房子有質(zhì)量問題要求退房是否須要上法庭,要請律師幫忙,還是直接與開發(fā)商進行協(xié)商就可以的

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• 154****7853

  但因為這樣或那樣的原因，可能導致退房的情況出現(xiàn)。商品房的買賣不同于其它日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務關系復雜，所以對程序要求比較嚴格。但因為這樣或那樣的原因，可能導致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見，四是雙方都違約，但協(xié)商達不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關的手續(xù)。退房即開發(fā)商解除與購房者之間的買賣合同，將購房款退還給購房者。在辦理退房手續(xù)的過程中有兩個問題比較重要，一是購房者要解除什么合同;二是解除這些合同過程中的先后順序。如果購房者提出的退房要求被開發(fā)商接受，那么有兩個合同需要解除，一是購房者與開發(fā)商的買賣合同，二是購房者與銀行的借款合同。房屋買賣合同的解除，意味著雙方財產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復，對于已經(jīng)入住的購房者而言，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對于還沒有入住的購房者者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅。開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求購房者支付房款，對于已經(jīng)收取的部分要退還給購房者。解除合同履行完畢后，雙方的財產(chǎn)狀態(tài)將恢復到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成。借款合同的解除，表明購房者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔任何還款的義務。這個合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與購房者之外的第三方、也就是開發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因為購房者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉(zhuǎn)帳的形式由開發(fā)商取得。如果要歸還借款，必須由開發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款，才可以實現(xiàn)歸還借款的目的。銀行只有收到開發(fā)商以購房者名義還來的借款后，才能認定購房者已經(jīng)履行了全部還款義務，雙方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。退房手續(xù)因為有三方當事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進行，就會出現(xiàn)時間上的先后順序問題;從實際行為上，律師認為目前較為普遍的有以下三種：
  一、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后取回**款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。
  二、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回**款，**后由開發(fā)商歸還銀行借款。
  三、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，**后取得**款。這三種過程有一個共同的特點，就是購房者首先要與開發(fā)商解除買賣合同，表明購房者放棄對住宅行使占有的權(quán)利。在這種情況下，購房者存在一種風險，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發(fā)商不能按時歸還銀行借款，則購房者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔向銀行還款的義務，即所謂“錢房兩空”。如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，則購房者損失更為巨大，不僅住宅(僅指沒有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會作破產(chǎn)財產(chǎn)被拍賣，而且已經(jīng)支付的**款無法取得，同時還要支付年限不等的銀行借款。為了使購房者**大限地避免上述風險，在開發(fā)商不會破產(chǎn)的前提下，一般在實際操作時可以通過以下程序：
  一、購房者首先與開發(fā)商簽訂一個補充協(xié)議，一個附條件的關于解除買賣合同的補充協(xié)議。
  二、購房者再與銀行簽訂一個補充協(xié)議，也是一個附條件的解除借款合同的補充協(xié)議。
  三、開發(fā)商歸還銀行借款，購房者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，購房者與銀行的借款合同解除。
  四、開發(fā)商歸還購房者的**款，并協(xié)助辦理購房者退房的各種相關手續(xù)。五、第三、第四個行為履行完畢后，第一步中雙方簽訂的協(xié)議中假設的條件出現(xiàn)，購房者與開發(fā)商的買賣合同解除。

  查看全文↓ 2014-02-12 18:45:50

相關問題

• 問 房屋有質(zhì)量問題要求退房是不是須要上法庭,要請律師幫忙,還是直接與開發(fā)商進行協(xié)商就允許
  答

  要看是誰的原因辦不下來。如果是因為你隱瞞東西，造成銀行辦不下來，是需要你本人支付違約金的，如果是銀行的拖拉造成未在政策出臺前辦出，那不需要支付。如果是因為政策出臺等不可抗力造成，原則上不需要支付。所有這些都可以與開發(fā)商協(xié)調(diào)。如果你發(fā)揚不怕苦，敢斗爭的堅韌精神，你肯定能拿回所有房款。

• 問 可以與開發(fā)商協(xié)商退房嗎
  答

  如果當事人和開發(fā)商協(xié)商一致,就可以解除合同,

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• 問 房子質(zhì)量問題，是否能要求開發(fā)商退房或換房？
  答

  業(yè)主應該在驗房時發(fā)現(xiàn)問題，**好把所有違反合同或規(guī)定的問題提出來，然后把這些問題列表復印，一式兩份，要求開發(fā)商簽字確認，然后一人一份，上面明確表示不接受房屋，并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)完成整改?！　〈送?，開發(fā)商交樓時必須提供《竣工驗收備案表》，《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》，否則可以拒收，由此產(chǎn)生的延期交樓的責任由開發(fā)商承擔。驗房時發(fā)現(xiàn)的問題一定要開發(fā)商承認并且約定處理方案，若開發(fā)商拒絕承認房屋存在問題，建議您收集相關證據(jù)，證明不是購房者不按時收樓。不過并不是房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，購房者就可以要求開發(fā)商退房的。當然，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，需依照有關規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗證實的，購房者才有權(quán)退房。

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• 問 房屋存在質(zhì)量問題時，是否可以要求退房？
  答

  房屋質(zhì)量問題嚴重時可要求退房，需根據(jù)購房合同及法律規(guī)定處理，及時與開發(fā)商溝通協(xié)商解決方案。

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• 問 關于房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商的糾紛
  答

  (一)了解國家關于商品房質(zhì)量相關法規(guī)及政策如何保護購房人利益，國家關于商品房質(zhì)量相關法規(guī)和政策都有明確規(guī)定，它是投訴維權(quán)的有力依據(jù)。如國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。(二)將質(zhì)量糾紛的解決方法明確約定在購房合同中簽訂購房合同前須留心購房格式合同，對于合同中可選擇和協(xié)商的內(nèi)容，應特別認真閱讀。根據(jù)法律規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定**低保修期限。在法定保修范圍內(nèi)的可以參照法律法規(guī)規(guī)定，在法定保修范圍外的一定要注意保修期約定和質(zhì)量責任約定的簽署，合同的約定就是今后維權(quán)的依據(jù)。(三)收房時要仔細檢查房屋質(zhì)量購房者在收房時要對照合同條款，看開發(fā)商是否完成合同規(guī)定的全部內(nèi)容。在驗房中所發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題要立即與開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商承諾立即維修的一定要形成書面協(xié)議。沒達到交房條件或有嚴重質(zhì)量問題時購房者不要急于收房，一旦簽字后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題沒解決，便給開發(fā)商留下推卸責任的機會。還要提醒購房者將《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，與開發(fā)商補充約定。(四) 收集證據(jù)購房者向開發(fā)商提出的關于房屋質(zhì)量問題及解決意見盡量使用書面形式，如能讓其確認為**好。收房時要對質(zhì)量有問題的地方進行拍照或錄像，注意保存好證據(jù)。(一)找開發(fā)商協(xié)商。如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，首先找開發(fā)商，因為購房者與開發(fā)商有著直接的合同關系。開發(fā)商作為商品房的生產(chǎn)商和銷售商，對商品房質(zhì)量承擔**終責任。開發(fā)商與購房者的質(zhì)量關系通過《商品房購銷合同》和《商品房住宅質(zhì)量保證書》來約束，如果購房者因質(zhì)量問題要求賠償損失，應由開發(fā)商向購房者賠償，開發(fā)商再根據(jù)質(zhì)量原因依照合同約定追索責任單位賠償。(二)因商品房質(zhì)量保修責任發(fā)生糾紛的，如開發(fā)商不予解決、或?qū)﹂_發(fā)商的解決不滿意，當事人可以向建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)申請組織認定或向建設行政主管部門投訴。對于影響房屋結(jié)構(gòu)安全的問題，住戶可以直接委托具有法定結(jié)構(gòu)安全鑒定資質(zhì)的單位對房屋進行鑒定，其鑒定結(jié)論可作為民事賠償?shù)淖C據(jù)。(三)提起仲裁或依法向人民法院起訴。如果上述途徑都不能解決，購房者可以根據(jù)法律規(guī)定和自己的實際情況起訴開發(fā)商。綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題已經(jīng)成了一個普遍的現(xiàn)象。許多居民對類似住房出現(xiàn)的問題，不知道該如何投訴，如何解決，往往是一出現(xiàn)問題就找物業(yè)，而物業(yè)部門又因無力解決或其它一些原因把問題移交給別的部門，使問題拖而不決。在這里提醒購房者，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題先找開發(fā)商協(xié)商，弄清楚問題的性質(zhì)，再來選擇不同的處理方式，必要時可以請律師協(xié)助解決，以便更好地維護自己的權(quán)益。

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