政府將出臺(tái)哪些去庫(kù)存新政 開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)這一政策

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• 144****3201

  16年的樓市基調(diào)“去庫(kù)存”已經(jīng)定下來(lái)了。中央也在醞釀的著新政，爭(zhēng)取早日完成的去庫(kù)存的任務(wù)。其中，就有一條新政，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房子，改租房子。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義在哪？ 1月27號(hào)，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》就報(bào)道了相關(guān)部門(mén)正圍繞發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，準(zhǔn)備研究制定相關(guān)指導(dǎo)性文件和補(bǔ)貼政策，來(lái)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商和投資商們，把庫(kù)存商品房變成租賃市場(chǎng)的房源，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。為此，相關(guān)部門(mén)還召集了幾家已經(jīng)嘗試租賃市場(chǎng)的企業(yè)，如萬(wàn)科、魔方公寓、鏈家等，詢(xún)問(wèn)了關(guān)于稅收、行業(yè)補(bǔ)貼、建筑標(biāo)準(zhǔn)等方面的意見(jiàn)和想法。 租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，租賃市場(chǎng)從2014年開(kāi)始涉及的人口就已經(jīng)達(dá)到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億。就拿鏈家的租賃產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，從2011年推出到2015年1月份，四年時(shí)間已經(jīng)形成了20萬(wàn)人的穩(wěn)定客戶租賃群體，從2015年1月份到11月份，10個(gè)月的時(shí)間，從20萬(wàn)的穩(wěn)定客戶群體增加到了40萬(wàn)人，兩組數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示出了租賃市場(chǎng)發(fā)展前景和現(xiàn)階段的發(fā)展速度，可以說(shuō)，這將成為未來(lái)房市發(fā)展的一個(gè)重要方向。 租賃的模式 主要兩種，一是大型企業(yè)，特別是物業(yè)企業(yè)購(gòu)房出租，另一種是由開(kāi)發(fā)商租售并舉，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源對(duì)外出租。 “變賣(mài)為租”的優(yōu)勢(shì) 首先對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，住房需求得到很好的解決，同時(shí)降低了消費(fèi)者的入市成本和購(gòu)房壓力，使其從長(zhǎng)期的購(gòu)房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖饨鹉Ｊ?。?duì)于工薪階層特別是年輕人來(lái)說(shuō)，這是一種更加輕松的生活方式。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡快消化庫(kù)存，推動(dòng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)化升級(jí)，形成薄利多租的住房商業(yè)模式。同時(shí)也能擴(kuò)大消費(fèi)者的適用群體，減小資本回收的風(fēng)險(xiǎn)。 但是不得不說(shuō)，租賃住房商業(yè)模式的推行存在一定的阻礙。 1、租賃住房在現(xiàn)階段的中國(guó)是一個(gè)非常新興的消費(fèi)理念。這和中國(guó)的傳統(tǒng)思想，有房有家的概念存在一定的沖突。在固有思維里，租的房子不是家，很難有歸屬感，不過(guò)多久都是要買(mǎi)房而不是租房。與其花錢(qián)租房子不如攢錢(qián)買(mǎi)房子。這樣一個(gè)傳統(tǒng)消費(fèi)理念相對(duì)而言，轉(zhuǎn)變起來(lái)需要一個(gè)很長(zhǎng)的適應(yīng)過(guò)程。 2、對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資商來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)。根據(jù)相關(guān)報(bào)告可知，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)周期短則1年，長(zhǎng)則3至4年，雖然比酒店的回報(bào)周期稍短，但對(duì)投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。對(duì)于急需回籠資金的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種模式一點(diǎn)也不適合。 3、除此之外還存在一個(gè)土地來(lái)源問(wèn)題，目前市場(chǎng)上流通的長(zhǎng)租房源大多來(lái)自于工業(yè)用地或集體用地，需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。或是先整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造，做法跟如家酒店類(lèi)似。 由此可見(jiàn)，雖然長(zhǎng)租公寓被人看好，但是仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長(zhǎng)等。因此政府盡快出臺(tái)相關(guān)政策，從金融、財(cái)稅和用地等方面給予企業(yè)相應(yīng)的支持，同時(shí)為了消費(fèi)者提供補(bǔ)貼和鼓勵(lì)的政策才能更好的推行住房租賃模式在中國(guó)樓市里的發(fā)展。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)商如何去庫(kù)存 政府有什么新政策
  答

  根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)去庫(kù)存新政。今天就跟著小編一起來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下去庫(kù)存那些招兒，變著法兒讓你買(mǎi)房，你買(mǎi)不買(mǎi)？ 公積金成去庫(kù)存靈藥 各地都把住房公積金當(dāng)成去庫(kù)存的靈藥式的工具，據(jù)統(tǒng)計(jì)多地公積金貸款率超過(guò)50%。住房公積金為去庫(kù)存主要的方式有異地貸款、放寬提取條件、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限。多省表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，比如四川省2016年將向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民推進(jìn)住房公積金，湖北則已試行在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。 降稅費(fèi)減輕買(mǎi)房壓力 自2月22日起，多地開(kāi)始相應(yīng)中央政策，實(shí)施契稅減免——首套房144平米以上稅費(fèi)減半；二套房原先稅費(fèi)均為3%，如今90平米以下降至1%，90平米以上為2%。而在交易稅方面，兩年以上的住房免征營(yíng)業(yè)稅，差額營(yíng)業(yè)稅也免繳。 甘肅近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)下調(diào)33%；江西全部免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的行政事業(yè)性收費(fèi)；還有的通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)買(mǎi)房，比如寧夏居民買(mǎi)房，契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼；新疆將住房商業(yè)貸款利率比照公積金貸款利率，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。 農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房享優(yōu)惠 為了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，多地出臺(tái)優(yōu)惠政策，如山西、山東、甘肅等。山東農(nóng)民若進(jìn)城買(mǎi)房，將享有契稅補(bǔ)貼、費(fèi)用減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等優(yōu)惠。 回購(gòu)商品房作保障房 還有不少地方政府回購(gòu)商品房作為保障房來(lái)緩解庫(kù)存壓力。甘肅今年的保障房計(jì)劃為4.6萬(wàn)套，其中3.3萬(wàn)套從存量商品房中回購(gòu)，而福建等省明確表示不再新建公租房。 而棚改的貨幣化安置也是去庫(kù)存的重要方式，廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品房面積占總銷(xiāo)售面積的15%，安徽要求貨幣化安置比例不低于50%，山西要求商品房庫(kù)存較大的市要達(dá)到80%以上。而河南規(guī)定公租房租住一定年限后，可以申請(qǐng)直接購(gòu)買(mǎi)所租住公租房。 改革存量房供給 改革存量房供給，指的是將存量房改造成更適應(yīng)人們需求的經(jīng)營(yíng)方式，而不僅僅是賣(mài)給市民自住。比如山東、寧夏鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，山東、海南等省探索將空置海景房、山景房改造為度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、短租酒店等。 各級(jí)為去庫(kù)存真是操碎了心，買(mǎi)房者的積極性是不是被調(diào)動(dòng)起來(lái)了呢，拭目以待吧。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)去庫(kù)存有哪些辦法 政府出臺(tái)了哪些政策
  答

  房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)成了國(guó)家大事了！去庫(kù)存，又能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵還是促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，從國(guó)家層面看，仍是大有可為空間。房產(chǎn)去庫(kù)存，這六條政策**有效。 第一，運(yùn)用信貸政策，降低購(gòu)房門(mén)檻。 美國(guó)經(jīng)歷了次貸危機(jī)之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，**比例是20%。而我們沒(méi)有次貸風(fēng)險(xiǎn)，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國(guó)還高，其實(shí)完全有空間可以下調(diào)，更何況中國(guó)人存款更多，還款意識(shí)更強(qiáng)，金融風(fēng)險(xiǎn)更低。 如果**比例下降5%，對(duì)于北京上海這樣的一線城市，相當(dāng)于200萬(wàn)元的首套房**款可以從50萬(wàn)元下降到40萬(wàn)元，就可以釋放更多的購(gòu)房需求。 在三四線城市，我們也經(jīng)?？吹胶芏噘?gòu)房者甚至因?yàn)槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬(wàn)元，對(duì)于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)，這與國(guó)家要提高人民群眾財(cái)產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購(gòu)房者資金實(shí)力更強(qiáng)，本身的金融風(fēng)險(xiǎn)更小，所以，我們相信未來(lái)**比例一定是會(huì)下調(diào)的。 第二，控制土地溢價(jià)，減緩房?jī)r(jià)上漲。 土地價(jià)格過(guò)高，必然導(dǎo)致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，周邊地塊周邊二手房?jī)H僅是3萬(wàn)元，在售新盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)4萬(wàn)多元，開(kāi)發(fā)商要想不賠本，銷(xiāo)售房?jī)r(jià)至少要在7-8萬(wàn)元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價(jià)、高總價(jià)，這樣必然導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)減少，購(gòu)房門(mén)檻提高，銷(xiāo)售下降，庫(kù)存增加。 通過(guò)配建保障房、限制競(jìng)拍地價(jià)的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會(huì)過(guò)度扭曲市場(chǎng)，本質(zhì)上是默許開(kāi)發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。 要拉動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，就必須控制地價(jià)進(jìn)而控制房?jī)r(jià)上漲，以釋放購(gòu)房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結(jié)果是無(wú)法供應(yīng)更多的住房，結(jié)果反而推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。 一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng)，只能通過(guò)提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，讓土地市場(chǎng)降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進(jìn)而控制房?jī)r(jià)，增加銷(xiāo)售。 第三，落實(shí)戶籍政策，促進(jìn)安居購(gòu)房。 農(nóng)民進(jìn)城不能落戶，購(gòu)房意愿薄弱，就會(huì)始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購(gòu)房與落戶、契稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼等政策掛鉤，對(duì)促進(jìn)農(nóng)民工購(gòu)置房產(chǎn)、安居樂(lè)業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實(shí)。相信會(huì)有更多地方政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策，中央政府也會(huì)支持此類(lèi)政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應(yīng)。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過(guò)大，也導(dǎo)致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的竣工面積累計(jì)就達(dá)到44億平方米，相當(dāng)于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房嚴(yán)重過(guò)剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報(bào)率明顯下降，普通商業(yè)用房銷(xiāo)售也在走下坡路，由此也導(dǎo)致商業(yè)用房新開(kāi)工率直線走低。 第五，降低交易稅費(fèi)，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)基本是個(gè)死市，因?yàn)榻灰锥愗?fù)太高，要激活商業(yè)用房二手房市場(chǎng)，就要把稅收降下來(lái)。 只要對(duì)比一下商業(yè)用房交易稅費(fèi)和股市交易稅費(fèi)，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場(chǎng)好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場(chǎng)不活，一手房市場(chǎng)也難以為繼。商業(yè)用房銷(xiāo)售增長(zhǎng)率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來(lái)也會(huì)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。商業(yè)用房供應(yīng)量過(guò)大雖然是主因，但與二手房市場(chǎng)失去功能不無(wú)關(guān)系。 激活商業(yè)二手房市場(chǎng)，就需要降低商業(yè)用房交易稅費(fèi)，這也符合國(guó)家減稅的大方向，讓利于民、反過(guò)來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)。 第六，調(diào)整保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設(shè)保障房，甚至不應(yīng)該采取配建保障房政策。 “物以類(lèi)聚、人以群分”是自然規(guī)律，強(qiáng)行把房屋貼上保障房的標(biāo)簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標(biāo)簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應(yīng)當(dāng)對(duì)被保障人群進(jìn)行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實(shí)行貨幣化安置，以提高保障效率，同時(shí)化解庫(kù)存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴(yán)和體面。 中央政府去庫(kù)存的決心已經(jīng)表明，關(guān)鍵還在于有關(guān)部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫(kù)存將成為各級(jí)政府的共識(shí)和行動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)更加成熟的市場(chǎng)環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫(kù)存周期很快就會(huì)過(guò)去，市場(chǎng)將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。

• 問(wèn) 去庫(kù)存有哪些新政策 如何看待這些規(guī)定
  答

  15年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上提出了16年的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一就是去庫(kù)存。通過(guò)各項(xiàng)措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。 目前，我國(guó)每年商品房待售面積都要新增近1億平方米，再加上許多土地已經(jīng)賣(mài)出去但是還沒(méi)有動(dòng)工的項(xiàng)目，一些城市的庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相當(dāng)恐怖的地步，空房率到底有多高，估計(jì)開(kāi)發(fā)商們也不愿意相信了?？梢?jiàn)，現(xiàn)階段新的一年，去庫(kù)存的道路將是一個(gè)很艱難而又漫長(zhǎng)的過(guò)程。 庫(kù)存量過(guò)大，待售面積增產(chǎn)率大于銷(xiāo)售面積增速 根據(jù)**新的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月底，商品房待售面積７１８５３萬(wàn)平方米，比１１月末增加２２１６萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。而2015年的銷(xiāo)售面積12.85億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%。也就是說(shuō)，2015年樓市待售面積增速遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售面積增速，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是舊的還沒(méi)有賣(mài)出去，新的房子又蓋起來(lái)了，這樣就陷入了一個(gè)惡性循環(huán)之中。市場(chǎng)整體去庫(kù)存的壓力一直都很難得到緩解。 也就是說(shuō)，僅靠市場(chǎng)調(diào)控很難完成去庫(kù)存的任務(wù)了。所以，相應(yīng)的住房制度改革很有必要了。 戶籍改革，異地人落戶更加方便，讓新市民來(lái)消化庫(kù)存 新市民是城市發(fā)展中的新興群體，他們大多是外來(lái)的務(wù)工的農(nóng)民。制約他們?cè)诔鞘邪l(fā)展的**主要問(wèn)題就是戶口的問(wèn)題。戶籍的改革，加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求，這是16年去庫(kù)存的重要的一步。除此之外，還有將公租房擴(kuò)大到非戶籍人口等措施。 但是通過(guò)農(nóng)民工來(lái)達(dá)到去庫(kù)存也是困難重重。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)情況中，大多數(shù)的農(nóng)民工并不具備購(gòu)買(mǎi)城市商品房的能力。首先，大部分農(nóng)民工都缺乏充足的資金儲(chǔ)備，全款買(mǎi)房基本不可能，但是又因?yàn)檗r(nóng)民工的工作流動(dòng)性大，收入來(lái)源不穩(wěn)定，因此很難申請(qǐng)到商業(yè)貸款。即使能夠申請(qǐng)，**也會(huì)讓很多人望而卻步。這是還只是客觀方面的原因。 農(nóng)民工自身是否愿意落戶城市中也很仍值得思索。城市的生活成本更高，壓力更大不說(shuō)，落戶城市也會(huì)使農(nóng)村戶口變成城市戶口，承包的土地是否還能得到保留也會(huì)嚴(yán)重影響到農(nóng)民工的選擇。 房產(chǎn)稅改革的步伐需要暫緩 15年我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)全面推進(jìn)，這可以看做是房地產(chǎn)稅開(kāi)征的一個(gè)信號(hào)。但隨著時(shí)間推移，什么時(shí)候征稅的事已經(jīng)變得難以確定了。但可以確定的是，要想去庫(kù)存的任務(wù)能夠完成，房地產(chǎn)稅這一說(shuō)還是得先放一放了。至少就目前的樓市情況來(lái)看，“去庫(kù)存”和“房地產(chǎn)稅”之間存在著比較大的爭(zhēng)議。 在房地產(chǎn)稅的征收問(wèn)題上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)多次表態(tài)不支持，他表示，“在房地產(chǎn)庫(kù)存沒(méi)有消化之前，先把房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題扔到一邊去?！? 租售并舉，雙管齊下 15年底的召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。 在中國(guó)，租憑住房還是一個(gè)比較新興的消費(fèi)方式，因?yàn)樽獾姆孔雍茈y給人帶來(lái)歸屬感，這和中國(guó)的傳統(tǒng)觀念都是相違背的。所以，推進(jìn)房屋租憑市場(chǎng)的規(guī)?；乾F(xiàn)階段的一個(gè)突破口，租憑模式有利于降低消費(fèi)者購(gòu)房壓力，使其從長(zhǎng)期的還款壓力中釋放出來(lái)，轉(zhuǎn)變成短期的租金模式。這種消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，相信對(duì)許多年輕人來(lái)說(shuō)，還是比較容易接受的。也不得不說(shuō)，中央提出發(fā)展住房租憑市場(chǎng)可謂消費(fèi)觀念的一次重大的轉(zhuǎn)變，可以看做是一種進(jìn)步吧。 16年初公積金利率的下調(diào)，就可以看成是完成去庫(kù)存這一任務(wù)的第一步，新的一年樓市總基調(diào)已經(jīng)確立，相信全國(guó)各地政府都會(huì)在這個(gè)精神的指導(dǎo)下，根據(jù)自身的情況制定相應(yīng)的政策吧?？梢灶A(yù)見(jiàn)，16年的樓市一定不會(huì)平淡。

• 問(wèn) 福州何時(shí)出臺(tái)“榕七條” 如何解讀去庫(kù)存新政
  答

  3月2日，福州出臺(tái)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，在落實(shí)去庫(kù)存上面推出了新的具體措施，也被人稱(chēng)為“榕七條”?！伴牌邨l”中，政府鼓勵(lì)軍民合理買(mǎi)房、加大公積金買(mǎi)房的扶持力度、少建或不建安置房、優(yōu)化土地供應(yīng)漸漸的達(dá)到去庫(kù)存的效果。本文將對(duì)“榕七條”做分析，看我市去庫(kù)存新政給了購(gòu)房者哪些便利。 福州去庫(kù)存新措施：降**減稅費(fèi) ①降**：福州市費(fèi)住宅庫(kù)存區(qū)劃難度較大，因此，政府提出降**減稅費(fèi)。首套房商貸**低**比例可按20%執(zhí)行，二套房商貸**低**比例30%。 ②鼓勵(lì)購(gòu)房者組團(tuán)購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房。購(gòu)房者在“團(tuán)購(gòu)”庫(kù)存商品房的時(shí)候可以享受特殊的打折優(yōu)惠幅度。 ③落實(shí)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠新政，下調(diào)非普通商品住房契稅和營(yíng)業(yè)稅比例。 非普通住房?jī)r(jià)格新舊對(duì)比：以個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)一套144平方米以上的住宅，總價(jià)300萬(wàn)元為例，新政出臺(tái)前，個(gè)人**比例**低25%，契稅3%，個(gè)人需支付**款75萬(wàn)元，契稅9萬(wàn)元。新政出臺(tái)后，個(gè)人**比例**低20%，契稅1.5%，個(gè)人需支付**款60萬(wàn)元，契稅4.5萬(wàn)元，購(gòu)房者可節(jié)省近20萬(wàn)元的購(gòu)房成本。 擴(kuò)大公積金扶持覆蓋范圍 ①將農(nóng)民工和個(gè)體戶納入公積金貸款扶持范圍。農(nóng)民工和個(gè)體戶在條件允許的情況下，可以申請(qǐng)雙職工公積金貸款**高額提高到80萬(wàn)元，單職工公積金貸款**高額度提高到50萬(wàn)元。 ②增加公積金信貸規(guī)模。公積金管理機(jī)構(gòu)要通過(guò)財(cái)政借款、銀行拆借、“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款和個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化等多種方式多渠道籌措資金，增加公積金信貸規(guī)模，滿足公積金住房貸款需求。 ③本市戶籍人員可可申請(qǐng)公積金異地貸款。開(kāi)展公積金異地個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，對(duì)本地戶籍異地繳存公積金的職工家庭，在我市七縣（市）范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品房的，可以申請(qǐng)本市公積金個(gè)人住房貸款。 針對(duì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房出新政 ①農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房給補(bǔ)貼。各縣（市）可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，給購(gòu)買(mǎi)新房的農(nóng)民工一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)給予農(nóng)民和農(nóng)民工適當(dāng)購(gòu)房讓利優(yōu)惠；推行“農(nóng)民安家貸”等信貸產(chǎn)品，支持農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。 ②保留農(nóng)民工土地分配權(quán)。對(duì)農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)分配權(quán)保留不變，對(duì)自愿退出宅基地的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)給予一定補(bǔ)償。 ③農(nóng)民工子女可就近上學(xué)。對(duì)農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，教育行政部門(mén)原則可按所在招生片區(qū)安排農(nóng)民工子女就讀。 少建或不建安置房 ①采取租賃補(bǔ)貼形式保障住房困難群體。原則上少建或不建安置房，棚改項(xiàng)目和房屋征收實(shí)行貨幣補(bǔ)償比例力爭(zhēng)提高到75%。 ②鼓勵(lì)居民用補(bǔ)償款買(mǎi)商品房。政府將搭建市區(qū)和各縣（市）商品房、安置房對(duì)接服務(wù)平臺(tái)和選房平臺(tái)，促進(jìn)購(gòu)房者、征遷安置戶和商品房對(duì)接。 控制非住宅用地供應(yīng)量 合理調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量，嚴(yán)格控制商務(wù)辦公等非住宅用地供應(yīng)量。各縣（市）區(qū)非住宅商品房項(xiàng)目去化周期超過(guò)36個(gè)月的，按下列意見(jiàn)執(zhí)行： ①不得再供應(yīng)商業(yè)和商務(wù)辦公用地。 ②已出讓未開(kāi)發(fā)的非住宅商品房項(xiàng)目用地可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。允許已出讓未開(kāi)發(fā)的商業(yè)、辦公項(xiàng)目用地經(jīng)協(xié)商解除原土地出讓合同，收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，按確定同意解除合同之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與原成交價(jià)擇低對(duì)原土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。 分類(lèi)、集中賣(mài)房 梳理在建待建房地產(chǎn)項(xiàng)目，明確風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，排查風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目清單，對(duì)已排查出的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目要按照“分類(lèi)處置”原則，積極引導(dǎo)品牌好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)參與兼并重組，支持困難企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，防止企業(yè)因資金鏈斷裂造成項(xiàng)目“爛尾”。 （來(lái)源：福州晚報(bào)）

• 問(wèn) 房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么樣 地方政府有哪些新政策來(lái)解決去庫(kù)存問(wèn)題
  答

  2015年眼看就要過(guò)去，購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)心2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)。2016年房?jī)r(jià)下跌還是會(huì)緩慢上漲？關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)界人士預(yù)測(cè)眾說(shuō)紛紜，有磚家表示“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求導(dǎo)致以往樓市的繁榮景象，但這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)，而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市或?qū)⑾萑胄乱惠喌拇笫挆l周期。 樓市會(huì)陷入蕭條有五大理由： 1、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。 2、央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開(kāi)始，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能來(lái)臨。 3、美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)取消限外對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。 4、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市或?qū)F(xiàn)大蕭條的周期。 5、樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 房?jī)r(jià)會(huì)上漲，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府還有哪些底牌“去庫(kù)存”？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來(lái)看，有八大措施極有可能會(huì)在非限購(gòu)城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。 1、降首套**：預(yù)計(jì)首套房**比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。 2、降準(zhǔn)降息：預(yù)計(jì)2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。 3、樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類(lèi)政策會(huì)進(jìn)一步落地，同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。 4、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢(qián)補(bǔ)助(貨幣補(bǔ)貼)，而非異地分配住房(實(shí)物補(bǔ)貼)。 5、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。 6、鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策。 7、將戶籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合。 8、對(duì)于特定產(chǎn)品類(lèi)型樓盤(pán)給予契稅優(yōu)惠或減免。 看了以上內(nèi)容，你覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌，只要是剛需買(mǎi)房，還是別等了，該出手時(shí)就出手！