公共的自行車車庫開發(fā)商可以改變用途賣掉嗎？

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• 138****2733

  法律法規(guī)規(guī)定比例的車庫歸業(yè)主所有
  
  
  
  如前所述，居民購(gòu)買商品房的**終目的是用來居住的，正常的居住和生活除了產(chǎn)權(quán)證注明的建筑面積以外，還要有這套住房居住功能正常發(fā)揮的一系列附屬和配套設(shè)施，如果缺少了這些附屬和配套，房屋居住的功能就不完整，或者說居民買到的不是一個(gè)完整意義上的房屋。因此，在《規(guī)范》當(dāng)中，對(duì)城市居住區(qū)相關(guān)方面做了詳盡的規(guī)定。一定比例的車庫是其中的標(biāo)準(zhǔn)之一，如《規(guī)范》規(guī)定居民汽車停車率不應(yīng)小于10%，意味著在我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和生活水平上，一個(gè)城市居民小區(qū)中，居民正常生活所必需配有的車位不能低于10%，10%的車位是房屋居住功能正常發(fā)揮不可或缺的組成部分。這10%的車位，從來源上看，就是為停車而產(chǎn)生的；從使用效能受益范圍來看，是該小區(qū)業(yè)主。因此，產(chǎn)權(quán)歸該小區(qū)全體業(yè)主所有。
  
  
  
  當(dāng)然，《《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（規(guī)范》中規(guī)定的必須配建的東西的產(chǎn)權(quán)并不一定都要?dú)w業(yè)主，如《規(guī)范》中對(duì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等都進(jìn)行了詳盡的規(guī)定，但這些設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)并不一定要?dú)w該居住區(qū)的業(yè)主所有。那么，什么樣的配套和附屬的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸業(yè)主所有（與房屋產(chǎn)權(quán)合一），什么樣的配套或附屬不歸業(yè)主所有（產(chǎn)權(quán)可獨(dú)立分設(shè)）呢？
  
  
  
  從使用效能的角度來看，附屬或配套與購(gòu)買的幾十平米住房之間實(shí)際上是互補(bǔ)的關(guān)系。其產(chǎn)權(quán)與房屋合一歸業(yè)主還是獨(dú)立分設(shè)取決于兩個(gè)方面：
  
  
  
  第一，它們共同滿足同一需求（正常的居住和生活）時(shí)，是不是使用效能上不可或缺的組成部分（沒有替代品或使用替代品代價(jià)將相當(dāng)高昂）。如羽毛球拍和羽毛球是互補(bǔ)品，但它們可以獨(dú)立分設(shè)產(chǎn)權(quán)，分離開來作為產(chǎn)權(quán)交易的標(biāo)的。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)購(gòu)買了羽毛球拍的人來說，滿足相同需求的羽毛球隨處可得。但是，房屋和地下停車庫卻不同，如果購(gòu)買了小區(qū)房屋的業(yè)主并不擁有小區(qū)內(nèi)的地下車庫，去尋找一個(gè)替代品去停車將相當(dāng)困難。所以，業(yè)主的房屋和車庫產(chǎn)權(quán)不能分設(shè)，不能分設(shè)意味著這一對(duì)互補(bǔ)品合一，作為同一交易標(biāo)的物來交易，即業(yè)主購(gòu)買的房屋當(dāng)中已經(jīng)包含了能夠滿足其停車需求的相應(yīng)設(shè)備設(shè)施。其實(shí)，不僅僅是地下停車位，小區(qū)的道路、綠地、光照、游泳池等等，都屬于這種性質(zhì)。
  
  
  
  至于停車位具體的配建比例以及道路、綠地、光照等的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)，直接取決于人們對(duì)居住質(zhì)量的需求，間接取決于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的實(shí)際收入和生活水平。以南京為例，八十年代的居住區(qū)有足夠的自行車停車位就行了，九十年代一般住宅要求配建20%的汽車停車位，2003年開始要求配建80%的汽車停車位。不管是多少，這個(gè)比例反映了在一定時(shí)期一個(gè)南京的普通居民正常居住和生活所必需的停車需求。如果其產(chǎn)權(quán)與房屋獨(dú)立分設(shè)，將極大地影響居住和生活質(zhì)量。
  
  
  
  第二，附屬或配套本身使用效能的受益范圍（即商品屬性）。除了考慮附屬或配套的替代性（競(jìng)爭(zhēng)性）以外，確定其產(chǎn)權(quán)還應(yīng)該考慮這種附屬或配套本身的商品屬性。居住小區(qū)的**、醫(yī)院、郵局、超市等，也是正常的居住和生活所必需的，是《規(guī)范》明確規(guī)定了配建比例和標(biāo)準(zhǔn)的，而且，在一定程度上也有不可替代性，但其產(chǎn)權(quán)不歸業(yè)主所有。原因在于對(duì)于這些附屬或配套屬于公共物品，無法也不能讓某個(gè)業(yè)主或某個(gè)小區(qū)單獨(dú)享有其產(chǎn)權(quán)。所以在《規(guī)范》中把這些東西列入“公建配套”的范圍當(dāng)中。
  
  
  
  這樣，對(duì)于絕大多數(shù)居民小區(qū)來說，一方面，法律法規(guī)規(guī)定數(shù)量的車庫是房屋使用效能不可或缺的組成部分，并無法替代；另一方面，小區(qū)停車位受益范圍就是該小區(qū)業(yè)主。因此，法律法規(guī)規(guī)定數(shù)量的車庫歸業(yè)主所有時(shí)符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。

  查看全文↓ 2014-04-21 10:02:31
• 145****7766

  對(duì)于公共車庫，首先要了解是否在規(guī)劃中是做公共車庫用途的，這個(gè)可以在規(guī)劃局查當(dāng)初的規(guī)劃用途。然后，這個(gè)車庫有沒有算在你們的購(gòu)房公攤面積之中可以到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記中心去查相關(guān)的開發(fā)商確權(quán)資料。如果已經(jīng)算在你們的公攤面積之中，開發(fā)商就沒有權(quán)利再將它賣出。

  查看全文↓ 2014-04-20 09:10:32
• 131****4271

  對(duì)于公共車庫,首先要了解是不是在規(guī)劃中是做公共車庫用途,這個(gè)允許在規(guī)劃局查當(dāng)初規(guī)劃用途。然后,這個(gè)車庫有沒有算在你們購(gòu)房公攤面積之中允許到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記中心去查相關(guān)開發(fā)商確權(quán)資料。如果已經(jīng)算在你們公攤面積之中,開發(fā)商就沒有權(quán)利再將它賣出。

  查看全文↓ 2014-04-19 10:05:51
• 156****2125

  自行車庫現(xiàn)在已經(jīng)沒有硬性規(guī)劃了 硬性規(guī)定的只有機(jī)動(dòng)車停車位你買房的時(shí)候被銷售員忽悠了%7E

  查看全文↓ 2014-04-18 11:46:13
• 142****6314

  這個(gè)要看開發(fā)商是如何想的嗎。。。。

  查看全文↓ 2014-04-18 11:01:07

相關(guān)問題

• 問 公共自行車車庫開發(fā)商允許改變用途賣掉嗎？
  答

  那叫開發(fā)商另外給回遷戶安排其他同類型的住宅。

  全部10個(gè)回答>
• 問 為什么高層沒有自行車車庫
  答

  看建筑形態(tài)，很多高層建筑的確會(huì)不配備自行車庫（儲(chǔ)藏室），因?yàn)閱挝幻娣e密度高，而自行車庫只能平面展開，外加公攤較多，不可能一一配備。

  全部3個(gè)回答>
• 問 為什么高層沒有自行車車庫
  答

  節(jié)約用地

  全部4個(gè)回答>
• 問 自行車庫算公攤面積嗎
  答

  如果一樓車庫是有門獨(dú)用的車庫不算公攤面積，不是全體業(yè)主共有。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，房屋買賣合同中約定獨(dú)用車庫的使用權(quán)歸屬的從其約定，車庫的高度不足2.2米是不計(jì)建筑面積的。如果車庫是開放式的車位，產(chǎn)權(quán)人不能確定的無論是否計(jì)算在公攤面積以內(nèi)均屬于全體業(yè)主共有。

  全部5個(gè)回答>
• 問 物業(yè)小區(qū)是否可以建收費(fèi)的自行車庫？
  答

  這種收入按國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)是業(yè)主共有的.

  全部2個(gè)回答>