房改房的面積測量與商品房的面積測繪有什么不同

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• 145****6055

  你所指的集體加建就是單位上整體背包，是吧？在二手房交易中99%的整體背包都是加不進去的，但是產(chǎn)權(quán)你肯定可以放心，因為都是在房管局備案了的，不是違章加建。 交易任何房產(chǎn)的時候都是有測繪的，但是房改房就不是一定能測大，我見過加公攤測大20平方的，雖然原房產(chǎn)證上只有40多個平方；也見過面積一點沒變的，就是不含公攤的商品房；也見過面積測小的。
  房產(chǎn)顧問，小王，純手打。

  查看全文↓ 2014-01-22 09:05:04
• 144****2027

  對這個問題，我有實際經(jīng)歷，在房改時，由于時間緊，任務(wù)重，加上當時房改系統(tǒng)也不要求統(tǒng)一對房改房進行測繪，只是要求房改單位根據(jù)房改房屋的建筑圖紙進行測算，市房改辦進行進行技術(shù)指導(dǎo)及監(jiān)督。
  但到了具體房改單位，由于從事人員的專業(yè)技術(shù)水平參差不齊，對整個房改工作重視程度不一，以及單位出于盡量讓參加房改的職工少拿些錢等等因素，致使職工參加房改購買的房屋在以后上市交易時出現(xiàn)房屋專業(yè)測繪部門出具的房屋測繪圖中的建筑面積比當初房改時的面積有較大的出入，其中絕大多數(shù)是房改時面積小。
  但可以肯定的講，像你所述的情況，并不是說你花了72平米的錢購得了55平米，而是反過來說你花了55平米的錢購得了72平米。
  對于出現(xiàn)的這種情況，隨著二手房的交易，會逐漸更正減少直至消滅。在實際交易時，賣家并不是按平米出售的，買賣雙方都對房屋的客觀存在進行了察看和掌握，通過中介交易的，中介也會根據(jù)面積差異的大小協(xié)調(diào)雙方妥善解決。
  在拆遷時，確實存在按房產(chǎn)證上的面積對待，如遇這種情況，產(chǎn)權(quán)人夫婦二人一同拿新測繪的圖紙、房產(chǎn)證、雙方的身份證到房管局的產(chǎn)權(quán)處申請變更，經(jīng)審核后，即時辦理，產(chǎn)權(quán)人只需承擔(dān)測繪費0.40元/平米及80元/證的費用。
  這樣，拆遷部門就會按更正后的面積對待了，被拆遷戶也不會吃虧。

  查看全文↓ 2014-01-19 10:25:16

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• 問 商品房測量面積的方法有什么？
  答

  一、商品房建筑面積公式：商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公用建筑面積　　二、套內(nèi)建筑面積　?。ㄒ唬┙M成部分　　1、套內(nèi)的使用面積　?。?）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；　　（2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；　?。?）不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)管、管道均計入使用面積?！　?、套內(nèi)墻體面積　　新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻和非共有墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面積裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積?！　?、陽臺建筑面積　　（1）原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；　?。?）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；　?。?）凹陽臺按其凈面積（含女兒墻）的一半計算建筑面積；　?。?）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！　。ǘ┕剑禾變?nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積　　三、公用建筑面積　?。ㄒ唬┙M成部分：　　1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等?！　?、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。　　公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）?！　。ǘ┕媒ㄖ娣e分攤系數(shù)=整幢建筑物的公用建筑面積÷整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和×100%　?。ㄈ┕剑悍謹偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用面積分攤系數(shù)

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• 問 什么是房改房？房改房與商品房有啥區(qū)別？
  答

  房改房與商品房的區(qū)別：第一，房改售房的價格是由政府控制的，由于房改房在一定 程度上體現(xiàn)了國家對職工工資中沒有包含住房消費金的一種補 償，是住房制度向促進住房商品化機制過渡的一種形式，房改售 房的價格不由市場機制決定。第二，房改售房的銷售對象是有限制的。第三，在房改售房中對購房的面積有所控制，政府一般要規(guī) 定人均可購房的建筑面積的控制指標，以防止一些人超標低價購 買公有住房，高價出售獲利，造成國有資產(chǎn)的流失。第四，購買房改房有一定的優(yōu)惠政策，職工購買公有住房的 價格在標準價或成本價的基本上.還有工齡、職務(wù)或職稱方面的 優(yōu)惠折扣，而市場商品房一般是沒有優(yōu)惠政策支持的。

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• 問 商品房測量面積的方法有哪些？
  答

  商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則第一條 根據(jù)國家有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定《商品房銷售面積計算及公用建筑面積公攤規(guī)則》。第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。第五條 商品房按"套"或"單元"出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公建筑面積。第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成。1、 套（單元）內(nèi)的使用面積；2、 套內(nèi)墻體面積；3、 陽臺建筑面積。第七條 套內(nèi)建筑面積各部分的計算原則如下：1、 套（單元）內(nèi)的使用面積住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定的方法計算。其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建設(shè)設(shè)計規(guī)范》計算。2、 套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3、 陽臺建筑面積按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。4、 套內(nèi)建筑面積的計算公式為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積第八條 公用建筑面積以下兩部分組成：1、 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。第九條 公用建筑面積計算原則凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。第十條 公用建筑面積分攤系數(shù)計算將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和第十一條 公用建筑面積分攤計算各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積第十二條 其他房屋的買賣和房地產(chǎn)權(quán)屬登記，可參照本規(guī)則執(zhí)行。第十三條 本規(guī)則由建設(shè)部解釋。第十四條 本規(guī)則由1995年12月1日起施行。建筑面積計算規(guī)則一、計算建筑面積的范圍1、 單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。2、 高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端出墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算。3、 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外圍水平面積計處。4、 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。5、 用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。6、 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超2.2米的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。7、 穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何、均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建設(shè)面積。8、 圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。9、 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。10、舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。11、建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2米的，應(yīng)計算建筑面積。12、有柱雨蓬按柱外圍的水平面積計算建筑面積，獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。13、有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。14、突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。15、突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。16、封閉式陽臺、挑廊、按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建面積。17、建筑物墻外有項蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。18、兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建設(shè)面積。19、室外樓梯做為主要通道和利于疏散的均按水平面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，其室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積20、跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投形面積計算建筑面積，多層者按多層計算。二、不計算建筑面積的范圍1、 突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。2、 檢修、消防等用的室外爬梯。3、 層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層。4、 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。5、 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。6、 漢有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋挑臺。7、 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。8、 層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳空層。三、其他在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。省補充：① 挑陽臺下底層有平臺按上面挑陽臺的水平投影面積的一半計算建筑面積，如沒有平臺，只有踏步，不計算建筑面積。② 無柱的走廊、檐廊下，底層有通道平臺的按上面走廊、檐廊的水平投影面積的一半計算建筑面積，如只有踏步，沒有通道平臺，不計算建筑面積

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• 問 想問下商品房面積測繪方法有什么？
  答

  獲取詳細的標準層或自家所在樓層平面圖在測量開始,我們必須要拿到詳細的住宅平面圖,這樣測量與計算才會更加準確,這些圖紙通常都是由房地產(chǎn)開發(fā)商來提供的。在平面圖中的主要數(shù)據(jù)包括:1) 各房間的軸線尺寸:就是承重墻或柱的中心線之間的尺寸。2) 外墻的總尺寸:就是計兩道尺寸線。3) 各房間的使用面積實地測量套內(nèi)使用面積一般在開始測量時,為了保證測量的準確性,測量時要注意使測量位置距地面高1—1.2米。使用面積的測算,對房間內(nèi)部測量所得到的尺寸,是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸 ,不能作為面積中的尺寸。也就是說,根據(jù)這個尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計算的。一般來說,承重墻體是磚墻時,結(jié)構(gòu)厚24cm,寒冷地區(qū)外 墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm,混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm,非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來說,軸線位 于墻體的中間,中間兩側(cè)各為半個墻厚。白灰抹面厚度一般為 2~3cm(具體圖紙中應(yīng)標注)。 測量并計算套內(nèi)建筑面積測量好套內(nèi)使用面積后,要計算套內(nèi)建筑面積還必須測量陽臺的建筑面積。陽臺建筑面積的測量方法基本上與使用面積的測量方法一樣,但要注意區(qū)分不同類型的陽臺。計算公式如下:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

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• 問 商品房面積怎么測量有什么簡單的方法嗎？
  答

  是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。

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