幾年后城市房價還會上漲嗎？

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• 138****7128

  我一直認為，降房價是癡人說夢。
  
  房價和一般商品的價格有類似之處，是由供求關(guān)系決定的?，F(xiàn)在的房價是有點高，很多人買不起。但有人買不起，并不表示它就一定有泡沫，只要它有一定的市場需求支撐就行了。
  
  5年前，在我市房價還在5000左右，大家都在喊太貴的時候，我預(yù)言，房價會到3萬元，引來大家一片笑聲?，F(xiàn)在，3萬元的房子早就出現(xiàn)了，盡管還只是一些好的樓盤，但市區(qū)普通二手房的價格，也在15000左右了?，F(xiàn)在我預(yù)言，10年內(nèi)，我市房價會到5萬元，大家又笑我了，但我有理由堅信。
  
  房價是市場綜合作用的結(jié)果，不是按某一方的意志為轉(zhuǎn)移的。政府、開發(fā)商、購房者都是從各自的利益出發(fā)，對房價起著一定的作用。
  一、政府層面?？傮w上說，政府也不希望房價過高，特別是高層政府。但現(xiàn)有的行政體制，以及其固有的機制，使這種愿望難以實現(xiàn)。各級政府領(lǐng)導(dǎo)都需要政績，都要發(fā)展地方經(jīng)濟，加快地方建設(shè)，這需要大量的資金，各級政府都缺錢，怎么辦？**便捷、**有效的，就是土地開發(fā)。很多地方政府，特別是沿海地區(qū)，某些縣市政府土地開發(fā)收益占財政收入的一半以上，成了名符其實的“土地財政”。當過政府領(lǐng)導(dǎo)的人都知道，這也是無奈之舉，沒錢怎么辦事。而土地是稀缺資源，國家實行**嚴格的控制政策，這又推動了地價的上漲。土地拍賣是完全正確的，是市場行為，否則會導(dǎo)致更大的腐敗，對降房價也未必有利。土地成本的提高，為高房價打下了基礎(chǔ)。近年來國家盡管出臺了若干政策，想抑制房價虛高，但效果甚微，就是這個原因。
  
  二、開發(fā)商層面。開發(fā)商作為企業(yè)，追求高額利潤是其不變的真理。不能由此就抱怨他們?nèi)钡拢R他們奸商。如果開發(fā)商只做善事，不按市場規(guī)律辦事，那就不是真正的企業(yè)了。
  
  三、購房者層面。居者有其屋，安居才能樂業(yè)。人總需要住房的，所以對住房就形成了剛性的需求。綜觀高房價地區(qū)，分析一下，有多少人是在炒房的。其實大部分人還是買來住的，或者是為子女準備，也可能是改善居住條件，是一種真實購買力的體現(xiàn)。你不買，他會買，正因為有強大的需求，才能使房價居高不下。 經(jīng)過近幾年的調(diào)整，近期，我市房市又呈現(xiàn)火爆趨勢，漏夜排隊搶購已是每個新開樓盤的景觀。
  
  四、通脹壓力。我國目前通貨膨脹壓力很大，從人民幣匯率、能源原材料大漲、居民存款總額、經(jīng)濟周期規(guī)律、2006工改等等因素，都可以看出，通脹只是時間問題，估計不會超過3年。通脹后，存款縮水，而住房保值，會使更多的人選擇買房。而且通脹本身會導(dǎo)致物價的上漲，從購買力的角度看，現(xiàn)在1萬元每平方的價格，通漲后，可能相當于2、3萬元了。所以，從這個角度看，現(xiàn)在按揭貸款買房，對長期來說是合算的?，F(xiàn)在貸50萬元，可能是個大數(shù)目，但過幾年后，可能不值一提。從今年開始，通脹苗頭已現(xiàn)，居民消費價格指數(shù)已超過3%，這在去年我就已經(jīng)在相關(guān)帖子里說過了。
  
  五、政府調(diào)控的效果。很多人說，房價越調(diào)控越漲。其實他們錯了。調(diào)控并不是讓房價回歸理性，而是有意打壓。過段時間后，又會反彈，因為有強烈的需求支撐。而且，政府的很多調(diào)控措施是增加稅收，這雖然會抑制一部分房價，抑制炒家行為，但買方所需付出的也更多了。
  我想，你所處的鄭州，作為省會城市，需求會更旺。全省各地的有錢人，都會來買套房，以備子女長大后留在鄭州用。再加上子女結(jié)婚后的分戶、經(jīng)濟發(fā)展帶來的人口增加，都會刺激需求。
  
  所以，只要條件許可，我會選擇買房，讓有限的財富，隨著時間的消逝慢慢自然增長。即使不能有效增長，至少也不能任其縮水。

  查看全文↓ 2014-02-28 22:30:03
• 144****1735

  未來十年房價會持續(xù)上漲經(jīng)過三到四年穩(wěn)定期可能會小幅萎縮

  查看全文↓ 2014-02-27 13:10:30

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• 問 房價還會上漲嗎？
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• 問 房價還會上漲嗎？
  答

  怎么不會漲??！這次中國70個大中城市不就又漲了??！上海也包括在內(nèi)的！

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• 問 上海房價還會上漲嗎？
  答

  人類是好了傷疤忘了痛的動物，反觀歷史，2008年美國房地產(chǎn)泡沫覆滅，1997年曼谷房地產(chǎn)泡沫覆滅，1989年日本房地產(chǎn)泡沫覆滅，不計其數(shù)..........所以我認為短期（5年左右）上漲概率較大，長期（10年左右）泡沫必滅，甚至很有可能比我預(yù)期的還要短。 如果喜歡的話，我可以把我個人對房價瘋狂上漲的理解（僅是個人觀點，而且本人非磚家）給你說一下：首先，歷史上產(chǎn)生泡沫的商品都是擁有一個不容易改變的供給量，比如股票市場，房地產(chǎn)市場，黃金，荷蘭郁金香（很久以前的一件老事）。在這一點的基礎(chǔ)上，投機是可以有效化的。其次，需要推手，比如說通貨膨脹導(dǎo)致貨幣貶值和經(jīng)濟繁榮導(dǎo)致人們有了足夠資本，然后人們需要東西來保值，就會考慮房地產(chǎn)，股票，或者黃金，于是資金買進導(dǎo)致價格上漲，這是第一個階段。第二個階段，就是純粹的追求利益而投機的階段，是泡沫產(chǎn)生的階段。因為人性都是自私的，當你看到你的朋友買股票賺了很多錢，你當然就也想買一把股票賺錢，這個時候你的行為就是追求利益而投機，導(dǎo)致更大的泡沫產(chǎn)生，當然，大部分的時候也是投機的人虧錢。**后一個階段，泡沫已經(jīng)高的沒有資金可以追加了，所以一旦有任何大量資金撤資的行為，整個市場就會起哄一樣的暴跌。老實說呢，對于中國房地產(chǎn)市場這種情況，已經(jīng)進入第二階段的中后期了。個人認為，在這個泡沫中10-20%是由于富人購買很多套房造成的，剩下的則是由普通民眾不能按控制住自己去貸款買房的行為。于是等到某天沒人貸款買房了，房價能不暴跌嗎？另外，歷史表明，政府控制市場的力量和市場本身的力量比起來，簡直是雞蛋撞石頭。一旦跌成趨勢，不是什么救市政策可以救起來的。好吧，就說這么多，全是我手打的，如果很多方面見解不同，請求同存異，誤噴。In conclusion, 如果我是你的話，現(xiàn)在不會去買房的。

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• 問 一線城市房價還會上漲嗎 樓市形勢如何
  答

  全面放開二孩政策、中央深改會議提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國務(wù)院常務(wù)會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，一系列政策暖風引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場人士普遍認為，2016年一二線城市房價將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴重。我們一起來看看這些專家的觀點吧。 國泰君安首席宏觀分析師 任澤平：未來10年一線城市房價將再漲一倍 目前，中國正處在一個增速換擋的時點，高增長的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。而中國增速換擋的典型形式，來自于房地產(chǎn)長周期拐點的出現(xiàn)。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當人繼續(xù)往大城市遷移的時候，一線房地產(chǎn)有銷量沒土地，表現(xiàn)為價格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線城市沒有銷量，土地和庫存高企。去年，我對中國的房地產(chǎn)做過一個預(yù)測，未來10年一線房價再漲一倍，三四線漲不動，房地產(chǎn)投資零增長。 高盛房地產(chǎn)投資研究部主管 王逸：戶籍改革有助中國樓市復(fù)蘇，明年房價還會漲 曾在2014年經(jīng)歷房價**大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現(xiàn)了**強勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢。鄂爾多斯(8.52,0.020,0.24%)這類“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題導(dǎo)致的，預(yù)計在這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進將對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇有著重要影響。 房地產(chǎn)開發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報率將處在5年低點，但這是基于債務(wù)零增長的假設(shè)而做出的。開發(fā)商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。原因在于，如果房價不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲備的凈資產(chǎn)回報率減少，而且還將使得開發(fā)商的財務(wù)狀況再度面臨風險。到 2016年年中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會偏向?qū)捤桑@應(yīng)該會支持房價持續(xù)復(fù)蘇。 中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家 巴曙松：明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線城市沒有什么好擔心 從宏觀來看，經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)太大的波動，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市沒有什么好擔心的，但如果在三四線城市庫存壓力下就比較危險。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢止住，對于經(jīng)濟的拖累作用會明顯改善。預(yù)測明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求;三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。 某機構(gòu)研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴躍進：房價上漲難以動搖，2016年持續(xù)上漲 從市場預(yù)期看，目前對于一二線城市房價繼續(xù)上漲的認識基本是一致的，而對于三四線城市則有分化的看法。實際情況是，三四線城市的房價難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個相對不漲不跌的態(tài)勢，**大的原因不是因為庫存而導(dǎo)致的，**主要是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預(yù)期看，房價上漲是一個難以動搖的市場特征。當然，漲幅有大有小，會和市場周期波動相關(guān)聯(lián)。對于2016年的房價判斷是，持續(xù)上漲，同時要警惕部分城市相對力度大的漲幅。 獨立經(jīng)濟學(xué)家 陳寶存：三年內(nèi)北京四環(huán)房價漲至20萬 北京房價三年內(nèi)，四環(huán)20萬，五環(huán)15萬，六環(huán)6萬。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。 當然也有極少數(shù)聲音認為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多。 同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉：“救市”頻發(fā)對2016年樓市是重大利空 當前樓市已經(jīng)進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對2016年樓市是重大利空。 “地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。 離岸資產(chǎn)配置專家 劉磊：回暖只是針對開發(fā)商而言 今年一線城市房價的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對發(fā)展商而言，對于投資者而言，投資市場的介入和回暖遠未到來。尤其是堅持供需是房價上漲的原因，顯得有些片面了。

• 問 房價還會上漲么？
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  目前國家依舊堅持限購限貸政策不松懈，不過上海那邊倒是一手樓盤和二手房都稍漲了許多。目前來看，就寧波江東，東部新城那幾個樓盤還是漲的速度滿快的。這幾個樓盤包括書香景苑，錦繡東城，芊香雅苑等。所以是分為地區(qū)性漲價。我國一直提倡一房一價，一個房子能不能賣出好幾個，要看地段，樓層，質(zhì)量，裝修等。

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