今年有什么新房地產(chǎn)法律法規(guī)？

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• 153****8538

  營業(yè)稅上漲百分之0.1

  查看全文↓ 2014-03-30 12:42:00
• 153****2986

  八大新法規(guī)將實(shí)施 房地產(chǎn)進(jìn)入政策緩沖期
  1、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法試行經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)施行根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》,不再設(shè)立普通住宅物業(yè)收費(fèi)基準(zhǔn)價格。物業(yè)不得一次性預(yù)收一年以上的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。此外,普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。北京經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)基準(zhǔn)價**終確定為每建筑平方米每月0.55元,這一價格與調(diào)整前大致相當(dāng)。進(jìn)展程度:由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未有大幅度調(diào)整,大部分小區(qū)仍按原定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
  2、業(yè)主可上網(wǎng)查詢維修資金使用情況北京市住房公共維修資金將實(shí)行網(wǎng)上辦公,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺進(jìn)行辦公。進(jìn)展程度:目前只在進(jìn)行開發(fā)商信息錄入,業(yè)主要等到過年之后才能開始查詢。
  3、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定施行北京市所有住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收將以“戶”為基本單位進(jìn)行,從而成為全國第一個強(qiáng)制執(zhí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的城市。按照新的質(zhì)量驗(yàn)收辦法,住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格后,必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字(簽章)確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》,該表在住宅工程交付使用時,作為房屋質(zhì)量保證書的附件一并移交業(yè)主。進(jìn)展程度:作為試點(diǎn),朝陽區(qū)早在半年前就已實(shí)行住宅分戶驗(yàn)收,目前北京其他城區(qū)新建小區(qū)也開始分戶驗(yàn)收。
  4、可再生能源法施行《可再生能源法》正式實(shí)施,其中明確指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)前款規(guī)定的技術(shù)規(guī)范,在建筑物的設(shè)計和施工中,為太陽能利用提供必備條件。對已建成的建筑物,住戶可以在不影響其質(zhì)量與安全的前提下安裝符合技術(shù)規(guī)范和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的太陽能利用系統(tǒng)。進(jìn)展程度:大部分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示對此項(xiàng)法規(guī)并不是特別清楚,就更不用說進(jìn)展了.
  5、房貸利率上調(diào)在百姓生活中**重要的房子的貸款利率今年起開始上調(diào)了,按新利率來執(zhí)行還款計劃,購房人的月供將會略有增加。按央行政策,取消房貸優(yōu)惠利率后,5年期以上的基準(zhǔn)利率為6.12%,下限利率為5.508%。進(jìn)展程度:從1月1日起,銀行貸款利率上調(diào),并根據(jù)個人信貸信用提供不同貸款利率。目前,光大銀行還獲批推出固定利率貸款,而建行、工行等也在申請推出固定利率貸款。
  6、民用建筑節(jié)能規(guī)定施行對于民用建筑節(jié)能的設(shè)計、改造等各方面都作了明確的規(guī)定。并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信息在銷售現(xiàn)場顯著位置予以公示,并在《住宅使用說明書》中予以載明。進(jìn)展程度:大部分項(xiàng)目并未在銷售現(xiàn)場顯著位置公示節(jié)能基本信息。
  7、推行現(xiàn)房合同示范文本北京市商品房現(xiàn)房買賣合同示范文本正式推行使用,并同時推出商品房現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約和信息公示制度,目的在于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為,全面提高商品房交易信息的透明度,維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。進(jìn)展程度:截至1月8日,有158個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上信息公示,但網(wǎng)上仍無交易顯示。記者致電建委相關(guān)負(fù)責(zé)人,其稱不可能沒有交易,幾日后將會發(fā)布交易信息。
  8、節(jié)水型生活用水器具標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施北京市各新建、改建、擴(kuò)建建筑工程的設(shè)計單位,在設(shè)計水嘴、便器系統(tǒng)、便器沖洗閥、淋浴器等四類用水器具時,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《節(jié)水型生活用水器具》規(guī)定的指標(biāo)設(shè)計。進(jìn)展程度:市場上一些大的品牌早已推出節(jié)水型生活用水器具,但仍不乏一些劣質(zhì)產(chǎn)品濫竽充數(shù)。 雖說目前已制定出0.55元的基準(zhǔn)價,但對于百姓來說真正關(guān)心的還是**后的定價。就拿回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)來說,大部分是沒有電梯、水泵的多層住宅,每月每平方米的物業(yè)費(fèi)除了0.55元基準(zhǔn)價,還要加收0.05元的消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)和0.05元的安防設(shè)施維護(hù)費(fèi);而天通苑小區(qū)住宅主要以帶電梯的板樓和塔樓為主,業(yè)主除了要繳納0.65元外,還要繳納電梯、水泵費(fèi)等。 記者在采訪中了解到,大部分業(yè)主對于“基準(zhǔn)價”根本沒有概念,以為就是物業(yè)費(fèi)的**終定價。要真正做到老百姓有法可依,還需要一定時間的普及。
  2、業(yè)主可上網(wǎng)查詢維修資金使用情況 從2006年1月1日起,北京市住房公共維修資金將實(shí)行網(wǎng)上辦公,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺進(jìn)行辦公。

  查看全文↓ 2014-03-30 09:37:49
• 145****7278

  1、房地產(chǎn)政策主要涉及兩個主管部門：城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部，你可以上這兩個部門的網(wǎng)站上看（地方的查看省級對口廳局），通常**新的政策會掛在上面，不過有可能會滯后一點(diǎn)。
  2、正在施行的建議到專業(yè)書店買一本比較大**近出版的房地產(chǎn)法規(guī)大全之類的工具書，一般來說重要的的規(guī)定都會羅列上去。當(dāng)然隨著時間的推移，里面的部分規(guī)定會被修改甚至廢止，這就需要你平常多留心了，千萬別把廢止的法規(guī)當(dāng)現(xiàn)行有效的來使用哦。

  查看全文↓ 2014-03-29 10:40:54
• 147****8370

  暫時還沒有出臺新的法律政策，只是營業(yè)稅上調(diào)至5.6%了

  查看全文↓ 2014-03-28 19:21:08
• 133****0516

  國務(wù)院辦公廳7日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。
  商品住宅項(xiàng)目開發(fā)時間**長不得超過3年
  日期：2008-06-12
  從今年7月1日起，土地出讓合同要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時間**長不得超過3年。若受讓人未能按照合同約定日期開竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。

  查看全文↓ 2014-03-28 10:21:48
• 149****0643

  暫時還沒有出臺新的法律政策,只是營業(yè)稅上調(diào)至5.6%了

  查看全文↓ 2014-03-28 10:21:31
• 145****1073

  國六條
  （一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。
  
  （二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。
  
  （四）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。
  
  （五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
  
  （六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。
  
  
  國八條
  一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。
  
  二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。
  
  三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。
  
  四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障**低收入家庭基本住房需求。
  
  五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。
  
  六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。
  
  七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。
  
  八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。
  
  

  查看全文↓ 2014-03-27 13:09:31

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試法律法規(guī)
  答

  zjqwfy:你好！ 考出了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，如果不注冊，有單位可以當(dāng)經(jīng)濟(jì)類中級職稱使用，如果注冊必須到相關(guān)企業(yè)掛靠和年審。 不僅如此，報考時就要到相關(guān)企業(yè)掛靠和年審，并給你開從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作年限的證明。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書到相關(guān)企業(yè)掛靠前幾年是有很多收益的，不管你去不去上班，企業(yè)會給你付優(yōu)厚的工資，并承擔(dān)再教育的費(fèi)用。但是這幾年不值錢了，基本是沒有工資。

  全部6個回答>
• 問 請問關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)有哪些?。?/a>
  答

  其實(shí)房產(chǎn)銷售這行，主要還是看你的交際能力，人際關(guān)系，還有就是對周邊房源的熟悉程度。建議去看看心理學(xué)的書。

  全部8個回答>
• 問 新房地產(chǎn)法有哪些? 新婚姻法司法解釋：關(guān)于房產(chǎn)的法律法規(guī)有哪些
  答

  《中華人民共和國廣告法》第二十六條 房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：（一）**或者投資回報的承諾；（二）以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時間表示項(xiàng)目位置；（三）違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；（四）對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。第五十八條 有下列行為之一的，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請：（八）違反本法第二十六條規(guī)定發(fā)布房地產(chǎn)廣告的；

  全部5個回答>
• 問 中國有哪些房地產(chǎn)法律，法規(guī)，至目前的
  答

  專門的法:城市規(guī)劃法，土地管理法，城市房地產(chǎn)管理法，建筑法，住宅法，及他們的實(shí)施條例、細(xì)則、辦法之類。

  全部2個回答>
• 問 購房 法律法規(guī)哪些書
  答

  房屋買賣有哪些必須知道的法律法規(guī)：一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。二、預(yù)約合同的效力和履行當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。四、房屋買賣中陽合同的效力當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無效的，不予支持。當(dāng)事人對房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實(shí)為贈與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。五、購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購房指標(biāo)的除外。六、無權(quán)處分合同的效力和履行夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。“善意”的判斷時點(diǎn)以買受人申請過戶登記時為準(zhǔn)。七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對出賣人(登記方)的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分或無權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對房屋過戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù);出賣人的行為構(gòu)成《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。九、連環(huán)買賣中的合同效力房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。十、借名買房的認(rèn)定和處理借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。十一、請求合同繼續(xù)履行的處理當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內(nèi)容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險;當(dāng)事人堅持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。十二、商品房不符合交付條件的處理買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實(shí)際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。十三、買受人拒絕接收商品房的處理出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認(rèn)定商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負(fù)有為買受人辦理房屋過戶登記的義務(wù)，即出賣人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因行政部門原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。十五、對待給付義務(wù)的同時履行買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經(jīng)釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。十六、一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照。十七、第三人過戶登記請求權(quán)的行使房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。十九、房屋漲價損失與一倍賠償?shù)牟⒂贸鲑u人具有《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過高的，法院可以綜合買受人所受實(shí)際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。

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