如何規(guī)避開發(fā)商收房時設(shè)下的陷阱？

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• 131****9938

  張小姐近期在南城購得新房一套，但在接近收樓時期，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題，與開發(fā)商溝通，沒達成一致，在收樓截止日期內(nèi)，張小姐拒絕到現(xiàn)場收樓。
  為此，開發(fā)商視張小姐已默認收樓，拒絕承擔任何責任。對此，張小姐無奈請求律師幫忙。 同樣是準備收樓的你，知道收樓時應該注意哪些問題嗎?怎樣才能巧妙避開收樓陷阱? 出現(xiàn)質(zhì)量問題向開發(fā)商提供書面證據(jù) 東莞啟明律師事務所易紹洪律師表示，購房者在買新房時，出現(xiàn)質(zhì)量問題，一定要出示書面證據(jù)，在收樓截止日期內(nèi)，到現(xiàn)場與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商無果，購房者可拒絕收樓。
  但一定要到場，并提供書面證據(jù)。切不能像張小姐那樣，不提供書面證據(jù)拒絕收樓，也不到樓盤現(xiàn)場。 不過并不是房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，購房者就可以要求開發(fā)商退房的。當然，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，需依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗證實的，購房者才有權(quán)退房。 查開發(fā)商“三書一證一表”是否齊全 律師提醒，業(yè)主收樓時一定要看“三書一證一表”是否齊全。特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，往往因樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收。
  而為盡快回籠資金和避免逾期交樓而產(chǎn)生違約金等原因，開發(fā)商急于交樓，問題往往因此而起。因此，建議購房者先不收樓，如果一定要收，要在相關(guān)文件中寫明“未見《某表》”等字樣并妥善保留副本。 先驗房再簽字 交樓時，開發(fā)商大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件、再驗樓的伎倆，目的是讓消費者先簽了收樓認可書再驗樓。
  律師提醒業(yè)主，一定要先驗房后交費、簽文件。否則發(fā)現(xiàn)問題時，業(yè)主會很被動，而開發(fā)商的主動性更大責任更小。

  查看全文↓ 2014-03-08 15:12:07
• 131****5150

  首先我們先來看看婚前房產(chǎn)3種情形，看看你是哪一種：
  在實際的買房過程中，婚前個人名義購買的房產(chǎn)有以下幾種情形：
  1、婚前以個人名義購買，并且已經(jīng)支付全額房款，則該房產(chǎn)在婚后仍屬于個人財產(chǎn)。
  2、婚前以個人名義并且利用按揭貸款購買，婚后共同還貸或以自己存款還貸，該房產(chǎn)婚后還貸部分和房屋**部分屬共有財產(chǎn)?；榍八鶅斶€銀行部分的按揭款及計息屬于婚前個人財產(chǎn)。
  3、婚后以個人名義購買，該房屋屬夫妻共有財產(chǎn)。
  第一招
  婚前買房應依據(jù)實際情況進行署名
  簽合同和辦房產(chǎn)證間隔有比較長的一段時間，一般區(qū)分共同財產(chǎn)是以合同的付款時間為主。區(qū)分財產(chǎn)是自有或共同財產(chǎn)是以付款時間和付款人為準。如買房者是共同置業(yè)，**好寫兩個人的名字。如是自己買房，**好寫一個人名字。
  第二招
  父母贊助**好留下憑證
  年輕人后所置的房產(chǎn)，實際上是父母的財產(chǎn)你在用。如果覺得有必要，每一筆資金都應留下收條和借條，來證明自己房款的真正來源是父母而非自己或其他人。
  第三招
  婚前財產(chǎn)**好事先公證
  結(jié)婚前，男女雙方可以依法到公證機關(guān)對各自的財產(chǎn)、債務的范圍、權(quán)利歸屬問題進行公證，經(jīng)過公證的財產(chǎn)約定將會得到法律直接認可。
  

  查看全文↓ 2014-03-08 10:12:12
• 136****3129

  不合理,我覺得您可以不用交!

  查看全文↓ 2014-03-08 09:48:51
• 152****6199

  開發(fā)商在添置或者改動原有小區(qū)建筑設(shè)施的情況是要事先征得小區(qū)業(yè)主同意的

  查看全文↓ 2014-03-08 09:27:13

相關(guān)問題

• 問 如何規(guī)避開發(fā)商收房時設(shè)下的陷阱？
  答

  ●陷阱一：收房限時●陷阱四：疲勞戰(zhàn)●陷阱二：證件不齊要交樓●陷阱五：灰塵滿積●陷阱三：先簽文件后驗樓●陷阱六：大事化小●陷阱七：巧立名目收費這個網(wǎng)站上的在線問答挺好的，去看下吧 很全面的。^_^開發(fā)商約定的收房時限一般在收房通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的**后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收房通知書一般以掛號信方式寄出。對策：購房者在購房時切記要寫清楚郵寄地址(一定要容易接收并能保障親自簽收的地點)，如合同約定的收房期恰遇上購房者出差等，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師幫忙，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認?！叭龝蛔C一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收。而為盡快回籠資金等原因，開發(fā)商又急于交樓，問題往往因此而起。對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房，如果確實被要求收，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。上文所述的先驗房后交費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的伎倆，目的是讓消費者先簽了收房認可書再驗樓，等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔也來不及，而商家的主動性更大，責任更小。對策：針對這種陷阱，購房者在訂合同時就應該將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房不收房。如當初合同未有約定，商家要求一定要先簽文件，則可采取變通方法，在每份文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可靈活處理。商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗樓，并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方，更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房，造成收房人要東奔西跑排了這隊排那隊的現(xiàn)象，讓收房的人未進自家門已精疲力盡，恨不得早點結(jié)束，哪有耐心仔仔細細地查驗所購房屋的上上下下，里里外外，更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與開發(fā)商細加理論。于是，對于開發(fā)商來說，**關(guān)鍵的驗房一關(guān)便輕松過去。而買家在累慘之余，也往往虧透了!

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• 問 年末購房時，如何防范開發(fā)商可能設(shè)下的套路？
  答

  買房要細心，合同要審查，產(chǎn)權(quán)要明確，優(yōu)惠要看清。

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• 問 開發(fā)商的贈送面積有什么貓膩 如何避開開發(fā)商贈送面積陷阱
  答

  如今，“贈送面積”這一銷售手段，被眾多無錫房企運用到營銷模式中，他們推出兩房變?nèi)?、三房變四房、直接送面積等看似優(yōu)惠力度較大的促銷，來吸引購房者眼球。 看過盤的購房者不難發(fā)現(xiàn)，所謂購房“贈送面積”，在實際交易中存在很多問題。比如：小區(qū)容積率被增加，建筑構(gòu)造質(zhì)量下降，戶型設(shè)計更改等問題，那么，買房時有“贈送面積”到底劃不劃算呢？ “在看房過程中，很多樓盤都有‘購房即贈送面積’的承諾，只不過贈送面積大小上有些差異，有的說贈送入戶花園，有的說贈送地下室，也有贈送陽臺的?！苯诳捶康男?，跑了很多樓盤，對于贈送面積的促銷，他認為對購房者來說非常實惠?，F(xiàn)實中，很多“準業(yè)主”與小張一樣，對開發(fā)商的“贈送面積”表示歡迎，在他們看來，開發(fā)商贈送，置業(yè)者得實惠，可謂兩全其美。 目前，贈送面積營銷方式在無錫樓市中，被開發(fā)商熱捧。過推出具有誘惑力的優(yōu)惠來吸引購房者出手，是當下除特價房外的另一有效營銷策略。事實上，部分購房者的確是在贈送面積的促銷刺激下才出手購買的。錫東某盤表示，通過一段時間的面積贈送，項目推盤速度比前期有所提高，同時售樓部來客量也相應增多，現(xiàn)在市場上采用此種營銷策略的樓盤不少，各項目贈送面積方式不同，形式多種多樣，比如：贈送花園、大露臺、地下室、挑高空間、陽臺…… 但同時，也有很多購房者對開發(fā)商贈送面積這一做法存在很多疑問。他們表示，開發(fā)商贈送購房者些許面積是為了促銷，但有些樓盤所謂的“贈送面積”太大，比如個別樓盤聲稱贈送面積達20%，令人難以相信。 開發(fā)商銷售說辭中經(jīng)常用到“一房變兩房”、“二房變?nèi)俊薄ⅰ百浰完柵_花園”之類廣告語，這被業(yè)界稱為“面積營銷”。在價格相等的樓盤中，拿到更大更多的居住空間，顯然購房者更愿意。對于樓盤普遍促銷手法，一些購房者表示可以接受。 當然，也有不少購房者對此表示質(zhì)疑。很多購房者認為，“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商怎么可能贈送面積給購房者呢，天下沒有免費的午餐，買房送面積只是開發(fā)商的一種促銷手段，說不清是“餡餅”還是“陷阱”。 贈送面積一般位于陽臺、入戶花園等部分，絕大多購房合同中都不會將贈送面積這一項寫入，當然產(chǎn)權(quán)證也很難體現(xiàn)出來。后期贈送面積如不能落實，或因為贈送面積出現(xiàn)質(zhì)量隱患、產(chǎn)權(quán)糾紛，遇到抵押、繼承、拆遷等情況時，法律就難以保障業(yè)主利益。 據(jù)記者了解，對于這種促銷手段，很多城市都出臺了相應規(guī)范，明確禁止“贈送空間”。因此，購房者對于贈送面積等優(yōu)惠，一定要擦亮眼睛謹慎出手。

• 問 選購別墅要注意什么問題 選購別墅時如何避開開發(fā)商的陷阱
  答

  挑選別墅要注意什么問題？買別墅是較大的投資，該如何選擇?以下12個分項是評比別墅選擇的重要指標，提供以備參考。 一、天然景觀(NATURAL VIEW) 好的天然景觀，不論是否知名景觀，都可為別墅提供“遠景”。不論是山是水，是公園或河濱，由于視野能遠眺，距離產(chǎn)生的空間美感，襯托人造景觀的“近景”，使別墅的窗外美景，增色加分。 二、人造景觀(LAND SCAPING) 別墅區(qū)的景觀設(shè)計，不僅是綠化植栽如此簡單，好的景觀設(shè)計除了視覺上、環(huán)境美化上、小區(qū)微氣候、休閑活動各方面都會統(tǒng)籌考量。一舉多得，既能創(chuàng)造景觀，又解決人車分道問題、停車位問題、噪音問題、安全問題，因此好的景觀規(guī)劃，對別墅的品質(zhì)影響極大。 三、建筑造型(ARCHITECTURAL STYLE) 建筑造型風格決定別墅區(qū)建筑調(diào)性、風貌、莊園式、城堡式、都鐸式、地中海式、西班牙式、殖民風格、熱帶田園風、北歐現(xiàn)代式、美國白派、簡約主義式，甚至混合風格式、維多利亞式。不知所云的外型設(shè)計應有盡有，我們該從兩個方向去看它，第一，比例、美學之塑造分數(shù)幾何?屋頂斜度對否，開口長寬比例美嗎?立面比例正確嗎?好的別墅造型可提高其房產(chǎn)價值。第二，建筑風格是否為你所喜愛，喜愛同樣建筑風格的人群以類聚之，以后的小區(qū)鄰居或許也有相同語言與通性。譬如，同樣喜愛現(xiàn)代派建筑風格的人做鄰居一定是較佳搭配。 四、棟距、空地比(DENSITY) 建蔽率與容積率乃對土地使用密度與強度的規(guī)定，對發(fā)展商而言，單位土地面積愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相對地總價會變高，目前上海郊區(qū)的地價已高到非500萬以上的別墅，就無法有令人滿意得棟距，一般前后棟距20m，左右棟距10m的別墅已屬難得。 除了庭院之外，空地還須提供公共設(shè)施、道路、公共綠地、景觀等用地，因此包括公共面積來平均，每一棟別墅需用地1.5到2.0畝地(即900 m2~1350m2). 五、 管理與維護(MANAGEMENT&MAINTAINANCE) 別墅區(qū)的居住品質(zhì)好不好，除了環(huán)境、建筑、景觀等硬件因素之外，管理團隊、管理制度、維護與修繕的執(zhí)行效率等軟件因素，亦是重要考量條件。一般來說，國外物業(yè)管理公司的管理制度與執(zhí)行效能均較完善，也較可信賴。好的物業(yè)管理能提高房產(chǎn)價值，當然付出的費用也相對較高。然而對高檔別墅社區(qū)而言，這是絕對必要的條件，許多別墅區(qū)常因沒有好的管理而造成各住戶違章橫行，庭院各自設(shè)立圍籬，沒有好的維護而造成公共設(shè)施毀損及環(huán)境破落，這些結(jié)果都會造成房價下滑。 六、保全與私密性(SECURITY&PRIVACY) 別墅區(qū)的安全性可從兩方面來談。一是以高墻、夜間照明、電子安全設(shè)備等硬件配套設(shè)施來作防患。二是加強人員的門禁管制、巡邏及緊急反應訓練，來確保對居民、財產(chǎn)的安全保障。私密性與密度、景觀設(shè)計有關(guān)，訪客過濾也是基本確保手法。好的別墅區(qū)內(nèi)看不到閑雜人，也看不到來路不明的車輛，無線通話器是必備工具。 七、公共設(shè)施(FACILITIES) 公共設(shè)施可分為室內(nèi)活動與戶外活動兩大類。室內(nèi)活動一般以會所(CLUB HOUSE)方式經(jīng)營是為社區(qū)中心(COMMINITY CENTER),內(nèi)部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡廳、會議室、宴會餐廳等空間的經(jīng)營管理。戶外活動場所則如網(wǎng)球場、游泳池等各類運動場地。 公共設(shè)施可分純粹對內(nèi)開放及對外社會人士開放兩種經(jīng)營方式，亦有以會員發(fā)卡方式經(jīng)營，而住戶享有當然會員資格，對外則以收費方式招收會員?？傊?，原則是“以價制量”才能維持好的環(huán)境與提供優(yōu)質(zhì)服務。所有設(shè)施的經(jīng)營管理維護都需要花錢，若經(jīng)營者不營利，則勢必由使用者付費，物業(yè)管理費自然要高許多。 八、區(qū)位交通(LOCATION&TRAFFIC) 不同的區(qū)位條件，不同房產(chǎn)價格，也造成不同生活方式，市區(qū)的或郊區(qū)的，大眾交通網(wǎng)絡(luò)上的或偏遠疏離的地區(qū)，有無社區(qū)巴士行駛，附近有無區(qū)域性小型商業(yè)區(qū)，這些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事實上也影響別墅區(qū)入住意愿，一個成熟的社區(qū)入住率高，周邊生活機能健全、交通方便、管理完善，自然房屋價值也居高不下。 九、建材及設(shè)備 目前國內(nèi)別墅皆為毛胚房，主要建材考慮為外墻材質(zhì)與門窗等級，設(shè)備包括中央空調(diào)，水處理設(shè)備(凈水、軟水、純水)中央吸塵系統(tǒng)、保全系統(tǒng)等。有地下室的別墅則應配備自動抽汲集水井。 十、房型平面設(shè)計 別墅的平面設(shè)計可由下列基本條件來判斷選擇房型。 a.有無過多無用或不好安排使用的平面空間。 b.有無空間大小配比不良的現(xiàn)象。如主臥房的小空間能否滿足各種功能需求大小。 c.朝向與房間的景觀、通風、采光息息相關(guān)，選擇適合自己的方位，不論從風水或物理環(huán)境角度都是必須的。 十一、特點主題 有的別墅區(qū)的賣點是天然條件，如臨湖、臨球場、公園。有的是標榜如名人雅士聚居之地，人文薈萃?；蚴怯行碌脑O(shè)計理念之完美體現(xiàn)為特色，這些具有主題特色的別墅的確能對房產(chǎn)有加分效果，不論自住或投資，日后的增值是指日可待。 十二、長期規(guī)劃 這可分兩方面來說：都市長期計劃與社區(qū)內(nèi)長期規(guī)劃。未來三、五年，甚至十年后，政府都市規(guī)劃建設(shè)是否將對此別墅造成好的或壞的影響，不一定所有的公共建設(shè)都是正面的影響。對生活品質(zhì)而言，大型賣場或商業(yè)區(qū)太近，利害是互見的。通常別墅區(qū)要的是安全、方便、獨立，在市區(qū)要能鬧中取靜，在郊區(qū)要能自成一方，不受干擾。 別墅區(qū)內(nèi)部的開發(fā)，往往會分期分區(qū)施工銷售，要了解在長期全面發(fā)展之后，是否會產(chǎn)生居住品質(zhì)下降，當社區(qū)住戶滿載之后，公共綠地、道路、設(shè)施是否依然充分，有時發(fā)展商的利益考量與住戶是不相符的，但是有遠見的發(fā)展商通常都能權(quán)衡全局，作好長期完整規(guī)劃。 12項指標評比，如果8項以上的項目你覺得滿意，那么它是一個不錯的別墅區(qū)；10項以上合格則是很好的別墅區(qū)，至少是適合你個人喜好及專業(yè)考核的；若低于6項，那么你應該好好考慮了，購買別墅是超高消費，應有要求提供完整證明資料的權(quán)利。

• 問 購商品房時，如何謹防開發(fā)商的隱秘陷阱？
  答

  建議：購房者在買房時開發(fā)商給你看的也許只是假象，切勿盲目聽從開發(fā)商的片面之詞，開發(fā)商所承諾的各種項目，一定要白紙黑字寫進合同里，后期為自己維權(quán)時，也有證據(jù)。

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