業(yè)主與物業(yè)之間怎么樣才能處理好

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• 155****3952

  見面微笑就好了、我們小區(qū)物業(yè)跟我關(guān)系特別好、嘿嘿

  查看全文↓ 2014-02-28 13:45:12
• 152****4592

  如何處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
  
  摘要：業(yè)主與物業(yè)管理公司之間原本是互利共贏、共生共榮的合作關(guān)系，但現(xiàn)實(shí)中他們之間卻出現(xiàn)了許多矛盾和糾紛。因此，業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方明確各自的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)以及二者之間的溝通就成為理順雙方關(guān)系的關(guān)鍵所在。
  
  一、正確認(rèn)識(shí)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系是處理好兩者之間矛盾的基礎(chǔ)
  
  《
  物業(yè)管理?xiàng)l例
  》
  第一章總則第二條講到，物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。物業(yè)管理企業(yè)是按照合同提供以上活動(dòng)的服務(wù)主體。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過合同建立了關(guān)系，是在平等、自愿、雙向選擇的基礎(chǔ)上建立的，兩者是平等的民事主體關(guān)系。
  
  業(yè)主通過市場競爭機(jī)制聘用物業(yè)管理企業(yè)，將物業(yè)管理項(xiàng)目委托給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)按照合同的約定為業(yè)主提供服務(wù)，其實(shí)是一種有價(jià)值的商品，業(yè)主要為占有和消費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)支付一定的費(fèi)用，所以，兩者是聘用與被聘用、委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)、提供商品與消費(fèi)服務(wù)的關(guān)系，也是一種互利共贏、共生共榮的合作發(fā)展關(guān)系。
  
  二、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系緊張的根源
  
  但在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)兩個(gè)利益主體之間的對(duì)立關(guān)系卻大于合作關(guān)系，本應(yīng)該是和睦相處的兩個(gè)主體卻變成了對(duì)立的矛盾雙方。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的糾紛屢屢發(fā)生：一方是要求“收費(fèi)”，一方是“拒繳”；一方是指責(zé)，一方是謾罵；一方是原告，一方是被告；一方堅(jiān)守陣地，一方要求解聘。在一些地方，雙方的關(guān)系甚至惡化到了大打出手的地步。
  
  為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：
  
  1. 政策宣傳不到位。
  
  無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理政策知識(shí)的了解程度都不夠。首先，不少業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理相關(guān)政策了解不多，甚至一些業(yè)主委員會(huì)成員也不能依照相關(guān)的法律法規(guī)完善管理制度，實(shí)施正確的監(jiān)督管理，事事站在單方受益的角度考慮問題。而物業(yè)管理的從業(yè)人員對(duì)相關(guān)政策的學(xué)習(xí)也不夠，把握政策的能力不足，靠經(jīng)驗(yàn)管理，缺乏可靠的法律依據(jù)。
  
  2. 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量不到位。
  
  物業(yè)管理企業(yè)管理制度不健全，服務(wù)不規(guī)范，員工服務(wù)意識(shí)差。相當(dāng)一部分企業(yè)是從原來的房管部門或單位后勤部門轉(zhuǎn)制成立的，有的還延續(xù)著原有的管理模式和管理觀念，員工還保留著原有的管理者身份，在工作中“霸氣十足”，淡化了自身的服務(wù)特征。部分民營的物業(yè)管理企業(yè)為追求自身利潤，不按照約定履行合同，提供了質(zhì)價(jià)不符的服務(wù)。一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處理由業(yè)主處分的事項(xiàng)，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。一些物業(yè)管理公司從業(yè)人員的綜合素質(zhì)低，缺乏科學(xué)的管理能力，缺乏正確的溝通能力、缺乏作為一名物業(yè)管理人員應(yīng)有的服務(wù)意識(shí)和操作技能，這些都導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不高。
  
  3. 政府相關(guān)政策滯后或缺乏連貫性和可操作性。物業(yè)管理糾紛的深層次原因復(fù)雜，不少業(yè)主把對(duì)社會(huì)不良現(xiàn)象、拆遷政策、開發(fā)企業(yè)或者現(xiàn)行的相關(guān)政策等方面的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上。物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主與政府之間、在業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間、甚至在業(yè)主與業(yè)主之間的夾縫中艱難生存。
  
  三、處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的幾點(diǎn)建議
  
  那怎樣才能處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系呢？筆者談幾點(diǎn)建議：
  
  首先需要業(yè)主轉(zhuǎn)變幾個(gè)觀念：1. 物業(yè)管理不是福利待遇，而是市場經(jīng)濟(jì)條件下提供的商品，業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，需要支付費(fèi)用。2. 業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理，雙方是利益的共同體，其目標(biāo)是一致的，無論發(fā)生什么分歧，業(yè)主要采取平等、包容、協(xié)助、友好的態(tài)度思考問題，化解矛盾。3. 業(yè)主要分清事件的責(zé)任主體，物業(yè)管理企業(yè)不是出氣筒、替罪羊。社會(huì)的不良現(xiàn)象；政府的監(jiān)督管理；相關(guān)政策的滯后和不合理；開發(fā)企業(yè)的違規(guī)操作；建設(shè)單位的施工質(zhì)量；道路、交通、電信的不配套等等問題，絕大多數(shù)不是物業(yè)管理企業(yè)的直接責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)有協(xié)調(diào)解決的責(zé)任，但不應(yīng)該將矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上。4. 業(yè)主要樹立公共意識(shí)和自我約束能力。有時(shí)業(yè)主的言行，出于對(duì)自己既得利益的考慮，沒有顧及到全體業(yè)主的整體利益，而影響到了物業(yè)管理企業(yè)的工作開展。5. 業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，要接受物業(yè)管理企業(yè)的管理，因?yàn)榱己玫姆?wù)需要通過有序的管理來實(shí)現(xiàn)，沒有管理也談不上服務(wù)。
  
  其次需要物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變幾個(gè)觀念：1. 物業(yè)管理企業(yè)的所用員工要正確認(rèn)識(shí)管理與服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，需要通過科學(xué)的管理來實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的服務(wù)。管理不是“治理”，要正確使用好全體業(yè)主賦予你的權(quán)力。2. 物業(yè)管理企業(yè)的所用員工要正確認(rèn)識(shí)自己的法律地位，業(yè)主是出于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的信任，將物業(yè)的管理權(quán)委托給物業(yè)管理企業(yè)，并通過
  《
  物業(yè)服務(wù)合同
  》
  的簽訂建立了兩者間的法律關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)就要按照合同的規(guī)定和相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供滿意服務(wù)。絕不能以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來欺騙業(yè)主，要做到質(zhì)價(jià)相符，否則就會(huì)被業(yè)主炒魷魚。3. 物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理就是看看門、管管人、掃掃地、種種草的簡單認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)，技術(shù)含量很高的職業(yè)。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到政策清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情。4. 物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理管物不管人的觀念。物業(yè)管理在服務(wù)的過程中要經(jīng)常與業(yè)主或其他相關(guān)方聯(lián)系溝通，這也是化解矛盾、解決問題的必要途徑。
  
  其實(shí)，影響業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)間關(guān)系的另一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是政府相關(guān)部門的管理和監(jiān)督。由于物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在我國推行的時(shí)間短，尚處在成長和發(fā)展階段。物業(yè)管理作為與百姓生活**密切的行業(yè)，出現(xiàn)問題也是難免的。但作為政府，為保證物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)盡可能的完善相關(guān)的法律法規(guī)，增強(qiáng)政策的銜接性、連貫性和可操作性。同時(shí)要加大監(jiān)管的力度，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)等各相關(guān)各方的工作，協(xié)調(diào)各相關(guān)方的關(guān)系，為物業(yè)管理的健康成長創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。
  
  記得采納我的答案哦，謝謝

  查看全文↓ 2014-02-26 10:02:41

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• 問 怎樣在物管中處理好業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾
  答

  用心去溝通，如果出現(xiàn)矛盾，要委婉的去協(xié)調(diào)好雙方利益。這是個(gè)蠻考驗(yàn)人的應(yīng)變能力和溝通能力的。

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• 問 業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛如何處理？
  答

  更換物業(yè)公司　　如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意，則業(yè)主可以更換物業(yè)公司?！　“凑瘴覈壳暗馁彿砍绦蚩?，購房人要與開發(fā)商簽訂購房合同。同時(shí)在使用統(tǒng)一印發(fā)使用的格式房產(chǎn)買賣合同時(shí)，會(huì)有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業(yè)管理公司代管的條款。因此，購房者須受到開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，并接受其物業(yè)管理服務(wù)。因此在實(shí)踐中，許多物業(yè)管理公司通常以此為由，主張業(yè)主無權(quán)更換物業(yè)管理公司。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，但是應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服

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• 問 ??夫妻離婚房貸怎么處理好呢？流程是怎么樣的呢？
  答

  1．夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，離婚時(shí)，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)事人可以協(xié)商辦理。如果協(xié)商不成的，人民法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。2．一般認(rèn)為一方婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，一方婚前辦理按揭手續(xù)，并取得產(chǎn)權(quán)證，則應(yīng)該屬于婚前財(cái)產(chǎn)。3．對(duì)于產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)，其也共同還貸的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)權(quán)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未還的債務(wù)為其個(gè)人債務(wù)，但對(duì)**款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。4．對(duì)于產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)其也共同出資，且同時(shí)有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。

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• 問 樓與樓之間的伸縮縫怎么處理
  答

  樓與樓之間的伸縮縫比較簡單的方法就是可以用跟縫隙厚度差不多的泡沫塑料板，雙面夾板固定，這樣就可以防止之后出現(xiàn)漏水，除此之外也可以增加變形接縫保護(hù)層的厚度，如果說在建造房屋的時(shí)候出現(xiàn)了雙面夾層的損壞可以多增加一層或者是把夾層填滿之后再進(jìn)行澆筑，澆筑的過程當(dāng)中雙面要對(duì)稱，這樣就不容易擠壓，還能夠保證變形縫的寬度和使用的功能。在伸縮縫進(jìn)行施工的時(shí)候，要進(jìn)行分段制造，所以儲(chǔ)存是施工當(dāng)中比較重要的一個(gè)部分，在現(xiàn)場預(yù)埋的時(shí)候要相互平行放置，一定要在主管工程師的批準(zhǔn)之下才可以進(jìn)行，而且在提前安裝的時(shí)候，要把備用槽當(dāng)中清理干凈，根據(jù)相應(yīng)的模板進(jìn)行安裝，澆筑時(shí)，還要對(duì)它進(jìn)行振動(dòng)和壓縮措施，使用以上的方法就能夠處理的比較好。

• 問 ??有沒有人知道怎么樣才能不交物業(yè)費(fèi)？
  答

  物業(yè)費(fèi)如果長時(shí)間不交的話，物業(yè)會(huì)對(duì)沒有繳費(fèi)業(yè)主進(jìn)行起訴，起訴的結(jié)果就是補(bǔ)齊物業(yè)費(fèi)。一般情況下，即使是物業(yè)本身沒有做到位，為了保護(hù)物業(yè)，免得其他小區(qū)效仿，法律也會(huì)傾向于物業(yè)這邊的。至于物業(yè)做的不到位的地方，建議你用相機(jī)、手機(jī)等留下時(shí)間、證據(jù)，以備不時(shí)之需。按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本的合同義務(wù)，沒有足夠的抗辯理由而不交物業(yè)費(fèi)是一種違約行為。物業(yè)費(fèi)都包括這些：人員工資；保安費(fèi)及費(fèi)；公共設(shè)施、社保日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理及清潔費(fèi)；法定稅費(fèi)；物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊率；經(jīng)業(yè)主同意的其它花費(fèi)。物業(yè)費(fèi)不包括這些：住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用；因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費(fèi)用；公共區(qū)域設(shè)備的大中修費(fèi)用及重大部件更換費(fèi)用。

  全部3個(gè)回答>