沒有房產(chǎn)證，交易二手房時(shí)，怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

已有6個(gè)回答

• 152****8393

  您好，這需要區(qū)分兩種情況，第一如果本房產(chǎn)是正規(guī)開發(fā)商開發(fā)且已經(jīng)繳納或者可以繳納契稅，并且有契稅單據(jù)，是可以購買的，但是需要協(xié)商繳納過戶的相關(guān)稅費(fèi)；
  第二，如果不能辦理房產(chǎn)證，風(fēng)險(xiǎn)需要買方自行負(fù)責(zé)，目前國家對(duì)于此類小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法規(guī)還不是很健全。

  查看全文↓ 2014-03-15 16:13:55
• 138****4517

  這個(gè)**好還是找專業(yè)的地方去問問吧、、、、、、、、美國vpshttp://www.yaovps.com

  查看全文↓ 2014-03-15 12:30:14
• 155****6949

  您好，一般這種情況都是押對(duì)方一半的購房款，并且把全部的購房證明復(fù)印件及原件收過來！

  查看全文↓ 2014-03-15 09:03:30
• 131****6920

  您好，首先如果想買沒有房本的房子是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，**好找個(gè)您認(rèn)為您信得過的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易當(dāng)然了如果能不買那是**好了，其次紫金一期的房子現(xiàn)在應(yīng)該是都辦下房本了，您看的是幾號(hào)樓怎么會(huì)沒有房本呢？您**好再進(jìn)一步核實(shí)業(yè)主的信息。

  查看全文↓ 2014-03-14 09:55:34
• 137****3227

  你的問題不是很清楚，是房子本身就沒有房產(chǎn)證嗎？如果有房產(chǎn)證公正的話問題不大，但是公正有時(shí)效性的。

  查看全文↓ 2014-03-13 21:18:58
• 148****5658

  摘要： 沒有房產(chǎn)證的二手房到底能不能購買?這是很多想購買二手房的人都會(huì)遇到的問題。特別是一些建成年限只有2-3年的二手房，因?yàn)槟觐^較短、社區(qū)規(guī)劃及配套相對(duì)優(yōu)越，又免去了期房風(fēng)險(xiǎn)，雖然暫時(shí)沒有房產(chǎn)證，但對(duì)購買者而言依然具有很強(qiáng)的吸引力。這類房屋到底能購買嗎?交易中會(huì)存在什么風(fēng)險(xiǎn)?怎樣避免這些風(fēng)險(xiǎn)?先通過一個(gè)典型的案例，來開始我們今天的購房體驗(yàn)課。 交易此類房屋可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
  1. 二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn) 賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 對(duì)于二手房買賣來說，賣房人只有取得房屋權(quán)屬證書，才依法取得房屋所有權(quán)，從而有權(quán)處分該房屋，因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，二手房買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則二手房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。
  2.房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定 現(xiàn)在無兩證的二手房更多的是期房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
  3.房屋質(zhì)量難以保證 現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。
  4.“一房二賣”不可不防 無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。 如果買賣雙方簽訂了買賣合同，約定在未來的一個(gè)期限辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，約定期限到了，原業(yè)主即賣方也已順利辦理產(chǎn)權(quán)證，可原業(yè)主覺得自己的房子要價(jià)太便宜，通知買方說要解除買賣合同，這時(shí)買方將非常被動(dòng)，只能走法律程序維護(hù)自己的權(quán)益。 其實(shí)，無論合同還是協(xié)議，均依賴于合同當(dāng)事人的自覺履行，一方不自覺履行、不嚴(yán)格履行或者不完全履行，都將給對(duì)方帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)或損失。 建議：應(yīng)當(dāng)避免三種不安全交易方式 總的來說，無兩證的二手房買賣存在極高的風(fēng)險(xiǎn)，由于原房主未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，無論購買該房采取何種付款方式，均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。 如果購房者購買該房屋的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，而房產(chǎn)證的下發(fā)時(shí)間又指日可待，可以通過合理的方式安全交易。不過一定要避免以下三種危險(xiǎn)操作：
  1.買家支付定金，等待房本下發(fā)后辦理產(chǎn)權(quán)交易 這種方式常見于房本能夠很快辦理下來的次新房，賣方向買方承諾在一定時(shí)間內(nèi)辦好房本，買方一般會(huì)支付10%-30%的購房定金，并要求留存原始購房合同和發(fā)票的復(fù)印件。等房本辦理完畢之后，支付剩余房款，再辦理過戶手續(xù)。 但這種情況容易出現(xiàn)因?yàn)橘u方不能按時(shí)辦理房本，導(dǎo)致交易不能履行，買賣雙方產(chǎn)生糾紛的情況，而且通常會(huì)有賣方坐地漲價(jià)。
  2.買賣雙方做公證 這種情況基本上是房產(chǎn)證辦理時(shí)間未知的房屋。買賣雙方簽訂買賣合同但是無法過戶，買方支付大部分房款給賣方，剩余部分在過戶以后結(jié)清。一旦在過戶前出現(xiàn)政策改變，導(dǎo)致的額外稅費(fèi)由誰支付就成了問題。在這里要提醒大家，做公證對(duì)開發(fā)商以及房主的資料限制比較嚴(yán)格，并非所有的房屋都能夠公證，并且公證只能夠約束買賣雙方，無法左右第三方。
  3.找開發(fā)商改底單 這屬于違規(guī)操作，開發(fā)商會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)，并要求支付上萬元的改單費(fèi)用。這部分房源大多是剛?cè)胱〉男路?，而且房源較少。這種交易不合規(guī)范，很容易發(fā)生開發(fā)商辦不了，改底單交易無法完成的情況。

  查看全文↓ 2014-03-13 19:51:40

相關(guān)問題

• 問 ??買二手房沒有房產(chǎn)證怎么買安全?怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  無房產(chǎn)證的房屋**好不要買。因?yàn)槌鲑u人在與你交易時(shí)，在法律上，他還不是房屋的所有權(quán)人，無權(quán)進(jìn)行處分。無房產(chǎn)證的房屋有可能是違章建筑，而違章建筑是不受法律保護(hù)的。遇到政府要求拆除或強(qiáng)制拆除，政府是可以不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。如果一定要買，就把錢款搞清楚。還要看你是從什么渠道購買這所房屋的.如果是購買法院處置的相關(guān)房屋的話,應(yīng)當(dāng)保存好相關(guān)法律文書.并及時(shí)依據(jù)相關(guān)文書到管理部門辦理相關(guān)證件.先簽訂合同、公證后付款，剩下些尾款待對(duì)方拿到房產(chǎn)證后付清，如此操作存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，況且該房買賣是有限制的，若業(yè)主拿到房產(chǎn)證后反悔，買房子所付的錢能否收回要看具體情況，你這種情況不適用通過法院的判決來進(jìn)行合法的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。不過就算你公證了也不一定就算數(shù)的。只公證不過戶對(duì)買房人來說存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈康禺a(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動(dòng)輒就是十幾萬，所以提醒消費(fèi)者，對(duì)于沒有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

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• 問 無房產(chǎn)證二手房不通過中介交易流程？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、建議不要購買無房產(chǎn)證的二手房。二、買無證二手房將面臨的風(fēng)險(xiǎn)：1）二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)　　賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！　?）房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定　　現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。3）房屋質(zhì)量難以保證　　現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。4）“一房二賣”不可不防　　無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人

  全部3個(gè)回答>
• 問 無房產(chǎn)證二手房不通過中介交易流程？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、建議不要購買無房產(chǎn)證的二手房。二、買無證二手房將面臨的風(fēng)險(xiǎn)：1）二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)　　賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！　?）房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定　　現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。3）房屋質(zhì)量難以保證　　現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。4）“一房二賣”不可不防　　無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

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• 問 二手房買賣中怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  購房人在與二手房房主簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。

• 問 選購二手房時(shí)，怎樣規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  1.購房人在與二手房房主簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。2.買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3.買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4.二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。5.為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。6.法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。