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1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價格雖然在房產(chǎn)價格大幅上升的時期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價時要考慮到當?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認可。買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會為房產(chǎn)每平米加價2%至5%左右，反之亦然。4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會為房價加分5%左右。5、電梯數(shù)量和品牌買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對較多的電梯數(shù)量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。6、地段等級 較高的地段等級當然會對拉高房價產(chǎn)生作用。尤其是當該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價時要高于其他房產(chǎn)價格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施交通便利、配套設施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務設施與基礎設施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會使購房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價空間。
全部3個回答>二手房 價格 包括 公攤面積價格嗎
159****0562 | 2014-02-01 13:58:45
已有5個回答
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137****1360
房產(chǎn)證上的面積包括套內(nèi)面積和公攤面積,所以單價都包含了。
查看全文↓ 2014-02-03 19:27:49 -
156****8933
按裝房產(chǎn)證上寫的建筑面積算！除寫的是贈送面積不算外，都算錢
查看全文↓ 2014-02-03 09:14:58 -
135****3528
商品房銷售條例明文規(guī)定，公攤面積應當計入房屋面積。
查看全文↓ 2014-02-03 09:09:39 -
141****5244
公攤面積是算入你的產(chǎn)證面積的，所以是包括的！
查看全文↓ 2014-02-01 21:21:55 -
153****4875
都是按建筑面積賣的
查看全文↓ 2014-02-01 14:27:23
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對二手房價值評估：1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價格雖然在房產(chǎn)價格大幅上升的時期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價時要考慮到當?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認可。買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會為房產(chǎn)每平米加價2%至5%左右，反之亦然。4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會為房價加分5%左右。5、電梯數(shù)量和品牌買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對較多的電梯數(shù)量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。6、地段等級 較高的地段等級當然會對拉高房價產(chǎn)生作用。尤其是當該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價時要高于其他房產(chǎn)價格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施交通便利、配套設施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務設施與基礎設施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會使購房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價空間。
全部3個回答> -
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二手房是要算公攤面積的，二手房交易以房產(chǎn)證的面積為準，而房產(chǎn)證上的面積就包括了公攤面積，所以公攤面積也是會被計算在內(nèi)的。雖然公攤面積對于業(yè)主來說利用率不是很高，但是公攤面積也是實打?qū)嵉慕ㄖ娣e。
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1.測量一棟樓的建筑面積2.測量樓內(nèi)每戶的套內(nèi)面積3.套內(nèi)面積和/建筑面積和=得房率4.每套套內(nèi)面積/得房率=該套建筑面積5.每套建筑面積-該套套內(nèi)面積=公攤面積
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二手房的面積是包含公攤在內(nèi)的面積。賣二手房的面積是產(chǎn)權(quán)證上面的面積，而產(chǎn)權(quán)證的面積是建筑面積而非套內(nèi)面積，建筑面積等于套內(nèi)面積加上公攤面積。公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。
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