由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析,對房地產(chǎn)的特定權(quán)益,在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。房產(chǎn)評估實質(zhì)上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來,它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復雜性,是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。
全部3個回答>新出臺的拆遷評估是如何進行評估的
153****5103 | 2014-04-15 10:13:50
已有7個回答
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157****1804
這個得問房產(chǎn)局.具體政策.
查看全文↓ 2014-04-17 09:32:19 -
137****5047
您好,市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu),根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
查看全文↓ 2014-04-17 09:10:26 -
132****6335
具體還是要看開發(fā)商的。
查看全文↓ 2014-04-17 09:08:44 -
153****4975
隨時都可能變,動遷辦有動遷手冊。
查看全文↓ 2014-04-16 09:26:38 -
137****0112
先對拆遷對象的土地面積或房子面積進行測算、拆遷對象所在的地理位置的價值(就是我們常說的是否屬于黃金寶地)等進行評估,然后綜合各種數(shù)據(jù)對拆遷對象的土地進行評估、賠償。
查看全文↓ 2014-04-15 21:53:28 -
144****2822
隨時都可能變,動遷辦有動遷手冊。
查看全文↓ 2014-04-15 15:01:17 -
157****6991
不同的開發(fā)商不同的條件
查看全文↓ 2014-04-15 10:42:56
相關(guān)問題
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(1)房地產(chǎn)、貸款金融政策掌握全面、詳實。就個貸服務機構(gòu)來說,在交易的過程中將會涉及交易類貸款客戶與非交易類貸款客戶,所以各個貸款領(lǐng)域的知識都要掌握些。尤其是在為個人房產(chǎn)融資提供服務,為產(chǎn)權(quán)交易的用戶提供商業(yè)貸款、公積金貸款服務時,個貸服務機構(gòu)專業(yè)人士能夠通過其掌握的房產(chǎn)、金融政策知識幫助房貸者隨時解決貸款疑惑。(2)貸款理財服務創(chuàng)新優(yōu)質(zhì),更細心。在金融政策風暴下,個貸服務機構(gòu)的生存與發(fā)展更多比拼是服務。正規(guī)的個貸服務機構(gòu)在與客戶簽約后,從評估開始,每一個環(huán)節(jié)都將有專人負責敦促與跟蹤,直至整個貸款交易結(jié)束,十分細心與周到。(3)掌握多家銀行貸款產(chǎn)品,專業(yè)性更突出。從對各家銀行的房貸產(chǎn)品情況掌握來看,個貸服務機構(gòu)的專業(yè)性體現(xiàn)將發(fā)揮的“淋漓盡致”。像“偉嘉安捷”這樣的大型個貸服務機構(gòu),與14家銀行都保持著良好的合作關(guān)系,可以憑借這樣的優(yōu)勢讓房貸消費者避免舟車勞頓一次性看到大多數(shù)銀行的貸款政策,然后再逐一進行對比與選擇。(4)辦理貸款速度達到快、穩(wěn)、準。個貸服務機構(gòu)的管理機制較為完備,與客戶簽約后從評估到銀行批貸環(huán)節(jié),一般情況下10至15個工作日既能完成。同時在交易的過程中,個貸服務機構(gòu)還將保證客戶的交易安全性,履行在規(guī)定時間的合同義務
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《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定,房屋拆遷貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。由于國家未制定統(tǒng)一的評估辦法,一些地方制定的評估辦法有一定缺陷,在實施中出現(xiàn)了一些問題。一是由于估價人員對拆遷評估價格內(nèi)涵、估價目的、原則、時點、技術(shù)路線與方法等理解不一致,對參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異,造成不同估價機構(gòu)對同一標的出具的估價報告結(jié)果相差較大。二是有些地方在選擇拆遷估價機構(gòu)問題上,程序不夠公開,也沒有充分考慮被拆遷人的意愿,被拆遷人意見較大。三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調(diào)處機制,被拆遷人對評估結(jié)果有疑義時缺乏必要的救濟渠道。四是少數(shù)拆遷估價機構(gòu)行為不規(guī)范,為了承攬業(yè)務、迎合委托人的要求,出具不實的估價報告;另外,在房地產(chǎn)評估中,被拆遷人不配合或者阻撓估價人員查勘現(xiàn)場,也影響估價結(jié)果的準確性。為了規(guī)范城市房屋拆遷估價行為,維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益,針對目前拆遷評估中存在的問題,建設(shè)部依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,制定并下發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。自2004年1月1日起施行?!吨笇б庖姟分饕?guī)定了以下內(nèi)容:1、明確了拆遷評估價值標準。明確了拆遷估價為被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。同時對拆遷評估包含的內(nèi)容做了規(guī)定,搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額等。拆遷房屋裝修的補償,由當事人雙方協(xié)商議定,不能達成一致意見的,另行委托評估。其他幾項補償,執(zhí)行當?shù)厝嗣裾囊?guī)定標準。另外,《指導意見》還規(guī)定政府要每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場價格,作為拆遷評估的參考。2、統(tǒng)一了拆遷估價方法、估價時點和技術(shù)路線?!吨笇б庖姟芬?guī)定拆遷估價原則上應當采用市場比較法,對于一些房地產(chǎn)市場不發(fā)達,可比交易案例少的地區(qū),無法采用市場比較法條件的,方可采用其他估價方法。將拆遷估價時點確定為房屋拆遷許可證頒發(fā)日。對于拆遷規(guī)模大、分期分段實施的項目,可以當期(段)房屋拆遷實施日為估價時點。3、建立了公開、公平選擇拆遷估價機構(gòu)的機制。《指導意見》規(guī)定,拆遷估價機構(gòu)應當由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式產(chǎn)生,防止拆遷人與估價機構(gòu)互相串通,損害被拆遷人的合法權(quán)益。同時,規(guī)定了回避制度。4、建立了拆遷估價結(jié)果公示制度?!吨笇б庖姟芬?guī)定估價機構(gòu)應當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示,拆遷當事人對估價結(jié)果有疑問的,估價機構(gòu)應當作出解釋。5、建立了拆遷評估糾紛調(diào)處機制?!吨笇б庖姟芬蟾魇『驮O(shè)區(qū)城市要成立估價專家委員會,以估價技術(shù)鑒定的方式向拆遷當事人提供救濟。當拆遷當事人對估價結(jié)果有異議時,可以申請復核評估或另行評估。復核評估或另行評估結(jié)果與原評估結(jié)果有差異超過規(guī)定標準的,由房屋拆遷專家委員會進行鑒定,根據(jù)鑒定意見調(diào)整后的估價結(jié)果作為補償依據(jù)。6、明確了被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理方法。針對拆遷估價人員無法對于一些房屋和其他建筑物性質(zhì)和面積等作合法性判定的問題,本著讓被拆遷人受益的原則,《指導意見》規(guī)定,凡拆遷當事人能就被拆遷房屋性質(zhì)和面積達成一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,可以向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的,可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。另外,《指導意見》還要求市、縣規(guī)劃、房地產(chǎn)管理部門要制定被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理方法。7、對違法違規(guī)行為提出了處理意見?!吨笇б庖姟犯鶕?jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,對違規(guī)的估價機構(gòu)和估價人員,提出了處罰措施。
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房屋拆遷裝修評估:因裝修不同時期風格不同,個性化較強,用材用料品種復雜價格彈性很大,不同時期材料價格變化也大,施工方法方式及操作精細程度對耗資差異也大,所以在裝修評估吋參照當?shù)亟ú氖袌霎斍昂牟耐悪n次價格,結(jié)合當前裝修人工費制定平均價格區(qū)間,再考慮裝修折舊,評估公司作出補償價格范圍,由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補償價格。保駕護航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補多少應由評估人員到現(xiàn)場查勘后作出評估報告??傮w講裝修折舊很大,在本地區(qū)建筑裝修市場價格框架下,個人家庭裝修往往資金每平價格超過建筑市均裝修每平平均水平,所以拆遷評估補償定是參照建筑市場大面積批量裝修價格,補償價格低于原實際裝修耗資的情況也算合情理。
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(一)拆遷準備階段:⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)拆遷的消息,從而對其交貨能力缺乏信心,因此定單會逐步減少轉(zhuǎn)移;⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴大生產(chǎn)規(guī)模,喪失了發(fā)展的贏利機會;⑶由于工廠將要拆遷,對原材料的定貨將逐步減少,這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位;⑷由于工廠將要拆遷,企業(yè)管理層必然為此投入精力,因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理;(5)工廠新址建設(shè)的一系列費用,包括征地、規(guī)劃設(shè)計、廠房基建、裝修、工廠配套設(shè)施的建設(shè)等等。在這個階段,企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始,并曲線上升。(二)拆遷階段:在搬遷階段,工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務收入為零,但,企業(yè)的另一些開支仍需要支付,包括:⑴生產(chǎn)經(jīng)營中仍需要支付的費用:a 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求; b、生產(chǎn)設(shè)備、運輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計提的折舊費用; c 、管理費用; d 、不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營業(yè)網(wǎng)點的日常開支(房租費等)。(2)財務費用:因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段,拆遷對企業(yè)的影響和導致的損失曲線上升,可能達到峰值。
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