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購房者購買二手期房的交易也被稱為期房轉讓，其交易方式有兩種：①原購房人與新購房人兩方交易；②更名，原購房人、新購房人在開發(fā)商處進行房產更名。由于購房者對第一種方式的交易流程存在疑惑，所以本文小編為您提供買賣雙方期房交易的流程和注意事項，希望對您的購房行為有幫助。期房購買詳細流程1、雙方溝通、了解產權狀況。期間賣方提供合法的證件：房屋所有權證書、身份證等有效證件證件。2、若賣方房屋合法，可進行期房交易，買方交定金（不是必選項），雙方簽訂房屋買賣合同。合同中要對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等詳細記錄，一式三份。3、雙方共同向房地產交易管理部門提出申請。房地產管理部門接受申請后查驗有關證件，審查產權，若房屋符合上市交易的條件，將準予辦理過戶手續(xù)；若房屋產權不完整，或者未得到共有人的同意，交易申請將被拒絕。4、立契（少數(shù)的地區(qū)已經取消該流程）。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。6、辦理過戶。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。7、辦理貸款。對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8、買方拿到產權證，付清房款，交易完成。
全部3個回答>二手房交易過程
135****9757 | 2014-02-14 16:40:12
已有11個回答
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143****4353
印花 ,過戶,什么亂七八糟的很多
查看全文↓ 2014-02-17 14:27:53 -
155****5217
2個小時全部搞定
查看全文↓ 2014-02-17 10:09:47 -
133****1283
二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件
查看全文↓ 2014-02-17 10:05:37
，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 （2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 （6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。 （7）對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。[6] （8）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢交易風險二手房交易風險如何避免1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3、買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規(guī)中介機構，并對雙方商定的內容以書面形式約定好。5、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。6、法律明確規(guī)定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。五大關二手房交易五大關定價關二手房買賣**關鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估，對于經驗不足的業(yè)主來說，價格定高了難以找到買主，定低了又會使自己蒙受經濟損失。建議：將房子委托給有資信的中介公司，然后通過市場比較法、收益法、成本法等為客戶的房子做出較為公正的評估。較為常見的市場比較法要求評估人有豐富的交易經驗，熟悉了解市場價格，并能夠根據(jù)房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對房價做出較為準確的評估。合同關二手房交易雙方常常因合同簽訂得不夠規(guī)范，導致糾紛事件不斷出現(xiàn)。而簽訂合同常常要注意諸多細節(jié)問題，如屋內設施細節(jié)、付款方式、交房具體時間、稅費交付等等。建議：如果委托正規(guī)中介公司，**后達成了買賣交易，中介公司會提供規(guī)范且詳實的買賣合同文本，這就為買賣雙方減少了很多麻煩，也避免了因合同不規(guī)范而引起的糾紛。隨后，賣方要結清所有物業(yè)費和供暖費，為下一環(huán)節(jié)立契過戶做好準備。過戶關辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中**耗時間和精力的一關。辦理過戶涉及一系列的政策法規(guī)，手續(xù)繁瑣。購房者由于缺乏房地產交易知識，沒有相關經驗，不了解有關部門的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，花費了大量的人力、財力。建議：一些正規(guī)的中介公司可以代辦過戶，其辦證部門的辦事人員通曉有關的政策法規(guī)和辦事程序，經驗豐富。因此，委托專業(yè)的中介公司辦理房產過戶，省時、省力、省心，是多數(shù)消費者的首選。付款關付房款是客戶**為擔心的一個環(huán)節(jié)，少則十幾萬，多則幾十萬的房款，一旦出了問題，購房者將蒙受巨大的損失。在房屋買賣中，確實存在著房產交割的風險。買方擔心把錢交給賣方而產權過戶中如出現(xiàn)問題，會拿不到產權證；賣方擔心產權證辦到了買方名下，買方拖欠房款。建議：針對上述情況，一些大型正規(guī)中介公司紛紛推出“居間中?！狈眨I方把房款交給中介公司保管，賣方把原產權證交中介公司保管，中介為雙方辦理產權過戶，新產權證拿到后，中介一手把房款付給賣方，一手把新產權證交給買方，從而確保了雙方的利益。交驗關物業(yè)交驗是買賣交易的**后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業(yè)主也不再對房子負有責任了。建議：物業(yè)交驗時，中介公司會提供一份《物業(yè)交驗單》供買賣雙方填寫確認。驗房的內容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經結清等十大技巧二手房交易十大技巧一、選取品牌中介較可靠雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。專家建議：賣方**好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，**重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。二、兩種代理方式各有利弊委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。據(jù)介紹，比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。三、代理有效期宜短不宜長如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢？專家認為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。四、“跳過”中介有風險.有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。五、不能簽“到手價”據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽“到手價”屬于中介公司違規(guī)操作行為。二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，**后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。六、心平氣和報房價近段時間來，上海二手房成交量有所減少，其中一個主要原因就是由于半年來二手房房價持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開價的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。專家建議，屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。七、交鑰匙要謹慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態(tài)度。八、不要輕易提前交房在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。雖然辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護現(xiàn)居住者”的權益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。九、合同細節(jié)要講清一些經紀人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。由于買賣雙方缺乏房屋交易的經驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關注。如果這些細節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會產生這些“后遺癥”了。十、自售房屋有學問市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同細節(jié)問題提醒置業(yè)者購買二手房時注意七個細節(jié)1、弄清權屬再出手。買房前，一定要弄清楚房屋的權屬，究竟是部分產權、共有產權、還是無產權。若房屋產權不清或存在產權糾紛，房子再好也不宜購入。 2、分清房屋產權不吃虧。只有使用權的房屋在交易過程中存在多種限制。購房時要注意產權證上體現(xiàn)的是完全產權還是只有使用權。 3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于將房子出手，可能會故意隱瞞房屋建成時間，看房時應留意房產證測繪頁上的數(shù)據(jù)，從而了解房屋大致年限。 4、弄清建筑面積和使用面積。分清房屋的建筑面積和使用面積是否與房屋產權證上一致，是否存在私搭亂建現(xiàn)象，以免購買的房屋面積縮水。 5、詳細了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給等情況。這些因素可能直接關系到日后的居住品質。 6、全面考察房屋周圍環(huán)境。重點了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。 7、謹防黑中介。購買二手房要找正規(guī)的中介公司，以防自己操作失誤或者黑中介從中牟利。[ -
135****4767
突然間回過神來，您是要問流程要多久？》？還是過戶時間要多久？流程的話，一把付需要一周。商業(yè)按揭的需要1個月。公積金按揭需要2個月。
查看全文↓ 2014-02-17 09:08:11 -
138****5285
上海二手房貸款的具體貸款流程是雙方簽訂買賣合同→收齊基本資料→房產實地評估→銀行筆錄、面簽、交**款→批準貸款→過戶→放款→領新房本→抵押登記
查看全文↓ 2014-02-16 22:46:44 -
144****8725
查檔--網簽--核稅--遞件--交稅--領件
查看全文↓ 2014-02-16 20:59:24 -
135****1755
不復雜。電話聯(lián)系我！
查看全文↓ 2014-02-16 11:35:25 -
131****0865
二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
查看全文↓ 2014-02-15 09:39:44
（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的白契。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
編輯本段
交易稅費
契稅
符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7％）、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
印花稅
買賣雙方各繳納房價款的0.05%。
營業(yè)稅
購買時間在兩年內的房屋需繳納的營業(yè)稅為：成交價×5%；兩年后普通住宅不征收營業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價5%的營業(yè)稅。
城建稅
營業(yè)稅的7%
教育費附加稅
營業(yè)稅的3%
個人所得稅
普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－(營業(yè)稅城建稅教育費附加稅印花稅)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20％。出售公房：5年之內，(售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20％，其中經濟房價款＝建筑面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建筑面積。5年以上普通住宅免交。
提示：個人買賣住房時應持經房地產管理部門審核后的《房屋買賣合同》到房屋所在區(qū)域的地稅局交納各稅。納稅時，住房買賣雙方必須提供購房合同、發(fā)票、購房人戶籍證明等。
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稅費計算
買方
1、契稅：成交價或評估價（高者）×1.5%（商用用房,二次購房或大于144平米的稅率為3%）
2、交易服務費：建筑面積（平方米）×3元
3、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0.05%
4、產權轉移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）
賣方
1、交易服務費：建筑面積（平方米）×3元
2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0.05%
3、土地出讓金：成交價或評估價（高者）×1%
4、解困房：成交價或評估價（高者）×1%
5、商品房：土地出讓金按基準地價×3%×未交土地出讓金的建筑面積
6、分攤費用：成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）
7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征）
8、營業(yè)稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5%（房產證或購買時契稅完稅證未滿五年）
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交易風險
二手房交易風險如何避免
1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。
2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
3、買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規(guī)中介機構，并對雙方商定的內容以書面形式約定好。
5、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。
6、法律明確規(guī)定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。
編輯本段
注意事項
在二手房交易過程中，經紀公司無可非議是其中一個橋梁，所以，今后北京乃至全中國的經紀公司必將走向一個高峰，經紀人的地位也會得到更多市民的認可。
買賣注意
（1.）房屋手續(xù)是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可買賣不破租賃，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5.）市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
（7.）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）.中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
（10.）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮 -
156****5465
1、找房可以通過網絡找到中意的房子或聯(lián)系相關中介企業(yè)讓他們幫你找。
查看全文↓ 2014-02-14 22:09:32
2、看房有相關的房源后中介陪同你去看房。一次不行兩次,兩次不行三次。反正要等到滿意的房源后再決定。
3、訂金或意向金基本定下你想買的房源后向中介機構付一筆可大可小的費用5-10萬。
4、簽居間合同賣家和買家分別與中介簽居間協(xié)議,也就是委托相關中介做房屋買賣的合同。一般中介會把意向金轉到房東的賬戶上。房東也可以先不轉這筆錢。
5、簽房屋買賣合同買賣雙方到中介機構簽房屋買賣合同。要敲定付款方式和時間,房屋交付的標準和交房的時間,還有相關的違約責任。合同簽完后是買房向賣方付**款。如果買方要貸款還要有貸款合同(和賣方無關)。賣方如有貸款未還清,應該還清貸款并辦理抵押注銷。
6、交易中心辦理審稅和房屋過戶等買方的貸款審批下來后?？梢砸淮涡匀ソ灰字行霓k理審稅和房屋過戶。一般是20個工作日左右完成新產證。新產證交給貸款銀行等待放款。這時候中介就會要求付中介費。你也可以要求等到交房后再付。
7、交房銀行放款給賣家后,按照相關合同約定交房。結清水、電、煤、有線及物業(yè)。收到**后一筆買家的費用(很少交鑰匙費)。付清中介費用后要到中介。完成整個買賣的流程。當然在此中間你會遇到這樣那樣的問題。只要你有清醒的頭腦和一顆仔細的心。合同上的條款一定要看清。不合理的要求劃掉。另外一個有經驗的中介也是很關鍵的,如果你不熟悉流程。當然更關鍵的還是在買賣雙方是否有誠意和相互配合。 -
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二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
查看全文↓ 2014-02-14 17:00:21
（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件
，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
（7）對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
（8）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 -
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二手房交易的稅費：下面為主要稅費買家：契稅（1，首套1%，二套3%。2，還要看你購買的房屋面積：90平以下，交1%；90平~140平，交1.5%；140平以上，交3%） 買家：營業(yè)稅5.65%（未滿5年繳納全額營業(yè)稅；滿五年，普通住宅免交，非普通住宅交差額） 個稅1%或2%
查看全文↓ 2014-02-14 16:46:59
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買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。
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二手房交易的注意事項：1、房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。2、房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。5、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。6、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
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負責交易的協(xié)調和和交易安全。比如協(xié)助過戶，售樓等。
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你是賣房子的嗎？
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