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承租人享有優(yōu)先購買權(quán)嗎，哪些情形承租人無法優(yōu)先購買

143****3425 | 2014-04-01 16:15:03

已有7個回答

  • 144****4208

    問題的實質(zhì)是，如何解決優(yōu)先購買權(quán)的沖突。所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋出賣人在將房屋出售給他人時，在同等條件下，房屋共有人或者房屋承租人享有的優(yōu)先購買的權(quán)利。我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定：按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。這是對房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。我國《合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之間的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這是對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。

    查看全文↓ 2014-07-03 15:37:21
  • 146****9247

    問題的實質(zhì)是，如何解決優(yōu)先購買權(quán)的沖突。
    所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋出賣人在將房屋出售給他人時，在同等條件下，房屋共有人或者房屋承租人享有的優(yōu)先購買的權(quán)利。
    我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定：按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。這是對房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。我國《合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之間的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這是對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。
    因此，在出售被出租的共有房屋時，勢必會產(chǎn)生房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)相互沖突的情況。那么，這兩個優(yōu)先購買權(quán)到底誰更優(yōu)先呢？
    從民法原理看，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有人對房屋享有共同所有權(quán)這一物權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同關(guān)系，該權(quán)利本身不是直接對租賃物所享有，因而不具有物權(quán)性質(zhì)，僅具有債權(quán)效力，即承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權(quán)。
    因此，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原理，在同等條件下，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的。從你來信情況看，你與李某均對該門面房均享有優(yōu)先購買權(quán)，在你與李某就購買該門面房出價相同的情況下，你獲得優(yōu)先購買的權(quán)利。如果李某出價低，而張某又與其簽訂買賣合同，這就侵犯了你的合法權(quán)益，你可以以張某和李某為共同被告向人民法院提起訴訟，請求宣告張某與李某之間的買賣合同無效。值得注意的是，你向法院提起訴訟的期間應(yīng)當是自你知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害之日起1年內(nèi)。益房律師網(wǎng)

    查看全文↓ 2014-04-04 12:06:50
  • 152****4137

    承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于民法上之優(yōu)先權(quán)制度，在大陸法系，德國民法典對其有明文規(guī)定。我國古代也存在相關(guān)類似規(guī)定，至民國時期，更是將其規(guī)定于民法典之中，現(xiàn)在我國臺灣地區(qū)民法仍沿襲之。這是由法律淵源的。
    合同按照對象可以分為雙邊合同和單邊合同這兩種．雙邊合同就是我們經(jīng)常所接觸到的一般合同，因為我們平時所簽的合同都是關(guān)于雙方的合同，也就是簽合同的雙方都需要付出自己的對價，換句話說就是雙方都要向?qū)Ψ匠兄Z并履行。但對于單邊合同來說，那就不需要雙方都作出承諾，只需要一方作承諾，另一方不需要，但需要一某種行為去作為條件，這樣才能使單邊合同成立．一般我常見的單邊合同就像尋物啟事一樣，一般尋物人都會提出承諾會以什么報答，當拾到物的人就以交還給尋物人這行為報答，這時的合同就成立．所有單邊解除和雙邊解除的原因就在于此，合同是否是雙方互相承諾。
    祝你好運

    查看全文↓ 2014-04-03 21:42:02
  • 147****6538

    主要有共有人優(yōu)先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制征收、征用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
    就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對其承租的部分房屋有優(yōu)先購買權(quán)，而對其他部分則沒有優(yōu)先購買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實質(zhì)性影響的，承租人對此部分可以行使優(yōu)先購買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購買權(quán)。否則，就是對出租人實體權(quán)利構(gòu)成損害。

    查看全文↓ 2014-04-03 19:53:07
  • 159****3373

    買賣不破租賃,原來的租賃合同繼續(xù)履行。

    查看全文↓ 2014-04-03 09:21:14
  • 158****7730

    先要看租賃合同是否允許轉(zhuǎn)租，如果不允許，轉(zhuǎn)租根本就是無效的。
    其次，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于承租人與出租人的直接合同關(guān)系，次承租人與出租人沒有直接的關(guān)系，是否有優(yōu)先購買權(quán)值得商榷。

    查看全文↓ 2014-04-02 13:03:05
  • 133****5789

    您好，一般情況下是共有人的優(yōu)先權(quán)更加優(yōu)先。

    查看全文↓ 2014-04-01 16:39:59

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