政府將出臺哪些去庫存新政 開發(fā)商如何應對這一政策

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  16年的樓市基調“去庫存”已經定下來了。中央也在醞釀的著新政，爭取早日完成的去庫存的任務。其中，就有一條新政，鼓勵開發(fā)商不賣房子，改租房子。大力發(fā)展住房租賃市場的意義在哪？ 1月27號，《經濟參考報》就報道了相關部門正圍繞發(fā)展住房租賃市場，準備研究制定相關指導性文件和補貼政策，來鼓勵開發(fā)商和投資商們，把庫存商品房變成租賃市場的房源，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。為此，相關部門還召集了幾家已經嘗試租賃市場的企業(yè)，如萬科、魔方公寓、鏈家等，詢問了關于稅收、行業(yè)補貼、建筑標準等方面的意見和想法。 租賃市場的現(xiàn)狀 根據數(shù)據顯示，經過初步測算，租賃市場從2014年開始涉及的人口就已經達到1億人以上，年租金已經突破1萬億。就拿鏈家的租賃產品來說，從2011年推出到2015年1月份，四年時間已經形成了20萬人的穩(wěn)定客戶租賃群體，從2015年1月份到11月份，10個月的時間，從20萬的穩(wěn)定客戶群體增加到了40萬人，兩組數(shù)據已經顯示出了租賃市場發(fā)展前景和現(xiàn)階段的發(fā)展速度，可以說，這將成為未來房市發(fā)展的一個重要方向。 租賃的模式 主要兩種，一是大型企業(yè)，特別是物業(yè)企業(yè)購房出租，另一種是由開發(fā)商租售并舉，在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租。 “變賣為租”的優(yōu)勢 首先對于消費者來說，住房需求得到很好的解決，同時降低了消費者的入市成本和購房壓力，使其從長期的購房還款轉變?yōu)槎唐诘淖饨鹉Ｊ健τ诠ば诫A層特別是年輕人來說，這是一種更加輕松的生活方式。 對于開發(fā)商來說，盡快消化庫存，推動企業(yè)的經營模式的優(yōu)化升級，形成薄利多租的住房商業(yè)模式。同時也能擴大消費者的適用群體，減小資本回收的風險。 但是不得不說，租賃住房商業(yè)模式的推行存在一定的阻礙。 1、租賃住房在現(xiàn)階段的中國是一個非常新興的消費理念。這和中國的傳統(tǒng)思想，有房有家的概念存在一定的沖突。在固有思維里，租的房子不是家，很難有歸屬感，不過多久都是要買房而不是租房。與其花錢租房子不如攢錢買房子。這樣一個傳統(tǒng)消費理念相對而言，轉變起來需要一個很長的適應過程。 2、對于開發(fā)商和投資商來說，投資回報周期過長。根據相關報告可知，長租公寓的回報周期短則1年，長則3至4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。對于急需回籠資金的企業(yè)來說，這種模式一點也不適合。 3、除此之外還存在一個土地來源問題，目前市場上流通的長租房源大多來自于工業(yè)用地或集體用地，需要批文才能改變物業(yè)性質?；蚴窍日w租下一些閑置房源，如農民房、工廠房，然后再改造，做法跟如家酒店類似。 由此可見，雖然長租公寓被人看好，但是仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等。因此政府盡快出臺相關政策，從金融、財稅和用地等方面給予企業(yè)相應的支持，同時為了消費者提供補貼和鼓勵的政策才能更好的推行住房租賃模式在中國樓市里的發(fā)展。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:00

相關問題

• 問 房產商如何去庫存 政府有什么新政策
  答

  根據粗略統(tǒng)計，截至目前，已經有超過130個城市出臺去庫存新政。今天就跟著小編一起來盤點一下去庫存那些招兒，變著法兒讓你買房，你買不買？ 公積金成去庫存靈藥 各地都把住房公積金當成去庫存的靈藥式的工具，據統(tǒng)計多地公積金貸款率超過50%。住房公積金為去庫存主要的方式有異地貸款、放寬提取條件、提高貸款額度、延長貸款年限。多省表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，比如四川省2016年將向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民推進住房公積金，湖北則已試行在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。 降稅費減輕買房壓力 自2月22日起，多地開始相應中央政策，實施契稅減免——首套房144平米以上稅費減半；二套房原先稅費均為3%，如今90平米以下降至1%，90平米以上為2%。而在交易稅方面，兩年以上的住房免征營業(yè)稅，差額營業(yè)稅也免繳。 甘肅近日將住房轉讓手續(xù)費下調33%；江西全部免除房地產開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費；還有的通過財政補貼方式鼓勵買房，比如寧夏居民買房，契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼；新疆將住房商業(yè)貸款利率比照公積金貸款利率，差額部分由政府財政予以補貼。 農民進城買房享優(yōu)惠 為了鼓勵農民進城買房，多地出臺優(yōu)惠政策，如山西、山東、甘肅等。山東農民若進城買房，將享有契稅補貼、費用減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等優(yōu)惠。 回購商品房作保障房 還有不少地方政府回購商品房作為保障房來緩解庫存壓力。甘肅今年的保障房計劃為4.6萬套，其中3.3萬套從存量商品房中回購，而福建等省明確表示不再新建公租房。 而棚改的貨幣化安置也是去庫存的重要方式，廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品房面積占總銷售面積的15%，安徽要求貨幣化安置比例不低于50%，山西要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。而河南規(guī)定公租房租住一定年限后，可以申請直接購買所租住公租房。 改革存量房供給 改革存量房供給，指的是將存量房改造成更適應人們需求的經營方式，而不僅僅是賣給市民自住。比如山東、寧夏鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等產業(yè)，山東、海南等省探索將空置海景房、山景房改造為度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產、短租酒店等。 各級為去庫存真是操碎了心，買房者的積極性是不是被調動起來了呢，拭目以待吧。

• 問 房地產去庫存有哪些辦法 政府出臺了哪些政策
  答

  房地產去庫存已經成了國家大事了！去庫存，又能拉動經濟，關鍵還是促進房地產銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間。房產去庫存，這六條政策**有效。 第一，運用信貸政策，降低購房門檻。 美國經歷了次貸危機之后，銀行放貸已經十分審慎了，**比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。 如果**比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房**款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經常看到很多購房者甚至因為多了幾千元而舍棄心儀的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質上是抑制居民財產性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來**比例一定是會下調的。 第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價已經達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。 要拉動房地產銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。 一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍政策，促進安居購房。 農民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進農民工購置房產、安居樂業(yè)產生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應政策，中央政府也會支持此類政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業(yè)用房新開工率直線走低。 第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。 只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經連續(xù)下滑，未來也會進入負增長區(qū)間。商業(yè)用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。 激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調整保障房建設、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房政策。 “物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央政府去庫存的決心已經表明，關鍵還在于有關部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。

• 問 去庫存有哪些新政策 如何看待這些規(guī)定
  答

  15年底的中央經濟會議上提出了16年的五大經濟任務之一就是去庫存。通過各項措施，化解房地產庫存。 目前，我國每年商品房待售面積都要新增近1億平方米，再加上許多土地已經賣出去但是還沒有動工的項目，一些城市的庫存量已經達到一個相當恐怖的地步，空房率到底有多高，估計開發(fā)商們也不愿意相信了?？梢姡F(xiàn)階段新的一年，去庫存的道路將是一個很艱難而又漫長的過程。 庫存量過大，待售面積增產率大于銷售面積增速 根據**新的數(shù)據顯示，2015年12月底，商品房待售面積７１８５３萬平方米，比１１月末增加２２１６萬平方米，同比增長15.6%。而2015年的銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%。也就是說，2015年樓市待售面積增速遠大于銷售面積增速，簡單的說就是舊的還沒有賣出去，新的房子又蓋起來了，這樣就陷入了一個惡性循環(huán)之中。市場整體去庫存的壓力一直都很難得到緩解。 也就是說，僅靠市場調控很難完成去庫存的任務了。所以，相應的住房制度改革很有必要了。 戶籍改革，異地人落戶更加方便，讓新市民來消化庫存 新市民是城市發(fā)展中的新興群體，他們大多是外來的務工的農民。制約他們在城市發(fā)展的**主要問題就是戶口的問題。戶籍的改革，加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場；落實戶籍制度改革方案，允許農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求，這是16年去庫存的重要的一步。除此之外，還有將公租房擴大到非戶籍人口等措施。 但是通過農民工來達到去庫存也是困難重重。因為在現(xiàn)實情況中，大多數(shù)的農民工并不具備購買城市商品房的能力。首先，大部分農民工都缺乏充足的資金儲備，全款買房基本不可能，但是又因為農民工的工作流動性大，收入來源不穩(wěn)定，因此很難申請到商業(yè)貸款。即使能夠申請，**也會讓很多人望而卻步。這是還只是客觀方面的原因。 農民工自身是否愿意落戶城市中也很仍值得思索。城市的生活成本更高，壓力更大不說，落戶城市也會使農村戶口變成城市戶口，承包的土地是否還能得到保留也會嚴重影響到農民工的選擇。 房產稅改革的步伐需要暫緩 15年我國的不動產登記制度已經全面推進，這可以看做是房地產稅開征的一個信號。但隨著時間推移，什么時候征稅的事已經變得難以確定了。但可以確定的是，要想去庫存的任務能夠完成，房地產稅這一說還是得先放一放了。至少就目前的樓市情況來看，“去庫存”和“房地產稅”之間存在著比較大的爭議。 在房地產稅的征收問題上，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長任志強多次表態(tài)不支持，他表示，“在房地產庫存沒有消化之前，先把房產稅征收的問題扔到一邊去?！? 租售并舉，雙管齊下 15年底的召開的中央經濟工作會議也提出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。 在中國，租憑住房還是一個比較新興的消費方式，因為租的房子很難給人帶來歸屬感，這和中國的傳統(tǒng)觀念都是相違背的。所以，推進房屋租憑市場的規(guī)模化是現(xiàn)階段的一個突破口，租憑模式有利于降低消費者購房壓力，使其從長期的還款壓力中釋放出來，轉變成短期的租金模式。這種消費理念的轉變，相信對許多年輕人來說，還是比較容易接受的。也不得不說，中央提出發(fā)展住房租憑市場可謂消費觀念的一次重大的轉變，可以看做是一種進步吧。 16年初公積金利率的下調，就可以看成是完成去庫存這一任務的第一步，新的一年樓市總基調已經確立，相信全國各地政府都會在這個精神的指導下，根據自身的情況制定相應的政策吧?？梢灶A見，16年的樓市一定不會平淡。

• 問 福州何時出臺“榕七條” 如何解讀去庫存新政
  答

  3月2日，福州出臺《關于化解房地產庫存促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，在落實去庫存上面推出了新的具體措施，也被人稱為“榕七條”。“榕七條”中，政府鼓勵軍民合理買房、加大公積金買房的扶持力度、少建或不建安置房、優(yōu)化土地供應漸漸的達到去庫存的效果。本文將對“榕七條”做分析，看我市去庫存新政給了購房者哪些便利。 福州去庫存新措施：降**減稅費 ①降**：福州市費住宅庫存區(qū)劃難度較大，因此，政府提出降**減稅費。首套房商貸**低**比例可按20%執(zhí)行，二套房商貸**低**比例30%。 ②鼓勵購房者組團購買庫存商品房。購房者在“團購”庫存商品房的時候可以享受特殊的打折優(yōu)惠幅度。 ③落實契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠新政，下調非普通商品住房契稅和營業(yè)稅比例。 非普通住房價格新舊對比：以個人首次購買一套144平方米以上的住宅，總價300萬元為例，新政出臺前，個人**比例**低25%，契稅3%，個人需支付**款75萬元，契稅9萬元。新政出臺后，個人**比例**低20%，契稅1.5%，個人需支付**款60萬元，契稅4.5萬元，購房者可節(jié)省近20萬元的購房成本。 擴大公積金扶持覆蓋范圍 ①將農民工和個體戶納入公積金貸款扶持范圍。農民工和個體戶在條件允許的情況下，可以申請雙職工公積金貸款**高額提高到80萬元，單職工公積金貸款**高額度提高到50萬元。 ②增加公積金信貸規(guī)模。公積金管理機構要通過財政借款、銀行拆借、“公轉商”貼息貸款和個人住房貸款資產證券化等多種方式多渠道籌措資金，增加公積金信貸規(guī)模，滿足公積金住房貸款需求。 ③本市戶籍人員可可申請公積金異地貸款。開展公積金異地個人住房貸款業(yè)務，對本地戶籍異地繳存公積金的職工家庭，在我市七縣（市）范圍內購買新建商品房的，可以申請本市公積金個人住房貸款。 針對農民工進城買房出新政 ①農民工進城買房給補貼。各縣（市）可根據當?shù)貙嶋H情況，給購買新房的農民工一定的購房補貼，鼓勵房地產企業(yè)給予農民和農民工適當購房讓利優(yōu)惠；推行“農民安家貸”等信貸產品，支持農民和農民工進城購房。 ②保留農民工土地分配權。對農民購買商品住房的，其土地承包經營權、宅基地使用權和集體經濟分配權保留不變，對自愿退出宅基地的，集體經濟組織應給予一定補償。 ③農民工子女可就近上學。對農民和農民工進城購房，教育行政部門原則可按所在招生片區(qū)安排農民工子女就讀。 少建或不建安置房 ①采取租賃補貼形式保障住房困難群體。原則上少建或不建安置房，棚改項目和房屋征收實行貨幣補償比例力爭提高到75%。 ②鼓勵居民用補償款買商品房。政府將搭建市區(qū)和各縣（市）商品房、安置房對接服務平臺和選房平臺，促進購房者、征遷安置戶和商品房對接。 控制非住宅用地供應量 合理調控土地供應結構和投放數(shù)量，嚴格控制商務辦公等非住宅用地供應量。各縣（市）區(qū)非住宅商品房項目去化周期超過36個月的，按下列意見執(zhí)行： ①不得再供應商業(yè)和商務辦公用地。 ②已出讓未開發(fā)的非住宅商品房項目用地可轉型為商品住宅用地。允許已出讓未開發(fā)的商業(yè)、辦公項目用地經協(xié)商解除原土地出讓合同，收回國有建設用地使用權，按確定同意解除合同之日為評估時點的市場評估價與原成交價擇低對原土地使用權人進行補償。 分類、集中賣房 梳理在建待建房地產項目，明確風險項目評判標準，排查風險項目清單，對已排查出的風險項目要按照“分類處置”原則，積極引導品牌好、實力強的房地產企業(yè)參與兼并重組，支持困難企業(yè)渡過難關，防止企業(yè)因資金鏈斷裂造成項目“爛尾”。 （來源：福州晚報）

• 問 房價走勢怎么樣 地方政府有哪些新政策來解決去庫存問題
  答

  2015年眼看就要過去，購房者開始關心2016年房價走勢。2016年房價下跌還是會緩慢上漲？關于未來房價走勢，業(yè)界人士預測眾說紛紜，有磚家表示“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求導致以往樓市的繁榮景象，但這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機，而這場危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市或將陷入新一輪的大蕭條周期。 樓市會陷入蕭條有五大理由： 1、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉不可持續(xù)。 2、央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。從時間的角度來看，2016年初開始，新一輪的房地產市場調整極有可能來臨。 3、美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義。 4、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調整期，樓市或將現(xiàn)大蕭條的周期。 5、樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。 房價會上漲，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”？業(yè)內認為，每當市場低谷期，地方都會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來看，有八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。 1、降首套**：預計首套房**比例將從現(xiàn)行的25%，下調至20%左右。 2、降準降息：預計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。 3、樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。 4、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。 5、調整普通住宅標準。 6、鼓勵人才購房政策。 7、將戶籍制度與購買房產直接結合。 8、對于特定產品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。 看了以上內容，你覺得房價會漲還是會跌，只要是剛需買房，還是別等了，該出手時就出手！