滬住房供應(yīng)出臺有什么政策 中小戶型比例做了哪些大調(diào)整

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• 131****4022

  近日，上海市發(fā)布了《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源局等四部門關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市和土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)施意見的通知》。 文件指出，上海將要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。 文件還指出，提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。 去年10月10日，上海市委書記韓正指出，上海房價已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會削弱城市的競爭力。因此，控制房價是重要調(diào)控目標(biāo)。 韓正還提出上海房地產(chǎn)市場面臨的兩大結(jié)構(gòu)性問題：辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。 究其根本原因，韓正認(rèn)為是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。因此要“抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整?！? 相關(guān)人士表示，新增建設(shè)用地不可能有大幅增加，存量用地盤活也很難有快速成效，現(xiàn)在增加市場供應(yīng)的方法就是把戶型做小，增加供應(yīng)的套數(shù)，讓更多的家庭能夠買到或租賃到中小套型的房源。 從現(xiàn)在上海土地政策特征來看，再結(jié)合目前財政部等部委政策導(dǎo)向來看，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會增加，開發(fā)商在上海的開發(fā)策略也會發(fā)生一定的改變。 專業(yè)人士表示，中心城區(qū)加大中小戶型比重固然會使得供應(yīng)套數(shù)增加，緩解一定的購買壓力，不過該項(xiàng)舉措仍可能會使得中心城區(qū)的中大房源形成稀缺性，從而造成這部分房源奇貨可居的現(xiàn)象。 對于開發(fā)商而言，開發(fā)小戶型前景如何？ 對開發(fā)商而言，開發(fā)剛需小戶型樓盤或意愿不足。從房企盈利的角度來看，可能會略有抵觸。因?yàn)閷τ谏虾＿@樣的城市來說，市區(qū)的大戶型房源在銷售方面也會比較緊俏。所以后續(xù)要推進(jìn)此類制度，關(guān)鍵點(diǎn)在于項(xiàng)目審批過程中嚴(yán)格要求，防范房企隨意更改項(xiàng)目規(guī)劃條件等。 值得關(guān)注的是，此前上海土地市場就發(fā)生過幾次叫停地塊拍賣的例子，到重新掛牌時大幅增加中小戶型比例。 在去年10月22日，曾被叫停的上海楊浦區(qū)新江灣地塊拍賣再度在上海規(guī)土局掛牌，重新掛牌的新江灣地塊大幅度增加了中小戶型及保障房的配比，要求配建的保障性住房建筑面積應(yīng)占該宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的20%以上。 此外，上海嘉定區(qū)嘉定新城一地塊終止出讓再次掛牌后也要求中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的50%。 專業(yè)人士表示，由于地價的攀升、市中心土地供應(yīng)的稀缺等因素，未來有可能會出現(xiàn)更多的中小套型MINI豪宅，比如新江灣地塊，90平方米以下面積配比較高，地價也不低，這個項(xiàng)目勢必會是中小套型的豪宅項(xiàng)目。 對于購房者來說，買房應(yīng)該選擇大戶型還是小戶型？ 其實(shí)，對于購房者個人而言，一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況來選擇適合自己的房子，不然買大了就是浪費(fèi)，買小了住著也不舒服?？傊?，無論是大戶型還是小戶型，一定有它自己的缺點(diǎn)，大家可以根據(jù)自己的情況來選擇。 小戶型的缺點(diǎn) 1、房間使用率低 小戶型可謂是“寸土寸金”，因?yàn)榉课菝娣e的限制，小戶型的使用率一般都比較低。小戶型不僅需要擺放生活用品等，還有很多管道等，這樣一來，還能有多少空間供居住者自由活動呢？ 2、房型合理性差 小戶型因?yàn)槊娣e小，因此也就局限了房型，容易造成千篇一律。小戶型的房子如果沒有做到合理規(guī)劃，居住者入住之后，生活質(zhì)量一定會下降。 3、房屋通透性差 因?yàn)槊娣e小，所以采光通風(fēng)會受到影響，房子的通透性就會比較差。一旦房屋沒有良好的朝向，那就只會變得更糟，尤其是當(dāng)樓體想要保證一定的進(jìn)深時，小戶型的通透性更加無法保障。 大戶型的缺點(diǎn) 1、房屋價格高 大戶型在面積、結(jié)構(gòu)、功能等方面都要比小戶型更勝一籌，房屋總價比較高，因此無論是全款買房還是按揭買房，對于購房者來說，都會是很大的壓力。 2、購房成本高 大戶型的裝修費(fèi)用會比小戶型高出很多，且物業(yè)管理費(fèi)也是一筆不可忽視的支出。如果房子面積特別大的話，清潔起來也是比較困難的，請專人來打掃的話，一定會增加購房成本。 3、房屋面積易浪費(fèi) 大戶型的房子比較適合家庭成員多的家庭居住，所以，如果家庭人口少的話，購買大戶型不僅浪費(fèi)還能給人帶來孤寂感。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:52

相關(guān)問題

• 問 房屋政策出臺哪些內(nèi)容 貴陽小戶型住房有哪些變化
  答

  2011年年底開始，房產(chǎn)稅相繼在重慶、上海等城市出臺，以上海的房產(chǎn)稅暫行辦法為例，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。受二套房**比例大幅提高的影響，2012年貴陽小戶型住房成香餑餑。 貴陽小戶型住房 小戶型市場“越挫越能” 近期，興隆楓丹白鷺(小區(qū)網(wǎng) 論壇)推出了以首次置業(yè)的剛需群體為主要“目標(biāo)客戶”的蜂鳥組團(tuán)，該組團(tuán)以37-78平方米的一房和兩房戶型為主，主打闖關(guān)戶型概念。4月18日下午記者在樓盤銷售中心看到，兩組購房者正在分別咨詢30多平方米和60多平方米的兩類小戶型房。正通過電腦參觀戶型效果圖的首次置業(yè)者李麗告訴記者，因?yàn)閰⒓庸ぷ鲿r間不長，之前一直都是租房居住，目前租住的市區(qū)一套一室一廳小戶型月租金都需要750元，權(quán)衡之下打算今年買套小戶型房。李麗分析說，現(xiàn)在市場上的一些小戶型房，除去幾萬元的**款后，實(shí)際上月供與自己目前負(fù)擔(dān)的租金相差不大，關(guān)鍵是供下來的房子是自己的資產(chǎn)，從這一角度看比租房強(qiáng)多了。樓盤置業(yè)顧問告訴記者，以李麗咨詢的這種30多平方米的一房小戶型為例，**在3萬多元，如貸款30年，月供在600元左右，對于首次置業(yè)者而言負(fù)擔(dān)并不重。 據(jù)了解，目前青睞小戶型的主流群體依然是像李麗這樣年齡在25—35歲之間的首次置業(yè)剛需群體，總價適中、交通便利且居住環(huán)境舒適的小戶型房成為他們的首選。 除了像李麗那樣的剛需族外，受二套房**比例大幅提高的影響，部分改善型購房群體也開始將置業(yè)目光投向一些環(huán)境優(yōu)惠、配套服務(wù)完善的小區(qū)的小戶型房。在興隆譽(yù)峰銷售中心，前來咨詢的市民王先生夫婦告訴記者，目前他們名下的一套房屋準(zhǔn)備騰給兒子結(jié)婚用，因?yàn)橹暗哪翘追孔邮窃?003年貸款購買的，所以現(xiàn)在這套房屬于二次置業(yè)，**款比例需要六成，加之現(xiàn)在利率多次上調(diào)，老兩口商量后決定選擇70、80平方米左右的小兩房，避免房貸壓力過大對生活質(zhì)量造成影響?！靶^(qū)有環(huán)境、生活方便是**重要的，兩個人住兩房足夠了?！蓖跸壬f。 記者隨后咨詢的花果園、恒大綠洲(論壇 戶型圖 房價 動態(tài) 微博)、萬科金域華府(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、城市魔方、興隆城市花園等在售或認(rèn)籌項(xiàng)目，銷售人員均表示，小戶型房近期客戶來訪量和電話咨詢量都不弱，甚至有的客戶到售樓部就會直接問樓盤**小戶型是多少，有沒有贈送空間等問題。 多方原因助力小戶型 接受采訪的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，經(jīng)過幾輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，購房者的置業(yè)理性度不斷提升，而小戶型低總價、低月供、換房輕松及房產(chǎn)稅預(yù)期等均是影響購房者偏好小戶型的因素。 首先，小戶型低總價低月供優(yōu)勢突出。據(jù)了解，近年來隨著本地樓盤戶型的不斷創(chuàng)新，小戶型的概念已不再是過去市場上單純的80—90平方米的小兩房，30多平方米的一房一廳還帶有功能間；60、70平方米的兩房戶型功能齊全，如果再加上贈送空間，完全能夠滿足多數(shù)剛需購房者首次置業(yè)的居住需求。同時，小戶型房低總價低月供的優(yōu)勢也不容忽略，以城市魔方70平方米戶型為例，總價在23萬元左右，**在7萬元左右，貸款年限20年月供1200元左右；貸款年限30年月供1000元左右。此外，小戶型還具備低稅費(fèi)、低物業(yè)費(fèi)等優(yōu)勢，對于目前急需購房但**資金有限的購房者而言無疑是首選。 其次，房產(chǎn)稅預(yù)期的心理影響。2011年年底開始，房產(chǎn)稅相繼在重慶、上海等城市出臺，以上海的房產(chǎn)稅暫行辦法為例，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。也就是說，兩套房的疊加會影響到今后家庭是否會成為房產(chǎn)稅的征收對象，許多購房者認(rèn)為，從目前來看，房產(chǎn)稅的普及已是大勢所趨，因此無論是首次置業(yè)者還是二次置業(yè)者，對面積的考慮都不得不更具前瞻性。 此外，后期宜租售的換房優(yōu)勢也是眾多購房者選擇小戶型的重要原因?！拔乙言谥薪槭袌隽私膺^，目前50平方米左右的房源是**搶手的，特別是租賃房源，根本不愁租，在目前**資金有限的前提下，單純的銀行存款又難以抵抗通脹風(fēng)險，不如買套小戶型先居住，如果**還能減輕今后二次置業(yè)的負(fù)擔(dān)。”在城市魔方銷售中心，方先生的話代表了當(dāng)前不少購買小戶型的剛需置業(yè)者的心聲。該樓盤置業(yè)顧問王溢表示，隨著購房者越來越理性，即便是買房自住，也會帶有一定的投資心態(tài)，首次置業(yè)的房產(chǎn)未來的換房便利性也促使不少購房者更為青睞小戶型。 小戶型迎來集中放量 近期，受房地產(chǎn)政策的接連影響，筑城樓市小戶型的放量也迎來了春天。 據(jù)了解，目前筑城市場上無論是高端定位的大型居住社區(qū)，還是中小規(guī)模樓盤，無例外地涵蓋了多個產(chǎn)品定位的小戶型房，而花果園、興隆城市花園、興隆楓丹白鷺、世紀(jì)城等多個大型復(fù)合型社區(qū)，也不約而同地將小戶型作為促銷的主打戶型。 專家分析認(rèn)為，前幾年多數(shù)樓盤都將小戶型作為“配菜”，然而隨著近兩年開發(fā)商資金壓力日益增大，需要通過加速推盤加快資金回籠，市場接受度高的小戶型房無疑成為眾多開發(fā)商調(diào)整推盤戰(zhàn)略的重點(diǎn)。未來入市的小戶型項(xiàng)目中，在產(chǎn)品定位、社區(qū)環(huán)境、生活配套、交通配套等方面存在差異化優(yōu)勢的樓盤，可能成為新政背景下地產(chǎn)競爭時代**大的贏家。

• 問 北京市首套住房契稅做了哪些調(diào)整 住房契稅小戶型比例是多少
  答

  為鼓勵個人改善住房條件，促進(jìn)普通住房交易市場的發(fā)展，國家規(guī)定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。在2009年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從2009年6月1日起，個人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 財政部曾明文發(fā)出通知，對《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）中首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策問題進(jìn)行了明確：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 從2008年11月1日起，北京市規(guī)定對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

• 問 2013濟(jì)南土地供應(yīng)計劃有哪些內(nèi)容 中小戶型用地如何規(guī)定
  答

  我們知道，編制土地供應(yīng)計劃不僅可以科學(xué)分配土地市場，合理配置土地資源，更重要的是土地供應(yīng)計劃也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要保障。那么，2013濟(jì)南的土地供應(yīng)計劃是什么呢？這份土地供應(yīng)計劃又有哪些特點(diǎn)呢? 經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)，《濟(jì)南市本級2013年度土地供應(yīng)計劃》公布實(shí)施。今年我市計劃安排土地供應(yīng)總量為2000公頃，其中市本級為1540.39公頃，供地總量高于前5年實(shí)際平均供地量;優(yōu)先保證民生項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)，對公共租賃房等保障性安居工程用地應(yīng)保盡保，無低密度高檔住宅和別墅用地。同時，考慮到濟(jì)南城市發(fā)展格局，將較好地保障東部新城、西部新區(qū)建設(shè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)用地。 供地總量高于前5年實(shí)際平均供地量 根據(jù)計劃，我市優(yōu)先保證民生項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)，把握土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局，結(jié)合市十五屆人大二次會議確定的2013年全市重點(diǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)保障先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和重大基礎(chǔ)設(shè)施、民生項(xiàng)目用地。 大力實(shí)施節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，進(jìn)一步嚴(yán)格用地預(yù)審，合理控制項(xiàng)目用地規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，大力挖潛存量土地，清理盤活閑置土地，適度提高建設(shè)用地容積率，提高用地效益和產(chǎn)出水平。參照我市前5年實(shí)際供地情況，以可供應(yīng)土地儲備、可預(yù)見增量等為基礎(chǔ)，科學(xué)預(yù)測2013年各類建設(shè)項(xiàng)目用地需求。全市今年計劃供地總量高于前5年實(shí)際平均供地量，其中住宅用地計劃供地量高于2012年實(shí)際供應(yīng)住宅用地量。 無低密度高檔住宅和別墅用地 市國土資源局負(fù)責(zé)人介紹，在今年計劃安排的2000公頃土地供應(yīng)總量中，市本級為1540.39公頃。其中，存量土地199.73公頃，占12.96%;新增國有建設(shè)用地1340.66公頃，占87.04%。 從用途結(jié)構(gòu)上看，2013年度計劃供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地510.13公頃，占供地總量的33.10%，重點(diǎn)保障舊村改造、棚戶區(qū)改造、西客站片區(qū)等經(jīng)營性重點(diǎn)項(xiàng)目用地和舊村改造村民安置房等保障性住房項(xiàng)目用地，對公共租賃房等保障性安居工程用地應(yīng)保盡保。其中擬招拍掛供應(yīng)301.68公頃(包括商品住房用地271.05公頃，回遷安置房用地30.63公頃)，無低密度高檔住宅和別墅用地;公共租賃房、舊村改造村民安置房等保障性住房建設(shè)用地208.45公頃。 中小戶型用地不少于建設(shè)用地供應(yīng)總量的70% 我市要求商品住房用地中建設(shè)一定比例中小套型商品住房用地，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。根據(jù)實(shí)際情況在商品住房中配建一定比例的保障性住房，確保公共租賃房項(xiàng)目用地。按照省保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組與我市簽訂的《2013年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書》，今年我市將新建保障性安居工程15449套，目前已全部落實(shí)到地塊，其中部分項(xiàng)目為已供國有建設(shè)用地，不再列入今年土地供應(yīng)計劃。 工業(yè)倉儲供地九成位于工業(yè)園區(qū) 根據(jù)計劃，我市供應(yīng)商業(yè)金融用地105.32公頃，占供地總量的6.83%，重點(diǎn)保障高新區(qū)、濟(jì)鋼片區(qū)、西客站片區(qū)商業(yè)設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目用地。 供應(yīng)工業(yè)倉儲用地547.1公頃，占供地總量的35.49%，積極引導(dǎo)工業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)集中，計劃供應(yīng)工業(yè)倉儲用地中90%以上位于各工業(yè)園區(qū);重點(diǎn)保障高新區(qū)孫村片區(qū)、出口加工區(qū)，歷城區(qū)臨港經(jīng)開區(qū)，濟(jì)南經(jīng)開區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)醫(yī)藥工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、山東電力二期生產(chǎn)檢修基地、天岳晶體、銘浩化工、化工產(chǎn)業(yè)園新材料科技示范園、市中區(qū)羅而工業(yè)項(xiàng)目、寶世達(dá)LED光電子產(chǎn)業(yè)園等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)用地。 供應(yīng)公共管理與公共服務(wù)用地259.6公頃，占供地總量的16.84%。確保省會文化藝術(shù)中心“三館”工程、二環(huán)西路高架橋工程等迎十藝節(jié)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，以及非物質(zhì)遺產(chǎn)博覽園主園區(qū)、濟(jì)南市第三生活垃圾無害化處理廠填埋場、青少年素質(zhì)教育基地等重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)。 供應(yīng)交通運(yùn)輸用地50.01公頃，占供地總量的3.31%。供應(yīng)水域與水利設(shè)施用地31.39公頃，占供地總量的2.04%。供應(yīng)特殊用地36.84公頃，占供地總量的2.39%，重點(diǎn)保障人防工程、武警直升機(jī)師項(xiàng)目用地以及長清區(qū)萬德鎮(zhèn)泰陵塔陵園項(xiàng)目用地供應(yīng)。 保障東部新城和西部新區(qū)建設(shè) 從計劃供地空間位置分布來看，高新區(qū)、歷城區(qū)、槐蔭區(qū)、長清區(qū)計劃供地量位于前四位，高新區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)園、西區(qū)在熟化平臺中計劃供地量位于前三位，較好地保障了東部新城、西部新區(qū)建設(shè)，較好地保障了實(shí)體經(jīng)濟(jì)用地。 據(jù)悉，為確保經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市建設(shè)用地空間，我市積極爭取部、省在年度用地計劃指標(biāo)上的支持，力爭報國務(wù)院的農(nóng)轉(zhuǎn)用調(diào)整方案、單獨(dú)選址項(xiàng)目和報省政府的批次用地全部通過審查。大力盤活存量土地，清理閑置和低效利用土地，將棚戶區(qū)、城中村和危舊簡易樓改造用地和城區(qū)“退二進(jìn)三”、改制、破產(chǎn)企業(yè)的原址用地以及依法收回的閑置土地、低效利用土地納入供地計劃，增加可供用地規(guī)模。

• 問 2018年二手房交易稅新政策有哪些？有哪些重大調(diào)整？
  答

  2018年國家二手房交易政策主要針對個人所得稅繳納上的一些優(yōu)惠。如果您賣出的房子是您用了**少五年,并且是您家庭唯一的生活用房,那么可以不用繳納個人所得稅。如果您賣出自己曾經(jīng)居住的房子,但是在一年內(nèi)按照市場價重新買入的,要繳納個人所得稅。

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• 問 中小戶型空間、臥室設(shè)計應(yīng)考慮哪些因素 中小戶型如何打造空間多變效果
  答

  小戶型為空間提供了無限多的可能性，收起電視墻兩側(cè)門片即可完劃分公私兩場域；明亮部分同樣以星巴克式的燈軌營造氛圍，并使用OSB板來保溫隔熱、防潮與隔音。 涂漆于柜體上的黑板漆，讓從事日文教學(xué)的屋主也能在家中授課。 拆除后的空間改以電視墻為核心的環(huán)狀生活動線，收起電視墻兩側(cè)門片即可完劃分公私兩場域。 明部分同樣以星巴克式的燈軌營造氛圍，并使用OSB板來保溫隔熱、防潮與隔音。 合上更衣室與主臥房的拉門，能彈性變化出多一房的格局。 是廊道亦是獨(dú)立空間的設(shè)計，設(shè)計師彈性規(guī)劃出小戶型的**大使用可能。