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房改房的個人所得稅怎么計算？

141****8440 | 2014-04-18 16:32:20

已有7個回答

  • 137****8678

    1房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán) 2繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。契稅、印花稅 按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納；房改房 土地出讓金 房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當(dāng)年成本價×建筑面積×1%/。名詞解釋：當(dāng)年成本價——指的是該房產(chǎn)實際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價，也就是今年的成本價，北京市市區(qū)目前的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區(qū)縣有所下?。?，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了； 個人所得稅 房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當(dāng)時的繳款憑證作為計算依據(jù)，另外，在按照（實際成交價格－原購買價格－合理費(fèi)用）×20%的標(biāo)準(zhǔn)計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米；需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價兩類房改房類型，標(biāo)準(zhǔn)價和優(yōu)惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價補(bǔ)足成本價的計算公式為：當(dāng)年成本價（1560元/平米）×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。按相關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價購得的房改房上市時，應(yīng)先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間的差價。消費(fèi)者在購買這種二手房改房時，要確認(rèn)該房屋是否已按照成本價補(bǔ)足差價。流程與稅費(fèi)會因為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房產(chǎn)證簽發(fā)時間等因素而有所不同

    查看全文↓ 2014-04-21 12:25:03
  • 135****0154

    個人所得稅分核實征收和核定征收兩部分，其中，核實征收為（計稅價格—房產(chǎn)原值—轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金、合理費(fèi)用）X20%；核定征收為計稅價格x核定征收率（核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%），深圳唯一住房可申請免征；此種算法只適用于深圳區(qū)域。

    查看全文↓ 2014-04-21 09:05:09
  • 131****1780

    這個不是很懂，比較復(fù)雜吧@@我都是找經(jīng)紀(jì)人幫我的，我之前是找萬家資訊網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)人幫我的??！你可以上去參考一下吧??！

    查看全文↓ 2014-04-21 09:03:03
  • 149****9266

    你好！個人所得稅，是業(yè)主在廣東省內(nèi)有兩套房以上然后賣房出去就要納交的。

    查看全文↓ 2014-04-20 09:35:14
  • 146****5292

    個人所得稅分核實征收和核定征收兩部分,其中,核實征收為(計稅價格—房產(chǎn)原值—轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金、合理費(fèi)用)X20%;核定征收為計稅價格x核定征收率(核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為:普通住房1%,非普通住房1.5%,拍賣房3%),深圳唯一住房可申請免征;此種算法只適用于深圳區(qū)域。

    查看全文↓ 2014-04-19 20:39:07
  • 155****6637

    個人所得稅=(轉(zhuǎn)讓價格(比交易指導(dǎo)價低的以交易指導(dǎo)價為準(zhǔn))-房屋原值)*稅率(20%)另外如果無法提供房屋原值的話,個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價格*(1%-3%)

    查看全文↓ 2014-04-19 11:29:27
  • 141****0161

    簡單的講,個人所得稅=(轉(zhuǎn)讓價格(比交易指導(dǎo)價低的以交易指導(dǎo)價為準(zhǔn))-房屋原值)稅率(20%)
    另外如果無法提供房屋原值的話,個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價格(1%-3%)
    以下為個人所得稅文件資料(無法排版請見諒)
    國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知
    國稅發(fā)〔2006〕108號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）財政廳（局），青島、寧波、廈門市財政局：《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得**繳納個人所得稅。之后，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展需要，《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）對個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅應(yīng)納稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關(guān)問題做了具體規(guī)定。目前，在征收個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅中，各地又反映出一些需要進(jìn)一步明確的問題。為完善制度，加強(qiáng)征管，根據(jù)個人所得稅法和稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。二、對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。（一）房屋原值具體為：1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。2.自建住房：實際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費(fèi)。3.經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房。經(jīng)濟(jì)適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：（1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。（二）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。（三）合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：**高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：**高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。四、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕82號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）的規(guī)定。為方便出售住房的個人依法履行納稅義務(wù)，加強(qiáng)稅收征管，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。五、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真落實有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅優(yōu)惠政策。按照《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。六、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要做好住房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅納稅保證金收取、退還和有關(guān)管理工作。要按照《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）和《國家稅務(wù)總局財政部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2005〕181號）要求，按規(guī)定建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強(qiáng)對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時辦理。七、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真宣傳和落實有關(guān)稅收政策，維護(hù)納稅人的各項合法權(quán)益。一是要持續(xù)、廣泛地宣傳個人所得稅法及有關(guān)稅收政策，加強(qiáng)對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個人所得稅的納稅輔導(dǎo)；二是要加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門、中介機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)、溝通，充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)協(xié)稅護(hù)稅作用，促使其協(xié)助納稅人準(zhǔn)確計算稅款；三是嚴(yán)格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應(yīng)報送的有關(guān)資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對于符合減免稅政策的個人住房交易所得，要及時辦理減免稅審批手續(xù)。國家稅務(wù)總局二○○六年七月十八日

    查看全文↓ 2014-04-18 16:45:42

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