現(xiàn)根據(jù)賣方違約的三種情形進(jìn)行分析: 第一種:出賣人將房屋直接賣給第三人 如果出賣人將房屋另外賣給了第三人,但未辦理過戶手續(xù),根據(jù)法律規(guī)定,原買房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利,可以向法院請求要求對方繼續(xù)履行合同。如果已經(jīng)將房屋出賣給第三人且已經(jīng)交付或者如果出賣人將房屋另外賣給了第三人,并已辦理了過戶,那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約,造成合同不能繼續(xù)履行,這時買房人可以向法院提起訴訟,要求解除合同,同時要求出賣人根據(jù)違約責(zé)任或房屋差價賠償違約責(zé)任。 第二種:出賣人要求提高房價辦理過戶 出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了,要求另外加錢過戶。 在這種情況下,買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟,要求查封所購房屋,進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全,防止出賣人將房屋賣與第三人,進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行,同時要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。 第三種:出賣人賣房后反悔并要求合同無效 在這種情況下,買房人如果在買房時已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人,并且未經(jīng)過共有人同意而購買房屋的,在共有人要求判定合同無效時,是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋,在房屋買賣合同中,一般是認(rèn)為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。 除此之外,出賣人是與配偶以外的人共有房屋,那么,出賣人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明,買房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。 如果出賣人能夠證明房屋是共有,那么合同不能履行是由出賣人過錯造成的,買房人可以在合同解除后要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
房價上漲能毀約嗎 如何通過法律維權(quán)
131****8841 | 2016-06-07 11:26:38
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152****0468
賣小產(chǎn)權(quán)房給城里人房價上漲想毀約被駁回 舊村改造得房兩套賣房后悔主張合同無效 2009年4月3日,一紙終審判決讓王強(qiáng)(化名)想收回房子再賺錢的“好夢”碎了。 事情還要從2005年說起。這年12月,王強(qiáng)所在的村進(jìn)行舊村改造,村委會跟王強(qiáng)簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后,王強(qiáng)得到兩套二居室樓房。 王強(qiáng)妻子曾經(jīng)的同事孫林(化名),聽說王強(qiáng)拆遷得了兩套房子,就與王強(qiáng)協(xié)商購買其中的一套。王強(qiáng)一想,反正也住不了這么多房子,賣了還能賺點(diǎn)錢。 雖然王強(qiáng)是農(nóng)村戶口,孫林是城鎮(zhèn)戶口,但王強(qiáng)所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定,對王強(qiáng)賣房的事情也表示不予干涉。 2006年1月,王強(qiáng)與孫林簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》,約定:王強(qiáng)為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商,產(chǎn)權(quán)人王強(qiáng)愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋,買受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯挠嘘P(guān)制度和規(guī)定。隨后,王強(qiáng)與孫林履行了該合同,房款兩清。 哪知天有不測風(fēng)云。房子賣了以后,當(dāng)?shù)氐姆績r卻一路飆升。 2008年4月,王強(qiáng)以國家禁止城市居民購買農(nóng)民房屋,且孫林是城市居民,故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由,起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效,讓孫林騰房。 孫林對于被訴一事認(rèn)為,簽訂合同時,雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且,雙方簽訂合同時是完全自愿的,房屋已經(jīng)交付完畢;經(jīng)過兩年的時間,該房子已經(jīng)有很大的**。孫林辯稱:“王強(qiáng)是受利益驅(qū)動才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王強(qiáng)的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。” 庭審中,法官問孫林房屋的現(xiàn)狀如何,孫林氣憤地說:“我買房后進(jìn)行了簡單裝修就把房子出租了。王強(qiáng)想把房子要回去,我不同意,他就騷擾租房的人,說他才是真正的房東,要把租我房的人趕走?,F(xiàn)在,租房的人都不交房租了?!? 自愿買賣小產(chǎn)權(quán)房被法院認(rèn)可 法院經(jīng)審理后認(rèn)為,公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù),王強(qiáng)與孫林在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時,已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房;對小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓,當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會并沒有具體的限制性規(guī)定。王強(qiáng)與孫林在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》,內(nèi)容并未損害國家、集體及第三方的合法權(quán)益,且雙方在合同簽訂后,已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務(wù),該合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。在此情況下,王強(qiáng)要求確認(rèn)其與孫林簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效、孫林退房的請求,理由不充分,對其訴訟請求,法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定,判決駁回原告王強(qiáng)的訴訟請求。
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精裝房是一種全新的置業(yè)模式,符合時下購房者快節(jié)奏的生活方式,但落實(shí)時,購房者卻往往不能稱心如意,開發(fā)商承諾的精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn),到交付時卻并不合格,甚至還存在質(zhì)量問題。 對于精裝房來說,裝修的標(biāo)準(zhǔn)和交付后的效果,并沒有一個客觀的標(biāo)準(zhǔn)化的界定,往往見仁見智,有人喜歡絢麗的裝修,但是有人卻崇尚簡樸,希望大房敞亮。如何滿足大多數(shù)人的喜好,也是一大難題。 精裝房**容易出現(xiàn)問題的地方在于裝修,而裝修又是屬于事前行為,購房者并不能有效參與和監(jiān)督,那么怎樣避免裝修過程“暗箱操作”呢? 購房合同應(yīng)注明裝修細(xì)則 專家建議,以詳細(xì)條款將裝修所涉及的難題,如:材料品牌、材料質(zhì)量、環(huán)保、維修等問題,寫進(jìn)合同。這樣不僅減少了交房時問題的發(fā)生,更確保了消費(fèi)者的合法權(quán)益。 首先,在合同中應(yīng)明確工程適用的施工規(guī)范,可參照建設(shè)部頒布的《住宅裝飾裝修施工規(guī)范》; 其次,合同中應(yīng)明確工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),地區(qū)裝飾裝修質(zhì)量檢驗(yàn)規(guī)定的,**好以規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn);通常情況下,精裝修房的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)可參照《高級裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》來進(jìn)行約定。 第三,合同中應(yīng)明確裝飾工程的監(jiān)理公司,要求開發(fā)商**后出具合法監(jiān)理公司的報告。 第四,應(yīng)約定違約責(zé)任。在《商品房買賣合同》中,對違反裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)約定的情況處理方式有兩種:一種是“出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價”;一種是雙方自行約定。如果選擇第一種,務(wù)必明確價格標(biāo)準(zhǔn);如果選擇雙方約定,除對裝飾裝修及設(shè)備價值的約定要詳盡外,一定要明確具體的違約責(zé)任。 值得注意的是,精裝修房一般都有樣板間,但樣板間往往與購房者收到的房屋之間會存在或多或少的差異,購房者在簽訂合同時**好問清楚實(shí)際房屋與樣板間之間的差異,必要時要求房開公司將相關(guān)承諾寫入合同附件。如果遇到項(xiàng)目變更,合同中則要有裝修項(xiàng)目變更的約定,說明裝修改動應(yīng)簽署工程變更單,以明確改動的項(xiàng)目和時間。 裝修材料環(huán)保與否 購房者眼睛所能看到的隱患可以事先避免,但是對于交付后出現(xiàn)的空氣質(zhì)量問題,卻是他們不能預(yù)計(jì)的,遇到這類問題又該如何解決呢? 根據(jù)目前國家頒布的《十種裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量國家標(biāo)準(zhǔn)》以及《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》,這些是強(qiáng)制執(zhí)行的行業(yè)法規(guī),消費(fèi)者在購房合同中應(yīng)標(biāo)明:首先,開發(fā)商購買的材料必須符合上述標(biāo)準(zhǔn)的要求;其次,工程竣工后開發(fā)商應(yīng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)請權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測,并出具檢測報告。如果開發(fā)商不能提供工程使用材料的有害物質(zhì)檢測報告,或者**后提供的室內(nèi)空氣檢測報告超過國家標(biāo)準(zhǔn),都屬于違約行為。 另外,住宅裝修的保修也應(yīng)該在合同里特別注明。由于一些工程項(xiàng)目在短期內(nèi)不會暴露出問題,因此在竣工驗(yàn)收時也就不能立即查出是否存在質(zhì)量問題,而必須通過使用才能發(fā)現(xiàn),這就涉及了保修的問題。目前國家規(guī)定住宅的裝修保修期為兩年,因此在合同中不僅要標(biāo)明保修期限,還應(yīng)寫明如墻體、地面等具體約定。 精裝修房應(yīng)不同于一般的商品房,對其“可以交付使用”的理解應(yīng)該是,消費(fèi)者在開發(fā)商交房后,可以直接入住。如果因?yàn)榇嬖谘b修質(zhì)量問題,造成消費(fèi)者在約定的交房期后仍無法直接入住,就應(yīng)該視為延期交房,消費(fèi)者可以根據(jù)購房合同的有關(guān)條款,維護(hù)自己的權(quán)益,并取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。
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房價上漲賣房毀約法院判決交房過戶 轉(zhuǎn)讓回遷房四年后,房屋價格飛漲,李女士后悔過早賣房,不協(xié)助買主辦理過戶手續(xù),被告上法庭。記者昨天獲悉,法院認(rèn)定回遷房轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效,判決她協(xié)助買主過戶。2004年3月,李女士取得了新村建設(shè)拆遷安置房購買權(quán),準(zhǔn)備加價將房子賣給準(zhǔn)備買回遷房的王先生。隨后,李女士購買了位于朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)世紀(jì)東方嘉園的一套回遷房,和開發(fā)商簽訂購房合同。就在簽約當(dāng)天,她又和王先生簽了一份購房協(xié)議,協(xié)議稱王先生以李女士的名義購買這套回遷房,面積為72.68平方米,支付房款20萬余元,轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬元;房子的使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)歸王先生。王先生交齊全部費(fèi)用后,拿到了李女士和開發(fā)商簽的購房合同原件,并辦理了入住手續(xù),一直居住至今。去年8月,他接到開發(fā)商通知,說可以辦理房產(chǎn)證,但需李女士到場。王先生多次要求李女士協(xié)助辦理房產(chǎn)證,以便辦理后期的過戶手續(xù),但均遭到李女士拒絕。李女士說,因近幾年房價迅速上漲,她后悔賣房太早,要求王先生再加10萬元的補(bǔ)償款。今年3月,王先生將李女士告上法庭,要求對方按照當(dāng)初的購房協(xié)議辦事。庭審時,李女士認(rèn)為這份購房協(xié)議無效,因?yàn)榉孔邮寝r(nóng)民回遷房,屬于小產(chǎn)權(quán)房,不能上市流通;且因?yàn)檫@套房子還沒辦理房產(chǎn)證,按照法律規(guī)定不能買賣,提起反訴要求確認(rèn)購房協(xié)議無效,王先生返還房子。朝陽法院審理后認(rèn)為,購房協(xié)議是王先生和李女士自愿簽訂,是雙方真實(shí)意思的表示,因此合法有效,判決李女士協(xié)助辦理房產(chǎn)證及過戶手續(xù),同時駁回了她的反訴。李女士提起上訴,二審法院審理后維持原判,判決書還指出,這套房子是綠化隔離帶回遷房,雖按照經(jīng)濟(jì)適用房管理,但不屬于經(jīng)濟(jì)適用房。記者昨天了解到,這份判決已經(jīng)生效。這套回遷房可以辦理房產(chǎn)證,允許上市出售,只是在出售前買主需繳納房屋總價3%的土地出讓金。
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房東不肯出示產(chǎn)證有3種可能,建議不要交易:1、可能是房東并沒有拿到房產(chǎn)證。 例如,房東買的是新房,并未交付的情況下想轉(zhuǎn)讓。這種情況下,可能房東還是房貸未還清,不具備過戶交易的條件,他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系抵押在銀行,存在很大的交易風(fēng)險。例如 房東買的是二手房,貸款尚未還清,產(chǎn)證抵押在銀行。以上兩種情況,都可能會出現(xiàn)一房多賣,且無法貸款的請款,建議謹(jǐn)慎交易。2、可能根本就沒有產(chǎn)證,現(xiàn)在市面上存在許多,房貸產(chǎn)詐騙案件,騙子冒充房東賣房交易,進(jìn)行詐騙,需要謹(jǐn)慎交易,在核實(shí)清楚產(chǎn)權(quán)后再辦理。3、房貸的房子是小產(chǎn)權(quán)房,私建房,這一類房子并不受國家法律保護(hù),不能進(jìn)行買賣。
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單方毀約,面對冷處理,該怎么做面對房價上漲利益的驅(qū)使,賣家想要單方毀約,卻不以明確的意思表示說自己要違約,比如不接電話不回微信、短信保持沉默?;蛘咭愿鞣N理由推三阻四,不接電話不回微信、短信保持靜默,甚至以把買家造成違約為目標(biāo)。對于這種賣家的破解方法是:在簽訂的書面房屋買賣合同中對于賣方要協(xié)助履行的義務(wù),比如:解抵押、房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽、銀行面簽、繳稅、過戶等事項(xiàng)約定明確的時間點(diǎn),不能籠統(tǒng)的附條件。否者雙方一直僵持不下,到了合同總的履行期限到來時賣方往往會跳出來要求解除合同。買方也會隨之陷入被動。并且買方一定要注意,要嚴(yán)格按合同約定的時間給付房款,不管是中介還是賣方提出要改變合同中的任何履行條款的時間和條件,即使你同意,也應(yīng)要求進(jìn)行書面簽字確認(rèn)。并就對方明示或者默示表示的將不履行房屋買賣合同的行為進(jìn)行取證。以備訴訟維權(quán)時使用。
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