自打國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(“新國(guó)十條”)發(fā)布以來(lái),“第二套”房的認(rèn)定和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一直是一個(gè)充滿爭(zhēng)議的“敏感地帶”。不過,據(jù)多位來(lái)自監(jiān)管層和銀行內(nèi)部的知情人士昨天透露,“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則將很快正式公布,根據(jù)監(jiān)管層的精神,今后,各商業(yè)銀行認(rèn)定“第二套”房時(shí),將以家庭為單位,同時(shí)兼顧“借款人過去的貸款記錄”以及“借款人實(shí)際持有房屋數(shù)量”兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),也就是說,購(gòu)買住房的家庭成員中,任何一方,只要其以前貸過款或名下有一套房,再貸款就視為購(gòu)買二套房。 二套房標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)上加嚴(yán) 連日來(lái),市場(chǎng)傳言“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。不過,昨天,據(jù)監(jiān)管部門及商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露,對(duì)于二套房的認(rèn)定,監(jiān)管部門可能出臺(tái)**嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)——在保留原來(lái)的“借款人過去的貸款記錄”認(rèn)定,即只要央行征信系統(tǒng)能夠查詢到貸款記錄,哪怕該套住房已經(jīng)賣掉或貸款結(jié)清,再貸款購(gòu)房也視為第二套房的基礎(chǔ)上,再加入以“借款人實(shí)際持有房屋數(shù)量”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)有效,互為補(bǔ)充,這意味著今后,商業(yè)銀行在審批貸款時(shí),既認(rèn)貸也認(rèn)房。 原先,“二套房”是指借款人利用貸款所購(gòu)買的首套自住房以外的其他住房,銀行并非以借款人名下有無(wú)房產(chǎn)為二套房認(rèn)定依據(jù),而是以貸款次數(shù)來(lái)認(rèn)定,只要以前貸款買過房,哪怕住房已賣掉、貸款已結(jié)清,再貸款仍視為“第二套房”。在審查時(shí),銀行會(huì)通過央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況予以查詢,貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫(kù),以此確?!笆滋追俊币约啊暗诙?含)以上房”的認(rèn)定。 據(jù)了解,住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也證實(shí)了既認(rèn)房也認(rèn)貸的新標(biāo)準(zhǔn),今后,銀行與住建部將對(duì)“二套房”進(jìn)行雙重把關(guān)。此外,二套房認(rèn)定細(xì)則有望近期正式出臺(tái)。商業(yè)銀行人士表示,認(rèn)房也認(rèn)貸的新標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行后,意味著信貸照顧改善型住房需求的條款徹底作廢。 新標(biāo)準(zhǔn)可能面臨執(zhí)行難 不過,新標(biāo)準(zhǔn)目前面臨執(zhí)行上的難題。一位銀行管理層人士表示,首先是異地房產(chǎn)查詢還是空白。目前,個(gè)人擁有房產(chǎn)的信息由各地房管局掌握,而該系統(tǒng)至今沒有實(shí)現(xiàn)全國(guó)互聯(lián),銀行無(wú)法查明借款人在異地的房產(chǎn)信息;其次,銀行掌握借款人的借貸數(shù)據(jù),即貸過幾次款,而住建部的系統(tǒng)掌握購(gòu)房人信息,即名下幾套房,目前這兩套系統(tǒng)尚未互聯(lián)互通,銀行在審批貸款時(shí)必須得到住建部協(xié)助;**后,還有家庭關(guān)系確認(rèn),目前民政系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)也不互聯(lián),可能因此出現(xiàn)一些規(guī)避行為??傊?,以家庭認(rèn)定借款人實(shí)際持有房屋數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn),需要跨部門的合作才可以。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作用是什么 對(duì)樓市有什么影響
153****8471 | 2016-05-11 16:28:17
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138****9890
**近,住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。該文件規(guī)定,對(duì)于個(gè)人購(gòu)買住房貸款是否為第二套住房,既以家庭是否持有住房為標(biāo)準(zhǔn),也以家庭是否利用過銀行貸款購(gòu)買住房為標(biāo)準(zhǔn),而且還得盡責(zé)調(diào)查來(lái)確定個(gè)人家庭持有住房之情況。對(duì)于這個(gè)文件公布,盡管只是針對(duì)住房購(gòu)買投資與消費(fèi)做出區(qū)分,盡管這種區(qū)分在不少人看來(lái)沒有多少意義(比如有人住房的“剛需”存在,對(duì)第二套住房如何界定都沒有多少意義),但它對(duì)當(dāng)前及將來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可低估。 首先,對(duì)“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)范,向房地產(chǎn)發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào),國(guó)十條落實(shí)正在逐漸地進(jìn)行。根據(jù)不同的情況,政府會(huì)讓國(guó)十條的原則性內(nèi)容逐漸地具體化及可操作,以便讓國(guó)十條能夠認(rèn)真實(shí)施落實(shí)。早幾天,有人認(rèn)為歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā),國(guó)十條又可能成為“空調(diào)”,因此,他們手中持有的住房寧可沒有交易,也不通過價(jià)格調(diào)整在市場(chǎng)賣出。這正如我早些說過的那樣,2008年下半年的美國(guó)金融海嘯救了中國(guó)的房地產(chǎn),從而使政府房地產(chǎn)政策突然逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)暴利得以持續(xù)。但是,2008年的美國(guó)金融海嘯是百年一遇的事件,難道新的金融海嘯又會(huì)出現(xiàn)嗎?政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷又會(huì)如2008年那樣不確定嗎?可以說,如果不出現(xiàn)新一輪的金融海嘯,國(guó)十條要出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)是不可能的。三部門對(duì)“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)范,就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確的信號(hào),**近的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并非是臨時(shí)性的條例,而是保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的原則。國(guó)十條的這些原則都會(huì)逐漸地轉(zhuǎn)化為可操作的細(xì)則,而不是臨時(shí)性的條例。正是從此意義上看,國(guó)十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會(huì)半途而廢,只會(huì)逐漸落實(shí)執(zhí)行。 其次,對(duì)“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)范,以中央政府的文件對(duì)住房購(gòu)買投資與消費(fèi)作一個(gè)清楚的區(qū)分。如果是住房投資,那么就不可享受政府的種種優(yōu)惠政策,就得進(jìn)行某種程度限制,其信貸就得以市場(chǎng)定價(jià);如果是住房消費(fèi),政府以各種優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民購(gòu)買。正因?yàn)檫@種區(qū)分,對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大的影響。 因?yàn)?,住房?gòu)買是投資還是消費(fèi),以往的房地產(chǎn)政策一直是模糊不清。正因?yàn)閷?duì)住房購(gòu)買是投資還是消費(fèi)政策上的模糊不清,從而使得各個(gè)政府部門及各地方政府各取所需,選擇性出臺(tái)對(duì)自己有用的房地產(chǎn)政策,從而使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒風(fēng)大起,利用銀行金融杠桿住房購(gòu)買完全成了投資者**好的賺錢工具。正因?yàn)檫@種住房購(gòu)買賺錢效應(yīng),不僅讓商品住房的基本功能完全改變(住房成了購(gòu)房者利用銀行金融杠桿投資賺錢的工具而不是解決居民的基本居住條件),而且讓涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房的人越來(lái)越多、越來(lái)越普遍,讓潛在國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大,讓整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)越來(lái)越朝扭曲的方向發(fā)展,讓社會(huì)財(cái)富分配越來(lái)越向少數(shù)人聚集及社會(huì)矛盾與沖突增多。這些都將影響中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期的發(fā)展。因此,嚴(yán)格地清楚界定住房購(gòu)買的投資與消費(fèi)也就成了2007年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心。盡管這種界定在2008年下半年美國(guó)金融海嘯后有所中斷,但是2009年下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的危機(jī)使政府對(duì)這種界定有更為清楚的認(rèn)識(shí),對(duì)這種界定的重要性進(jìn)一步強(qiáng)化與具體。因此,這次三部門對(duì)“第二套住房標(biāo)準(zhǔn)”做出嚴(yán)格規(guī)定,就是要改變國(guó)人把住房市場(chǎng)作為賺錢工具的觀念,讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)改變成為一個(gè)以居民消費(fèi)及增長(zhǎng)住房福利條件為主導(dǎo)的市場(chǎng)而不是一個(gè)投資賺錢為主導(dǎo)的市場(chǎng)。因?yàn)?,只有是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng),才能夠保證這個(gè)市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展,才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力。
查看全文↓ 2016-05-11 16:33:17
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國(guó)務(wù)院“10號(hào)文”之所以被認(rèn)為“嚴(yán)厲”,關(guān)鍵在于對(duì)二套及以上住房的**比例和貸款利率大大提高:購(gòu)買二套住房的**不得低于50%,而利率則為1.1倍。而根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),該政策的成敗關(guān)鍵取決于“二套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 在“10號(hào)文”出臺(tái)之前,銀行對(duì)二套房的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的基本原則,即在認(rèn)定是否屬于二套住房時(shí),只看貸款方有無(wú)房貸記錄。如果貸款者之前購(gòu)買房屋是全款支付,則再買房就不會(huì)視為第二套房。這種“認(rèn)貸不認(rèn)房”的缺陷是顯而易見的,炒房者對(duì)每一套住房都可以通過全款支付之后,用房產(chǎn)做抵押,再去銀行以其他名義貸款炒房。 “10號(hào)文”出臺(tái)之后,對(duì)于二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),至今并沒有明確的統(tǒng)一政策。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上流傳的比較權(quán)威的“標(biāo)準(zhǔn)”有兩個(gè)。 第一個(gè)是銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管一部主任楊家才在4月21日公開表示的:住房套數(shù)的認(rèn)定不以是否發(fā)生過貸款為標(biāo)準(zhǔn),即使首套住房沒有利用銀行貸款購(gòu)買,再次購(gòu)買住房同樣會(huì)被認(rèn)定為二套住房。這就是所謂的“認(rèn)房不認(rèn)貸”,很顯然,這個(gè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比以前的“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格很多,被視為二套房認(rèn)定政策的重大轉(zhuǎn)變。 第二個(gè)是5月7日住建部副部長(zhǎng)齊驥提出的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn):一是認(rèn)房,即便借款人是首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房,如果在要買房的城市房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中,其家庭已登記有一套及以上住房,那么其貸款購(gòu)買的住房就屬于第二套及以上住房;二是認(rèn)貸,借款人已經(jīng)利用貸款購(gòu)買過一套及以上的住房,又申請(qǐng)貸款來(lái)買住房,也認(rèn)定是第二套及以上住房。簡(jiǎn)單地說,買房人名下有房,或者是曾用過房貸,再貸款買房都算“二套房”。很顯然,這是目前**嚴(yán)厲的二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 但“認(rèn)房”的難度在于,全國(guó)的住房交易和產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)并不健全,很多地方并沒有和銀行聯(lián)網(wǎng),全國(guó)聯(lián)網(wǎng)更是遙遙無(wú)期,在這種情況下,通過“認(rèn)房”來(lái)認(rèn)定是否屬于二套住房顯然存在技術(shù)上的難度。但需要指出的是,**大的難度并不在于此,而在于無(wú)論是“認(rèn)房不認(rèn)貸”,還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,迄今為止,沒有任何部門出臺(tái)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),官員的解釋很顯然不能作為法律依據(jù)。 在沒有出臺(tái)統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下,各銀行在具體執(zhí)行時(shí),標(biāo)準(zhǔn)混亂,各行其是。有的銀行只要家庭名下已經(jīng)擁有了一套房,再買就算二套;而有的銀行在二套的判定標(biāo)準(zhǔn)上,則要看購(gòu)房人之前有沒有過貸款記錄。普通情況的認(rèn)定已經(jīng)混亂,如果再摻雜上夫妻離異等情況,則更加讓人云里霧里。比如,對(duì)“夫妻婚后共同申請(qǐng)過貸款買房,兩人離異后無(wú)房戶一方再買”,“之前貸款買的房已經(jīng)出售,再申請(qǐng)貸款買房”等情形,是按首套還是二套計(jì)算,不同銀行給出的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都不相同。除此之外,在從什么時(shí)候開始執(zhí)行新的二套房貸問題上,各大銀行的標(biāo)準(zhǔn)則更是五花八門,有的以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn),有的以批貸時(shí)間為準(zhǔn)。 說得明白一點(diǎn),嚴(yán)格的信貸政策是“10號(hào)文”的靈魂,而“10號(hào)文”有無(wú)調(diào)控力的關(guān)鍵則在于是否嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸。但目前無(wú)論住建部還是銀監(jiān)會(huì),都沒有出臺(tái)具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),給各大銀行如何執(zhí)行造成了很大的難度。長(zhǎng)此以往,貸款人就會(huì)利用標(biāo)準(zhǔn)缺失的空子打政策擦邊球,**終使二套房貸流于形式,這是已有歷史之鑒的。二套房認(rèn)定細(xì)則遲遲不公布,讓民眾猜測(cè)利益集團(tuán)的阻力是否會(huì)影響新政的執(zhí)行力。因此,有關(guān)部門必須盡快出臺(tái)二套房的具體認(rèn)定和執(zhí)行細(xì)則,并要求各大銀行統(tǒng)一執(zhí)行,結(jié)束二套房認(rèn)定和執(zhí)行上的混亂,呵護(hù)政策的公信力 如果對(duì)二套房政策還有不清楚的可以咨詢搜房網(wǎng)小編。
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二套房政策認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后,各界人士對(duì)此議論紛紛,購(gòu)房者,房產(chǎn)商,銀行……每個(gè)人心中都有自己的一桿秤,各自權(quán)衡著利弊。那二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)究竟影響有多大呢?讓我們來(lái)看看大家的意見: 【購(gòu)房者】 炒房客被精準(zhǔn)打擊 對(duì)于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳某峰認(rèn)為,其合理之處是不以戶籍設(shè)置購(gòu)房人門檻,在北京工作、有需求的外地購(gòu)房人同樣有購(gòu)房機(jī)會(huì)。 與此同時(shí),對(duì)于不能提供相關(guān)證明的,也就是非長(zhǎng)期居住、工作的外地人購(gòu)第一套房也執(zhí)行二套房信貸政策,比較精準(zhǔn)地打擊了炒房客。這部分人雖然占購(gòu)房人比例僅為5%,但他們占有較大比例的購(gòu)房資金。 但是,新標(biāo)準(zhǔn)也可能存在“誤傷”。比如說,夫妻兩人在婚前各貸款買過一套房,婚后他們想賣掉這兩套房、新買一套大的,這次買房會(huì)被認(rèn)定為第三套。實(shí)際上,這只是他們成家后的第一套房。 當(dāng)前調(diào)控重點(diǎn)仍在抑制需求上,既抑制了炒房客,也抑制了部分合理需求。若政策撤出,房?jī)r(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。因此,下一階段調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)放在增加供給上,特別是增加保障性住房的供給和新房的供給。 【銀行】 可能增加人力成本 銀行房貸部門人士稱,從《通知》來(lái)看,新政既認(rèn)房又認(rèn)貸,但以國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房管信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)情況看,這個(gè)政策的操作性較差。 因?yàn)橐恍┏鞘?,各區(qū)之間的房屋登記信息都無(wú)法相互查詢,或者是一套房與二套房登記信息不在同一系統(tǒng)中等,在這樣的信息聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上,銀行核對(duì)借款人名下房產(chǎn)信息,需要很大的工作量,會(huì)增加銀行的人力成本。 工商銀行河南省分行有關(guān)人士告訴記者,目前工行系統(tǒng)只能查詢個(gè)人征信系統(tǒng),對(duì)于客戶的房產(chǎn)狀況和家庭狀況,系統(tǒng)不能查詢,如果總行出臺(tái)的細(xì)則中要求對(duì)客戶相關(guān)情況進(jìn)行核實(shí),則必須派專人到房管局或公安、民政部門查詢,這必將大量增加人工成本。 銀行業(yè)人士表示,面測(cè)、面談的環(huán)節(jié),可以在銀行與客戶“面簽”貸款合同時(shí)進(jìn)行。但對(duì)于“居訪”,恐怕執(zhí)行起來(lái)成本過高,操作性不強(qiáng)。 【成交量】 對(duì)于“有松有緊”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)對(duì)樓市成交量有何影響,業(yè)內(nèi)有不同觀點(diǎn)。 一位開發(fā)商對(duì)記者表示,目前購(gòu)房者存在觀望情緒,其中重要原因是信貸政策不明確,不知道自己屬于哪種貸款類型,因此不敢出手買房。政策細(xì)化了二套房的標(biāo)準(zhǔn),在一定層面上打消了部分購(gòu)房者的顧慮?!耙徊糠志哂袆傂孕枨蟆⒎蠗l件的購(gòu)房者可能會(huì)出手買房,在一定程度上激活成交量。” 不過,一位從事房產(chǎn)個(gè)貸行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次針對(duì)外地購(gòu)房者的政策細(xì)化后,在執(zhí)行層面會(huì)更嚴(yán)格,對(duì)激活成交量的作用不會(huì)十分明顯,具體要看執(zhí)行半個(gè)月后的市場(chǎng)效果。
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住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)群眾銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“第二套房”的斷定地認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)(全文),報(bào)信中明確,告貸人初次聲請(qǐng)利用貸款采辦住房,但是在本地房屋掛號(hào)信息系統(tǒng)中,其家子已經(jīng)掛號(hào)有一套住房(及以上)的,將被斷定地認(rèn)為為二套房(及以上)。這就是所謂的“認(rèn)房”。家子成員的領(lǐng)域包含聲請(qǐng)貸款人和他的配頭和未成年子女。 別的一種環(huán)境為“認(rèn)貸”,即告貸人已利用貸款采辦過一套(及以上)住房,又聲請(qǐng)貸款采辦住房。業(yè)內(nèi)人士解釋說,就算告貸人此前貸款買的房子已賣了出去,這次買房仍然算二套房(及以上)。 還有第三種環(huán)境,要是聲請(qǐng)人已經(jīng)買了房,但是在房屋掛號(hào)信息系統(tǒng)中查不到信息的,銀行可通過查詢征信記載、面測(cè)、面談(需要時(shí)居訪)等情勢(shì),盡責(zé)調(diào)查,以確認(rèn)這次為二套房(及以上)。 認(rèn)房又認(rèn)貸比之前履行試試的要嚴(yán)格許多,也誤傷了誤傷了改良型購(gòu)房者,解讀報(bào)信你會(huì)創(chuàng)造就算告貸人此前貸款買的房子已賣了出去,目前無(wú)房棲身,買房時(shí)只要選擇貸款,據(jù)銀行記載也會(huì)斷定地認(rèn)為為“二套房”,要履行二套房貸政策。其實(shí)政策的初志是好的,想要避免只認(rèn)房而浮現(xiàn)的諸如“假離婚”、“假未婚”等等投機(jī)舉動(dòng),可是這完整可以通過銀行聯(lián)網(wǎng)房屋掛號(hào)系統(tǒng)和民政(銀行五招查假)來(lái)處理完成,標(biāo)準(zhǔn)云云一刀切,沖擊炒房的效果是有了,可與國(guó)家撐持改良型購(gòu)房的政策相悖,怎能總算好政策呢? 作者重視到,“在房屋掛號(hào)信息系統(tǒng)中查不到信息的,銀行可通過查詢征信記載、面測(cè)、面談(需要時(shí)居訪)等情勢(shì),盡責(zé)調(diào)查,以確認(rèn)這次為二套房(及以上)。” 這樣主不雅性加大了,輕易浮現(xiàn)各人連提都懶患上提的陰晦問題,房屋掛號(hào)信息系統(tǒng)為啥子就查不到?是因?yàn)榉课萁灰讙焯?hào)系統(tǒng)是在2002年后逐步完善的,2002年以前的交易記載缺失不少??筒谎诺卣f政策是不也許等一切都完備了再出臺(tái),但咱們相干部分可曾經(jīng)在每次政策出臺(tái)后,借機(jī)積極去完善相干配套機(jī)制? 報(bào)信中放寬非本地人購(gòu)房,對(duì)能供給1年以上本地上稅證實(shí)或社會(huì)保險(xiǎn)交納證實(shí)的非本地住民,要是聲請(qǐng)住房貸款,也按照上述三種環(huán)境來(lái)斷定地認(rèn)為第二套房。對(duì)不能供給1年以上本地上稅證實(shí),或社會(huì)保險(xiǎn)交納證實(shí)的非本地住民,聲請(qǐng)住房貸款的,貸款人按第二套(及以上)的不夾雜住房信貸政策履行。在那一些商品住房?jī)r(jià)格過高、上升過快、供給嚴(yán)重的地區(qū),貿(mào)易銀行可按照規(guī)定,暫停發(fā)放住房貸款。既是用上稅和社會(huì)保險(xiǎn)交納證實(shí)可安享首套房待遇,又規(guī)定要因地區(qū)限定,而政策中并沒有明確指出哪一些處所是“商品住房?jī)r(jià)格過高、上升過快、供給嚴(yán)重的地區(qū)”(相干見本博發(fā)布高房?jī)r(jià)城市名單需要的是底氣),供給“兩證”很輕易,外埠炒房者可兩證很輕易外埠炒房者可鉆的空子很大。這樣務(wù)虛的細(xì)則不提也罷。
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二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“是否利用貸款購(gòu)買住房,且貸款是否已還清”。房貸新政的二套房認(rèn)定將“以房為限,而不是以貸為限”。所謂一套房貸、二套房貸,首先購(gòu)房單位是家庭而不是個(gè)人。家庭由三種人組成,本人、配偶、未成年子女。一個(gè)家庭只要購(gòu)買了一套房,再買房就叫二套。第三套房也是按家庭,不能證明是二套房的,那就是第三套房。 房子的套數(shù)需經(jīng)房產(chǎn)管理部門的房屋登記系統(tǒng)進(jìn)行查詢后,由其進(jìn)行認(rèn)定。此外,銀行在做個(gè)人住房按揭貸款時(shí),還需要嚴(yán)格執(zhí)行面談、面簽、上門走訪的程序。 4月14日,國(guó)務(wù)院發(fā)出通知,要求二套房貸**比例不低于50%,利率1.1倍;三套以上房可停貸。從整個(gè)新政來(lái)看,政策出發(fā)點(diǎn)是居者有其屋,有一套住的就足夠了,一個(gè)人沒有必要住兩套。房地產(chǎn)按揭貸款只支持住房的資金需求,而不能支持倒賣房屋的資金需求。 下列情形執(zhí)行二套房信貸政策 住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中指出,有下列情形之一的,執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策: 一、借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房,如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng),下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的; 二、借款人已利用貸款購(gòu)買過一套(及以上)住房,又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的; 三、貸款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查,確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女),既認(rèn)貸又認(rèn)房。 此外,對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的,貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。 以人民銀行為準(zhǔn) 海南二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)基本一致 隨著房產(chǎn)新政出臺(tái),關(guān)于“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)成為備受關(guān)注的“懸念”。但在海南,這個(gè)懸念基本不存在。記者從海南多家金融機(jī)構(gòu)了解到,在業(yè)務(wù)實(shí)踐中大多遵循著基本一致的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),其一個(gè)基本的原則就是以人民銀行征信系統(tǒng)為準(zhǔn)。 在目前確認(rèn)二套房的操作中,各銀行都要查詢申請(qǐng)貸款人的征信記錄,看是否有貸款購(gòu)房記錄,從而確認(rèn)是否二套房。這也意味著,如果征信記錄中沒有貸款記錄,不管實(shí)際購(gòu)買第幾套都可視同首套房。銀行工作人員表示,如果此前雖然購(gòu)房但未貸款,一般視同于首套房;除此以外,除非在征信系統(tǒng)建立以前,也就是1999年前貸款購(gòu)房并還清,否則都會(huì)進(jìn)入征信記錄。記者在走訪工行、建行、交行等商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn),雖然各行在操作中有一些區(qū)別,但還是有一些大致相同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 工行某分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人羅先生告訴記者,在2007年底的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中,國(guó)家有關(guān)部門專門發(fā)出通知,就二套房認(rèn)定問題進(jìn)行了規(guī)范。直到目前,各行基本按照該通知規(guī)定認(rèn)定二套房。 一是二套房的認(rèn)定以家庭為單位,夫妻雙方任何一方買房都視為家庭購(gòu)房;二是家庭人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄》克?,同時(shí)一套房貸款已還清,可以享受首套房政策;三是已用公積金貸款購(gòu)房,再申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款購(gòu)房也屬于二套房;四是即使首套房貸款已還清,再購(gòu)房仍然屬于二套房。這些規(guī)定實(shí)際上在一定程度上考慮到了改善型購(gòu)房的需求。
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