如何買房投資？投資小戶型要注意什么?

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• 147****1959

  小戶型因為面積受限，難免有缺陷。我們不能要求它十全十美，但房子一定要沒有大缺陷。而以下幾點是小戶型**容易出問題的地方。 缺陷一：房型差得房率低 如果得房率低于65，買了這樣的房子，接近一半的錢給了公攤，實在不劃算。 同時，使用空間太小會造成很多不便，比如房間太小擺下床后，發(fā)現(xiàn)剩下的空間只能放電視機或者衣柜，再也放不進任何家具。衛(wèi)生間只能站進一個人，別說浴缸、連洗衣機也放不下等等。另外，有些小戶型進深面寬不成比列，居室廚衛(wèi)同在一線，采光通風不好。 “筒子樓”的格局雖然是不合時宜的設計，但不排除目前新建小戶型住宅中還有這樣的格局。住過賓館標準房的人應該很清楚，那樣的房間設計基本上都是“暗廚、暗衛(wèi)”，這就帶給業(yè)主通風采光等諸多不便。采光不充分，使用率過低是設計較差的小戶型中常見的問題。 缺陷二：功能分區(qū)不合理 有的小戶型，設計不合理的關鍵在于把日常生活中一些不可或缺的功能區(qū)的設計和配備忽視了，例如：洗衣機、冰柜的放置空間等。比如，有些小戶型衛(wèi)生間特別小，甚至餐廳也省略了。如果你經(jīng)常泡澡，但衛(wèi)生間放不下浴缸，勉強放下了，洗衣機又沒地方放了。如果家里經(jīng)常來客人，吃飯的時候要把客廳整理成餐廳，吃完飯還要恢復。此外，很多小戶型沒有陽臺或陽臺很小，洗完衣服沒地方曬。 看房前**好帶上自己的親朋好友，一起討論，并想象自己生活在這里，總結一下自己近期生活的過程和細節(jié)，這樣就會發(fā)現(xiàn)這套房子的很多問題或優(yōu)點。簡單一些，**好看看樣板房，體驗體驗。如果中意的樓盤實在沒有樣板房，不妨找相近的戶型到其他有樣板房的樓盤去體驗一下。 缺陷三：價格高投資價值低 小戶型總價低是因為面積小，相對大戶型而言總價不高。但是，購房者在出手前一定要計算一下單價，并參考一下周邊樓盤新房和二手房的價格。如果單價過高，意味著投資回報率低。如果用于投資的話，去掉裝修、房子折舊等因素，小戶型的單價仍高于周邊其他住宅兩三成，這樣的價格已經(jīng)把今后幾年的**潛力都透支了，風險較大。即使開發(fā)商號稱精裝修房，裝修標準在800元/平已是高檔標準。而當你出手房子時，裝修在價格里就占不了多大的比重了。 出于投資目的購買小戶型，建議購買大型商業(yè)圈周邊或購買品牌開發(fā)商的小戶型，品牌房子相較周邊住宅總會貴出一部分，因為更具保值、**價值。 缺陷四：配套缺乏交通不便 如果項目周邊沒有成熟的交通、生活、商業(yè)配套。同時，一些開發(fā)商忽視樓盤周邊環(huán)境建設及內(nèi)部配套設施的完善，低綠化率、高容積率使小戶型業(yè)主的居住品質始終處在低層次。而賣房子的時候承諾的景觀、24小時物業(yè)服務等等恐怕也難以到位，小區(qū)內(nèi)的配套設施往往是虎頭蛇尾。等房子賣完了，開發(fā)商就跑了，物業(yè)公司與業(yè)主開始扯皮，這個問題在小戶型項目中屢見不鮮。 小戶型低價是優(yōu)點，需要我們關注，但房子的性價比更需要關注。一些裝修粗陋，配套設施不完善的小戶型，依然以高單價出售，不僅增加了購房者的負擔，今后轉手也比較困難。所以，在購買小戶型時，更應考察開發(fā)商的資質，盡量選擇有過開發(fā)經(jīng)驗、有品牌的開發(fā)商，雖然價格會稍高一些，但入住后的麻煩絕對會少了許多。

  查看全文↓ 2016-04-13 11:37:52

相關問題

• 問 如何選擇小戶型投資？
  答

  由于土地價格的不斷攀升，地段較好的小戶型產(chǎn)品開發(fā)成本日益增高，因此銷售價格上漲較快，在選購小戶型進行投資時，回報率如果太低，則不是合適的投資產(chǎn)品。作為投資，小戶型的投資回報周期一般為10年左右。月租金只有在總房款的1%左右才能保證合理的投資回報周期。因此購買小戶型，必須對房屋租金水平比較了解。切勿盲目投資，尤其是當前小戶型售價快速上漲，應理性分析投入和產(chǎn)出，更準確地預測小戶型的投資回報率。

• 問 投資小戶型好嗎
  答

  沒有現(xiàn)在中國房地產(chǎn)就是全國豪賭。泡沫的不能再泡沫。至于什么時候破滅就不知道啦?，F(xiàn)在基本一代人一套房子。等00后這一代，誰手頭上都有3、4套。這就變成沒有人想要去消費。應該有新的機遇才對。我覺得如果不是自己有房子住的需要，還是去其他領域投資吧

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• 問 沈陽小戶型公寓投資價值有哪些
  答

  客戶在網(wǎng)上預定短租公寓。 　　短租公寓的租金根據(jù)地段、環(huán)境、內(nèi)部裝修和設施好壞等區(qū)別計算。資料圖片 　　對小戶型投資的迷戀，造就了短租公寓市場火爆的盛況。 　　近日記者走訪市場了解到，受從去年開始的沈陽住宅、商務公寓、寫字間小戶型產(chǎn)品集中上市以及短租公寓逐漸被市場接受等因素影響，以日租為主的沈陽短租公寓市場呈現(xiàn)出日漸火爆的態(tài)勢。 adv_tag 業(yè)內(nèi)粗略估算，從2008年沈陽出現(xiàn)第一家短租公寓至今，沈陽短租公寓中介公司已經(jīng)成長到百余家，甚至出現(xiàn)了一股“包樓做短租”的投資熱潮；另一方面，由于競爭激烈，短租市場供應量、平均日租金卻出現(xiàn)了下降趨勢。 　　短租公寓增多利潤壓縮 　　來沈陽旅游的廣東青年趙海，在網(wǎng)上以100元/天的價格訂了沈陽家事介短租公寓的一套客房，時間在7月11日到13日。他在咨詢時表示，除了游玩之外，還想看看沈陽人生活的狀態(tài)，而酒店無法滿足他這個要求。“價錢不貴，每天還都有人收拾房間，住房條件不錯，日用品一應俱全?！壁w海感覺選擇短租公寓真是明智之舉。 　　他住的客房是短租房，也叫移動公寓、日租公寓、自助公寓、家庭旅館。簡單講，短租房就是將租賃時間縮短，提供從一日起到幾個月的租賃服務。 　　在制定東北游計劃時，趙海打算在沈陽逗留3天，不過他沒有打電話預定酒店，而是在網(wǎng)上預定了短租公寓。在沈陽，三星級酒店的收費標準在300元/天左右，即便是便捷式酒店100元也下不來，有的便捷式酒店的住宿條件也沒有中檔日租房好。短租的目標客戶群就是類似趙海這樣為出差、旅游、探親、學習等需要短期居住的客戶，他們有共同點——租期不長，對價格又比較敏感。 　　沈陽各大短租公寓服務商營銷渠道基本是各城市的租賃和二手房交易網(wǎng)站，都有旗下房源的實拍圖片，以便讓客戶有直觀感受。所以，短租公寓的絕大部分客戶來自于網(wǎng)絡。多數(shù)短租公寓的客源半數(shù)以上來自互聯(lián)網(wǎng)，有些甚至達100%。 　　據(jù)了解，短租公寓的租金會根據(jù)公寓地段、環(huán)境、內(nèi)部裝修和設施好壞，以及租用時間的長短等區(qū)別計算。從80元/天~230元/天不等，入住時間越長越劃算，可以按天計費?！巴镜臅r候，每套房子的短租利潤在2000元/月左右，淡季則盡量做長租，這就跟普通租賃房收益差不多?！睆垇喼迌赡昵皬耐獾睾推拮觼淼缴蜿栆患沂聵I(yè)單位任職，夫妻倆開始經(jīng)營短租公寓，兩年下來已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗?！岸套夤⒁欢ㄒ尚「傻酱?，因為渠道特殊，它不在乎你公司有多大名氣，打了多少廣告，關鍵在于你擁有的房子質量和價位如何！”張亞洲回憶，沈陽出現(xiàn)比較成規(guī)模的短租公寓是在2007年末2008年初。當時，泊客馨居等兩家短租公寓公司相繼成立；此后兩三年間，多家短租公寓服務商不斷涌現(xiàn)，顯示出這塊處于賓館和長租房中間地帶的市場充滿著值得期待的商機。 　　短租公寓增多，競爭也愈加激烈，價格、利潤也被大大壓縮?！?008年一間房子反倒比現(xiàn)在貴，至少要150元/天，100元/天的都屬于特價房，現(xiàn)在100元、88元、80元的價格**為普遍?！庇浾邚囊恍┚W(wǎng)站上了解到，目前沈陽價格**低的短租房是“40元/天，三天起租”。 　　微型中介隱匿寫字間 　　人們需求的膨脹和對價格的敏感促進了短租公寓市場的繁榮，其背后則是另一場短租公寓投資熱的興起。 　　事實上，短租公寓在上海、北京等地已經(jīng)非常成熟，如上海的“無憂”，房源有幾百套之多。與之相比，沈陽短租公寓還只是起步階段，房源量總共在數(shù)百套左右。目前沈陽做得**大的公司不過有幾十套房源，而更多公司只有十幾套，甚至幾套?！拔沂诸^八間房子幾乎沒閑下來過，這邊有退房的，那邊不出三四個小時就有入住的?！鄙蜿柲扯套夤⒔?jīng)營者曲女士坦言，該行業(yè)現(xiàn)在缺少的不是客人，而是房源，他們無時無刻不在積極物色新房源?！拔矣袀€朋友，當初投資買下一層寫字樓，現(xiàn)在隔出40多間小房間進行出租，其中很多也是用來短租的?！鼻空f道。 　　短租公寓的出現(xiàn)，有一定的市場必然性。目前沈陽房屋租賃市場上占主力的房源有三塊：一是裝修出來的老式住宅，以市中心一環(huán)附近、地鐵沿線為主；二是近幾年新交付的公寓，環(huán)境和設施都還不錯；三是投資意味比較濃的酒店式公寓、商住兩用的寫字間。 　　張亞洲介紹，他們選房源時小戶型、交通便利、配套齊全是必須的。選擇合適的物業(yè)，是吸引短租客的首要條件，以小戶型物業(yè)為佳，如單間、兩房套間，因為短租客常常是1~2人；而且小戶型物業(yè)較多、戶型租金便宜，在短租市場會更為搶手。物業(yè)所處地段要交通方便，**好選擇在地鐵附近等地點。物業(yè)周邊生活配套也要齊全。如果周邊有餐館、超市等日常生活配套，則可解決短租客日常生活需求，讓他們有更多的時候處理商務工作?！斑€有更關鍵的，那就是價位，你收費太高的話自然降低優(yōu)勢?！睆埾壬f，一些知名開發(fā)商的大品牌樓盤反而短租生意不好，比如拿中街大悅城和附近豐瑞威士頓相比，地理位置差不多，但大悅城是精裝房而且房主單價購買的時候就貴，因此租金肯定不能低，經(jīng)營成本就高；反觀豐瑞威士頓，業(yè)主自己裝修得也不差，也有電視、電腦和洗浴，短期住起來和大悅城區(qū)別不大?！皩嶋H上，客戶對是不是住在品牌樓盤里并不十分關心，主要還得是價格低。”張先生解釋。 　　采訪中，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，短租房源中有很多裝修狀況良好的閑置公寓。近年來，沈陽舊樓改造和商住兩用的酒店式公寓等小戶型集中上市，由于投資小、位置佳、回報率高，刮起了一股不小的小戶型投資熱潮。如今經(jīng)營者有條件將它們集中起來進行短期出租，建立起網(wǎng)絡平臺式服務，成就了沈陽短租市場的投資熱?！皫缀踉诿總€寫字間或商業(yè)綜合體、酒店式公寓項目大樓里邊都至少有一家微型中介公司，他們在這里做根據(jù)地，每天收房子然后統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一出租。不過提供裝修的房子需要簽訂幾年協(xié)議，協(xié)議期過了，如果不愿意繼續(xù)合作，房主就可以把已經(jīng)裝修的房子收回?！币晃欢套夤⒌臉I(yè)內(nèi)人士介紹，在行業(yè)內(nèi)部有“一樓一短租”的說法。 　　軟件方面還需繼續(xù)完善 　　在國外，特別是日本，短租公寓早已被國外游客所熟悉和認可——因為經(jīng)過專業(yè)房地產(chǎn)中介機構和短租公司的打理，已經(jīng)具有接近酒店的設施和服務，是一種比較成熟的產(chǎn)品模式。 　　而目前國內(nèi)從事短租的，主要是中介公司、個體戶、專業(yè)短租公司等，業(yè)務分布零散，并有一定的時間效應，較難統(tǒng)計具體的從業(yè)數(shù)據(jù)。另外經(jīng)濟型酒店陸續(xù)涌現(xiàn)，加上傳統(tǒng)的酒店經(jīng)營不斷開拓創(chuàng)新，短租市場的競爭十分激烈?！拔磥硪欢螘r間，隨著小戶型和城市綜合體產(chǎn)品集中上市，短租行業(yè)也必然出現(xiàn)投資過熱的問題?！鄙蜿栆患椅飿I(yè)管理公司負責人趙宏說。 　　大部分短租房業(yè)主都對未來短租市場有信心，并懂得通過提高服務和硬件質量來吸引租客，現(xiàn)在很多短租公司都按照標間或酒店豪華間的標準裝修房屋，而且很多耗材配套也在逐步完善中。但短租公寓的硬傷實際上卻來自軟件：房源的分散會帶來管理成本的提高，而且這個行業(yè)至今還沒有成熟的軟件系統(tǒng)?！岸套夤⒉豢赡芟褓e館一樣把盥洗和配套服務做得那么到位，有時候床單可能就做到每天曬一曬，而不是每日必洗?！币晃欢套庑袠I(yè)資深人士透露。事實上，在軟件方面短租的確有很多路要走，不但要具備周到的家居服務，公寓內(nèi)日用家具、家電都要配齊，床上用品等貼身物品要每次更新，保持衛(wèi)生才能讓租客有入住新居的感覺，生意也就能更好做。另外，可針對需求為商務住客提供傳真、打印、上網(wǎng)等配套服務。**后可考慮提供更貼心的服務，如家政、機場接送、電話翻譯、免費導游等?！安贿^現(xiàn)在來看，沈陽要想做高端一點的短租公寓還不現(xiàn)實?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說?！吧蜿柖套庑袠I(yè)同時面臨很多問題，處于洗牌前夕，既是計劃，也有挑戰(zhàn)?！壁w宏認為，沈陽短租住宅需要尋求更好的突破?，F(xiàn)在這個行業(yè)還處在萌芽期，缺乏領頭羊，如果要形成規(guī)模效應，需要大量資金注入。由此一些悲觀者認為，短租更像是一種業(yè)態(tài)，而非行業(yè)。

• 問 投資小戶型怎么樣?
  答

  可以，投資看地段

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• 問 如何選購房子 小戶型投資需要注意的事項有哪些
  答

  市面上的房子多種多樣，買房時我們究竟要怎么選購，什么樣的房子才是好房子？ 鎖定購房目標?? 對于買房大家都有自己心里的一把尺子，預算多少、買多大、買在哪、什么戶型等等。無論**后決定要買的是什么，**重要的是要根據(jù)自己的生活、工作和經(jīng)濟能力來選購，盡量讓買房不會影響正常的生活。有人就因為選購了不符合自己切身實際的房子而打亂了正常的生活節(jié)奏。?? 掌握“T+1”原則?? 這個原則是從區(qū)域經(jīng)濟角度和住宅經(jīng)濟兩方面來說的，也是發(fā)達國家樓市流行概念。這個概念就是說，買房**合適、**優(yōu)質和保值的距離是離市政設施和商業(yè)網(wǎng)點1公里。 容積率比得房率更有意義?? 現(xiàn)在購房都非常計較得房率，但其實目前市面上的房子的得房率都差不多。容積率卻是影響未來居住的關鍵，容積率的高低直接影響小區(qū)綠化、采光，以及未來的居住品質。所以購房時，盡量選擇容積率低于小區(qū)會有更好的生活體驗。 不選擇炒作過度的樓盤?? 有些樓盤由于開發(fā)商的重點宣傳和炒作，受到了大家的關注。但是這些樓盤并不是開發(fā)商口中說的那么么完美，可能往往是問題**多的樓盤。 購買十萬平方米左右的樓盤?? 小區(qū)的大小也是能影響以后的居住質量，小區(qū)太小，不可能有品質較高的會所，太大優(yōu)惠噪雜，也難開發(fā)成高品質的小區(qū)。所以，大小適中，規(guī)模10萬平方米左右的樓盤比較適宜。? 買同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤?? 我們在看到一個區(qū)域內(nèi)同一個開發(fā)商的一系列樓盤和項目，因為房地產(chǎn)跨地區(qū)開發(fā)會增加成本，稀釋利潤，所以形成了明顯的區(qū)域性，購買的時候選擇同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤較為保險。? 購買1999年2月以后的樓盤?? 很多城市在1999年2月以前，多層住宅并不強調要打樁，樓板也不強制要求現(xiàn)澆。而1999年2月以后，加強了房屋質量的標準，多層住宅要打樁，以控制沉降在15cm以內(nèi)(過去標準40cm)，設計也要請監(jiān)理等技術措施。?? 層高不宜超過3米房?? 現(xiàn)在開發(fā)商為追求銷售賣點將層高提高到3米以上，這是不合適的。層高要和房屋的面積相適應，如果客廳的面積才30多平方米，而層高卻3.2米，三維空間比例就失調了，如果客廳100平方米以上，那3.2米層高才會有意義。? 購買小戶型作投資須謹慎?? 購買小戶型注意市場的供需，如果大家都想著買小戶型出租，市場供需必然失衡，租金也必然走低。同時，小戶型總價低，但由于面積很小，單價卻高的驚人。 知道了一些選房子的注意事項，希望大家在買房時能夠用上，給大家提供一些實際的幫助。