商品房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)問(wèn)題 如何化解問(wèn)題

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• 134****6310

  想買(mǎi)房子，除開(kāi)選房看房，第一需要做的功課就是認(rèn)真對(duì)待房屋買(mǎi)賣(mài)合同。很多人認(rèn)為這是格式合同，自己多關(guān)心也沒(méi)有用。孰不知這買(mǎi)家大筆一揮，就可能面對(duì)購(gòu)房中的種種風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂及履行中當(dāng)事人存在的三個(gè)誤區(qū)。 誤區(qū)1：《訂購(gòu)書(shū)》已經(jīng)明確約定了定金不退，那就一定退不回來(lái)了。 2012年3月15日，張x與北京某房地產(chǎn)公司(開(kāi)發(fā)商)簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)了位于順義區(qū)的一套房子，用途是商業(yè)。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上第三條明確規(guī)定了，張x向該公司交納五萬(wàn)元定金，并在七日內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，如果合同不簽定金就不退了。之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)據(jù)的收據(jù)也明確了不買(mǎi)定金不退的字樣。 2012年3月20日，在雙方協(xié)商合同時(shí)，張x提出自己購(gòu)房的目的是想經(jīng)營(yíng)一家餐廳，房地產(chǎn)公司考慮到油煙排放、擾民等問(wèn)題不同意用于餐飲經(jīng)營(yíng)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致合同未能簽訂。張x認(rèn)為如果無(wú)法經(jīng)營(yíng)餐廳，自己購(gòu)房的目的不能實(shí)現(xiàn)，房就不想買(mǎi)了，遂要求退回定金，但遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕。開(kāi)發(fā)商說(shuō)《訂購(gòu)書(shū)》已經(jīng)明確說(shuō)了不購(gòu)買(mǎi)定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。 法律鏈接： **高法《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理; 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！? 律師說(shuō)： 上述法律規(guī)定中，**重要的字眼是“因不能歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由”，這決定了定金是否可以退回。實(shí)踐中，法院一般是查明雙方是否存在過(guò)錯(cuò)或是違約行為導(dǎo)致合同無(wú)法訂立。如果是由于一方過(guò)錯(cuò)或是違約導(dǎo)致合同無(wú)法訂立的，過(guò)錯(cuò)或違約方將承受定金罰則的懲罰。而如果雙方并無(wú)過(guò)錯(cuò)或是違約行為，只是就合同條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)或是其它事由的導(dǎo)致無(wú)法購(gòu)買(mǎi)的，收受定金的一方就應(yīng)退還定金。 本案中，雖然開(kāi)發(fā)商在《訂購(gòu)書(shū)》和收據(jù)中一再?gòu)?qiáng)調(diào)不購(gòu)買(mǎi)定金不予退還。但事實(shí)上，雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)達(dá)不成一致意見(jiàn)。而在房屋用途明確為商業(yè)的前提下，雙方只是站到了自己的角度考慮問(wèn)題，對(duì)于無(wú)法簽訂合同本身并不存在故意或違約。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回定金。 值得提醒的是，在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有當(dāng)事人使用“誠(chéng)意金”或“訂金”這樣的字眼。這二者都不是規(guī)范的法律概念。在沒(méi)有明確約定為定金的情況下，在法律上只能視為一種預(yù)付款，將不具有擔(dān)保的性質(zhì)，也不適用定金罰則。 誤區(qū)2：未到房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上做預(yù)售登記的合同不成立。 2012年1月，李x與北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(開(kāi)發(fā)商)簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套140平米的商品房。該合同一式四份，李x在買(mǎi)受人處簽了字后，將合同全部交給了開(kāi)發(fā)商蓋章，自己只留了一份復(fù)印件。之后，合同一直未返回。經(jīng)多次詢問(wèn)，開(kāi)發(fā)商均以拿去房地產(chǎn)管理中心備案蓋章為由推脫。按照合同約定，李x支付了**款和一系列的購(gòu)房雜費(fèi)。 2012年7月收房時(shí)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期交房。遂通知李x到售樓處簽署補(bǔ)充協(xié)議并選擇賠付方式，李x不同意補(bǔ)簽并要求開(kāi)發(fā)商盡快交房。2012年8月，開(kāi)發(fā)商致函給李x，說(shuō)雙方訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一直未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上備案做預(yù)售登記，因此合同并不成立，彼此之間不存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，只同意退回李x已經(jīng)交納的**款，不再交樓。 法律鏈接： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理備案登記?！? **高法《關(guān)于適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其它物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！? **高法《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持?！? 律師說(shuō)： 可以看出，上述法律規(guī)定已經(jīng)明確規(guī)定了如果以簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上做預(yù)售登記為由主張合同不成立的，法院將不予支持。顯然，本案中開(kāi)發(fā)商的主張是站不住腳的，合同不僅成立，對(duì)于逾期交樓，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 從性質(zhì)上看，商品房預(yù)售登記是一種政府行政管理行為，其目的是規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序。它并不是確認(rèn)合同效力的必要條件。事實(shí)上，商品房買(mǎi)賣(mài)合同只要符合了合同生效的一般要件，當(dāng)事人又事實(shí)履行了合同，合同就當(dāng)然成立并生效。但是，如果當(dāng)事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)作為合同生效條件的，則完全不同，因?yàn)楦鶕?jù)合同自愿原則，法律會(huì)遵從當(dāng)事人的意思選擇，將此作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件。 雖然商品房買(mǎi)賣(mài)合同未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站備案不影響合同效力，但對(duì)于今后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證會(huì)存在一定的影響和障礙。為了保護(hù)買(mǎi)房者的利益，**好在合同中明確約定開(kāi)發(fā)商或中介公司辦理網(wǎng)上預(yù)售登記的具體時(shí)間，以督促其盡快辦理。 誤區(qū)3：收房時(shí)如果不交齊所有費(fèi)用就收不了房。 2013年1月，于x從北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(開(kāi)發(fā)商)處購(gòu)得住房一套。讓于x特別滿意的是，該房屋為現(xiàn)房，同年3月就能驗(yàn)收交房。于x計(jì)劃著4月份裝修完畢，五一正好作為婚房使用。 簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，于x特別留心了交房的時(shí)間和條件。交房時(shí)間為2013年3月31日前，交房條件為開(kāi)發(fā)商提供建筑工程竣工驗(yàn)收備案表和面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)。如果該手續(xù)不齊全，于x有權(quán)拒收房屋，并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。 可到了交房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商告訴于x，必須將物業(yè)費(fèi)、契稅、印花稅及公共維修基金、測(cè)繪費(fèi)、房產(chǎn)代辦費(fèi)等一系列的雜費(fèi)交齊后，才能將房屋交付給于軍使用。于x算了一下，這些費(fèi)用加起來(lái)大概有十萬(wàn)左右。那段時(shí)間，于x資金周轉(zhuǎn)有些困難，一下子拿不出這些錢(qián)來(lái)。于是，于x找到開(kāi)發(fā)商商量能不能先交房，以確保裝修的時(shí)間，上述費(fèi)用緩二個(gè)月一定交齊。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商明確拒絕，告訴他如果不交齊所有費(fèi)用就收不了房。 法律鏈接： 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人?！? 《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表; (二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū); (三)預(yù)售合同約定的其它交付條件。” 律師說(shuō)： 交付使用是指出賣(mài)人依合同約定將房屋交給買(mǎi)受人實(shí)際占有，買(mǎi)受人因此行使對(duì)房屋占有權(quán)利的行為。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)方主要義務(wù)就是交付符合交付使用條件的商品房給買(mǎi)受人使用。只要買(mǎi)受方履行了合同規(guī)定的義務(wù)，出賣(mài)方就無(wú)權(quán)拒絕，也不能附加合同外的任何條件。 本案中，雖然開(kāi)發(fā)商要求于x交納的公共維修基金、契稅、印花稅、測(cè)繪費(fèi)等一系列費(fèi)用的目的是為了幫助于軍辦理房產(chǎn)證，但根據(jù)合同的約定，交房的時(shí)間與辦理房產(chǎn)證的時(shí)間是分開(kāi)的，通常情況下，辦理房產(chǎn)證的時(shí)間為房屋交付使用后180日內(nèi)辦理。由此可見(jiàn)，交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證既不是同一行為，也不是相同的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。開(kāi)發(fā)商以此為由拒絕履行房屋交付義務(wù)，是缺乏合同及法律依據(jù)的。于x完全有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商無(wú)條件地交付房屋，并追究開(kāi)發(fā)商延遲交房的違約責(zé)任。

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  答

  編者按：對(duì)于每一位購(gòu)房者，在選好自己心儀的房子后，都面臨簽訂購(gòu)房合同的問(wèn)題。怎樣簽購(gòu)房合同？簽訂購(gòu)房合同需要準(zhǔn)備哪些資料？小編整理了成都市商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同供大家參考。 成都市商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同： 備案號(hào)：_______________ 售房人（以下簡(jiǎn)稱甲方）：____________________________________ 購(gòu)房人（以下簡(jiǎn)稱乙方）：____________________________________ 身份證號(hào)：__________________________________________________ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)商品房，達(dá)成如下協(xié)議： 一、乙方所購(gòu)商品房位于____________________________________________________ 二、該商品房的具體幢號(hào)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)用途、建筑面積如下 房屋幢號(hào)建筑結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)用途 建筑面積 該商品房交付時(shí)如有面積差異，以房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。 三、甲方應(yīng)向乙方出示所售房屋的下列證件 1．國(guó)有地地使用證，編號(hào)：_________________________ 2．房屋所有權(quán)證，編號(hào)：___________________________ 3．商品房預(yù)售許可證，編號(hào)：_______________________ 四、該商品房銷(xiāo)售價(jià)格為：實(shí)得建筑面積（即套內(nèi)面積）_________元／平方米（公攤面積按建造成本折算入實(shí)得面積單價(jià)），房款共計(jì)_________元，大寫(xiě)_________幣_(tái)_________________。 五、付款方式及付時(shí)間甲、乙雙方按下列第_________種約定辦理。 1．乙方在合同簽訂之日起_________日內(nèi)一次性付清全部房款，甲方給予乙方_________％優(yōu)惠，即實(shí)付房款總額_________元。 2．乙方在合同簽訂之日起_________日內(nèi)**房款_________元，余款在__________________付清。 3．甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款（按揭）購(gòu)房，甲、乙雙方就此項(xiàng)內(nèi)容另訂補(bǔ)充合同。 六、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按下列第______種約定追究乙方違約責(zé)任。 1．終止合同，乙方按應(yīng)付房款的_________％向甲方支付違約金，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。 2．合同繼續(xù)履行，乙方按_________向甲方支付違約金。 七、甲須于_______年______月______日前將竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收）合格的商品房交付給乙方，如因__________________，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除或變更合同外，甲方可據(jù)實(shí)延期。 八、除本合同第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約，乙方按下列第_____種約定追究甲方違約責(zé)任。 1．終止合同，甲方按乙方應(yīng)付房款的_________％向乙方支持違約金，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。 2．合同繼續(xù)履行，甲方按_________向乙方支付違約金。 九、甲方所售商品房面積與產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)面積差異在±_________％（含本數(shù)）至±_________％以內(nèi)，按實(shí)測(cè)面積結(jié)算房款；差異超過(guò)±_________％（含本數(shù)），乙方按下列第_______種約定辦理。 1．終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起_________日內(nèi)，將乙方已付房款退還乙方，并按_________利率給付利息。 2．合同繼續(xù)履行，雙方約定_______________________________________________。 十、預(yù)售商品房在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，甲方對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整和修改，必須在調(diào)整和修改的方案批準(zhǔn)后_________日內(nèi)書(shū)面通知乙方，乙方應(yīng)在收到該通知之日起_________日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按_________利率給付利息。 十一、甲方所售商品房在交付給乙方時(shí)，該商品房的配套環(huán)境和配套設(shè)施，必須符合甲方售房時(shí)所作的承諾和雙方約定。該商品房的裝飾、裝修、配套設(shè)施、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、保修責(zé)任和質(zhì)量要求，必須符合附件《商品房使用說(shuō)明書(shū)》和《商品房質(zhì)量保證書(shū)》中所作的說(shuō)明、規(guī)定和承諾。 十二、甲方將該商品房交付乙方后，應(yīng)協(xié)助乙方在_________日內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，如因甲方過(guò)失造成乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記的，乙方按下列第_________種約定處理。 1．終止合同，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起_____日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按乙方已付房款的____％支付違約金 2．合同繼續(xù)履行，甲方按_________向乙方支付違約金。 十三、甲、乙雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照政府相關(guān)規(guī)定，同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。 十四、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，交簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 十五、本合同連同附件及補(bǔ)充協(xié)議共_________頁(yè)，一式三份，經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，雙方各執(zhí)一份，成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處備案一份，均具有同等法律效力。 十六、本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意按下列第______種約定處理。 1．由_________仲裁委員會(huì)仲裁。 2．向人民法院起訴。 十七、其他約定：_________________________________________________________ 甲方（簽章）：_________ 乙方（簽章）：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 附件 1．在成都市錦江、青羊、金牛、武侯、高新區(qū)范圍內(nèi)銷(xiāo)售的商品房，本合同首頁(yè)須與成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處聯(lián)機(jī)打印后備案。購(gòu)房人右要合同簽訂后持本合同到成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處或者撥打6279090（語(yǔ)音信箱）查詢備案信息。 2．本合同的部條款，當(dāng)實(shí)際情況未發(fā)生或當(dāng)雙方不作約定的，應(yīng)在空格處打“／”，以示刪除。 3．本合同由成都市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一監(jiān)制。 subtitle:成都審議商品房買(mǎi)賣(mài)合同  （2012年3月地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)訊）成都審議商品房買(mǎi)賣(mài)合同 定金不退、沒(méi)收房就得交物業(yè)費(fèi)……商品房買(mǎi)賣(mài)合同中哪些條款是“不平等條約”？昨日，成都市首個(gè)專門(mén)點(diǎn)評(píng)審議格式條款的評(píng)審委員會(huì)召開(kāi)第一次全體會(huì)議，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中具有重大爭(zhēng)議的22條格式條款進(jìn)行了集中點(diǎn)評(píng)審議。 記者了解到，評(píng)審委員會(huì)由市工商局、房管局等行政主管部門(mén)、司法機(jī)關(guān)、律師事務(wù)所等業(yè)務(wù)相關(guān)人士組成。審議結(jié)果將于近日在市工商局官方網(wǎng)站和媒體上公布。而經(jīng)審議確認(rèn)的“霸王條款”，委員會(huì)將上報(bào)省工商局等相關(guān)部門(mén)，為相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步制定規(guī)范合同文本提供指導(dǎo)意見(jiàn)。市工商局市場(chǎng)監(jiān)督管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有“霸王條款”，可以向工商等行政主管部門(mén)舉報(bào)，相關(guān)部門(mén)將根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)嚴(yán)格查處。 焦點(diǎn)：“定金”不退 消費(fèi)者在購(gòu)房前就會(huì)被開(kāi)發(fā)商要求簽訂《認(rèn)(定)購(gòu)協(xié)議》，其中對(duì)“定金”的認(rèn)定，是困擾諸多消費(fèi)者的條款之一。在評(píng)審會(huì)上，委員們?cè)u(píng)議的第一條條款即是《認(rèn)(定)購(gòu)協(xié)議》的定金條款。 博紳律師事務(wù)所主任李凊直言，“它就是一個(gè)霸王條款”?！岸ń稹边m用定金罰則，守約方付款，違約方要雙倍承擔(dān)責(zé)任，而“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，二者的法律后果不同，該條款不適用于定金罰則。 焦點(diǎn)：水電氣未通不違約 到了交房日期，水電氣未通，按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的該條款，只要開(kāi)發(fā)商出具政務(wù)辦理證明，就不承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這一條款，四川劉范楊張律師事務(wù)所主任劉力認(rèn)為，該條款屬于免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任的條款，像這樣的條款應(yīng)該變更為直截了當(dāng)?shù)貙?xiě)出，如果基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有按照預(yù)定的日期交付，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任。 焦點(diǎn)：沒(méi)交房就收物業(yè)費(fèi) 未收房被要求交物業(yè)管理費(fèi)？四川劉范楊張律師事務(wù)所主任劉力認(rèn)為，“這樣的條款是個(gè)霸王條款”，消費(fèi)者還沒(méi)收房不知道房屋是否符合交房條件，如果交房程序沒(méi)走完，就收物業(yè)管理費(fèi)，是缺失公平的。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)蔡任重也認(rèn)為這是“霸王條款”，他說(shuō)，只有業(yè)主拿出鑰匙打開(kāi)房門(mén)之時(shí)，才開(kāi)始承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)義務(wù)。

• 問(wèn) 北京市石景山保障房建設(shè)的常見(jiàn)問(wèn)題有哪些 如何化解這些問(wèn)題
  答

  我們都是參加**近這次石景山區(qū)保障性住房選房的人員，這次參加選房的人員都是2010年11月30日搖號(hào)的那批，能參加2010年11月30日搖號(hào)的人員基本都是2008年和2009年審批下來(lái)的。2009年衙門(mén)口位置的商品房是8000多點(diǎn)，我們等了三年等來(lái)的是一句成本價(jià)已經(jīng)超過(guò)6800元人民幣。 　　2011年11月18日，30多位經(jīng)適房水泥廠的業(yè)主到石景山區(qū)信訪辦反映這次配售的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格、**款等相關(guān)情況。 　　現(xiàn)場(chǎng)反饋的信息：發(fā)改委接待人員說(shuō)，開(kāi)放商上報(bào)的成本價(jià)已經(jīng)超過(guò)6800元人民幣，發(fā)改委也認(rèn)為經(jīng)適房得價(jià)格定的太高，發(fā)改委正在和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，經(jīng)適房?jī)r(jià)格定在6500元人民幣以內(nèi)。綜上所述，我把以往的經(jīng)適房和兩限房的價(jià)格及地理位置以及經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的政策法規(guī)及審核標(biāo)準(zhǔn)列一個(gè)排序，石景山政府的領(lǐng)導(dǎo)們可以仔細(xì)看下： 　　　　一、近幾年北京市保障性住房?jī)r(jià)格　　　?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格：　　宋家莊的經(jīng)適房4300元人民幣/平米;朝陽(yáng)常營(yíng)(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)經(jīng)適房4300元人民幣/平米;衙門(mén)口經(jīng)適房均價(jià)4500元人民幣/平米;海淀2011年11月選房4600元人民幣/平米?！　　　。ǘ﹥上薹?jī)r(jià)格：　　樓盤(pán)名稱 地址 聯(lián)系電話 均價(jià)（元/㎡）　　富力陽(yáng)光美居(小區(qū)網(wǎng) 論壇)　　朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng) 5,900元/㎡　　北辰福第(小區(qū)網(wǎng) 論壇)　　朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng) 5,900元/㎡　　保利嘉園(小區(qū)網(wǎng) 論壇)　　朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng) 5,900元/㎡　　回龍觀(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)限價(jià)房地塊　　昌平區(qū)回龍觀 6,500元/㎡　　豐臺(tái)花鄉(xiāng)(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)紀(jì)家廟兩限房地塊　　豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟村 7,800 元/㎡　　萬(wàn)科紅獅限價(jià)房　　豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路38號(hào) 6,200元/㎡　　小屯馨城　　豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村 7,300 元/㎡　　鴻業(yè)興園兩限房(限價(jià)房)　　豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)南路 63771188 6,800元/㎡　　龍湖&#8226;大方居　　通州區(qū)位于半壁店大街25號(hào) 81565858 4,800元/㎡　　旗勝家園　　海淀區(qū)西三旗新都東路 82937600/7800 6,350元/㎡　　金頂陽(yáng)光　　石景山區(qū)金頂街三區(qū) 6,250 元/㎡　　

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)有哪些常見(jiàn)問(wèn)題 什么情況可要求開(kāi)發(fā)商雙倍賠償
  答

  《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)，出現(xiàn)下列五種情形之一的，房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人； （三）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 看了以上內(nèi)容，商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，什么情況可要求開(kāi)發(fā)商雙倍賠償清楚了嗎？

• 問(wèn) 買(mǎi)房如何過(guò)戶 有哪些常見(jiàn)問(wèn)題
  答

  新房買(mǎi)房前期準(zhǔn)備工作之后，還差臨門(mén)一腳就可以簽訂購(gòu)房合同，買(mǎi)房過(guò)戶了。這期間存在很多變數(shù)，你知道幾條？ 1.房屋交付后辦理兩證需交哪些費(fèi)用? 答：辦房產(chǎn)證時(shí)需繳納契稅,首套房90㎡以下總房款1%，90㎡ （含）以上至140㎡繳納總房款的2%，140㎡（含）以上繳納總房款的4%，二套房一律按照4%繳納。 維修基金費(fèi)用:總建筑層數(shù)6層及以下65元/平米；7-17層92元/平米；18層及以上104元/平米。交房時(shí)根據(jù)實(shí)測(cè)面積辦理,面積多退少補(bǔ)。 2.繳納完定金后幾日內(nèi)簽約? 答：以繳納定金當(dāng)日起5日內(nèi)簽約（以不同樓盤(pán)約定的日期為準(zhǔn)），特殊情況需以書(shū)面形式向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)，逾期按雙方約定的違約條款執(zhí)行。 3.辦理按揭需準(zhǔn)備哪些資料?程序如何? 答：所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng),并提供身份證，借款人必須征信良好;提供貸款資料：身份證、戶口簿、**款發(fā)票、結(jié)婚證（無(wú)結(jié)婚證，需民政局提供的單身證明）、收入證明 （如銀行需要，需提供流水單或者資產(chǎn)證明）、辦理公積金需要提供公積金繳存單。 4.預(yù)售資金監(jiān)管有指定銀行嗎,購(gòu)房貸款在哪家銀行辦理? 答：根據(jù)《商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》采取專項(xiàng)資金監(jiān)管制。 5.各樓公攤的分配原則及公攤面積說(shuō)明?是否適用于**新的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)? 答：通常計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積包括： （1）各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋； （2）套（單元）與公共建筑空間之間（包括山墻）墻體水平投影面積的一半（具體分?jǐn)偯娣e以每棟公示文件為準(zhǔn)）。 6.兩人非直系親屬可否共同購(gòu)買(mǎi)?有無(wú)特殊要求? 答：可以多人共同購(gòu)買(mǎi),根據(jù)客戶實(shí)際情況確認(rèn)產(chǎn)權(quán)分配，前提條件必須有購(gòu)房資格(公積金除外)。 7.是否可以不在開(kāi)發(fā)商指定的銀行辦理按揭貸款? 答：不可以。 8.簽《預(yù)售合同》以后是否可以變更購(gòu)房人或所有權(quán)人,如何辦理? 答：不可以?？蛻粼诤炇稹额A(yù)售合同》時(shí)未做預(yù)告登記的夫妻關(guān)系可以增加所有權(quán)人。其他情況則不能變更。 9.商業(yè)貸款有何要求? 答：滿18周歲，有穩(wěn)定職業(yè)和收入，為中華人民共和國(guó)合法公民，無(wú)案底。 10.未滿18周歲的人可以購(gòu)房嗎? 答：可以，一次性付款，無(wú)法取得按揭資格。

• 問(wèn) 驗(yàn)房時(shí)常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？
  答

  買(mǎi)了新房之后，當(dāng)開(kāi)發(fā)商通知收房時(shí)，大家不免心情激動(dòng)，房子終于到手了！激動(dòng)歸激動(dòng)，驗(yàn)房時(shí)可不能馬虎哦，收房先驗(yàn)房，就象很多商品消費(fèi)一樣，收貨前要先驗(yàn)貨，對(duì)于一生買(mǎi)的**貴的商品來(lái)說(shuō)，我們收房前也要先驗(yàn)房的。 驗(yàn)房時(shí)一定要先驗(yàn)收，檢查過(guò)房屋沒(méi)了問(wèn)題，或所有的問(wèn)題都已得到圓滿解決后，再簽字。千萬(wàn)不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗(yàn)收。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)以“業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可”為由，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題拒絕賠償。所以，在房屋交付時(shí)，鄰居們弄清楚該房屋是否已經(jīng)具備交付條件十分重要。前往驗(yàn)收房屋，并不意味著一定要**終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù)。業(yè)主相應(yīng)義務(wù)的履行，首先要存在前提，即開(kāi)發(fā)商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外，該房屋的實(shí)際質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。 驗(yàn)收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)該在驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費(fèi)無(wú)任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。也許在這之前，你已經(jīng)無(wú)數(shù)次來(lái)看過(guò)房子了，但你**好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗(yàn)收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，你就在收房單子上簽字。如果在驗(yàn)收的時(shí)候發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一定要當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)施工單位及時(shí)維修，維修后再重新驗(yàn)收房屋。 如果對(duì)驗(yàn)房不怎么了解的業(yè)主可以找一些裝修過(guò)的朋友一起去驗(yàn)房，這樣的話更有多個(gè)人商量，比如說(shuō)：包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象； 這幾個(gè)要認(rèn)證檢查看看有沒(méi)有房屋的質(zhì)量問(wèn)題，不然過(guò)期的話，有些開(kāi)發(fā)商是不承認(rèn)的哦。

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