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為什么上海房?jī)r(jià)會(huì)猛漲 跟什么因素有關(guān)

133****2697 | 2016-04-27 18:20:12

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  • 131****5885

    上海房?jī)r(jià)飆升，從驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長(zhǎng)迅速，剛需增長(zhǎng)相對(duì)乏力。 在過(guò)去的4個(gè)月里，生意人王元（化名）看遍了楊浦、虹口、閘北的小區(qū)盤(pán)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格過(guò)一段時(shí)間就漲二三千元/平方米，“已經(jīng)從3萬(wàn)（元/平方米）看到5萬(wàn)（元/平方米）了”；春節(jié)過(guò)后，張文剛出售其位于閔行區(qū)的3房單元，要換到虹口的學(xué)區(qū)房，三天之內(nèi)，房子總價(jià)跳了5萬(wàn)。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海1000萬(wàn)以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣(mài)4842套，比北京、深圳多賣(mài)了一倍以上；成交金額也達(dá)到1300億元，同比增加143%，漲幅高于其他一線(xiàn)城市。 上海二手房市場(chǎng)亦然，共成交36萬(wàn)套，總計(jì)3046萬(wàn)平方米，較2014年大增113%，成交金額達(dá)到7678億元，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是一手住宅成交的2倍左右，金額則是一手住宅的1.6倍。與其他城市相比，二手房成交金額近乎是北京2倍，其成交面積套數(shù)也遠(yuǎn)超其他城市，二手房市場(chǎng)容量上海排在全國(guó)第一。2016年1月，上海房?jī)r(jià)同比漲1.24%，環(huán)比漲19.29%。 那么，上海房?jī)r(jià)為什么快速上漲？ 表面上看，“快速上升的房?jī)r(jià)”才是改善、中高端、豪宅需求爆發(fā)的動(dòng)力之源。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，有房群體的資產(chǎn)開(kāi)始膨脹，凈資產(chǎn)增多?！胺?jī)r(jià)快升”對(duì)樓市需求產(chǎn)生兩個(gè)效應(yīng)：投資效應(yīng)與**門(mén)檻降低效應(yīng)。 因?yàn)榉績(jī)r(jià)快漲，人們有小套換大套、低總價(jià)換高總價(jià)的強(qiáng)烈意愿，因?yàn)槊娣e越大、總價(jià)越高，同等漲幅，房子增值越明顯。 陳先生前兩年買(mǎi)了一套300萬(wàn)元的房子（**60萬(wàn)，按揭240萬(wàn)），兩年后房?jī)r(jià)上漲了50%，那么房子總價(jià)是450萬(wàn)，賣(mài)掉之后，付掉240萬(wàn)銀行貸款和契稅之后，手頭凈現(xiàn)金200萬(wàn)元，此時(shí)他可以購(gòu)買(mǎi)660萬(wàn)的中高端需求。如果房?jī)r(jià)不上漲，從60萬(wàn)到200萬(wàn)，如果靠積累的話(huà)，需要5-10年以上的時(shí)間?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一上漲，從60萬(wàn)到200萬(wàn)，一步到位，原來(lái)用于積累**的錢(qián)可以用來(lái)支付新的按揭。于是，上海商品住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)這樣一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波緊接一波。 專(zhuān)業(yè)人士表示，上海房?jī)r(jià)的飆升，從驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長(zhǎng)迅速，剛需增長(zhǎng)相對(duì)乏力。一個(gè)解釋是，此輪政策利好主要利好二套改善需求。但問(wèn)題是，上海怎么突然涌現(xiàn)出不計(jì)其數(shù)的“壕”，買(mǎi)中高端和豪宅就像買(mǎi)白菜一樣。這些人的錢(qián)到底從哪里來(lái)？ 如今股市還很低迷，不可能對(duì)當(dāng)前上海樓市起到支撐作用，所以可以排除股市。還有，上海經(jīng)濟(jì)基本面好，富人本來(lái)就比較多，其實(shí)也很難解釋這個(gè)現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)基本面好、富人多是支撐樓市的主要驅(qū)動(dòng)力的話(huà)，早幾年中高端和豪宅就應(yīng)該是主力了，不會(huì)等到現(xiàn)在。就近三年看，上海就業(yè)人群的整體工資薪酬也比較平穩(wěn)，基本是前幾年賺多少工資，今年也賺的差不多。 相關(guān)人士還表示，房?jī)r(jià)的不斷上漲，買(mǎi)不起房的人更加買(mǎi)不起；有房的剛需群體開(kāi)始躍升進(jìn)入改善行列。所以**終的結(jié)果是，上海樓市的剛需驅(qū)動(dòng)力越來(lái)越弱。 上海房?jī)r(jià)較快上漲的局面短期內(nèi)能改變嗎？ 專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)一步指出，上海隨著城市的快速發(fā)展，可供開(kāi)發(fā)建設(shè)土地已經(jīng)非常緊張，目前住宅用地已經(jīng)在逐年減少，并且未來(lái)將長(zhǎng)期持續(xù)、難以扭轉(zhuǎn)，**終上海將像深圳一樣從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量開(kāi)發(fā)；近年上海對(duì)外來(lái)人口的吸引力在全國(guó)來(lái)說(shuō)是遙遙**的，這也是公認(rèn)的事實(shí)，供少需多之下，房?jī)r(jià)自然上漲。 目前貨幣超發(fā)，股市風(fēng)險(xiǎn)大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，好的投資渠道很少，加之房貸利率持續(xù)降低，所以上海樓市的資金面是非常充裕的，因此上海房?jī)r(jià)較快上漲的局面短期內(nèi)難以改變。 不久前，上海市公開(kāi)表示，上海樓市限購(gòu)措施不會(huì)改變；供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，今后一手住宅中小戶(hù)型比例至少60-70%以上。 業(yè)內(nèi)資深人士指出，這個(gè)規(guī)定對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展有非常重要的影響，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加中小套型比例措施的出臺(tái)，除了可以通過(guò)增加住宅供應(yīng)套數(shù)來(lái)大大緩解供求矛盾，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲之外，還可以平抑地價(jià)的過(guò)快上漲，因?yàn)閼?hù)型面積段的強(qiáng)制雷同，削弱了各開(kāi)發(fā)商通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)來(lái)提升售價(jià)的能力，相應(yīng)地，地價(jià)也會(huì)受到抑制，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這也有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；至于提高商辦物業(yè)的持有比例和年限，有利于促使開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商方向轉(zhuǎn)型。 現(xiàn)階段，上海樓市調(diào)控必須達(dá)到“促成交”和“控房?jī)r(jià)”雙重目的?！按俪山弧笔钱?dāng)前上海經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的客觀(guān)要求；“控房?jī)r(jià)”是上海保持經(jīng)濟(jì)活力和維護(hù)民生的內(nèi)在要求。 但專(zhuān)業(yè)人士指出，如果每個(gè)區(qū)域（板塊）整齊劃一地按規(guī)定比例來(lái)提**小戶(hù)型供應(yīng)，可能達(dá)不到“控房?jī)r(jià)”和“促成交”的目的，卻可能引發(fā)兩大不良后果：一是產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的去化難問(wèn)題；二是激化中高端、豪宅市場(chǎng)供需矛盾，引發(fā)新一輪價(jià)格飆升。 目前上海商品住宅的消化周期只有4個(gè)月，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；但局部仍有不少難去化的庫(kù)存，主要問(wèn)題還是戶(hù)型面積、功能結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場(chǎng)相脫離。換個(gè)角度看，其實(shí)是該種產(chǎn)品的供應(yīng)超過(guò)了市場(chǎng)需求。在開(kāi)發(fā)商自由決定的情況下，不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)性死庫(kù)存。而如果整齊劃一實(shí)行中小戶(hù)型占比不低于60-70%的硬性規(guī)定，特別是在中高端和豪宅需求強(qiáng)烈的內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊，有可能產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的庫(kù)存問(wèn)題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群看不上。 激化中高端、豪宅市場(chǎng)的供需矛盾的結(jié)果，就是引發(fā)新一輪價(jià)格快升。上海樓市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場(chǎng)成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對(duì)主力，絕對(duì)不能輕視。 根據(jù)新政，中心城區(qū)新增供應(yīng)用地住宅中小戶(hù)型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應(yīng)將大幅縮水。**終，原本可以在內(nèi)外環(huán)之間得到滿(mǎn)足的改善需求，被吸引到內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊；原本可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊較好滿(mǎn)足的中高端和豪宅，被嚴(yán)重?cái)D壓，得不到充分滿(mǎn)足。長(zhǎng)遠(yuǎn)下去，中高端和豪宅供不應(yīng)求的矛盾被激化，中高端和豪宅房?jī)r(jià)將猛烈上漲。 如今的樓市下剛需買(mǎi)房需要的不僅僅是錢(qián)，更重要的是技巧。 1.了解銀行對(duì)房貸的態(tài)度 大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)把握不是太精準(zhǔn)，但是可以通過(guò)銀行對(duì)貸款的態(tài)度來(lái)把握市場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)，銀行手松，說(shuō)明市場(chǎng)看好，投資客涌動(dòng)，房?jī)r(jià)一般呈上漲趨勢(shì);銀行手緊，說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，投資客抽身，絕大部分賣(mài)家著急，買(mǎi)家觀(guān)望，房?jī)r(jià)一般呈下跌趨勢(shì)。 2.買(mǎi)跌不買(mǎi)漲 投資理念一般是“買(mǎi)跌不買(mǎi)漲”，雖然利潤(rùn)達(dá)不到**大化，但可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在下跌時(shí)買(mǎi)入的價(jià)格肯定低于上漲時(shí)買(mǎi)入的價(jià)格，所以買(mǎi)房應(yīng)該“買(mǎi)跌不買(mǎi)漲”。 3.買(mǎi)“預(yù)期” 購(gòu)房要學(xué)會(huì)買(mǎi)“預(yù)期”，這樣**潛力比較大。政府的規(guī)劃以及周邊新建**等是影響居住環(huán)境的因素。等到全部配套落實(shí)的時(shí)候，房?jī)r(jià)也肯定已經(jīng)包含了這些附加值，房?jī)r(jià)肯定也是不會(huì)低的。如果規(guī)劃明確，可早前下手，**好是在政策還未明朗之前買(mǎi)。當(dāng)然，前提條件是消息的來(lái)源一定要準(zhǔn)確。 4.不必一步到位 很多人買(mǎi)房所謂的買(mǎi)不起其實(shí)是貪大求全。比如他手上的錢(qián)本可以買(mǎi)個(gè)60至70平方米的房子，但他非要買(mǎi)120平方米的房子……諸如此類(lèi)，在條件不具備的時(shí)候，只能望房興嘆。因此，買(mǎi)房要多比多看，滿(mǎn)足個(gè)人所需，量力支出，這樣才是宜居幸福的居住理念。 5.計(jì)算養(yǎng)房成本 買(mǎi)房不是一次性消費(fèi)，在計(jì)算成本時(shí)，物業(yè)費(fèi)等也是綜合考慮的必然要素。

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相關(guān)問(wèn)題

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    一、供求狀況供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)**終因素。其他一切因素，要么通過(guò)影響供給，要么通過(guò)影響需求來(lái)影響價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。供給一定，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下跌。需求一定，供給增加，則價(jià)格下跌；供給減少，則價(jià)格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類(lèi)型：A全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類(lèi)型房地產(chǎn)的供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無(wú)影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。二、自身?xiàng)l件房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：1、位置各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿(mǎn)足程度或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。無(wú)論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽(yáng)面或背陽(yáng)面均如此。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周?chē)h(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。“一步差千金”對(duì)于商業(yè)來(lái)講永遠(yuǎn)是個(gè)真理，但對(duì)于營(yíng)造別墅則是個(gè)誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來(lái)說(shuō)，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動(dòng)力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個(gè)幾何概念，但實(shí)際上并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，則價(jià)格回上升；相反，則價(jià)格會(huì)下跌。

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    2015年對(duì)于購(gòu)房人而言，是積極而快樂(lè)的一年。對(duì)于嘉興的樓市而言，也是十分熱鬧的一年。今天，我們就從一些大數(shù)據(jù)看下2015年嘉興的樓市情況。 嘉興樓市交易火爆 創(chuàng)6年新高 據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年嘉興市本級(jí)成交了25982套商品房，二手房成交量為7130套，分別為近6年來(lái)的次新高和新高。從去年4月份起，嘉興每月商品房成交量均超過(guò)了2000套，而且上演了“越到**后越瘋狂”的場(chǎng)景。 樓市交易的火爆，也帶來(lái)了公積金貸款等一系列數(shù)據(jù)的變化。嘉興市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，去年全市和市本級(jí)公積金貸款發(fā)放戶(hù)數(shù)和貸款發(fā)放總額均創(chuàng)下了近6年來(lái)新高。記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，去年全市公積金貸款發(fā)放戶(hù)數(shù)同比增長(zhǎng)近80%；而貸款發(fā)放總額多了1倍，與2010年、2011年、2012年相比甚至增長(zhǎng)了2倍以上。 嘉興樓市如此火爆 有哪些刺激因素？ 刺激因素一：樓市新政 這一年樓市的紅火，超出了不少人的預(yù)期。在許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這其中的原因除了他們開(kāi)展“以?xún)r(jià)換量”的促銷(xiāo)外，也與“3·30新政”、降息降準(zhǔn)等各項(xiàng)樓市新政的刺激不無(wú)關(guān)系。 刺激因素二：剛需旺盛 所有嘉興的購(gòu)房者中，剛需占了“半壁江山”。市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，在去年獲得公積金貸款的1.9萬(wàn)戶(hù)家庭中，選擇購(gòu)買(mǎi)新房的就有1.3萬(wàn)多戶(hù)，占比超過(guò)70%多；選擇購(gòu)買(mǎi)二手房的則為5100多戶(hù)，占了20%多。 專(zhuān)家分析認(rèn)為，嘉興逐漸進(jìn)入存量房時(shí)代，一些房源甚至出現(xiàn)了新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，使得部分購(gòu)房者直接購(gòu)買(mǎi)新房，這樣既減少購(gòu)房成本，又免除了二手房交易的煩瑣。 刺激因素三：公積金貸款更方便 除了全國(guó)范圍的大政策外，去年嘉興市住房公積金管理中心先后出臺(tái)提高住房貸款**高額度、降低首套房**比例、取消二手房評(píng)估手續(xù)、實(shí)行省內(nèi)異地貸款等近10項(xiàng)惠民新政。 僅以異地貸款為例，已有134戶(hù)在省內(nèi)其他地市繳存公積金的職工家庭在嘉興置業(yè)，貸款金額5000萬(wàn)元，異地貸款發(fā)放戶(hù)數(shù)居全省第一。 為確保符合政策規(guī)定的繳存職工公積金“應(yīng)提盡提”、“應(yīng)貸盡貸”，嘉興市公積金管理中心積極采取應(yīng)對(duì)措施。一方面，在全省率先通過(guò)商業(yè)銀行流動(dòng)性資金授信，與建行、工行、中行、農(nóng)行、交行5家銀行協(xié)議使用資金額度25億元；另一方面，在全省率先與財(cái)政部門(mén)合作，拆借財(cái)政資金2個(gè)億，支持公積金貸款。此外，經(jīng)過(guò)各方努力，從各縣（市）調(diào)劑到市本級(jí)資金2.4億元，實(shí)現(xiàn)了全市資金統(tǒng)籌使用。 利率低，需求大，也難怪2015年的嘉興樓市如此火爆了。

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    2015北京房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)瘋狂暴漲？還是一如既往地跌？搜房網(wǎng)整理看漲房?jī)r(jià)走勢(shì)和看跌房?jī)r(jià)的雙方理由，通過(guò)分析新政實(shí)施后的市場(chǎng)情況，還你一個(gè)客觀(guān)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，希望有投資或自住打算的購(gòu)房者提供參考。 從搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的資料顯示，北京房?jī)r(jià)自走過(guò)2014年的低谷已經(jīng)有上揚(yáng)趨勢(shì)，上半年房?jī)r(jià)波動(dòng)趨于平緩。 2011-2015年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 2015年上半年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 房?jī)r(jià)走勢(shì)看漲派： 房?jī)r(jià)看漲理由一：二手房交易營(yíng)業(yè)稅5改2降低購(gòu)買(mǎi)者成本 新政施行后，持有2~5年的售房者不必再繳納十幾萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，政策寬松與幾年前房?jī)r(jià)甚高時(shí)相似，因此隨著政策的放松，2015房?jī)r(jià)也會(huì)回復(fù)到歷史高位。 房?jī)r(jià)看漲理由二：新政出臺(tái)增強(qiáng)賣(mài)房者信心 從政府工作報(bào)告定調(diào)，到一天密集出臺(tái)兩個(gè)通知振興樓市，賣(mài)房者信心滿(mǎn)滿(mǎn)的，有國(guó)家支持了，還怕跌么？肯定不少人坐地起價(jià)！低了我不賣(mài)喲~~~ 房?jī)r(jià)看漲理由三：九只地產(chǎn)股漲停 3月30日，“二連發(fā)”政策公布前，A股榮安地產(chǎn)(000517,股吧)、中天城投(000540,股吧)、深深房A、招商地產(chǎn)(000024,股吧)、香江控股(600162,股吧)、金科股份(000656,股吧)、天房發(fā)展(600322,股吧)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、實(shí)達(dá)集團(tuán)(600734,股吧)9只地產(chǎn)股漲停，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)政策變化敏感，新政出臺(tái)后，2015房?jī)r(jià)走勢(shì)必會(huì)同樣受到刺激而上漲。 房?jī)r(jià)看漲理由四：二套房**比例下調(diào)讓需求得到釋放 二套房**比例下調(diào)釋放了改善性住房需求，更多購(gòu)買(mǎi)者涌入市場(chǎng)，利于拉高2015房?jī)r(jià)。 房?jī)r(jià)走勢(shì)看跌派： 房?jī)r(jià)看跌理由一：人口遷出 2015房?jī)r(jià)必降 雖然新政可以刺激樓市，但是很多三、四線(xiàn)城市的人口遷出現(xiàn)象嚴(yán)重，人口的流失問(wèn)題不解決，交易上的政策放松在需求缺失的市場(chǎng)中難以奏效，就像兩記拳頭打在了空氣上。 房?jī)r(jià)看跌理由二：銀行不會(huì)執(zhí)行首套房和二套房**低** 新政下調(diào)的是首套房和二套房**低**比例，實(shí)際**要看二手房賣(mài)家個(gè)人意愿和銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷，介于銀行“壞賬率”考慮，大幅降低購(gòu)房**是否可能比較未知。 房?jī)r(jià)看跌理由三：去年信貸政策未令2015房?jī)r(jià)上漲 去年下半年，9?30新政放寬了貸款時(shí)對(duì)首套房的認(rèn)定——如果第一套的貸款還清了，再新買(mǎi)一套的話(huà)貸款**和利率可以按照首套優(yōu)惠來(lái)走；11月22日降息后，直到今年2月份，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，70個(gè)城市的房?jī)r(jià)大部分還在下跌。這兩個(gè)政策都是從信貸方面進(jìn)行樓市政策放松，但是從房?jī)r(jià)上來(lái)看，并未受到大影響。那么此次信貸政策放寬，又憑什么能讓2015房?jī)r(jià)漲？ 房?jī)r(jià)看跌理由四：購(gòu)買(mǎi)者能力有限 購(gòu)房**下降意味著月供增多，無(wú)論是首套房**比例還是二套房**比例下降，貸款買(mǎi)房者均會(huì)因此增加月還款額，所以一部分購(gòu)房者未必買(mǎi)賬。 2015房?jī)r(jià)走勢(shì)溫和派： 房?jī)r(jià)走勢(shì)溫和理由：泡沫沒(méi)了 經(jīng)過(guò)幾年的政策調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有什么泡沫了，所以投資回報(bào)不像以前那樣離奇可觀(guān)，預(yù)期不高造成入市資金減少，即使政策振奮人心，頂多阻止2015房?jī)r(jià)下跌步伐，拉回往年高位除非再有泡沫；而政府工作報(bào)告明確表示“保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展”，3月27日國(guó)土部也發(fā)文要求完善招拍掛手段，避免異常高價(jià)地，所以泡沫再難有，2015房?jī)r(jià)是個(gè)“穩(wěn)”字。 介于市場(chǎng)下跌慣性，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)受到“二連發(fā)”影響上浮，但不會(huì)大漲，長(zhǎng)期，人口遷入多的城市按照市場(chǎng)需求2015房?jī)r(jià)走高，人口流失嚴(yán)重的城市2015房?jī)r(jià)能夠止跌就已經(jīng)很不錯(cuò)了。北京的城鎮(zhèn)化步伐也將會(huì)導(dǎo)致2015房?jī)r(jià)企穩(wěn)。 所以2015下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何還需購(gòu)房者多揣摩，暴跌或暴漲的可能性都不太大，以為一旦房?jī)r(jià)失衡政策總會(huì)干預(yù)市場(chǎng)，另外供需的變化才是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

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    影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素有社會(huì)因素,經(jīng)濟(jì)因素,政治因素,其他因素1）社會(huì)因素：人口狀況,社會(huì)穩(wěn)定狀況,城市化,房地產(chǎn)投機(jī)；2）經(jīng)濟(jì)因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢(shì),財(cái)政政策及金融環(huán)境,稅負(fù)；3）政治因素：土地制度及政策,房地產(chǎn)價(jià)格政策,土地出讓方式、出讓期限,行政級(jí)別及隸屬變更；4）其他因素：心理因素,國(guó)際因素,特殊因素.

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    時(shí)至炎熱的夏季，杭州購(gòu)房一族選房時(shí)，置業(yè)原則可以稱(chēng)之為“一寶”。那就是綠化率。高綠化率，在這炎炎夏日，對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，綠樹(shù)不為是避暑的一件好事。如何了解小區(qū)的綠化率呢，現(xiàn)在我們就來(lái)討論這個(gè)問(wèn)題。 綠化率與綠化覆蓋率、綠地率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但三者的涵義卻各不相同。綠化率是規(guī)劃指標(biāo)，指的是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹(shù)的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。而綠地率是指“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地”，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長(zhǎng)草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)?nèi)的土地及地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。根據(jù)園林專(zhuān)家介紹，綠化率其實(shí)是一個(gè)并不規(guī)范和準(zhǔn)確的用詞，在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準(zhǔn)確地應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”。因此購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)需要問(wèn)清開(kāi)發(fā)商承諾的綠化到底用的是哪一種方式，特別注意不要把綠化覆蓋率與綠化率混淆。 較低的建筑密度與建筑容積率能有效地保證住宅的通風(fēng)、采光、換氣及視野的通透性，減小建筑空間給人的壓抑感。那么兩者具體又是如何界定的呢? 建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。容積率與房?jī)r(jià)是息息相關(guān)的，因?yàn)槿莘e率越低，說(shuō)明單位建筑面積占用的土地面積越大，這一點(diǎn)便是同一地段住宅的價(jià)格會(huì)相差迥異的原因。另外，由于容積率的降低，綠化率、小區(qū)公共活動(dòng)空間便會(huì)隨之增加，從而提升了居住質(zhì)量，容積率低、品質(zhì)高的住宅，由于其價(jià)值內(nèi)涵高，其表現(xiàn)出的價(jià)格相對(duì)較高，而且**潛力也很大;而高容積率的住宅，往往其土地成本得到稀釋?zhuān)瑑r(jià)格就有了下降空間。 建筑密度即建筑覆蓋率，是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。這個(gè)比值越小，說(shuō)明小區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所、綠地等面積越大，也就意味著小區(qū)的居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。 綠化率高，如初有遮陰的樓盤(pán)成為必不可少，當(dāng)下巢湖樓市中的絕大部分樓盤(pán)住宅綠化率都在30%以上，但不僅僅要的是個(gè)數(shù)字，具體落到實(shí)處的綠植才是關(guān)鍵。 住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，有的異國(guó)風(fēng)光可能是真正翻版移植，有的歐陸風(fēng)情不過(guò)是虛晃幾招，這就需要購(gòu)房者自己用心觀(guān)察、琢磨了。購(gòu)房者不要被什么這園林那風(fēng)格唬住，也許那個(gè)項(xiàng)目連起碼的標(biāo)準(zhǔn)都還沒(méi)有達(dá)到呢，所以購(gòu)房者擦亮眼睛，仔細(xì)挑選是關(guān)鍵。