”呢？中國在城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，為了把住房作為消費品推向市場，采取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應(yīng)該還住房消費以本來面目了呢？我認(rèn)為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，并沒有絕對的好壞之分。

• 問 ??房貸是如何計算的面積呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  貸款總額×年利率×貸款多少年=貸款總額利息。（貸款總額+貸款總額利息)÷多少年÷12=月供。貸35萬，按基準(zhǔn)利率6.55，等額本息，10年期，每月還3983貸35萬，按基準(zhǔn)利率6.55，等額本息，15年期，每月還3058.65貸35萬，按基準(zhǔn)利率6.55，等額本金，30年期，每月還2200左右（30年總利息是45萬多）另外，銀行會根據(jù)每年的房貸利率的調(diào)整，微調(diào)月供的金額，大概幅度在一百塊錢以內(nèi)。還有銀行的貸款協(xié)議里會另外注明，多少年內(nèi)提前還款，需要支付多少違約金，注意這是合理要求，不是霸王條款。一般來說提前越早，違約金越少，越往后違約金越高，不過違約金加上之前的已還貸款總數(shù)不能超過**初的貸款本金加利息的總數(shù)。也就是你可以理解為銀行要求你先還清利息，再還本金。

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• 問 房價如何計算？
  答

  戶型為80平米和90平米的兩居室，附帶萬科品牌裝修，均價6700元/平米。非常滿足剛需購房者的需求。項目毗臨悠溪，西側(cè)濕地公園環(huán)伺，同時緊鄰三大商業(yè)中心。瞰景、出行、購物生活全方面給力。

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• 問 如何計算房價
  答

  房地產(chǎn)里總有一些特殊的現(xiàn)象和情況值得玩味，其中一定有一個現(xiàn)象叫：黃奇帆調(diào)控下的重慶這本來不算新聞，但是重慶獨特的房地產(chǎn)調(diào)控模式下房價呈現(xiàn)很多人看不懂的格局，特別是黃奇帆離開后的房價到底怎么走，成為很多人咀嚼的談資我特別查閱了很多資料，包括各種黃奇帆的各種演講，幫各位總結(jié)一二，希望從這些內(nèi)容，可以幫助大家看清重慶的房價，以及調(diào)控房價，到底有哪些種可能盡量用比較通俗的話來轉(zhuǎn)述黃奇帆的觀點地產(chǎn)開發(fā)的源頭是：如何破18億畝紅線**近在看一本奇書《常識》，里面有一個有趣的觀點，看待一個行業(yè)就像看待一部機器一樣，大齒輪永遠(yuǎn)會帶動小齒輪運行的，要做的就是掌控這個大齒輪，其他的元素都是客戶忽略的那么對于房地產(chǎn)而言，如果只留下一個大齒輪的話，那么毫無疑問就是土地，其他元素和土地比起來可以說輕如鴻毛那么談土地來說，18億畝紅線是繞不過去的一個命題。中國每十年要用掉1億畝耕地，有一個倒計時就是：再過30年，中國的耕地就要逼迫18億畝紅線了那么能否降低這條紅線呢，黃奇帆的結(jié)論是：不能。畢竟對于這么龐大人群的國度，很多的不可控，所以這根紅線一定要死守但是死守這根紅線，本質(zhì)上也代表著房地產(chǎn)開發(fā)的可用地越來越少，不論是結(jié)構(gòu)里怎么調(diào)配，這樣的總?cè)萘恳恢痹谧兩僭谶@樣的基調(diào)下，房價一定是上漲的，物以稀為貴是**為簡單的經(jīng)濟學(xué)常識很多人會提到降低工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的比例，增加住宅用地的供應(yīng)量，這可以解決一時但是解決不了根本，而且住宅體量的供應(yīng)一定要搭配對應(yīng)的配套，不然城市管理會不可控那如何破掉這18億畝紅線呢

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• 問 房價如何計算
  答

  房產(chǎn)的價值，從根本上講，一定是要由消費者愿意出的價錢決定的。而這個“愿意出”的價錢，說到底，就是國內(nèi)所謂的“剛需”，要花多少錢才能有個地方住。在美國，這個價錢是緊密和住宅房產(chǎn)的市場租金相聯(lián)系的。美國純投資房產(chǎn)的價格，一般保守的房價估算是單純由現(xiàn)金回報率來決定的，而不考慮對房產(chǎn)**的期待。房產(chǎn)是投資，比較股市，和銀行利息，要有一個相當(dāng)?shù)幕貓舐?。舉個例子來說，同樣的錢，放到銀行，回報率是2.5%，放到股市的共同基金，回報率是8%，投資到房產(chǎn)，回報是如何呢？當(dāng)前美國的房產(chǎn)，投資者一般要求投資量年回報率達(dá)到8-10%。投資人愿意出的房價，就是根據(jù)回報率來計算。換句話說，如果一個房產(chǎn)的還貸前現(xiàn)金收入（NOI)是每年2萬美金，那么按照10%的回報率，投資人所能承受的房價就是20萬美金。對于房價高的地區(qū)，房價會反映到租金上。而租金，是房產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金回報的實際指標(biāo)。下面舉幾個具體的例子，對于投資房產(chǎn)，租金每月增高20美金，房價就增高2400美金。如果投資的是一個100個單元的公寓樓，每個單元每個月增加房租20美金，會直接使房產(chǎn)增值24萬元。這是公寓樓受到很多投資人青睞投資的主要原因。購入管理，維修不良的公寓樓，重新裝修，增加入住率，增長租金，直接提高房價。舉個例子，一個100個單元的公寓樓，出租率60%，每個單元平均租金500美金。以10%投資回報率算，管理費和各種費用大致是房租的35%，房價是 月租500 x 100單元 x 60%入住率 x 65%維修 x 12月 10%回報率 ＝223萬美金。如果投資者投入100萬美金進(jìn)行裝修，每個單元投入1萬美金，把出租率提高到95，每個單元的租金提高到600美金，這樣計算的房價是：月租600 x 100單元 x 95%入住率 x 65%維修 x 12月 10%回報率 ＝445萬美金?？梢钥闯?，用增加現(xiàn)金回報的辦法提高投資房產(chǎn)的價值，是十分有效的。特別講一下一個商業(yè)房產(chǎn)的很重要的指標(biāo)，還貸前現(xiàn)金凈收入（NOI）。一般的計算是，房租收入，減去空房率，管理費，維修費，保險費，地產(chǎn)稅，所得的凈收入。具體對于出租的住宅房產(chǎn)，一般來講，空置率為租金的5%，管理費10%加上第一個月的房租，維修費為25%，保險費為5%，年地產(chǎn)稅為房價的2%。對于商業(yè)房產(chǎn)，房主不要負(fù)擔(dān)管理費，維修費，保險，和地產(chǎn)稅。在長期的租約中，也不必考慮空房。對于公寓樓類型房產(chǎn)，管理費一般為6-8%。

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