2016年樓市形式怎么樣 房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎

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• 148****7091

  2015年，中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售重新火爆，京滬深的房?jī)r(jià)明顯上漲，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨持續(xù)下行壓力時(shí)，房地產(chǎn)似乎輝煌重現(xiàn)、房地產(chǎn)大熱，為什么？能持續(xù)多久？風(fēng)險(xiǎn)何在？ 2015年中國(guó)房地產(chǎn)火爆原因 在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括，限購(gòu)限貸政策在絕大多數(shù)名存實(shí)亡；涉房貸款利率持續(xù)下行且發(fā)放節(jié)奏提速；普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售在2015年重新升溫。升溫呈現(xiàn)出一二線(xiàn)好，三四線(xiàn)平平；住宅銷(xiāo)售較好，非住宅平平；銷(xiāo)售端較好，投資端平平的特點(diǎn)。 2015年房地產(chǎn)誰(shuí)喜誰(shuí)憂(yōu)？ 喜的是開(kāi)發(fā)商，憂(yōu)的是購(gòu)房者和地方政府。在1998到2013年間，中國(guó)房地產(chǎn)始終存在投資和銷(xiāo)售的良好互動(dòng)，即銷(xiāo)售改善2－3個(gè)季度之后，投資端也會(huì)改善，開(kāi)發(fā)商會(huì)更樂(lè)意購(gòu)置土地和新開(kāi)工。但目前這一定律已失效! 2014年第4季度以來(lái)，樓市銷(xiāo)售火爆和投資低迷并存，房地產(chǎn)投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒(méi)出現(xiàn)任何改善的跡象。開(kāi)發(fā)商比較喜悅，銷(xiāo)售面積和金額的持續(xù)改善，利率的下行使得房地產(chǎn)現(xiàn)金流顯著改善。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比的持續(xù)下行，使得購(gòu)房者長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)壓力被低利率所掩蓋。同時(shí)，地方政府也根本無(wú)法取得類(lèi)似2014年土地出讓收益超4萬(wàn)億的輝煌，僅能通過(guò)房地產(chǎn)契稅等涉房稅費(fèi)聊以作慰。 值得一提的是，開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況得到了極大的改善。其中貢獻(xiàn)**大的是利率下行和銷(xiāo)售價(jià)格上升。粗略估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的資金約20萬(wàn)億，其中約2/3為借入資金，開(kāi)發(fā)商的銀行開(kāi)發(fā)貸、信托等非銀機(jī)構(gòu)和其他借款等三大渠道的融資，可能各有約4萬(wàn)多億。哪怕1個(gè)百分點(diǎn)的利率下行，也給開(kāi)發(fā)商節(jié)約了不低于千億元的財(cái)務(wù)成本。 此外，2015年在商品房建造成本沒(méi)有上升的背景下，銷(xiāo)售價(jià)格至少提升了7%以上，按全年銷(xiāo)售金額推算開(kāi)發(fā)商至少額外獲得了6000億元的銷(xiāo)售利潤(rùn)。兩項(xiàng)合計(jì)，2015年凈利潤(rùn)同比改善在33%以下的開(kāi)發(fā)商算是差勁的了。 2016年樓市火爆還會(huì)繼續(xù)嗎？ 短期興奮點(diǎn)在于，2016年住房金融體制的改革是必要，也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀，成立國(guó)家住宅銀行的主體也未可知。美國(guó)兩房本質(zhì)上屬于政府支持型企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)是給中低收入群體，少數(shù)族裔和貧困地區(qū)的購(gòu)房者，在購(gòu)置普通住宅時(shí)提供信用擔(dān)保，普通住房貸款，以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國(guó)政府決心效仿美國(guó)的兩房模式，則這種改革會(huì)對(duì)加速中國(guó)普通住宅，以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來(lái)很大支持。甚至有可能在“十三五”期間，形成一個(gè)總資產(chǎn)達(dá)到10萬(wàn)億級(jí)的大型新金融機(jī)構(gòu)。 中期興奮點(diǎn)在于，未來(lái)五年的房地產(chǎn)軟著陸的政策意圖。目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存驚人，在建加上待售，再加上棚改帶來(lái)的增量，三者合計(jì)庫(kù)存可能已超過(guò)80億平米，而目前每年刪除的銷(xiāo)售面積大約在13－15億平米。樓市軟著陸絕非易事?！笆濉币?guī)劃綱要提出了要努力增加居民財(cái)產(chǎn)性收入，這里令人產(chǎn)生一個(gè)預(yù)期，在2018年之前，房產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開(kāi)征可能性不大。短期和中期的興奮點(diǎn)，以及和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱相匹配的低利率，決定了未來(lái)2－3年，開(kāi)發(fā)商仍是幸福的。 中國(guó)樓市更長(zhǎng)久的未來(lái)如何？ 研究者的能力始終是十分有限的，要猜測(cè)未來(lái)10年的樓市，通常和講夢(mèng)話(huà)差不多。10年樓市幾乎肯定難以持續(xù)輝煌。 理由之一是，中國(guó)戶(hù)均住宅的擁有率已超過(guò)1套，目前房地產(chǎn)需求已是改善型為主，首次置業(yè)為輔，投資性購(gòu)房的比率可能已低至5%以下，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)**大的需求，取決于房屋更新率。 理由之二是，中國(guó)看來(lái)正向消費(fèi)大國(guó)轉(zhuǎn)型，消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐漸提升，而制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐漸下降，到2020年推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7成以上的動(dòng)力可能來(lái)自消費(fèi)，政府稅費(fèi)汲取的源泉，也會(huì)自然從向企業(yè)收取稅費(fèi)，轉(zhuǎn)向向住戶(hù)部門(mén)收取稅費(fèi)，“十三五”之后，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅對(duì)地方政府的重要性毋庸置疑。 理由之三是，經(jīng)過(guò)“十三五”引導(dǎo)地產(chǎn)軟著陸的政策即便取得成效，樓市也將是對(duì)未來(lái)高度透支的。 由此判斷是：中國(guó)樓市在2016年仍將熱鬧下去，看起來(lái)是二年熱，五年平，十年跌。中國(guó)房地產(chǎn)云霧繚繞的峰頂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地并不難看到。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2016樓市走勢(shì)怎么樣 為什么房?jī)r(jià)會(huì)上漲
  答

  經(jīng)過(guò)了2015，大家應(yīng)該對(duì)于2016年的樓市也有一些初步的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然**熱門(mén)的關(guān)鍵詞之一便是去庫(kù)存了，雖然政策向好，但筆者認(rèn)為2016年房?jī)r(jià)上漲理由仍不充分。 去庫(kù)存壓力下2016年樓市繼續(xù)寬松 自2014底以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越寬松，除了幾個(gè)一線(xiàn)城市外，限購(gòu)普遍放開(kāi)，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺(tái)真金白銀的房地產(chǎn)補(bǔ)貼政策。 2016年在去庫(kù)存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購(gòu)房按揭貸款利息抵扣個(gè)稅；首套或二套普通住房**比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房落戶(hù)(中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)舉措與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái))；放寬戶(hù)籍限制，鼓勵(lì)購(gòu)房入戶(hù)(中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將鼓勵(lì)常住外地人購(gòu)房與鼓勵(lì)租房、擴(kuò)大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來(lái)，深化住房制度改革)；回購(gòu)商品房作為棚戶(hù)區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進(jìn)公積金或房貸證券化；購(gòu)房稅費(fèi)減免等。 另外，二胎生育政策的正式出臺(tái)，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會(huì)產(chǎn)生對(duì)大戶(hù)型的改善型需求，遠(yuǎn)期看由于人口總量的增加會(huì)加大對(duì)住房的需求。 盡管如此，還是有人認(rèn)為2016年房?jī)r(jià)上漲的理由不充分，具體來(lái)說(shuō)，可以分以下幾個(gè)方面解釋。 為什么說(shuō)2016年房?jī)r(jià)上漲理由不充分？ 原因一：人口數(shù)據(jù)告訴你需求不充分 從我國(guó)新生人口來(lái)看，我國(guó)上世紀(jì)70年代新生人口2.03億人，上世紀(jì)80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀(jì)90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬(wàn)人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個(gè)世紀(jì)90年代少0.13億人。 人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)期。 原因二：住房自有數(shù)據(jù)告訴你潛力不充分 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本世紀(jì)以來(lái)的快速發(fā)展，中國(guó)住房擁有率過(guò)高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和中國(guó)人民銀行共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，目前中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平(美國(guó)為65%，英國(guó)為70%，日本為60%)，處于世界前列。 實(shí)際，如果再加上我國(guó)大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊(duì)住房等，我國(guó)的住房自給率可能會(huì)更高。 原因三：宏觀經(jīng)濟(jì)告訴你刺激效果不充分 從大的層面來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然不樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難獨(dú)善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激的邊際效用也會(huì)遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔(dān)憂(yōu)。 雖然2016年的房地產(chǎn)政策會(huì)更加寬松，但是經(jīng)濟(jì)下滑下的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，居民收入水平也會(huì)產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟(jì)增速還有一點(diǎn)關(guān)系。 原因四：農(nóng)民去庫(kù)存能力不充分 目前對(duì)于去庫(kù)存寄予希望**大的就是通過(guò)農(nóng)民工的市民化來(lái)消化庫(kù)存。即政府通過(guò)戶(hù)籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 但是，這一途徑的問(wèn)題在于，一方面很多收入相對(duì)較高的農(nóng)民往往在一二線(xiàn)城市就業(yè)，他們即使買(mǎi)房更希望在一二線(xiàn)城市，而需要加大去庫(kù)存的是廣大三四線(xiàn)城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購(gòu)房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，因?yàn)楹芏嘤匈?gòu)買(mǎi)能力的已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，而現(xiàn)在很多面對(duì)高房?jī)r(jià)，很多很難有支付能力，即使政府能對(duì)其補(bǔ)貼，使其能勉強(qiáng)支付**，這種按揭也會(huì)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

• 問(wèn) 2016年深圳放假會(huì)下降嗎？
  答

  房?jī)r(jià)隨著深圳的日益膨脹，需求越來(lái)越大，房子又是必備品，那么人來(lái)了去哪里住，所以房?jī)r(jià)不會(huì)跌。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 2015年南昌建設(shè)什么項(xiàng)目 2016年房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎
  答

  2015年12月23日，中共南昌市委十屆十二次全體會(huì)議召開(kāi)。會(huì)上，總結(jié)了2015年全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，并部署了明年經(jīng)濟(jì)工作。2016年南昌將推動(dòng)房地產(chǎn)商適當(dāng)降價(jià)，破解南昌房地產(chǎn)庫(kù)存難題，并將加快啟動(dòng)輕軌建設(shè)，完善城市停車(chē)場(chǎng)等配套功能。2016年南昌房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎？ 2015年 城市建設(shè)相關(guān)成績(jī) 1、舊城改造：九龍湖片區(qū)2015年底基礎(chǔ)路網(wǎng)基本實(shí)現(xiàn)全通車(chē) 城市面貌明顯改善，新城建設(shè)如火如荼。九龍湖片區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利，贛江南大道、三清山大道等7條道路和西客站周邊道路綠化工程全面完成，2015年底基礎(chǔ)路網(wǎng)基本實(shí)現(xiàn)全通車(chē)。萬(wàn)達(dá)文化旅游城、綠地國(guó)際博覽城兩大引爆項(xiàng)目加快推進(jìn)。省行政中心正式遷入九龍湖新城。與此同時(shí)，各地也把完善城市功能、美化城鄉(xiāng)面貌擺在更加突出的位置，城市框架進(jìn)一步拓展，功能進(jìn)一步完善，面貌更美更靚，令人眼前一亮。 與此同時(shí)，東湖區(qū)濱江片區(qū)、西湖區(qū)十字街北街、萬(wàn)壽宮二期等20個(gè)棚改項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)，改造戶(hù)數(shù)約2.1萬(wàn)戶(hù)，預(yù)計(jì)在年底前全面完成掃尾工作。基礎(chǔ)設(shè)施更加完善。朝陽(yáng)大橋、港口大道主線(xiàn)、九洲高架（撫生路至迎賓大道段）順利實(shí)現(xiàn)通車(chē)，象湖隧道預(yù)計(jì)年底可通車(chē)；軌道交通1號(hào)線(xiàn)將于12月26日正式運(yùn)營(yíng)，2號(hào)線(xiàn)已完成9座車(chē)站主體結(jié)構(gòu)，3號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)年底開(kāi)工建設(shè)；打通豫章路北延、建設(shè)西路西延兩條斷頭路。 2、民生工程：累計(jì)投入230億元 13170套安置房開(kāi)工建設(shè) 在社會(huì)民生方面，全年民生工程累計(jì)投入230億元。前三季度，南昌城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)到22914元、10615元，同比增長(zhǎng)9.8%和11.0%。就業(yè)創(chuàng)業(yè)穩(wěn)中向好，全市零就業(yè)家庭就業(yè)安置率100%?！傲銚裥！背晒^續(xù)鞏固。街道衛(wèi)生綜合服務(wù)中心、文化活動(dòng)中心標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)加快推進(jìn)。13170套安置房開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)工率95.2%。躋身“中國(guó)養(yǎng)老城市50強(qiáng)”，名列第16位。南昌市強(qiáng)制戒毒所建成投入使用。依法治市和法治政府建設(shè)工作扎實(shí)推進(jìn)，信訪維穩(wěn)工作取得顯著成效，市、縣、鄉(xiāng)三級(jí)政府法律顧問(wèn)制度建成率100%。 2016年 城市建設(shè)相關(guān)計(jì)劃 1、數(shù)據(jù)：地區(qū)生產(chǎn)總值增9% 財(cái)政總收入增11% 南昌市初步擬定明年的發(fā)展目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)9%；財(cái)政總收入增長(zhǎng)11%；地方公共財(cái)政預(yù)算收入增長(zhǎng)11%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)15%；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)9%左右；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)12%；利用外資實(shí)際到位資金增長(zhǎng)10%；實(shí)際利用內(nèi)資增長(zhǎng)8%；出口總額與2015年持平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)9%；農(nóng)村居民人均可支配收入增長(zhǎng)10%。 2、推動(dòng)房地產(chǎn)商適當(dāng)降價(jià) 破解南昌房地產(chǎn)庫(kù)存難題 在破解房地產(chǎn)庫(kù)存難題的問(wèn)題上，我市將制定切實(shí)可行的政策措施，通過(guò)促進(jìn)非住宅的租賃，推動(dòng)房地產(chǎn)商適當(dāng)降低交易價(jià)格等方式，全面破解我市房地產(chǎn)庫(kù)存難題。 3、將加快啟動(dòng)輕軌建設(shè) 完善停車(chē)場(chǎng)等配套功能 新一輪城市開(kāi)發(fā)建設(shè)正如火如荼推進(jìn)。在完善城市功能方面，將統(tǒng)籌推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快軌道交通2號(hào)、3號(hào)線(xiàn)建設(shè)，做好4號(hào)線(xiàn)前期工作，加快啟動(dòng)輕軌建設(shè)；加快推動(dòng)“十縱十橫”快速路網(wǎng)項(xiàng)目，啟動(dòng)洪都大道、昌南大道、昌九大道改造提升二期快速化改造工程建設(shè)。繼續(xù)推進(jìn)九龍湖片區(qū)、朝陽(yáng)新城等新城建設(shè)，深入推進(jìn)舊城改造和征地拆遷。繼續(xù)加強(qiáng)新老城區(qū)**、醫(yī)院、地下管線(xiàn)、停車(chē)場(chǎng)城市功能配套完善。

• 問(wèn) 全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎，走勢(shì)怎么樣？
  答

  不好說(shuō)，這個(gè)要看具體地段了

  全部19個(gè)回答>
• 問(wèn) 2018年湘潭房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？
  答

  被說(shuō)現(xiàn)在湘潭房?jī)r(jià)沒(méi)有下降，要是真的下降了，估計(jì)更沒(méi)人買(mǎi)房了

  全部3個(gè)回答>