買房時需要注意些什么 如何購買性價比高的房子

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• 141****4000

  小劉**近就打算買他人生中的第一套房，綜合各方面的條件之后他決定在一個前幾年開盤的次新房樓盤買一套二手房。于是問題來了，買二手房往往要通過中介機構(gòu)，過程很復雜，為了不吃大虧，他請教了理財專家。 理財專家表示，這位朋友第一套房子就選擇二手房，還是蠻有想法的。很多年輕人，在支付能力允許的情況下，一般會選擇買新房而不考慮二手房。其實，對我們普通老百姓來說，住宅可能是我們這輩子**大的一項支出或者投資了。在住宅投資上，有三項標準是**重要的。 同等價位上，如果二手房比較符合保值的標準，那也是一個很不錯的選擇。尤其是一些早年純做投資用的毛坯二手房，裝修時免去了先拆再裝的麻煩，是非常不錯的。 但是，買二手房**大的問題就是信息不透明，一方面是不清楚房源到底有沒有，另一方面流程特別復雜，還有各種雜七雜八的費用，總是讓人搞不清楚。 這些擔心不是多余的。二手房買賣里，怎么和中介打交道其實是一門“藝術(shù)”。你得明白哪些事情是需要我們自己完成，哪些服務(wù)是他們可以提供的，這樣才能“利用”或者說“管理”好他們。 我們可以用這三條原則來作為引導。 原則一：至少從三個來源 了解同一房產(chǎn)信息 第一，是別指望天上掉餡餅。在網(wǎng)上甚至中介門店的門口，我們往往會看到很多非常便宜的房子，基本上全是掛出來吸引眼球的，實際上就算有肯定也一早被人搶走了。 那我們從哪里了解房源比較好？ 參考之前的標準做了功課后，大概就知道哪些小區(qū)比較好。當你確定了幾個特定的對象，其實還是容易找的。**直接就是去小區(qū)附近的線下中介機構(gòu)，一般都有多家不同機構(gòu)，讓他們帶你去一套套看。此外還有一些二手房交易的手機App，是希望做“真實房源”的。我的建議是至少從三個不同來源了解同一套房子，或者同一個小區(qū)的情況。 這樣一趟下來，整體的價格情況也就基本摸清了。當然，如果看中的是獨家代理，就是另當別論了。 原則二：和中介談總價不談轉(zhuǎn)讓價 第二，是價格打包原則?，F(xiàn)在中介的做法，一般是先帶你看房子，你覺得房子ok了，就找房東談轉(zhuǎn)讓價，**后再來談各種費用。這樣其實你比較被動，因為除了轉(zhuǎn)讓價格，還有各種費用，很多人到**后才發(fā)現(xiàn)自己要出的錢比預計的多不少。 那應(yīng)該怎么做呢？其實也簡單，分清主次，各個擊破就行。在房東的原價基礎(chǔ)上，讓中介把所有要支付的錢列成一張表，匯總成打包價格。這樣你就知道哪些是有彈性可以談的，哪些是規(guī)定不能改的。 除了轉(zhuǎn)讓費，還有哪些費用？一次房產(chǎn)交易，除了房東轉(zhuǎn)讓的價格之外，還有交給政府的稅費、以及給中介和其他附屬機構(gòu)的各種費用。具體的項目你直接上網(wǎng)搜就行了。不過除了稅費，其他方面都是有彈性、可以談的。 比如說？你需要關(guān)注的只有兩項，一項是評估費，一項是中介費。 評估我知道，是辦理銀行按揭貸款的時候需要的一份材料，簡單說就是讓銀行知道這個房子價值這么多錢，才會給你發(fā)放房貸貸款。 理論上這個錢不應(yīng)該買方出，不過實際上還是買方出錢請評估單位出具這樣一份報告。事實上，中國房產(chǎn)市場的總體價格還算透明，評估機構(gòu)的作用其實很有限。但是很多中介機構(gòu)有合作的評估單位，也許會報一個較高的評估費，如果你提出來應(yīng)該會給你降，不提出來也就吃虧了。我見過有單位報一萬的，但你只要提出來，基本上都能降到一兩千。 再說中介費。中介費方面就明確一點，除非是房東給某一家中介獨家代理銷售的，其他的情況下你就這家不行換一家，肯定可以往下壓。比如杭州，很多時候中介會報一個3%的中介費率，其實是可以談到1.5%甚至以下的。當你掌握的信息和中介一樣多的時候，他就很難向你開口要高價中介費用了。 也對，其實到這里為止中介也就是一個信息中介?，F(xiàn)在中介這么多，還有一些房產(chǎn)交易App直接跳過了中介，中介的價值就小很多了。那為什么不再壓低一點呢？ 這就是我說的第三個方面，中介的價值，其實不再是信息中介，而是一份服務(wù)了。 原則三：和房東談轉(zhuǎn)讓價 中介做緩沖 整個交易過程，**麻煩的是和房東談價格。這是一個零和游戲，一方多了另一方就少了，很多時候是各讓一步。所以，怎么各讓一步皆大歡喜，就是中介“耍嘴皮”的時候了。 中介的價值其實就在于“撮合”。二手房都是一房一價，你就算了解了同一個小區(qū)其他房子的轉(zhuǎn)讓價格，要說服房東給你降也不容易，畢竟這相當于從自己口袋里面掏錢，受氣、被罵也是常見。 這么說，某種程度上，中介的作用是把買賣雙方哄好，讓這個交易順利完成咯？所以老師你才強調(diào)，買房之前先做好功課，把幾項重要的標準都拿捏清楚，看準了再去找，合適的時候讓個步。 選中之后，大概心里有一條底線，當你的底線比較清楚的時候，中介再和另一方交涉。因為談價格**忌諱的是談定之后覺得價格高了反悔。 那么談完價格之后的流程呢？ 價格談完，還有很多復雜手續(xù)，但大多是標準化的流程，有中介協(xié)助處理是大大節(jié)省了時間成本的。這些就是房產(chǎn)中介必須存在的理由，得把他們當做提供服務(wù)、而不是提供信息的一方。當然，他們的定價也就是服務(wù)費，不能太高，但是估計也低不了，畢竟他們是專業(yè)的，而且會越來越專業(yè)。 總結(jié) 買房子，**重要的是合適。目前二手房交易，中介還是少不了，但是我們需要“管理”好他們，明確我們的需求和底線： 一、至少從三個信息源了解信息，不管是中介機構(gòu)還是手機App。 二、談價格前，先確定匯總價格，再處理其中的彈性空間，中介費、評估費是重頭。 三、轉(zhuǎn)讓價讓中介幫著雙方撮合，砍價是一個“受氣”的任務(wù)，這是一項需要花錢的服務(wù)。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:32:54

相關(guān)問題

• 問 異地買房時需要注意些什么？
  答

  ①了解有無購房資格購房者想要在異地買房的話需要先自己是否具有購房資格。②實地考察項目主要了解清楚當?shù)氐膬r格、地段、開發(fā)商的信息，以及房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、具體房間的樓層、戶型圖、銷售狀態(tài)等。③理性對待宣傳和承諾④簽合同需謹慎一定要仔細閱讀清楚購房合同中的內(nèi)容，確保合同及補充協(xié)議等相關(guān)合同的條款內(nèi)容是對自己有利的，確保內(nèi)容表述是否真實準確、雙方責權(quán)是否平等、違約責任是否公平等，避免“簽約陷阱”。

• 問 購買期房時要注意些什么？
  答

  1.對開發(fā)商的資質(zhì)和信譽要了解2.**好找大些的開發(fā)商，沒有名氣的小開發(fā)商的期房**好不要買，另外**好成片的小區(qū)，只有一兩棟樓的**好不要考慮，小區(qū)的面積大些景觀配套都會更加完善3.審查五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售許可證（現(xiàn)房為《房屋產(chǎn)權(quán)證》）；看土地、在建工程又沒有抵押，或者抵押權(quán)人同意出賣的證明。4.不要完全相信沙盤，如果不是一期**好看一下前面已建成的房產(chǎn)5.周邊的環(huán)境交通一定要問清楚，不要急于下定，但是一但考慮成熟就定下，否則好的樓層賣掉就沒有了

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• 問 購買期房時要注意些什么？
  答

  入住時向開發(fā)商索要測繪部門的實測報告，因為買房人隨后要交納的公共部分維修基金和房產(chǎn)契稅，都和房屋面積有直接關(guān)系。

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• 問 購買期房時要注意些什么？
  答

  把相關(guān)內(nèi)容寫進合同，并在合同中加一條：當面積結(jié)算發(fā)生誤差時，分攤面積和套內(nèi)建筑面積的比率也應(yīng)當相應(yīng)調(diào)整。比如買房人買了一套100平方米的商品房，如果實測總建筑面積增加了3平方米，那么套內(nèi)建筑面積也應(yīng)按比例相應(yīng)增加，否則買房人補交了3平方米的錢，很可能得到的是3平方米的分攤面積。 　　入住時向開發(fā)商索要測繪部門的實測報告，因為買房人隨后要交納的公共部分維修基金和房產(chǎn)契稅，都和房屋面積有直接關(guān)系。

• 問 買房時需要注意些什么 如何制訂購房預算
  答

  購買房產(chǎn)，對于任何一個家庭來說都是相當大的投資，不僅僅是了解房價，購房前還應(yīng)當要擬訂一個購房預算，通過幾個方面量化的分析，對自己的投資進行可行性預測。 1.對地價的預測 商品房價格中，地價是構(gòu)成房價的主要因素，房屋價值的高低關(guān)鍵就看房屋所在地地價的水準。在城市中，越是處于市中心地帶或市政開發(fā)比較完善的地區(qū)地價就越高;相反，地域偏遠，市政建設(shè)不夠完善的地方，則地價就會遠遠低于市中心的地價。土地地價除個別城市外，現(xiàn)在許多城市已經(jīng)公開。因此當您有購買商品房的打算時，您就可以參考不同區(qū)域地價水準，或類似房產(chǎn)價格的水平，根據(jù)自己的資金實力，選擇在某一標準地價地區(qū)購房。 2.對房屋面積的選擇 當購房人認定要在某處購置房產(chǎn)時，接下來就要對所選購的房間面積、戶型進行考慮。因為商品房的價格每平方米動輒上千甚至于數(shù)千萬元，因此，每一平方米都要精打細算。從房屋戶型來說，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實力進行選擇?，F(xiàn)在，人們一般喜歡要“四大一小”、雙衛(wèi)生間、雙陽臺的房間，因為這樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房屋，首先應(yīng)確定房屋的總建筑面積要多大。 3.了解物業(yè)管理的雜費支出 商品房一旦售出之后，購房人就要開始負擔一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等等，對這些開支如果未加考慮，或考慮不足，那么買房時就有可能造成失策。因為這些開支每月往往要數(shù)百元，甚至上千元之多。國內(nèi)的物業(yè)管理收費標準比較混亂，各個地區(qū)、各類物業(yè)的收費不盡相同。購房之前，購房人就更有必要對物業(yè)管理支出有個比較清楚的了解。否則的話，買得起房，卻用不起房的尷尬就極有可能出現(xiàn)。 4.考慮貨款還貨能力 在部分城市都已經(jīng)開展了購房貨款業(yè)務(wù)，也就是所謂的“住房按揭”。國內(nèi)目前住房銀行貨款和公積金貨款也陸續(xù)展開，這對于部分人來說購房就要考慮貨款償還這一問題。 5.購房時的各項稅費 稅費的繳納在購買房產(chǎn)時占有相當?shù)谋戎?，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產(chǎn)交易費等。目前，個人購房的房產(chǎn)交易稅費一般約為2%左右，這些稅費在購房時也應(yīng)考慮進去。