開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售露臺(tái)嗎？

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• 153****9103

  要看其產(chǎn)權(quán)范圍（屋頂陽(yáng)臺(tái)一般是公攤部分分?jǐn)偟阶糇≌娣e中去了），如果頂層陽(yáng)臺(tái)是作為公攤面積計(jì)入住戶的銷售面積中，此面積即為公共財(cái)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售%7E

  查看全文↓ 2014-03-07 16:08:21
• 132****4436

  “買(mǎi)房贈(zèng)送露臺(tái)”成為時(shí)下售房廣告中某些開(kāi)發(fā)商的單方承諾。買(mǎi)東贈(zèng)西這本是商業(yè)的一種讓利促銷的手段和方式，無(wú)可厚非，問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商有權(quán)贈(zèng)送露臺(tái)嗎？就此有必要做一點(diǎn)探究。
  具有獨(dú)家露臺(tái)退層式結(jié)構(gòu)的樓房以前在城市中為數(shù)不少，但舊時(shí)整棟樓房為獨(dú)家產(chǎn)權(quán)，露臺(tái)應(yīng)否計(jì)入建筑面積及產(chǎn)權(quán)歸屬未出現(xiàn)過(guò)矛盾。
  后來(lái)這種結(jié)構(gòu)的新建樓房以單元套房裁割為單一的分體產(chǎn)權(quán)，于是問(wèn)題就出來(lái)了。初時(shí)，開(kāi)發(fā)商將露臺(tái)按敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)即按一半建筑面積出售，后來(lái)建設(shè)部《建筑面積計(jì)算規(guī)則》規(guī)定露臺(tái)(規(guī)范用語(yǔ)應(yīng)為曬臺(tái))不屬于計(jì)算建筑面積的范圍。
  依據(jù)這個(gè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不允許將露臺(tái)作為整套房屋有效建筑面積出售，因此，國(guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證也將露臺(tái)標(biāo)畫(huà)在整體產(chǎn)權(quán)的紅線外，只作為屋頂標(biāo)畫(huà)在下層的產(chǎn)權(quán)證上。
  從權(quán)屬的角度上看，露臺(tái)僅是下層的“頂”而不是上層的“臺(tái)”。這種情況就造成了“獨(dú)家所用露臺(tái)”所有權(quán)上的一個(gè)法律盲點(diǎn)。獨(dú)家所用僅是上層購(gòu)房戶一種“順勢(shì)就坡”的使用，而并非是具有法律意義上所有權(quán)范疇內(nèi)的獨(dú)占排他性。由于露臺(tái)的這種法律權(quán)屬上的盲點(diǎn)，造成了所有權(quán)與使用權(quán)的不統(tǒng)一。獨(dú)家所用露臺(tái)在房屋所有權(quán)上不予體現(xiàn)，獨(dú)家的法律保障就是一項(xiàng)空白，當(dāng)有人主張權(quán)利時(shí)，卻沒(méi)有法律依據(jù)去維護(hù)獨(dú)家使用的權(quán)利。
  我國(guó)目前還沒(méi)有頒布《物權(quán)法》和《住宅法》，對(duì)露臺(tái)的相關(guān)規(guī)定還只能依照建設(shè)部《建筑面積計(jì)算規(guī)則》。有的認(rèn)為應(yīng)歸上層，有的認(rèn)為應(yīng)歸下層，有的認(rèn)為應(yīng)為露臺(tái)垂直投影所含各戶的公共屋頂，有的認(rèn)為應(yīng)為全樓棟的公共屋頂，但這些都是個(gè)人的理解，而不是法律法規(guī)的具體規(guī)定。
  由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在出售此類房屋時(shí)還不能輕言“贈(zèng)送”，免得日后出現(xiàn)“官司”把自己裹進(jìn)去。

  查看全文↓ 2014-03-05 11:44:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 公共露臺(tái)開(kāi)發(fā)商有權(quán)收費(fèi)嗎
  答

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定,露臺(tái)屬于共用部位,屬于全體業(yè)主共有

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商送的露臺(tái)安全嗎？開(kāi)發(fā)商有無(wú)權(quán)利贈(zèng)送露臺(tái)？
  答

  其實(shí)《物權(quán)法》和以前的法律并沒(méi)有本質(zhì)的改變，只不過(guò)有些東西是明確了罷了。正常情況下，你說(shuō)的地方如果不能取得產(chǎn)權(quán)證，就屬于公攤面積范圍，開(kāi)發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權(quán)，否則無(wú)權(quán)處置。當(dāng)然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說(shuō)那時(shí)發(fā)生的就是合法的。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商送的露臺(tái)安全嗎?開(kāi)發(fā)商售樓贈(zèng)送屋頂露臺(tái),是否合法?
  答

  許多市民在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí),也會(huì)關(guān)心一個(gè)問(wèn)題,那就是頂層露臺(tái)是否可以在買(mǎi)房時(shí)贈(zèng)給業(yè)主?！蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱司法解釋)出臺(tái)后,明確界定了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“露臺(tái)”認(rèn)定為專有部分的組成部分,從而**終明確界定了“列入房屋買(mǎi)賣(mài)合同的露臺(tái)”為業(yè)主專有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬,有效地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。本期嘉賓:曦暉律師事務(wù)所律師 李坤案例:楊先生在市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套頂層商品房。開(kāi)發(fā)商為了盡快售出頂層住宅,給出優(yōu)惠條件,購(gòu)買(mǎi)頂層住宅后,還贈(zèng)送頂層露臺(tái)的使用權(quán)。楊先生覺(jué)得很劃算,很快就交納了購(gòu)房款?？蓷钕壬胱r(shí),卻被開(kāi)發(fā)商告知,頂層露臺(tái)所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。楊先生不明白了,既然開(kāi)發(fā)商稱,頂層露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,在沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體業(yè)主同意的情況下,開(kāi)發(fā)商怎么有權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓不屬于開(kāi)發(fā)商的“產(chǎn)業(yè)”?那么,頂層的露臺(tái)到底屬不屬于楊先生呢?分析:作為開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的屋頂露臺(tái),能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的露臺(tái)有多種形式,一種是通過(guò)公共通道就可以到達(dá)的露臺(tái);一種是需要通過(guò)某一家人特定后門(mén)才能到達(dá)的露臺(tái)。參照專有部分認(rèn)定的三個(gè)條件,可以通過(guò)公共通道到達(dá)的露臺(tái)不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應(yīng)為共有部分,這樣的露臺(tái)也不能劃給特定的業(yè)主單獨(dú)使用,而具備上述三個(gè)條件的部分可視為專有部分。那么,哪些屬于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒(méi)有規(guī)定,合同也沒(méi)有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。此外,司法解釋還專門(mén)強(qiáng)調(diào),滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:不屬于業(yè)主專有部分;不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。依據(jù):《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車(chē)位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商有權(quán)收回房屋嗎？開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)收回房產(chǎn)？
  答

  開(kāi)發(fā)商與你簽定的認(rèn)購(gòu)合同存在欺詐，你可訴請(qǐng)法院要求其：1 履行合同規(guī)定的內(nèi)容；2 你轉(zhuǎn)租后不能履行的合同違約金由其負(fù)責(zé)賠償；3 賠償你購(gòu)房款的利息；4 可要求其支付違約金。開(kāi)發(fā)商說(shuō)停水電明顯是逼你簽訂合同，簽訂后，你上述權(quán)利就消失了。慎重考慮！勿入圈套！建議，先與開(kāi)發(fā)商協(xié)議，如其不能按認(rèn)購(gòu)合同的規(guī)定履行，則要求其賠償上述內(nèi)容。（估計(jì)他們是不會(huì)同意的）其次，向法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求就是上面那四條，如果你有其他支出也可一并寫(xiě)入，并要求對(duì)方承擔(dān)訴訟費(fèi)。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商有權(quán)賣(mài)車(chē)位嗎?開(kāi)發(fā)商需具備哪些條件才能出售車(chē)位？
  答

  有產(chǎn)權(quán)證的地下車(chē)位能買(mǎi)賣(mài)。首先要看開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)銷售車(chē)位給你，以下情況車(chē)位屬全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售（即你無(wú)地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)）(1)開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車(chē)庫(kù)建筑面積計(jì)算在內(nèi);(2)把建造地下車(chē)庫(kù)的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本內(nèi)；(3)小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能。（此條十分重要?。┓駝t業(yè)主**后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。（有的開(kāi)發(fā)商在簽車(chē)位合同的時(shí)候會(huì)申明車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài)。他們不會(huì)與業(yè)主簽買(mǎi)賣(mài)合同，只簽租賃合同?？墒?，他們?cè)诤贤胁⒉幌蛳M(fèi)者聲明“租賃期限超過(guò)20年后將不受法律保護(hù)”。）如停車(chē)位經(jīng)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及以其他方式進(jìn)行處分。

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