怎樣正確選擇商業(yè)公寓和住宅 如何買正確適合的房子

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• 132****9333

  相同地段的房子，公寓跟住宅比起來(lái)，擁有更低的價(jià)位，在“限時(shí)代”優(yōu)點(diǎn)顯得更加突出，不過(guò)到底選擇購(gòu)買商業(yè)公寓還是普通住宅，還得因人而異，商業(yè)公寓也有自身的硬傷。 購(gòu)房對(duì)象：首次置業(yè)者 買公寓不占購(gòu)房名額，但不能落戶 近日記者收到身邊幾個(gè)單身貴族朋友的求助，紛紛打聽(tīng)華南板塊的商業(yè)性質(zhì)公寓買不買得過(guò)?！皩?shí)在不想再租房了，想有個(gè)自己的窩，但總價(jià)想控制在100萬(wàn)元，撐死110萬(wàn)元，**30萬(wàn)左右。看過(guò)很多二手房不僅可選擇的少，而且覺(jué)得真心不值。番禺華南板塊小面積的公寓單位，單價(jià)1、4萬(wàn)元左右，四五十平方米的單身公寓**五成正好三十萬(wàn)左右，買這個(gè)靠譜嗎?不知道自住如何?**前景又如何?”不知該如何選擇的黃小姐不停地向記者詢問(wèn)。 對(duì)于自住買家來(lái)說(shuō)，像黃小姐這種首次置業(yè)者，在適合的地段購(gòu)買一套小公寓用于自住，除了一般商業(yè)公寓的水電費(fèi)要比住宅單位貴一些，物業(yè)管理費(fèi)也可能收費(fèi)更高，有些公寓單位不能使用明火煮食之外，商業(yè)性質(zhì)的公寓用來(lái)居住和普通的住宅區(qū)別不大，比租房的生活也要更安穩(wěn)。如果首次置業(yè)者購(gòu)買公寓只是作為一種過(guò)渡，以后結(jié)婚準(zhǔn)備再買大房的，商業(yè)小公寓是個(gè)不錯(cuò)的選擇。購(gòu)買了公寓之后，不會(huì)占用自己的購(gòu)房名額，日后再購(gòu)買住宅，仍然可以以首次置業(yè)者的身份申請(qǐng)****低三成的房貸。 不過(guò)，如果說(shuō)水電費(fèi)、是否能明火煮食這些都屬于“小事”，而四五十年的產(chǎn)權(quán)大限又太遠(yuǎn)的話，戶口問(wèn)題，需要首次置業(yè)的買家重點(diǎn)關(guān)注。商業(yè)性質(zhì)的公寓不能入戶，住宅單位卻可以。如果單身的首次置業(yè)買家屬于集體戶口，又想將商業(yè)公寓作為婚房的話，那么請(qǐng)注意了，目前廣州規(guī)定集體戶口的市民在結(jié)婚時(shí)需要把戶口遷出。除非另有可以遷入戶口的方法，否則購(gòu)買了商業(yè)公寓想在結(jié)婚后把自己的戶口遷到公寓是不可能的。同時(shí)，如果市民近期有結(jié)婚、生子的打算，更是不建議購(gòu)買商業(yè)公寓作為自己的唯一住房。商業(yè)公寓不能入戶，業(yè)主的子女不能擁有樓盤(pán)所在地的戶口，當(dāng)然也就失去了入讀地段**的資格。 業(yè)內(nèi)人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商業(yè)性質(zhì)的公寓單位在售，正由于商業(yè)公寓單位不能擁有學(xué)位，因此售價(jià)要比同地段的住宅樓盤(pán)低不少。除非買家在同地段擁有帶學(xué)位的住宅單位，購(gòu)買商業(yè)公寓只是為了改善居住或投資，否則要慎重。 購(gòu)房對(duì)象：多次置業(yè)者 投資公寓貸款門檻低，但轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高 對(duì)于二次置業(yè)甚至是多次置業(yè)的買家來(lái)說(shuō)，商業(yè)性質(zhì)的公寓****低五成，比二套房住宅****低七成要低得多，并且商業(yè)性質(zhì)的公寓也不限購(gòu)，不用擔(dān)心購(gòu)房名額的問(wèn)題。在住宅的投資之路被限購(gòu)封住之后，很多買家的確就將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)性質(zhì)的公寓。 從投資的租金回報(bào)看，商業(yè)性質(zhì)的公寓和住宅一樣主要由樓盤(pán)所在的地段決定。不過(guò)值得指出的，如果買家投資公寓是為了等待其**然后轉(zhuǎn)手獲利的話，商業(yè)性質(zhì)公寓轉(zhuǎn)手交易高額的稅費(fèi)是不得不注意的攔路虎。 政策規(guī)定，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對(duì)增值部分征收30%-60%的稅費(fèi)。 另外，商業(yè)公寓無(wú)論是否居住滿五年都要按物業(yè)交易總價(jià)征收5、5%的營(yíng)業(yè)稅。再加上其他轉(zhuǎn)讓時(shí)需繳納的稅費(fèi)，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%-14%。也就是說(shuō)，賣出100萬(wàn)元的商用公寓，僅交易時(shí)的各種稅費(fèi)就要10萬(wàn)-14萬(wàn)元。 可以說(shuō)，高額稅費(fèi)將增加商用公寓轉(zhuǎn)手交易的難度。以后轉(zhuǎn)手時(shí)高于住宅單位的稅費(fèi)，將是投資商業(yè)性質(zhì)公寓的**大風(fēng)險(xiǎn)。 不限購(gòu)商業(yè)公寓五“短板” 1、土地使用年限短 商業(yè)性質(zhì)的公寓土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場(chǎng)”、寫(xiě)字樓或酒店性質(zhì)。相比住宅性質(zhì)用地使用年限有70年，這類商用公寓因類別不同土地使用年限為40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需補(bǔ)高額地價(jià)才能繼續(xù)使用。 2、高稅費(fèi)轉(zhuǎn)手交易難 根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對(duì)增值部分征收30%-60%的稅費(fèi)。此外，還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5、5%的營(yíng)業(yè)稅。各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%-14%。 3、房貸利率高年限短 雖然商用公寓不受住宅限購(gòu)令、限貸令影響，但因?yàn)槭巧逃眯再|(zhì)物業(yè)，只能獲批**高五成、**長(zhǎng)10年期的貸款(住宅可獲**長(zhǎng)30年、**高七成的貸款)，而且不能申請(qǐng)利率較低的公積金房貸。目前，商用項(xiàng)目貸款利率一般為基準(zhǔn)利率的1、1倍-1、3倍，而住宅貸款利率多是上浮1、1倍。 4、管理費(fèi)水電費(fèi)更貴 目前廣州商業(yè)物業(yè)用水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4、11元/立方米，用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0、9885元/度，但住宅物業(yè)的用水加污水處理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2、22元/立方米，用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為0、61元/度。另外，商用公寓的管理費(fèi)一般都要2、8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3、8元/平方米/月價(jià)格要高得多。 5、不能入戶無(wú)學(xué)位 購(gòu)買商用公寓是不能入戶的。雖然不少商用公寓地處廣州市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無(wú)法入讀**。這對(duì)一向以名校學(xué)位優(yōu)勢(shì)備受市場(chǎng)寵愛(ài)的老城區(qū)物業(yè)來(lái)說(shuō)，其后期**潛力將大打折扣。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何才能買房? 怎樣買房才是正確的選擇呢？
  答

  1)大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折?！　?)開(kāi)盤(pán)絕對(duì)沒(méi)有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。　　3)廣告沒(méi)有一個(gè)是真的，千萬(wàn)別相信其中的外立面顏色，很多造出來(lái)比畫(huà)的難看多了?！　?)售樓員會(huì)用許多方法來(lái)逼你買房，讓你無(wú)時(shí)無(wú)刻感到緊張，這時(shí)你千萬(wàn)要冷靜。要自己看中才買?！　?)別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。　　6)別對(duì)景觀抱太大希望，樹(shù)和草是在交房前一個(gè)月從外地買來(lái)直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了?！　?)別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料，沒(méi)人用面磚當(dāng)外墻。　　8)別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來(lái)，但是國(guó)家就只承認(rèn)他的測(cè)繪報(bào)告?！　?)綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬(wàn)別相信我們，我們只是聽(tīng)工程部隨便說(shuō)說(shuō)的，能對(duì)八成就不錯(cuò)了。　　10)漏水和外立面的材料根本沒(méi)關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^(guò)大，造成外墻裂縫才漏水的。

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• 問(wèn) 買高層住宅會(huì)有什么問(wèn)題 如何正確的選擇高層住宅
  答

  高層房源受購(gòu)房者青睞的**重要原因在于高層房?jī)r(jià)相較洋房和別墅要低出不少，高層購(gòu)房者是城市購(gòu)房的主力群體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在一二線城市有近4/5的比例規(guī)劃為高層住宅。但中國(guó)人說(shuō)：高處不勝寒。高層住宅必然有它的弊端和隱患。快看看住高層的5大問(wèn)題，別買了房子再后悔。 一、檢查電梯有無(wú)隱患 高層住戶每年不僅要給物業(yè)多交上一筆電梯費(fèi)用之外，一定要確認(rèn)你們家電梯沒(méi)有安全隱患，不要給不良開(kāi)發(fā)商選用任何劣質(zhì)電梯的機(jī)會(huì)。要留意電梯是否會(huì)定期檢修。 二、 高速噪音、灰塵，我想靜靜 高架橋建在家旁邊當(dāng)然好，送完孩子去幼兒園還能順便溜去菜場(chǎng)買個(gè)菜，連上班都不擔(dān)心遲到了！可晚上睡覺(jué)總能聽(tīng)到汽車的轟隆聲你還睡得著嗎？ 如今高樓，所謂的高速隔音裝置是半屏蔽式的隔音裝置。然而，對(duì)于樓層較高的住戶來(lái)說(shuō)，這一切并沒(méi)有什么卵用！汽車尾氣以及馬路揚(yáng)塵都會(huì)造成衛(wèi)生困擾和健康隱患。 三、 空中欄桿，請(qǐng)你高些，再高些 關(guān)于高層走廊欄桿的高度，國(guó)家規(guī)定：臨空高度在24m及24m以上時(shí)，欄桿高度不應(yīng)低于1.10m。可對(duì)于有小孩的高層住戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)高度也還是十分的危險(xiǎn)。因此這些也要在考察范圍之內(nèi)。 四、沒(méi)水沒(méi)電，日子咋過(guò)？ 一般高層住宅在頂層都建有水箱，先將水抽到頂層再往下供，使高層住戶不會(huì)因壓力不足用不上水；應(yīng)急發(fā)電機(jī)組的配置也很重要，保證市內(nèi)停電時(shí)，電梯也能暫時(shí)運(yùn)行。因此購(gòu)買高層時(shí)要向發(fā)展商咨詢樓層供水、水壓、供電、應(yīng)急電源等多方面情況。 五、恐高癥患者慎買！ 如果你有類似恐高癥這類洋氣的毛病，請(qǐng)還是低樓層吧。另外，患有某些疾病的人也不能住高層，尤其高于30米容易產(chǎn)生不適癥狀，尤其是慢性支氣管炎、心臟病、心絞痛、心腦血管疾病患者，選擇高層樓房時(shí)更要謹(jǐn)慎。

• 問(wèn) 如何選擇正確的還貸方式
  答

  你好！這個(gè)沒(méi)有什么叫正確的了。要看你自己喜歡了，等額本息和等額本金其實(shí)要看自己的意愿了，同樣的按揭時(shí)間，同樣的金額，總的來(lái)說(shuō)等額本金總利息要少點(diǎn)，但前期的還款比較多，壓力大點(diǎn)。

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• 問(wèn) 復(fù)式住宅選購(gòu)有什么訣竅 如何正確選擇復(fù)式住宅
  答

  目前在新推出的中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目中，采取復(fù)式住宅設(shè)計(jì)的越來(lái)越多。復(fù)式住宅以其格局精巧、使用功能靈活方便而受到了很多高收入購(gòu)房者的青睞，挑選這類房屋時(shí)，應(yīng)注意以下一些問(wèn)題。 首先，要看房屋平面設(shè)計(jì)是否合理 要考慮各功能區(qū)間劃分是否清晰。一般說(shuō)，復(fù)式住宅由于上、下層自然分區(qū)間隔，往往下層安排公共區(qū)間，如客廳、餐廳、客人臥室、廚房等；上層則安排主人臥房。這主要考慮主、客分區(qū)，使主人活動(dòng)區(qū)間保持一定私密性。 其次，要看房屋立面設(shè)計(jì)是否合理 主要是考慮室內(nèi)樓梯的位置，不能占去太多的空間，也不能破壞室內(nèi)整體性，同時(shí)便于以后裝飾布置。一般室內(nèi)樓梯都靠近墻邊，離客廳、餐廳比較近，樓梯下部空間盡量不占主要空間，如裝飾后設(shè)計(jì)成的儲(chǔ)物空間不會(huì)太影響整體布局。另外，對(duì)于上層空間來(lái)說(shuō)，如果居室處于頂層，很多情況下都設(shè)計(jì)成坡屋頂，購(gòu)房時(shí)一定要看清楚坡屋頂**低點(diǎn)的凈高，盡量避免彎腰、碰頭的現(xiàn)象發(fā)生。 需要提醒的是，大家往往在銷售圖紙上只能看到房間平面部分，**好能讓銷售商提供房間立面剖面圖。 第三，要看衛(wèi)生間的安置是否方便 有些設(shè)計(jì)在復(fù)式上層沒(méi)有衛(wèi)生間，在使用時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一些不便。另外，如復(fù)式住宅面積較大，應(yīng)考慮單獨(dú)設(shè)置主臥獨(dú)立衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間。 第四，挑選時(shí)要看有沒(méi)有露臺(tái) 一般頂層復(fù)式住宅要帶有比較大的露臺(tái)，銷售時(shí)是贈(zèng)送的。建議大家挑選時(shí)頂層如有類似的大露臺(tái)，又有較好的景觀，在裝修時(shí)稍加改裝，就可將頂層改造成為一間暖室；有些采取坡頂式的復(fù)式住宅，在頂層可以搭建一個(gè)閣樓；有些復(fù)式住宅其坡頂**低點(diǎn)比較高，能有2米左右，這樣就等于花了雙層的房?jī)r(jià)，買了3層的面積。這樣算下來(lái)，購(gòu)房者在價(jià)格方面就會(huì)相當(dāng)劃算。

• 問(wèn) 怎樣挑選房子? 如何正確挑選房子
  答

  買房之前很多購(gòu)房者首先想到的就是價(jià)格、位置、交通、周邊配套等，但在挑選樓盤(pán)的過(guò)程中，大多時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)很難在這些因素中找到平衡。所以買房前首先要明確購(gòu)房目的，因?yàn)椴煌馁?gòu)房目的影響著選擇房子的因素。——無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己：為什么要買房？——無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己：到底需要什么樣的房子？1、買房的資金準(zhǔn)備——您準(zhǔn)備用多少錢買房？一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數(shù)額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬(wàn)元、50萬(wàn)元，還是80萬(wàn)元、上百萬(wàn)元，甚至更多，這些資金的不同準(zhǔn)備，直接影響著您想購(gòu)買物業(yè)的品質(zhì)。您要根據(jù)自身家庭的積蓄、可以獲得的各類貸款數(shù)額、以及可以從親戚朋友處得到的貨幣支持，或者其他項(xiàng)資金來(lái)源，來(lái)估算出自己能拿出多少錢用來(lái)投入到買房這么大的一項(xiàng)投資行動(dòng)中，以此決定自己的實(shí)際購(gòu)房能力。2、為什么要買房子——自住還是投資？在決定了投入多少資金的時(shí)候，您一定同時(shí)也作出了購(gòu)買住房的目的：這一次買房，是用來(lái)自住，還是用來(lái)投資？這兩種類型的房屋，有一些共同點(diǎn)，但本質(zhì)還是不同的。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需求，生活方便成為**先考慮的問(wèn)題。投資型物業(yè)，一定要能夠租出去，租賃前景至關(guān)重要。3、確定大方向——東西南北中，您想把家安在哪兒？

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