二套房認定標準細則是什么 對樓市有什么影響

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• 152****2642

  自打國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“新國十條”)發(fā)布以來，“第二套”房的認定和執(zhí)行標準一直是一個充滿爭議的“敏感地帶”。不過，據(jù)多位來自監(jiān)管層和銀行內(nèi)部的知情人士昨天透露，“二套房”認定標準細則將很快正式公布，根據(jù)監(jiān)管層的精神，今后，各商業(yè)銀行認定“第二套”房時，將以家庭為單位，同時兼顧“借款人過去的貸款記錄”以及“借款人實際持有房屋數(shù)量”兩項標準，也就是說，購買住房的家庭成員中，任何一方，只要其以前貸過款或名下有一套房，再貸款就視為購買二套房。 二套房標準嚴上加嚴 連日來，市場傳言“二套房”認定標準將改為“認房不認貸”。不過，昨天，據(jù)監(jiān)管部門及商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露，對于二套房的認定，監(jiān)管部門可能出臺**嚴格的標準——在保留原來的“借款人過去的貸款記錄”認定，即只要央行征信系統(tǒng)能夠查詢到貸款記錄，哪怕該套住房已經(jīng)賣掉或貸款結(jié)清，再貸款購房也視為第二套房的基礎(chǔ)上，再加入以“借款人實際持有房屋數(shù)量”的認定標準。兩項標準同時有效，互為補充，這意味著今后，商業(yè)銀行在審批貸款時，既認貸也認房。 原先，“二套房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房，銀行并非以借款人名下有無房產(chǎn)為二套房認定依據(jù)，而是以貸款次數(shù)來認定，只要以前貸款買過房，哪怕住房已賣掉、貸款已結(jié)清，再貸款仍視為“第二套房”。在審查時，銀行會通過央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關(guān)信息及時錄入該數(shù)據(jù)庫，以此確?！笆滋追俊币约啊暗诙?含)以上房”的認定。 據(jù)了解，住建部有關(guān)負責人也證實了既認房也認貸的新標準，今后，銀行與住建部將對“二套房”進行雙重把關(guān)。此外，二套房認定細則有望近期正式出臺。商業(yè)銀行人士表示，認房也認貸的新標準正式執(zhí)行后，意味著信貸照顧改善型住房需求的條款徹底作廢。 新標準可能面臨執(zhí)行難 不過，新標準目前面臨執(zhí)行上的難題。一位銀行管理層人士表示，首先是異地房產(chǎn)查詢還是空白。目前，個人擁有房產(chǎn)的信息由各地房管局掌握，而該系統(tǒng)至今沒有實現(xiàn)全國互聯(lián)，銀行無法查明借款人在異地的房產(chǎn)信息;其次，銀行掌握借款人的借貸數(shù)據(jù)，即貸過幾次款，而住建部的系統(tǒng)掌握購房人信息，即名下幾套房，目前這兩套系統(tǒng)尚未互聯(lián)互通，銀行在審批貸款時必須得到住建部協(xié)助;**后，還有家庭關(guān)系確認，目前民政系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)也不互聯(lián)，可能因此出現(xiàn)一些規(guī)避行為?？傊?，以家庭認定借款人實際持有房屋數(shù)量的標準，需要跨部門的合作才可以。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:17

相關(guān)問題

• 問 二套房認定標準作用是什么 對樓市有什么影響
  答

  **近，住建部、央行、銀監(jiān)會三部門對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。該文件規(guī)定，對于個人購買住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標準，也以家庭是否利用過銀行貸款購買住房為標準，而且還得盡責調(diào)查來確定個人家庭持有住房之情況。對于這個文件公布，盡管只是針對住房購買投資與消費做出區(qū)分，盡管這種區(qū)分在不少人看來沒有多少意義(比如有人住房的“剛需”存在，對第二套住房如何界定都沒有多少意義)，但它對當前及將來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響不可低估。 首先，對“二套房認定標準”的規(guī)范，向房地產(chǎn)發(fā)出了一個明確的信號，國十條落實正在逐漸地進行。根據(jù)不同的情況，政府會讓國十條的原則性內(nèi)容逐漸地具體化及可操作，以便讓國十條能夠認真實施落實。早幾天，有人認為歐洲主權(quán)債務(wù)危機爆發(fā)，國十條又可能成為“空調(diào)”，因此，他們手中持有的住房寧可沒有交易，也不通過價格調(diào)整在市場賣出。這正如我早些說過的那樣，2008年下半年的美國金融海嘯救了中國的房地產(chǎn)，從而使政府房地產(chǎn)政策突然逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)暴利得以持續(xù)。但是，2008年的美國金融海嘯是百年一遇的事件，難道新的金融海嘯又會出現(xiàn)嗎?政府對當前房地產(chǎn)市場判斷又會如2008年那樣不確定嗎?可以說，如果不出現(xiàn)新一輪的金融海嘯，國十條要出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)是不可能的。三部門對“二套房認定標準”的規(guī)范，就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場發(fā)出了明確的信號，**近的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并非是臨時性的條例，而是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的原則。國十條的這些原則都會逐漸地轉(zhuǎn)化為可操作的細則，而不是臨時性的條例。正是從此意義上看，國十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會半途而廢，只會逐漸落實執(zhí)行。 其次，對“二套房認定標準”的規(guī)范，以中央政府的文件對住房購買投資與消費作一個清楚的區(qū)分。如果是住房投資，那么就不可享受政府的種種優(yōu)惠政策，就得進行某種程度限制，其信貸就得以市場定價;如果是住房消費，政府以各種優(yōu)惠政策鼓勵居民購買。正因為這種區(qū)分，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生巨大的影響。 因為，住房購買是投資還是消費，以往的房地產(chǎn)政策一直是模糊不清。正因為對住房購買是投資還是消費政策上的模糊不清，從而使得各個政府部門及各地方政府各取所需，選擇性出臺對自己有用的房地產(chǎn)政策，從而使得中國房地產(chǎn)市場炒風大起，利用銀行金融杠桿住房購買完全成了投資者**好的賺錢工具。正因為這種住房購買賺錢效應(yīng)，不僅讓商品住房的基本功能完全改變(住房成了購房者利用銀行金融杠桿投資賺錢的工具而不是解決居民的基本居住條件)，而且讓涌入房地產(chǎn)市場炒房的人越來越多、越來越普遍，讓潛在國家金融風險越來越大，讓整個國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)越來越朝扭曲的方向發(fā)展，讓社會財富分配越來越向少數(shù)人聚集及社會矛盾與沖突增多。這些都將影響中國社會經(jīng)濟中長期的發(fā)展。因此，嚴格地清楚界定住房購買的投資與消費也就成了2007年以來國內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心。盡管這種界定在2008年下半年美國金融海嘯后有所中斷，但是2009年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的危機使政府對這種界定有更為清楚的認識，對這種界定的重要性進一步強化與具體。因此，這次三部門對“第二套住房標準”做出嚴格規(guī)定，就是要改變國人把住房市場作為賺錢工具的觀念，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場改變成為一個以居民消費及增長住房福利條件為主導的市場而不是一個投資賺錢為主導的市場。因為，只有是一個以消費為主導的房地產(chǎn)市場，才能夠保證這個市場健康持續(xù)的發(fā)展，才能讓房地產(chǎn)市場真正成為國民經(jīng)濟增長之動力。

• 問 二套房認定標準是什么 二套房認定標準混亂對政策執(zhí)行力有什么影響
  答

  國務(wù)院“10號文”之所以被認為“嚴厲”，關(guān)鍵在于對二套及以上住房的**比例和貸款利率大大提高：購買二套住房的**不得低于50%，而利率則為1.1倍。而根據(jù)歷史經(jīng)驗，該政策的成敗關(guān)鍵取決于“二套住房”的認定標準。 在“10號文”出臺之前，銀行對二套房的認定實行“認貸不認房”的基本原則，即在認定是否屬于二套住房時，只看貸款方有無房貸記錄。如果貸款者之前購買房屋是全款支付，則再買房就不會視為第二套房。這種“認貸不認房”的缺陷是顯而易見的，炒房者對每一套住房都可以通過全款支付之后，用房產(chǎn)做抵押，再去銀行以其他名義貸款炒房。 “10號文”出臺之后，對于二套住房的認定標準，至今并沒有明確的統(tǒng)一政策。目前在房地產(chǎn)市場上流傳的比較權(quán)威的“標準”有兩個。 第一個是銀監(jiān)會監(jiān)管一部主任楊家才在4月21日公開表示的：住房套數(shù)的認定不以是否發(fā)生過貸款為標準，即使首套住房沒有利用銀行貸款購買，再次購買住房同樣會被認定為二套住房。這就是所謂的“認房不認貸”，很顯然，這個認定標準比以前的“認貸不認房”的標準要嚴格很多，被視為二套房認定政策的重大轉(zhuǎn)變。 第二個是5月7日住建部副部長齊驥提出的“認房又認貸”的標準：一是認房，即便借款人是首次申請利用貸款購買住房，如果在要買房的城市房屋登記系統(tǒng)當中，其家庭已登記有一套及以上住房，那么其貸款購買的住房就屬于第二套及以上住房;二是認貸，借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套及以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。簡單地說，買房人名下有房，或者是曾用過房貸，再貸款買房都算“二套房”。很顯然，這是目前**嚴厲的二套房的認定標準。 但“認房”的難度在于，全國的住房交易和產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)并不健全，很多地方并沒有和銀行聯(lián)網(wǎng)，全國聯(lián)網(wǎng)更是遙遙無期，在這種情況下，通過“認房”來認定是否屬于二套住房顯然存在技術(shù)上的難度。但需要指出的是，**大的難度并不在于此，而在于無論是“認房不認貸”，還是“認房又認貸”，迄今為止，沒有任何部門出臺統(tǒng)一的認定標準，官員的解釋很顯然不能作為法律依據(jù)。 在沒有出臺統(tǒng)一認定標準的情況下，各銀行在具體執(zhí)行時，標準混亂，各行其是。有的銀行只要家庭名下已經(jīng)擁有了一套房，再買就算二套;而有的銀行在二套的判定標準上，則要看購房人之前有沒有過貸款記錄。普通情況的認定已經(jīng)混亂，如果再摻雜上夫妻離異等情況，則更加讓人云里霧里。比如，對“夫妻婚后共同申請過貸款買房，兩人離異后無房戶一方再買”，“之前貸款買的房已經(jīng)出售，再申請貸款買房”等情形，是按首套還是二套計算，不同銀行給出的認定標準都不相同。除此之外，在從什么時候開始執(zhí)行新的二套房貸問題上，各大銀行的標準則更是五花八門，有的以網(wǎng)簽時間為準，有的以批貸時間為準。 說得明白一點，嚴格的信貸政策是“10號文”的靈魂，而“10號文”有無調(diào)控力的關(guān)鍵則在于是否嚴格執(zhí)行二套房貸。但目前無論住建部還是銀監(jiān)會，都沒有出臺具體的認定標準，給各大銀行如何執(zhí)行造成了很大的難度。長此以往，貸款人就會利用標準缺失的空子打政策擦邊球，**終使二套房貸流于形式，這是已有歷史之鑒的。二套房認定細則遲遲不公布，讓民眾猜測利益集團的阻力是否會影響新政的執(zhí)行力。因此，有關(guān)部門必須盡快出臺二套房的具體認定和執(zhí)行細則，并要求各大銀行統(tǒng)一執(zhí)行，結(jié)束二套房認定和執(zhí)行上的混亂，呵護政策的公信力 如果對二套房政策還有不清楚的可以咨詢搜房網(wǎng)小編。

• 問 二套房認定標準是什么 二套房認定標準的影響力是什么
  答

  二套房政策認定新標準出臺后，各界人士對此議論紛紛，購房者，房產(chǎn)商，銀行……每個人心中都有自己的一桿秤，各自權(quán)衡著利弊。那二套房認定標準究竟影響有多大呢?讓我們來看看大家的意見： 【購房者】 炒房客被精準打擊 對于二套房的認定標準，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳某峰認為，其合理之處是不以戶籍設(shè)置購房人門檻，在北京工作、有需求的外地購房人同樣有購房機會。 與此同時，對于不能提供相關(guān)證明的，也就是非長期居住、工作的外地人購第一套房也執(zhí)行二套房信貸政策，比較精準地打擊了炒房客。這部分人雖然占購房人比例僅為5%，但他們占有較大比例的購房資金。 但是，新標準也可能存在“誤傷”。比如說，夫妻兩人在婚前各貸款買過一套房，婚后他們想賣掉這兩套房、新買一套大的，這次買房會被認定為第三套。實際上，這只是他們成家后的第一套房。 當前調(diào)控重點仍在抑制需求上，既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。若政策撤出，房價可能會報復性反彈。因此，下一階段調(diào)控重點應(yīng)放在增加供給上，特別是增加保障性住房的供給和新房的供給。 【銀行】 可能增加人力成本 銀行房貸部門人士稱，從《通知》來看，新政既認房又認貸，但以國內(nèi)現(xiàn)有的房管信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)情況看，這個政策的操作性較差。 因為一些城市，各區(qū)之間的房屋登記信息都無法相互查詢，或者是一套房與二套房登記信息不在同一系統(tǒng)中等，在這樣的信息聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上，銀行核對借款人名下房產(chǎn)信息，需要很大的工作量，會增加銀行的人力成本。 工商銀行河南省分行有關(guān)人士告訴記者，目前工行系統(tǒng)只能查詢個人征信系統(tǒng)，對于客戶的房產(chǎn)狀況和家庭狀況，系統(tǒng)不能查詢，如果總行出臺的細則中要求對客戶相關(guān)情況進行核實，則必須派專人到房管局或公安、民政部門查詢，這必將大量增加人工成本。 銀行業(yè)人士表示，面測、面談的環(huán)節(jié)，可以在銀行與客戶“面簽”貸款合同時進行。但對于“居訪”，恐怕執(zhí)行起來成本過高，操作性不強。 【成交量】 對于“有松有緊”的二套房認定標準會對樓市成交量有何影響，業(yè)內(nèi)有不同觀點。 一位開發(fā)商對記者表示，目前購房者存在觀望情緒，其中重要原因是信貸政策不明確，不知道自己屬于哪種貸款類型，因此不敢出手買房。政策細化了二套房的標準，在一定層面上打消了部分購房者的顧慮?！耙徊糠志哂袆傂孕枨?、符合條件的購房者可能會出手買房，在一定程度上激活成交量?！? 不過，一位從事房產(chǎn)個貸行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士認為，此次針對外地購房者的政策細化后，在執(zhí)行層面會更嚴格，對激活成交量的作用不會十分明顯，具體要看執(zhí)行半個月后的市場效果。

• 問 二套房**新認定標準是什么 影響有多大
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  住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國群眾銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“第二套房”的斷定地認為標準(全文)，報信中明確，告貸人初次聲請利用貸款采辦住房，但是在本地房屋掛號信息系統(tǒng)中，其家子已經(jīng)掛號有一套住房(及以上)的，將被斷定地認為為二套房(及以上)。這就是所謂的“認房”。家子成員的領(lǐng)域包含聲請貸款人和他的配頭和未成年子女。 別的一種環(huán)境為“認貸”，即告貸人已利用貸款采辦過一套(及以上)住房，又聲請貸款采辦住房。業(yè)內(nèi)人士解釋說，就算告貸人此前貸款買的房子已賣了出去，這次買房仍然算二套房(及以上)。 還有第三種環(huán)境，要是聲請人已經(jīng)買了房，但是在房屋掛號信息系統(tǒng)中查不到信息的，銀行可通過查詢征信記載、面測、面談(需要時居訪)等情勢，盡責調(diào)查，以確認這次為二套房(及以上)。 認房又認貸比之前履行試試的要嚴格許多，也誤傷了誤傷了改良型購房者，解讀報信你會創(chuàng)造就算告貸人此前貸款買的房子已賣了出去，目前無房棲身，買房時只要選擇貸款，據(jù)銀行記載也會斷定地認為為“二套房”，要履行二套房貸政策。其實政策的初志是好的，想要避免只認房而浮現(xiàn)的諸如“假離婚”、“假未婚”等等投機舉動，可是這完整可以通過銀行聯(lián)網(wǎng)房屋掛號系統(tǒng)和民政(銀行五招查假)來處理完成，標準云云一刀切，沖擊炒房的效果是有了，可與國家撐持改良型購房的政策相悖，怎能總算好政策呢? 作者重視到，“在房屋掛號信息系統(tǒng)中查不到信息的，銀行可通過查詢征信記載、面測、面談(需要時居訪)等情勢，盡責調(diào)查，以確認這次為二套房(及以上)。” 這樣主不雅性加大了，輕易浮現(xiàn)各人連提都懶患上提的陰晦問題，房屋掛號信息系統(tǒng)為啥子就查不到?是因為房屋交易掛號系統(tǒng)是在2002年后逐步完善的，2002年以前的交易記載缺失不少?？筒谎诺卣f政策是不也許等一切都完備了再出臺，但咱們相干部分可曾經(jīng)在每次政策出臺后，借機積極去完善相干配套機制? 報信中放寬非本地人購房，對能供給1年以上本地上稅證實或社會保險交納證實的非本地住民，要是聲請住房貸款，也按照上述三種環(huán)境來斷定地認為第二套房。對不能供給1年以上本地上稅證實，或社會保險交納證實的非本地住民，聲請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的不夾雜住房信貸政策履行。在那一些商品住房價格過高、上升過快、供給嚴重的地區(qū)，貿(mào)易銀行可按照規(guī)定，暫停發(fā)放住房貸款。既是用上稅和社會保險交納證實可安享首套房待遇，又規(guī)定要因地區(qū)限定，而政策中并沒有明確指出哪一些處所是“商品住房價格過高、上升過快、供給嚴重的地區(qū)”(相干見本博發(fā)布高房價城市名單需要的是底氣)，供給“兩證”很輕易，外埠炒房者可兩證很輕易外埠炒房者可鉆的空子很大。這樣務(wù)虛的細則不提也罷。

• 問 二套房的認定標準是什么？海南二套房認定標準又是什么
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  二套房的認定標準 二套房的認定標準是“是否利用貸款購買住房，且貸款是否已還清”。房貸新政的二套房認定將“以房為限，而不是以貸為限”。所謂一套房貸、二套房貸，首先購房單位是家庭而不是個人。家庭由三種人組成，本人、配偶、未成年子女。一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能證明是二套房的，那就是第三套房。 房子的套數(shù)需經(jīng)房產(chǎn)管理部門的房屋登記系統(tǒng)進行查詢后，由其進行認定。此外，銀行在做個人住房按揭貸款時，還需要嚴格執(zhí)行面談、面簽、上門走訪的程序。 4月14日，國務(wù)院發(fā)出通知，要求二套房貸**比例不低于50％，利率1.1倍；三套以上房可停貸。從整個新政來看，政策出發(fā)點是居者有其屋，有一套住的就足夠了，一個人沒有必要住兩套。房地產(chǎn)按揭貸款只支持住房的資金需求，而不能支持倒賣房屋的資金需求。 下列情形執(zhí)行二套房信貸政策 住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合制定發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中指出，有下列情形之一的，執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策： 一、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的； 二、借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的； 三、貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 認定標準是以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)，既認貸又認房。 此外，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行。 以人民銀行為準 海南二套房認定標準基本一致 隨著房產(chǎn)新政出臺，關(guān)于“二套房”認定標準成為備受關(guān)注的“懸念”。但在海南，這個懸念基本不存在。記者從海南多家金融機構(gòu)了解到，在業(yè)務(wù)實踐中大多遵循著基本一致的二套房認定標準，其一個基本的原則就是以人民銀行征信系統(tǒng)為準。 在目前確認二套房的操作中，各銀行都要查詢申請貸款人的征信記錄，看是否有貸款購房記錄，從而確認是否二套房。這也意味著，如果征信記錄中沒有貸款記錄，不管實際購買第幾套都可視同首套房。銀行工作人員表示，如果此前雖然購房但未貸款，一般視同于首套房;除此以外，除非在征信系統(tǒng)建立以前，也就是1999年前貸款購房并還清，否則都會進入征信記錄。記者在走訪工行、建行、交行等商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)，雖然各行在操作中有一些區(qū)別，但還是有一些大致相同的認定標準。 工行某分支機構(gòu)負責人羅先生告訴記者，在2007年底的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，國家有關(guān)部門專門發(fā)出通知，就二套房認定問題進行了規(guī)范。直到目前，各行基本按照該通知規(guī)定認定二套房。 一是二套房的認定以家庭為單位，夫妻雙方任何一方買房都視為家庭購房;二是家庭人均居住面積低于當?shù)仄骄》克?，同時一套房貸款已還清，可以享受首套房政策;三是已用公積金貸款購房，再申請商業(yè)銀行貸款購房也屬于二套房;四是即使首套房貸款已還清，再購房仍然屬于二套房。這些規(guī)定實際上在一定程度上考慮到了改善型購房的需求。