如何計(jì)算房?jī)r(jià)

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• 154****2588

  房地產(chǎn)里總有一些特殊的現(xiàn)象和情況值得玩味，其中一定有一個(gè)現(xiàn)象叫：黃奇帆調(diào)控下的重慶
  
  這本來(lái)不算新聞，但是重慶獨(dú)特的房地產(chǎn)調(diào)控模式下房?jī)r(jià)呈現(xiàn)很多人看不懂的格局，特別是黃奇帆離開(kāi)后的房?jī)r(jià)到底怎么走，成為很多人咀嚼的談資
  
  我特別查閱了很多資料，包括各種黃奇帆的各種演講，幫各位總結(jié)一二，希望從這些內(nèi)容，可以幫助大家看清重慶的房?jī)r(jià)，以及調(diào)控房?jī)r(jià)，到底有哪些種可能
  
  盡量用比較通俗的話來(lái)轉(zhuǎn)述黃奇帆的觀點(diǎn)
  
  地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭是：如何破18億畝紅線
  
  **近在看一本奇書(shū)《常識(shí)》，里面有一個(gè)有趣的觀點(diǎn)，看待一個(gè)行業(yè)就像看待一部機(jī)器一樣，大齒輪永遠(yuǎn)會(huì)帶動(dòng)小齒輪運(yùn)行的，要做的就是掌控這個(gè)大齒輪，其他的元素都是客戶忽略的
  
  那么對(duì)于房地產(chǎn)而言，如果只留下一個(gè)大齒輪的話，那么毫無(wú)疑問(wèn)就是土地，其他元素和土地比起來(lái)可以說(shuō)輕如鴻毛
  
  那么談土地來(lái)說(shuō)，18億畝紅線是繞不過(guò)去的一個(gè)命題。中國(guó)每十年要用掉1億畝耕地，有一個(gè)倒計(jì)時(shí)就是：再過(guò)30年，中國(guó)的耕地就要逼迫18億畝紅線了
  
  那么能否降低這條紅線呢，黃奇帆的結(jié)論是：不能。
  
  畢竟對(duì)于這么龐大人群的國(guó)度，很多的不可控，所以這根紅線一定要死守
  
  但是死守這根紅線，本質(zhì)上也代表著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可用地越來(lái)越少，不論是結(jié)構(gòu)里怎么調(diào)配，這樣的總?cè)萘恳恢痹谧兩?br/>
  在這樣的基調(diào)下，房?jī)r(jià)一定是上漲的，物以稀為貴是**為簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)
  
  很多人會(huì)提到降低工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的比例，增加住宅用地的供應(yīng)量，這可以解決一時(shí)但是解決不了根本，而且住宅體量的供應(yīng)一定要搭配對(duì)應(yīng)的配套，不然城市管理會(huì)不可控
  
  那如何破掉這18億畝紅線呢

  查看全文↓ 2018-06-30 15:22:07
• 145****3471

  政府調(diào)控房?jī)r(jià)的方法：
  1、調(diào)整利率的升降掌控房?jī)r(jià)；
  2、降低出租自住房稅 ；
  3、限制投資性房屋數(shù)量 ；
  4、政府大力推行廉租房 ；
  5、推行福利政策鼓勵(lì)租房 ；
  6、重稅控制房產(chǎn)投機(jī) ，對(duì)于投機(jī)房產(chǎn)行業(yè)加大稅收比率。

  查看全文↓ 2018-06-30 15:21:28
• 132****6952

  國(guó)家數(shù)據(jù)出來(lái)了，中國(guó)4月房?jī)r(jià)同比上漲12.8%。
  
  國(guó)家新政是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。國(guó)家是要求房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但不要漲得太快。房?jī)r(jià)下跌不符合國(guó)家新的政策，新政本來(lái)就是不需房?jī)r(jià)下跌，但需和諧的溫和上漲。
  
  漲價(jià)不是房漲價(jià)，房是每年都要折舊，漲價(jià)的原因是政府的土地漲價(jià)而持續(xù)增值的。
  
  在國(guó)外因土地增值要收地產(chǎn)稅（物業(yè)稅，什么名稱(chēng)不重要），國(guó)外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán)，業(yè)主的土地增值了，國(guó)外的業(yè)主非常高興，當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國(guó)也準(zhǔn)備收，但問(wèn)題是房是每年都在折舊跌價(jià)，中國(guó)的土地全部都是國(guó)家所有的，老百姓僅僅擁有使用權(quán)而已。土地又是持續(xù)上漲，增值部份也是國(guó)家的土地增值，問(wèn)題是增值部份向誰(shuí)收？政府找政府收？不可能。找老百姓收，那會(huì)抬高房的價(jià)格，造成房爆漲。

  查看全文↓ 2018-06-30 15:20:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房?jī)r(jià)如何計(jì)算？
  答

  戶型為80平米和90平米的兩居室，附帶萬(wàn)科品牌裝修，均價(jià)6700元/平米。非常滿足剛需購(gòu)房者的需求。項(xiàng)目毗臨悠溪，西側(cè)濕地公園環(huán)伺，同時(shí)緊鄰三大商業(yè)中心。瞰景、出行、購(gòu)物生活全方面給力。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)如何計(jì)算
  答

  房產(chǎn)的價(jià)值，從根本上講，一定是要由消費(fèi)者愿意出的價(jià)錢(qián)決定的。而這個(gè)“愿意出”的價(jià)錢(qián)，說(shuō)到底，就是國(guó)內(nèi)所謂的“剛需”，要花多少錢(qián)才能有個(gè)地方住。在美國(guó)，這個(gè)價(jià)錢(qián)是緊密和住宅房產(chǎn)的市場(chǎng)租金相聯(lián)系的。美國(guó)純投資房產(chǎn)的價(jià)格，一般保守的房?jī)r(jià)估算是單純由現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)決定的，而不考慮對(duì)房產(chǎn)**的期待。房產(chǎn)是投資，比較股市，和銀行利息，要有一個(gè)相當(dāng)?shù)幕貓?bào)率。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，同樣的錢(qián)，放到銀行，回報(bào)率是2.5%，放到股市的共同基金，回報(bào)率是8%，投資到房產(chǎn)，回報(bào)是如何呢？當(dāng)前美國(guó)的房產(chǎn)，投資者一般要求投資量年回報(bào)率達(dá)到8-10%。投資人愿意出的房?jī)r(jià)，就是根據(jù)回報(bào)率來(lái)計(jì)算。換句話說(shuō)，如果一個(gè)房產(chǎn)的還貸前現(xiàn)金收入（NOI)是每年2萬(wàn)美金，那么按照10%的回報(bào)率，投資人所能承受的房?jī)r(jià)就是20萬(wàn)美金。對(duì)于房?jī)r(jià)高的地區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)反映到租金上。而租金，是房產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)的實(shí)際指標(biāo)。下面舉幾個(gè)具體的例子，對(duì)于投資房產(chǎn)，租金每月增高20美金，房?jī)r(jià)就增高2400美金。如果投資的是一個(gè)100個(gè)單元的公寓樓，每個(gè)單元每個(gè)月增加房租20美金，會(huì)直接使房產(chǎn)增值24萬(wàn)元。這是公寓樓受到很多投資人青睞投資的主要原因。購(gòu)入管理，維修不良的公寓樓，重新裝修，增加入住率，增長(zhǎng)租金，直接提高房?jī)r(jià)。舉個(gè)例子，一個(gè)100個(gè)單元的公寓樓，出租率60%，每個(gè)單元平均租金500美金。以10%投資回報(bào)率算，管理費(fèi)和各種費(fèi)用大致是房租的35%，房?jī)r(jià)是 月租500 x 100單元 x 60%入住率 x 65%維修 x 12月 10%回報(bào)率 ＝223萬(wàn)美金。如果投資者投入100萬(wàn)美金進(jìn)行裝修，每個(gè)單元投入1萬(wàn)美金，把出租率提高到95，每個(gè)單元的租金提高到600美金，這樣計(jì)算的房?jī)r(jià)是：月租600 x 100單元 x 95%入住率 x 65%維修 x 12月 10%回報(bào)率 ＝445萬(wàn)美金?？梢钥闯觯迷黾蝇F(xiàn)金回報(bào)的辦法提高投資房產(chǎn)的價(jià)值，是十分有效的。特別講一下一個(gè)商業(yè)房產(chǎn)的很重要的指標(biāo)，還貸前現(xiàn)金凈收入（NOI）。一般的計(jì)算是，房租收入，減去空房率，管理費(fèi)，維修費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，地產(chǎn)稅，所得的凈收入。具體對(duì)于出租的住宅房產(chǎn)，一般來(lái)講，空置率為租金的5%，管理費(fèi)10%加上第一個(gè)月的房租，維修費(fèi)為25%，保險(xiǎn)費(fèi)為5%，年地產(chǎn)稅為房?jī)r(jià)的2%。對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)，房主不要負(fù)擔(dān)管理費(fèi)，維修費(fèi)，保險(xiǎn)，和地產(chǎn)稅。在長(zhǎng)期的租約中，也不必考慮空房。對(duì)于公寓樓類(lèi)型房產(chǎn)，管理費(fèi)一般為6-8%。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)房?jī)r(jià)如何計(jì)算
  答

  計(jì)算公式：額本息還款法，即貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，每月還款計(jì)算公式為：　　每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)/[（1+月利率）還款月數(shù)-1]　　另一種是等額本金還款法（利隨本清法），即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減，每月還款額計(jì)算公式為：　　每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×月利率

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)是如何計(jì)算的?
  答

  房?jī)r(jià)是怎么計(jì)算，先看看房?jī)r(jià)是怎么組成的，房?jī)r(jià) = 拆遷成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利潤(rùn) + 契稅等獲取土地時(shí)的稅金 + 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) + 土建 + 設(shè)計(jì)費(fèi) + 安裝工程(上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電) + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷(xiāo)售費(fèi)用 + 管理費(fèi) + 營(yíng)業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請(qǐng) + 送禮 + 人防易地建設(shè)費(fèi) + 地勘費(fèi)用 + 證照費(fèi)用 + 圖紙審查等。

• 問(wèn) 安置房如何計(jì)算房?jī)r(jià)
  答

  以下介紹二套房界定標(biāo)準(zhǔn)：一、貸款買(mǎi)過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)能查到房產(chǎn)，再貸款買(mǎi)房——算二套。 二、貸款買(mǎi)過(guò)一套房，后來(lái)賣(mài)掉，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征集系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買(mǎi)房——算二套； 三、全款買(mǎi)過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記表系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，貸款買(mǎi)房——算二套。 四、全款買(mǎi)過(guò)一套房，后來(lái)賣(mài)掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買(mǎi)房——算首套。 五、當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的，銀行盡職調(diào)查核實(shí)購(gòu)房人已有一套住房的，再買(mǎi)房——算二套。 六、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時(shí)再貸款認(rèn)定為三套房。 七、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個(gè)人名下無(wú)房，但再貸款時(shí)也會(huì)被視為三套房。 八、個(gè)人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，此時(shí)不管申請(qǐng)公積金貸款還是商業(yè)貸款再買(mǎi)房，均視為三套房。 九、夫妻兩人，一方婚前買(mǎi)房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購(gòu)房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個(gè)人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買(mǎi)房還是會(huì)算做三套房。 十、夫妻兩人，一方婚前有房但無(wú)貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無(wú)房產(chǎn)，婚后買(mǎi)房申請(qǐng)貸款視為三套房。

  全部5個(gè)回答>