房價如何計算

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• 144****2003

  房產(chǎn)的價值，從根本上講，一定是要由消費者愿意出的價錢決定的。而這個“愿意出”的價錢，說到底，就是國內(nèi)所謂的“剛需”，要花多少錢才能有個地方住。在
  美國，這個價錢是緊密和住宅房產(chǎn)的市場租金相聯(lián)系的。美國純投資房產(chǎn)的價格，一般保守的房價估算是單純由現(xiàn)金回報率來決定的，而不考慮對房產(chǎn)**的期待。
  房產(chǎn)是投資，比較股市，和銀行利息，要有一個相當(dāng)?shù)幕貓舐?。舉個例子來說，同樣的錢，放到銀行，回報率是2.5%，放到股市的共同基金，回報率是8%，投
  資到房產(chǎn)，回報是如何呢？當(dāng)前美國的房產(chǎn)，投資者一般要求投資量年回報率達到8-10%。投資人愿意出的房價，就是根據(jù)回報率來計算。換句話說，如果一個
  房產(chǎn)的還貸前現(xiàn)金收入（NOI)是每年2萬美金，那么按照10%的回報率，投資人所能承受的房價就是20萬美金。對于房價高的地區(qū)，房價會反映到租金上。
  而租金，是房產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金回報的實際指標(biāo)。
  
  
  下面舉幾個具體的例子，對于投資房產(chǎn)，租金每月增高20美金，房價就增高2400美金。如果投資的是一個100個單元的公寓樓，每個單元每個月增加房租
  20美金，會直接使房產(chǎn)增值24萬元。這是公寓樓受到很多投資人青睞投資的主要原因。購入管理，維修不良的公寓樓，重新裝修，增加入住率，增長租金，直接
  提高房價。舉個例子，一個100個單元的公寓樓，出租率60%，每個單元平均租金500美金。以10%投資回報率算，管理費和各種費用大致是房租的
  35%，房價是 月租500 x 100單元 x 60%入住率 x 65%維修 x 12月 10%回報率 ＝
  223萬美金。如果投資者投入100萬美金進行裝修，每個單元投入1萬美金，把出租率提高到95，每個單元的租金提高到600美金，這樣計算的房價是：月
  租600 x 100單元 x 95%入住率 x 65%維修 x 12月 10%回報率 ＝
  445萬美金?？梢钥闯觯迷黾蝇F(xiàn)金回報的辦法提高投資房產(chǎn)的價值，是十分有效的。
  
  
  特別講一下一個商業(yè)房產(chǎn)的很重要的指標(biāo)，還貸前現(xiàn)金凈收入（NOI）。一般的計算是，房租收入，減去空房率，管理費，維修費，保險費，地產(chǎn)稅，所得的凈收
  入。具體對于出租的住宅房產(chǎn)，一般來講，空置率為租金的5%，
  管理費10%加上第一個月的房租，維修費為25%，保險費為5%，年地產(chǎn)稅為房價的2%。對于商業(yè)房產(chǎn)，房主不要負擔(dān)管理費，維修費，保險，和地產(chǎn)稅。在
  長期的租約中，也不必考慮空房。對于公寓樓類型房產(chǎn)，管理費一般為6-8%。
  

  查看全文↓ 2018-06-30 15:17:00
• 144****8159

  1.客房價格全年收入為:1億+2千萬+500萬=1.25億元
  房間出租為:450間×365天=164250 間/年
  單間價格為:1.25億÷164250=761元+變動成本100元=861元
  答案:客房價格每間不低于861元 就能回收成本并完成20%的利潤指標(biāo)。
  

  查看全文↓ 2018-06-30 15:16:23
• 152****0259

  這個算法有很多種，一般是：
  1、當(dāng)日房費總收入/（出租房間總數(shù)--免費房--自用房）
  
  2、月（年）房費總收入/房間數(shù)*（期間）出租率
  
  有的酒店把鐘點房和半日房費分開計算，折為0.5間房；
  

  查看全文↓ 2018-06-30 15:15:56
• 146****5085

  要看他是全款還是貸款。如果是全款那就是100萬+中介費+稅費（看你二手房的年限，在不在營業(yè)稅免稅范圍內(nèi)，但其他還有些稅是免不掉的，稅費一般是買家出）+過戶的費用，這個不會很高，總得來說如果全款的話會比較簡單，不會超過110萬。
  如果是貸款的話就比較麻煩，先要銀行評估這套房子的價值，如果評估出來是80萬，并且客戶想貸款六成的話，那么他的**款就需要52萬+中介費+稅費（看你二手房的年限，在不在營業(yè)稅免稅范圍內(nèi)，但其他還有些稅是免不掉的，稅費一般是買家出）+過戶的費用，現(xiàn)在貸款比較麻煩。

  查看全文↓ 2018-06-30 15:15:20

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• 問 房價如何計算？
  答

  戶型為80平米和90平米的兩居室，附帶萬科品牌裝修，均價6700元/平米。非常滿足剛需購房者的需求。項目毗臨悠溪，西側(cè)濕地公園環(huán)伺，同時緊鄰三大商業(yè)中心。瞰景、出行、購物生活全方面給力。

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• 問 如何計算房價
  答

  房地產(chǎn)里總有一些特殊的現(xiàn)象和情況值得玩味，其中一定有一個現(xiàn)象叫：黃奇帆調(diào)控下的重慶這本來不算新聞，但是重慶獨特的房地產(chǎn)調(diào)控模式下房價呈現(xiàn)很多人看不懂的格局，特別是黃奇帆離開后的房價到底怎么走，成為很多人咀嚼的談資我特別查閱了很多資料，包括各種黃奇帆的各種演講，幫各位總結(jié)一二，希望從這些內(nèi)容，可以幫助大家看清重慶的房價，以及調(diào)控房價，到底有哪些種可能盡量用比較通俗的話來轉(zhuǎn)述黃奇帆的觀點地產(chǎn)開發(fā)的源頭是：如何破18億畝紅線**近在看一本奇書《常識》，里面有一個有趣的觀點，看待一個行業(yè)就像看待一部機器一樣，大齒輪永遠會帶動小齒輪運行的，要做的就是掌控這個大齒輪，其他的元素都是客戶忽略的那么對于房地產(chǎn)而言，如果只留下一個大齒輪的話，那么毫無疑問就是土地，其他元素和土地比起來可以說輕如鴻毛那么談土地來說，18億畝紅線是繞不過去的一個命題。中國每十年要用掉1億畝耕地，有一個倒計時就是：再過30年，中國的耕地就要逼迫18億畝紅線了那么能否降低這條紅線呢，黃奇帆的結(jié)論是：不能。畢竟對于這么龐大人群的國度，很多的不可控，所以這根紅線一定要死守但是死守這根紅線，本質(zhì)上也代表著房地產(chǎn)開發(fā)的可用地越來越少，不論是結(jié)構(gòu)里怎么調(diào)配，這樣的總?cè)萘恳恢痹谧兩僭谶@樣的基調(diào)下，房價一定是上漲的，物以稀為貴是**為簡單的經(jīng)濟學(xué)常識很多人會提到降低工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的比例，增加住宅用地的供應(yīng)量，這可以解決一時但是解決不了根本，而且住宅體量的供應(yīng)一定要搭配對應(yīng)的配套，不然城市管理會不可控那如何破掉這18億畝紅線呢

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• 問 請問房價如何計算
  答

  計算公式：額本息還款法，即貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，每月還款計算公式為：　　每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)/[（1+月利率）還款月數(shù)-1]　　另一種是等額本金還款法（利隨本清法），即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減，每月還款額計算公式為：　　每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金-已歸還本金累計額）×月利率

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• 問 房價是如何計算的?
  答

  房價是怎么計算，先看看房價是怎么組成的，房價 = 拆遷成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利潤 + 契稅等獲取土地時的稅金 + 開發(fā)商利潤 + 土建 + 設(shè)計費 + 安裝工程(上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強弱電) + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費用 + 管理費 + 營業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請 + 送禮 + 人防易地建設(shè)費 + 地勘費用 + 證照費用 + 圖紙審查等。

• 問 安置房如何計算房價
  答

  以下介紹二套房界定標(biāo)準：一、貸款買過一套房，通過房屋登記系統(tǒng)能查到房產(chǎn)，再貸款買房——算二套。 二、貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征集系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算二套； 三、全款買過一套房，通過房屋登記表系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，貸款買房——算二套。 四、全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套。 五、當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的，銀行盡職調(diào)查核實購房人已有一套住房的，再買房——算二套。 六、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為三套房。 七、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個人名下無房，但再貸款時也會被視為三套房。 八、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，此時不管申請公積金貸款還是商業(yè)貸款再買房，均視為三套房。 九、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。 十、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款視為三套房。

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