房產(chǎn)商如何去庫存 政府有什么新政策

已有1個(gè)回答

• 158****2310

  根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有超過130個(gè)城市出臺去庫存新政。今天就跟著小編一起來盤點(diǎn)一下去庫存那些招兒，變著法兒讓你買房，你買不買？ 公積金成去庫存靈藥 各地都把住房公積金當(dāng)成去庫存的靈藥式的工具，據(jù)統(tǒng)計(jì)多地公積金貸款率超過50%。住房公積金為去庫存主要的方式有異地貸款、放寬提取條件、提高貸款額度、延長貸款年限。多省表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，比如四川省2016年將向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民推進(jìn)住房公積金，湖北則已試行在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。 降稅費(fèi)減輕買房壓力 自2月22日起，多地開始相應(yīng)中央政策，實(shí)施契稅減免——首套房144平米以上稅費(fèi)減半；二套房原先稅費(fèi)均為3%，如今90平米以下降至1%，90平米以上為2%。而在交易稅方面，兩年以上的住房免征營業(yè)稅，差額營業(yè)稅也免繳。 甘肅近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)下調(diào)33%；江西全部免除房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)；還有的通過財(cái)政補(bǔ)貼方式鼓勵買房，比如寧夏居民買房，契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼；新疆將住房商業(yè)貸款利率比照公積金貸款利率，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。 農(nóng)民進(jìn)城買房享優(yōu)惠 為了鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，多地出臺優(yōu)惠政策，如山西、山東、甘肅等。山東農(nóng)民若進(jìn)城買房，將享有契稅補(bǔ)貼、費(fèi)用減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等優(yōu)惠。 回購商品房作保障房 還有不少地方政府回購商品房作為保障房來緩解庫存壓力。甘肅今年的保障房計(jì)劃為4.6萬套，其中3.3萬套從存量商品房中回購，而福建等省明確表示不再新建公租房。 而棚改的貨幣化安置也是去庫存的重要方式，廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品房面積占總銷售面積的15%，安徽要求貨幣化安置比例不低于50%，山西要求商品房庫存較大的市要達(dá)到80%以上。而河南規(guī)定公租房租住一定年限后，可以申請直接購買所租住公租房。 改革存量房供給 改革存量房供給，指的是將存量房改造成更適應(yīng)人們需求的經(jīng)營方式，而不僅僅是賣給市民自住。比如山東、寧夏鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，山東、海南等省探索將空置海景房、山景房改造為度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、短租酒店等。 各級為去庫存真是操碎了心，買房者的積極性是不是被調(diào)動起來了呢，拭目以待吧。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:12

相關(guān)問題

• 問 去庫存有哪些新政策 如何看待這些規(guī)定
  答

  15年底的中央經(jīng)濟(jì)會議上提出了16年的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一就是去庫存。通過各項(xiàng)措施，化解房地產(chǎn)庫存。 目前，我國每年商品房待售面積都要新增近1億平方米，再加上許多土地已經(jīng)賣出去但是還沒有動工的項(xiàng)目，一些城市的庫存量已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相當(dāng)恐怖的地步，空房率到底有多高，估計(jì)開發(fā)商們也不愿意相信了?？梢?，現(xiàn)階段新的一年，去庫存的道路將是一個(gè)很艱難而又漫長的過程。 庫存量過大，待售面積增產(chǎn)率大于銷售面積增速 根據(jù)**新的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月底，商品房待售面積７１８５３萬平方米，比１１月末增加２２１６萬平方米，同比增長15.6%。而2015年的銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%。也就是說，2015年樓市待售面積增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速，簡單的說就是舊的還沒有賣出去，新的房子又蓋起來了，這樣就陷入了一個(gè)惡性循環(huán)之中。市場整體去庫存的壓力一直都很難得到緩解。 也就是說，僅靠市場調(diào)控很難完成去庫存的任務(wù)了。所以，相應(yīng)的住房制度改革很有必要了。 戶籍改革，異地人落戶更加方便，讓新市民來消化庫存 新市民是城市發(fā)展中的新興群體，他們大多是外來的務(wù)工的農(nóng)民。制約他們在城市發(fā)展的**主要問題就是戶口的問題。戶籍的改革，加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求，這是16年去庫存的重要的一步。除此之外，還有將公租房擴(kuò)大到非戶籍人口等措施。 但是通過農(nóng)民工來達(dá)到去庫存也是困難重重。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)情況中，大多數(shù)的農(nóng)民工并不具備購買城市商品房的能力。首先，大部分農(nóng)民工都缺乏充足的資金儲備，全款買房基本不可能，但是又因?yàn)檗r(nóng)民工的工作流動性大，收入來源不穩(wěn)定，因此很難申請到商業(yè)貸款。即使能夠申請，**也會讓很多人望而卻步。這是還只是客觀方面的原因。 農(nóng)民工自身是否愿意落戶城市中也很仍值得思索。城市的生活成本更高，壓力更大不說，落戶城市也會使農(nóng)村戶口變成城市戶口，承包的土地是否還能得到保留也會嚴(yán)重影響到農(nóng)民工的選擇。 房產(chǎn)稅改革的步伐需要暫緩 15年我國的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)全面推進(jìn)，這可以看做是房地產(chǎn)稅開征的一個(gè)信號。但隨著時(shí)間推移，什么時(shí)候征稅的事已經(jīng)變得難以確定了。但可以確定的是，要想去庫存的任務(wù)能夠完成，房地產(chǎn)稅這一說還是得先放一放了。至少就目前的樓市情況來看，“去庫存”和“房地產(chǎn)稅”之間存在著比較大的爭議。 在房地產(chǎn)稅的征收問題上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)多次表態(tài)不支持，他表示，“在房地產(chǎn)庫存沒有消化之前，先把房產(chǎn)稅征收的問題扔到一邊去。” 租售并舉，雙管齊下 15年底的召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。 在中國，租憑住房還是一個(gè)比較新興的消費(fèi)方式，因?yàn)樽獾姆孔雍茈y給人帶來歸屬感，這和中國的傳統(tǒng)觀念都是相違背的。所以，推進(jìn)房屋租憑市場的規(guī)模化是現(xiàn)階段的一個(gè)突破口，租憑模式有利于降低消費(fèi)者購房壓力，使其從長期的還款壓力中釋放出來，轉(zhuǎn)變成短期的租金模式。這種消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，相信對許多年輕人來說，還是比較容易接受的。也不得不說，中央提出發(fā)展住房租憑市場可謂消費(fèi)觀念的一次重大的轉(zhuǎn)變，可以看做是一種進(jìn)步吧。 16年初公積金利率的下調(diào)，就可以看成是完成去庫存這一任務(wù)的第一步，新的一年樓市總基調(diào)已經(jīng)確立，相信全國各地政府都會在這個(gè)精神的指導(dǎo)下，根據(jù)自身的情況制定相應(yīng)的政策吧?？梢灶A(yù)見，16年的樓市一定不會平淡。

• 問 政府將出臺哪些去庫存新政 開發(fā)商如何應(yīng)對這一政策
  答

  16年的樓市基調(diào)“去庫存”已經(jīng)定下來了。中央也在醞釀的著新政，爭取早日完成的去庫存的任務(wù)。其中，就有一條新政，鼓勵開發(fā)商不賣房子，改租房子。大力發(fā)展住房租賃市場的意義在哪？ 1月27號，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》就報(bào)道了相關(guān)部門正圍繞發(fā)展住房租賃市場，準(zhǔn)備研究制定相關(guān)指導(dǎo)性文件和補(bǔ)貼政策，來鼓勵開發(fā)商和投資商們，把庫存商品房變成租賃市場的房源，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。為此，相關(guān)部門還召集了幾家已經(jīng)嘗試租賃市場的企業(yè)，如萬科、魔方公寓、鏈家等，詢問了關(guān)于稅收、行業(yè)補(bǔ)貼、建筑標(biāo)準(zhǔn)等方面的意見和想法。 租賃市場的現(xiàn)狀 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過初步測算，租賃市場從2014年開始涉及的人口就已經(jīng)達(dá)到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬億。就拿鏈家的租賃產(chǎn)品來說，從2011年推出到2015年1月份，四年時(shí)間已經(jīng)形成了20萬人的穩(wěn)定客戶租賃群體，從2015年1月份到11月份，10個(gè)月的時(shí)間，從20萬的穩(wěn)定客戶群體增加到了40萬人，兩組數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示出了租賃市場發(fā)展前景和現(xiàn)階段的發(fā)展速度，可以說，這將成為未來房市發(fā)展的一個(gè)重要方向。 租賃的模式 主要兩種，一是大型企業(yè)，特別是物業(yè)企業(yè)購房出租，另一種是由開發(fā)商租售并舉，在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源對外出租。 “變賣為租”的優(yōu)勢 首先對于消費(fèi)者來說，住房需求得到很好的解決，同時(shí)降低了消費(fèi)者的入市成本和購房壓力，使其從長期的購房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖饨鹉Ｊ健τ诠ば诫A層特別是年輕人來說，這是一種更加輕松的生活方式。 對于開發(fā)商來說，盡快消化庫存，推動企業(yè)的經(jīng)營模式的優(yōu)化升級，形成薄利多租的住房商業(yè)模式。同時(shí)也能擴(kuò)大消費(fèi)者的適用群體，減小資本回收的風(fēng)險(xiǎn)。 但是不得不說，租賃住房商業(yè)模式的推行存在一定的阻礙。 1、租賃住房在現(xiàn)階段的中國是一個(gè)非常新興的消費(fèi)理念。這和中國的傳統(tǒng)思想，有房有家的概念存在一定的沖突。在固有思維里，租的房子不是家，很難有歸屬感，不過多久都是要買房而不是租房。與其花錢租房子不如攢錢買房子。這樣一個(gè)傳統(tǒng)消費(fèi)理念相對而言，轉(zhuǎn)變起來需要一個(gè)很長的適應(yīng)過程。 2、對于開發(fā)商和投資商來說，投資回報(bào)周期過長。根據(jù)相關(guān)報(bào)告可知，長租公寓的回報(bào)周期短則1年，長則3至4年，雖然比酒店的回報(bào)周期稍短，但對投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。對于急需回籠資金的企業(yè)來說，這種模式一點(diǎn)也不適合。 3、除此之外還存在一個(gè)土地來源問題，目前市場上流通的長租房源大多來自于工業(yè)用地或集體用地，需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)?；蚴窍日w租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造，做法跟如家酒店類似。 由此可見，雖然長租公寓被人看好，但是仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長等。因此政府盡快出臺相關(guān)政策，從金融、財(cái)稅和用地等方面給予企業(yè)相應(yīng)的支持，同時(shí)為了消費(fèi)者提供補(bǔ)貼和鼓勵的政策才能更好的推行住房租賃模式在中國樓市里的發(fā)展。

• 問 房價(jià)走勢怎么樣 地方政府有哪些新政策來解決去庫存問題
  答

  2015年眼看就要過去，購房者開始關(guān)心2016年房價(jià)走勢。2016年房價(jià)下跌還是會緩慢上漲？關(guān)于未來房價(jià)走勢，業(yè)界人士預(yù)測眾說紛紜，有磚家表示“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求導(dǎo)致以往樓市的繁榮景象，但這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)，而這場危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市或?qū)⑾萑胄乱惠喌拇笫挆l周期。 樓市會陷入蕭條有五大理由： 1、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。 2、央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。從時(shí)間的角度來看，2016年初開始，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能來臨。 3、美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。 4、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市或?qū)F(xiàn)大蕭條的周期。 5、樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。 房價(jià)會上漲，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，每當(dāng)市場低谷期，地方都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來看，有八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。 1、降首套**：預(yù)計(jì)首套房**比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。 2、降準(zhǔn)降息：預(yù)計(jì)2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。 3、樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類政策會進(jìn)一步落地，同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。 4、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補(bǔ)助(貨幣補(bǔ)貼)，而非異地分配住房(實(shí)物補(bǔ)貼)。 5、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。 6、鼓勵人才購房政策。 7、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合。 8、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。 看了以上內(nèi)容，你覺得房價(jià)會漲還是會跌，只要是剛需買房，還是別等了，該出手時(shí)就出手！

• 問 蘇州房產(chǎn)契稅新政策有什么調(diào)整 蘇州房產(chǎn)契稅新政策如何解讀
  答

  在購房過程中，各種稅費(fèi)可以說讓不少業(yè)主愁破了腦袋。而除了**重要的房產(chǎn)稅外，契稅也是購房者不能忽略的部分。在蘇州現(xiàn)行的契稅政策是怎樣的？首套房和二套房又有何區(qū)別？一起來看看。 按照現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購買住房實(shí)行差別化稅率。 根據(jù)規(guī)定，個(gè)人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行; 戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%; 所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。 購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照4%的稅率征稅。 享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上 2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下 3、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上商品住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)90平米以下的是一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)，90-144平米之間的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，144平米以上的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。一般實(shí)行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。 總的來說契稅還是比較容易算的，不過政策始終在不斷調(diào)整，購房者在進(jìn)行計(jì)算前**好了解一下現(xiàn)行的**新政策。

• 問 二三線有什么去庫存的政策 什么是去庫存
  答

  根據(jù)中國指數(shù)研究院**新發(fā)布的《第47期中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(bào)》，11月第三周(11月16日-22日)重點(diǎn)監(jiān)測的36個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲7%，其中24個(gè)城市環(huán)比上漲，占監(jiān)測城市的67%；與去年同期相比整體上漲21.2%。分城市來看，一線城市環(huán)比前一周基本持平，二三線城市呈上漲趨勢。三線城市漲幅**大——同比達(dá)到了15.8%，環(huán)比也達(dá)到了44.1%。 近日，中央頻繁關(guān)注樓市去庫存問題。11 月以來，“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，使整個(gè)行業(yè)發(fā)展過程中的這一主旋律凸顯出來。 地方化解庫存的行動很快有所體現(xiàn)：19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定了取消商品房購房限制——包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價(jià)格申報(bào)制度；取消對境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購買商品住房的限制。由此山西成為本輪高層提出化解房地產(chǎn)庫存之后，第一個(gè)采取行動的地方政府。該《意見》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財(cái)政廳等11個(gè)部門聯(lián)合提出，是對山西省房地產(chǎn)政策進(jìn)行的重大調(diào)整。 中央層面，21日，國務(wù)院法制辦就《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》公開征求意見，是公積金管理?xiàng)l例在時(shí)隔13年后再次調(diào)整。中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮解讀這份修訂稿時(shí)指出“擴(kuò)大提取范圍、提高公積金運(yùn)用率”是其關(guān)鍵。具體而言，今后，交房租及物業(yè)費(fèi)擬納入公積金提取范圍；自由職業(yè)者等靈活就業(yè)人員，也可以繳存住房公積金，并享受公積金貸款等權(quán)益；公積金繳存職工可以提取賬戶內(nèi)的公積金，用于支付自主住房物業(yè)費(fèi)。而公積金貸款的審批時(shí)限由15日縮短為10日。