承租人享有優(yōu)先購買權(quán)嗎，哪些情形承租人無法優(yōu)先購買

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• 144****4208

  問題的實質(zhì)是，如何解決優(yōu)先購買權(quán)的沖突。所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋出賣人在將房屋出售給他人時，在同等條件下，房屋共有人或者房屋承租人享有的優(yōu)先購買的權(quán)利。我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定：按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。這是對房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。我國《合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之間的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這是對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。

  查看全文↓ 2014-07-03 15:37:21
• 146****9247

  問題的實質(zhì)是，如何解決優(yōu)先購買權(quán)的沖突。
  所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋出賣人在將房屋出售給他人時，在同等條件下，房屋共有人或者房屋承租人享有的優(yōu)先購買的權(quán)利。
  我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定：按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。這是對房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。我國《合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之間的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這是對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。
  因此，在出售被出租的共有房屋時，勢必會產(chǎn)生房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)相互沖突的情況。那么，這兩個優(yōu)先購買權(quán)到底誰更優(yōu)先呢？
  從民法原理看，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有人對房屋享有共同所有權(quán)這一物權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同關(guān)系，該權(quán)利本身不是直接對租賃物所享有，因而不具有物權(quán)性質(zhì)，僅具有債權(quán)效力，即承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權(quán)。
  因此，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原理，在同等條件下，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的。從你來信情況看，你與李某均對該門面房均享有優(yōu)先購買權(quán)，在你與李某就購買該門面房出價相同的情況下，你獲得優(yōu)先購買的權(quán)利。如果李某出價低，而張某又與其簽訂買賣合同，這就侵犯了你的合法權(quán)益，你可以以張某和李某為共同被告向人民法院提起訴訟，請求宣告張某與李某之間的買賣合同無效。值得注意的是，你向法院提起訴訟的期間應當是自你知道或者應當知道權(quán)利被侵害之日起1年內(nèi)。益房律師網(wǎng)

  查看全文↓ 2014-04-04 12:06:50
• 152****4137

  承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于民法上之優(yōu)先權(quán)制度，在大陸法系，德國民法典對其有明文規(guī)定。我國古代也存在相關(guān)類似規(guī)定，至民國時期，更是將其規(guī)定于民法典之中，現(xiàn)在我國臺灣地區(qū)民法仍沿襲之。這是由法律淵源的。
  合同按照對象可以分為雙邊合同和單邊合同這兩種．雙邊合同就是我們經(jīng)常所接觸到的一般合同，因為我們平時所簽的合同都是關(guān)于雙方的合同，也就是簽合同的雙方都需要付出自己的對價，換句話說就是雙方都要向?qū)Ψ匠兄Z并履行。但對于單邊合同來說，那就不需要雙方都作出承諾，只需要一方作承諾，另一方不需要，但需要一某種行為去作為條件，這樣才能使單邊合同成立．一般我常見的單邊合同就像尋物啟事一樣，一般尋物人都會提出承諾會以什么報答，當拾到物的人就以交還給尋物人這行為報答，這時的合同就成立．所有單邊解除和雙邊解除的原因就在于此，合同是否是雙方互相承諾。
  祝你好運

  查看全文↓ 2014-04-03 21:42:02
• 147****6538

  主要有共有人優(yōu)先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制征收、征用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
  就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對其承租的部分房屋有優(yōu)先購買權(quán)，而對其他部分則沒有優(yōu)先購買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實質(zhì)性影響的，承租人對此部分可以行使優(yōu)先購買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購買權(quán)。否則，就是對出租人實體權(quán)利構(gòu)成損害。

  查看全文↓ 2014-04-03 19:53:07
• 159****3373

  買賣不破租賃,原來的租賃合同繼續(xù)履行。

  查看全文↓ 2014-04-03 09:21:14
• 158****7730

  先要看租賃合同是否允許轉(zhuǎn)租，如果不允許，轉(zhuǎn)租根本就是無效的。
  其次，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于承租人與出租人的直接合同關(guān)系，次承租人與出租人沒有直接的關(guān)系，是否有優(yōu)先購買權(quán)值得商榷。
  

  查看全文↓ 2014-04-02 13:03:05
• 133****5789

  您好，一般情況下是共有人的優(yōu)先權(quán)更加優(yōu)先。

  查看全文↓ 2014-04-01 16:39:59

相關(guān)問題

• 問 什么叫優(yōu)先購買權(quán)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)有哪些條件？
  答

  因為承租人已經(jīng)放棄購買了，所以你可以出售給其他人，如果你提前收房就賠償一個月租金就可以了

  全部10個回答>
• 問 承租人的優(yōu)先購買權(quán)到底是什么意思？
  答

  優(yōu)先購買權(quán)就是，你租的房子的房東如果要買房子賣掉，如果房東的出售價格是100萬的話，包括你同時又3個人要買，那房東應該把房子賣給你，而不是自己想賣給誰就賣給誰，但如果你只肯出90萬的話，那房東有權(quán)賣給出家高的人哦！

• 問 賣房前需知，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件是什么？
  答

  承租人行使優(yōu)先購買權(quán)需確保租賃合同有效且處于租賃期內(nèi)，同時必須在同等條件下提出。若出租人違反此規(guī)定，承租人可依法維權(quán)，但需注意行使權(quán)利的時效性。

  全部6個回答>
• 問 優(yōu)先購買權(quán)是什么
  答

         優(yōu)先購買權(quán)就是指一套房子處于租賃狀態(tài)時，房屋的所有權(quán)人想要出售這套房子，那么應該在合理期限內(nèi)提前通知承租人，承租人享有以同樣的條件比別人優(yōu)先購買的權(quán)利。　　優(yōu)先購買權(quán)不是“購房優(yōu)惠”，只是一種程序上的優(yōu)先權(quán)利，并不是對實體的權(quán)利，是一種相對的權(quán)利，擁有優(yōu)先購買權(quán)不一定就肯定能買到這個房屋。只是法律保障了你能優(yōu)先購買這個房子的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)必須依照法律規(guī)定的流程才能享有，必須有有法律效力的合同才能擁有。對于侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情況，承租人有權(quán)提出配哦長的要求。優(yōu)先購買權(quán)對房屋的所有權(quán)人行使對房屋的權(quán)利時做出限制，同時享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人行使這項權(quán)利時也有限制存在，行使優(yōu)先購買權(quán)需在法律規(guī)定的期限內(nèi)進行，否則將喪失這項權(quán)利，一般期限為三個月。　　在二手房交易時，買方在此房屋有承租人的情況下應該讓賣方與承租人達成協(xié)議，放棄自己的優(yōu)先購買權(quán)。再進行房屋的交易，這樣才不容易產(chǎn)生糾紛。

• 問 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓承租人有優(yōu)先權(quán)嗎
  答

  1,在屬土地承包經(jīng)營權(quán)而流轉(zhuǎn)的,在同等條件下，如你屬該集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán),這里的非優(yōu)先權(quán)購買權(quán)土地,而是經(jīng)營權(quán).2,這里的承包經(jīng)營權(quán)與租賃是不同的.在非屬前者時,不享有所謂的優(yōu)先購買權(quán).且符合法定的主體資格.按法律規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方,承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。3,這里的流轉(zhuǎn)是指通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。4,以上答復如有疑問可繼續(xù)來電.

  全部3個回答>