沈陽(yáng)房?jī)r(jià)有哪些趨勢(shì) 房?jī)r(jià)收入比如何變化

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• 138****7967

  房?jī)r(jià)收入比可以直接的反映出家庭住房情況，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)目前仍穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)收入比略高。 房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。 按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。 我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的，中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在6倍以上，屬于房?jī)r(jià)過(guò)高的范疇，據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了20甚至更高。 房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。在西方，房?jī)r(jià)收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房?jī)r(jià)是中位數(shù)價(jià)格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國(guó)的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來(lái)交易，又由于納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，其房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來(lái)了困難。 沈5月新建住宅均價(jià)7563元/平 同比漲139元 5月，沈陽(yáng)新建商品住宅均價(jià)為7563元/平方米，環(huán)比下降0.18%。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2012年， 沈陽(yáng)新建住宅均價(jià)為7424元每平方米，由此可見(jiàn)，2013年的新建住宅均價(jià)同比上漲139元。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 杭州房?jī)r(jià)發(fā)生了哪些變化 有哪些變化趨勢(shì)
  答

  從2015年過(guò)去的9個(gè)月來(lái)看，全國(guó)各大城市市場(chǎng)均有復(fù)蘇跡象，就復(fù)蘇的強(qiáng)弱程度比較，浙江省的四個(gè)城市強(qiáng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)頗受關(guān)注。 杭州房?jī)r(jià)逆襲 排名僅次于北上廣深 數(shù)據(jù)顯示，在去年全國(guó)去庫(kù)存壓力較大的時(shí)期，浙江四個(gè)城市房?jī)r(jià)增幅都比較小。其中杭州的增幅相對(duì)**小，為-1.8%，在70個(gè)城市中排名**后，即倒數(shù)第一。而到了2015年6月時(shí)，杭州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“逆襲”態(tài)勢(shì)，在70個(gè)城市中排名第5位，僅次于四個(gè)一線城市。 近期發(fā)布的報(bào)告《全國(guó)樓市地區(qū)典型案例：浙江樓市的淪陷與重生》，對(duì)浙江樓市進(jìn)行了聚焦。報(bào)告對(duì)比2014年6月份和2015年6月份的房?jī)r(jià)變化認(rèn)定，浙江樓市在經(jīng)歷一個(gè)大的反彈和調(diào)整，而且目前漲幅已跑贏全國(guó)大勢(shì)。如果全國(guó)市場(chǎng)目前正處于“弱復(fù)蘇”的態(tài)勢(shì)，那么浙江板塊的復(fù)蘇完全可以貼上“強(qiáng)復(fù)蘇”的標(biāo)簽。 庫(kù)存去化周期較好地衡量了城市住宅的供求關(guān)系，并對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生重要的引導(dǎo)作用。如果將杭州、寧波和溫州和全國(guó)35個(gè)城市的存銷比進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，2011年5月~2014年11月，除了個(gè)別月份外，浙江3市的存銷比高于全國(guó)35個(gè)城市的水平，說(shuō)明去化壓力相對(duì)偏大。 而從2014年12月~2015年6月。浙江3市的存銷比和全國(guó)35個(gè)城市的水平相差不多，到了6月份則略低于全國(guó)水平。這和浙江相關(guān)城市積極去庫(kù)存的導(dǎo)向有關(guān)系。 而之所以跑贏全國(guó)，一方面跟全國(guó)樓市發(fā)展的基本面有關(guān)。2014年以來(lái)，除了一線城市外，各地紛紛取消了持續(xù)了4年的限購(gòu)舉措。此外，配合國(guó)家層面的降準(zhǔn)降息、2015年“3·30”新政等進(jìn)行地方版本的細(xì)化以及地方購(gòu)房契稅補(bǔ)貼等舉措下，今年樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)十分明顯。 區(qū)域特色 在全國(guó)基本面之外，浙江樓市的走勢(shì)也跟浙江當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境、自身發(fā)展特點(diǎn)等有很大關(guān)系。對(duì)東南沿海浙江、江蘇、福建和廣東四個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的省份進(jìn)行GDP增速對(duì)比發(fā)現(xiàn)，從2008年至2014年浙江的GDP同比增幅一直低于其他三個(gè)省份。 尤其是，2008年國(guó)際金融危機(jī)對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，浙江宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受拖累。2009至2010年浙江房?jī)r(jià)暴漲，脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，所以含有較大泡沫成分，2011年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化之后，房?jī)r(jià)終于大跌。 不過(guò)，近年來(lái)浙江在轉(zhuǎn)型升級(jí)方面做了很多工作。浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡稅根告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，這幾年浙江主打智慧經(jīng)濟(jì)、智慧產(chǎn)業(yè)，用新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)推動(dòng)“浙江智造”的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成績(jī)比較突出。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州集聚了全國(guó)超過(guò)三分之一的電子商務(wù)網(wǎng)站，同時(shí)，在電子支付、云計(jì)算、快遞、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、信息技術(shù)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等領(lǐng)域涌現(xiàn)眾多專業(yè)的電子商務(wù)服務(wù)商。預(yù)計(jì)到2015年，杭州電子商務(wù)服務(wù)業(yè)收入將達(dá)到1000億元，創(chuàng)造60萬(wàn)個(gè)網(wǎng)上就業(yè)崗位。 從住房消費(fèi)的角度考慮，居民家庭的財(cái)富水平和投資理念也是兩個(gè)頗有影響力的因素。從2015年上半年全國(guó)各地居民人均可支配收入的數(shù)據(jù)來(lái)看，浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22640元，在全國(guó)排名第三，僅次于上海和北京。而農(nóng)村居民人均可支配收入為12005元，僅次于上海。 更為重要的是，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入的倍差為1.9倍，在前10強(qiáng)省市中，為倒數(shù)第二位，說(shuō)明浙江的城鄉(xiāng)差距比較小。概括來(lái)看，對(duì)于浙江的財(cái)富模式可總結(jié)為三點(diǎn)：較為富裕、城鄉(xiāng)差距小、藏富于民。此類財(cái)富模式，將間接影響住房交易背后的支付能力。 未來(lái)：或?qū)⒗^續(xù)回暖 嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從周期性因素的角度看，目前浙江樓市周期處于止跌反彈的窗口期，部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌無(wú)可跌，一些城市房?jī)r(jià)增幅居于全國(guó)前列。這些信號(hào)綜合起來(lái)表明，后續(xù)浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)跑贏全國(guó)市場(chǎng)。 杭州一直都是二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展**好的一個(gè)城市，市場(chǎng)需求一直比較大。之前由于價(jià)格過(guò)高、供應(yīng)量過(guò)大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過(guò)充分的價(jià)格調(diào)整之后，其成交量也迅速擴(kuò)大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，創(chuàng)近5年來(lái)新高，價(jià)格也迎來(lái)明顯的反彈。 不過(guò)，在快速回暖的同時(shí)，未來(lái)浙江樓市也存在一些不確定性。尤其是在土地市場(chǎng)方面，上半年杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)無(wú)論是出讓面積還是出讓金都相比去年有明顯下滑，主要還是庫(kù)存壓力大所致，而且也缺乏一些位置較好的地塊。 在城鎮(zhèn)化方面，2006年，浙江城鎮(zhèn)人口為2814萬(wàn)，占總?cè)丝诘?6.5%。到了2014年，城鎮(zhèn)人口為3573萬(wàn)，占總?cè)丝诘?4.9%，城鎮(zhèn)化率位居全國(guó)前列。也就是說(shuō)，目前浙江的城鎮(zhèn)化率再大幅提升的空間已不是很大。 浙江居民住房擁有率比較高，且居住面積也比較大。比如說(shuō)從城鎮(zhèn)人均住房面積的指標(biāo)看，2014年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40.9平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積61.5平方米，該指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平。正是如此，需要警惕當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房需求不大的風(fēng)險(xiǎn)。 嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，在住房需求層面，需要密切關(guān)注浙江外來(lái)人口的購(gòu)房需求。比如在杭州蕭山、紹興柯橋等地，外來(lái)人口比較多，在限購(gòu)放開(kāi)后，此類群體的購(gòu)房需求就會(huì)積極釋放。

• 問(wèn) 房?jī)r(jià)有哪些變化趨勢(shì) 如何購(gòu)買房子
  答

  2015年第三季度，中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果顯示：49.7%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，較上季下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，46.5%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”，3.8%的居民認(rèn)為“令人滿意”。 一、物價(jià)感受指數(shù) 當(dāng)期物價(jià)滿意指數(shù)為27.8%，較上季下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，48%的居民認(rèn)為物價(jià)“高，難以接受”，較上季提高0.6 個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)物價(jià)預(yù)期指數(shù)為63.5%，較上季提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，31.3%的居民預(yù)期下季物價(jià)水平“上升”，50.2%的居民預(yù)期“基本不變”，7.3%的居民預(yù)期“下降”，11.2%的居民“看不準(zhǔn)”。 二、收入感受指數(shù) 當(dāng)期收入感受指數(shù)為47.3%，較上季下降1.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，80.7%的居民認(rèn)為收入“增加”或“基本不變”，較上季下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)收入信心指數(shù)為50.1%，較上季下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。 三、就業(yè)感受指數(shù) 當(dāng)期就業(yè)感受指數(shù)為38.2%，較上季下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，11.7%的居民認(rèn)為“形勢(shì)較好，就業(yè)容易”，45.3%的居民認(rèn)為“一般”，43%的居民認(rèn)為“形勢(shì)嚴(yán)峻，就業(yè)難”或“看不準(zhǔn)”。未來(lái)就業(yè)預(yù)期指數(shù)為46.3%，較上季下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。 四、儲(chǔ)蓄、投資和消費(fèi)意愿 傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占44%，較上季提高4.1個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多消費(fèi)”的居民占20.4%，較上季提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占35.6%，較上季下降7.6 個(gè)百分點(diǎn)。居民偏愛(ài)的前三位投資方式依次為：“基金及理財(cái)產(chǎn)品”“債券”和“股票”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為32.6%、16.7%和 14.5%。 居民未來(lái)3 個(gè)月購(gòu)車意愿為15.8%，較上季下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；居民未來(lái)3個(gè)月購(gòu)買大件商品（電器、家具及高檔商品等）的消費(fèi)意愿為25%，與上季持平；居民未來(lái)3個(gè)月旅游意愿為30.4%，較上季下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。 五、房?jī)r(jià)預(yù)期與購(gòu)房意愿 49.7%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，較上季下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，46.5%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”，3.8%的居民認(rèn)為“令人滿意”。 對(duì)下季房?jī)r(jià)，18.7%的居民預(yù)期“上漲”，53.3%的居民預(yù)期“基本不變”，14.4%的居民預(yù)期“下降”，13.6%的居民“看不準(zhǔn)”。未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買住房的居民占比為13.8%，較上季下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

• 問(wèn) 房?jī)r(jià)收入比怎么算 上海房?jī)r(jià)收入比如何
  答

  長(zhǎng)期以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比都作為一個(gè)居民住房支付能力的指標(biāo)，備受關(guān)注。一起學(xué)習(xí)下房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算以及上海房?jī)r(jià)收入比那么高的原因吧。 什么是房?jī)r(jià)收入比？ 所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。 房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法 一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來(lái)計(jì)算，即： 房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下： 每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入. 案例解讀上海房?jī)r(jià)收入比 根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年上海居民人均年收入40188元，商品住宅均價(jià)21412元/平米，一套95平米住宅約為203萬(wàn)元，以戶均2.49人計(jì)算，可得出房?jī)r(jià)收入比為20.33倍，即上海家庭要工作20年才能買一套房。 上海房?jī)r(jià)收入比為何高？ 首先，現(xiàn)在國(guó)人買房不是以小家庭為單位，而是小夫妻的雙方父母一起供房，盡管這很不合理，卻是現(xiàn)實(shí)。 第二，現(xiàn)在買房的多是“80后”小家庭，“80后”的父母多為“50后”，而“50后”是新中國(guó)建國(guó)不久實(shí)行“光榮媽媽”的時(shí)代，盡管“80后”都是獨(dú)生子女，但他們的的父母卻是多兄妹家庭。全國(guó)第六次人口普查(2010年)數(shù)據(jù)也顯示，20-24歲年齡占比9.56%，25-29歲年齡占比7.58%，兩者加起來(lái)有2.3億人?？山?億多個(gè)新家庭，而這兩個(gè)年齡段的年輕人多受過(guò)較好教育，一旦進(jìn)城就不愿意回鄉(xiāng)。如果其中有一半家庭建在城市(鎮(zhèn))，對(duì)住房的需求又有多大??！而上海又是全國(guó)的上海，試看在上海讀大學(xué)的外地學(xué)子千方百計(jì)都想留在上海，需求怎會(huì)不旺盛！而過(guò)了這兩個(gè)年齡段(即“90后”和“00后”)，人數(shù)就明顯下降，從這個(gè)意義上說(shuō)，目前上海20倍的房?jī)r(jià)收入比是特定時(shí)期的特定現(xiàn)象。 更何況數(shù)字表明，買房確實(shí)能抵御通脹。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)平均房?jī)r(jià)為5790元/平米，比2011年平均房?jī)r(jià)(5380元)高出7.62%，而2012年CPI為2.6%。去年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)更是高達(dá)55518元/平米，一年上漲14.5%；雖然全市平均房?jī)r(jià)(21412元)跌0.8%，但那是在外環(huán)外銷售占比超過(guò)70%，房子越買越遠(yuǎn)、越買越郊后“被平均”的結(jié)果。在中國(guó)，買股票風(fēng)險(xiǎn)大，買理財(cái)或信托產(chǎn)品，多方權(quán)威人士也都在談?wù)撚白鱼y行的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，其他投資工具更是少之又少，要增加財(cái)產(chǎn)性收入靠什么？答案不言自明。 在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，首先，預(yù)計(jì)限購(gòu)不會(huì)取消，因?yàn)槿缟鲜鲞€有許多剛需，首先得滿足他們的需要。第二，房產(chǎn)稅不會(huì)大面積推開(kāi)，房產(chǎn)稅推出的重要前提是官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度出臺(tái)，而目前還在造輿論階段。第三，保障房要繼續(xù)造，但力度不會(huì)很大，央行剛剛發(fā)布的貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，去年保障房貸款余額5711億元，同比增長(zhǎng)46.6%，但第四季度環(huán)比已經(jīng)下降了15個(gè)百分點(diǎn)；而個(gè)人按揭貸款余額達(dá)8.1萬(wàn)億元，占到全房地產(chǎn)貸款余額12.11萬(wàn)億元的三分之二。這既說(shuō)明房產(chǎn)市場(chǎng)活躍度確實(shí)大為提高，也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金的主要來(lái)源已不靠國(guó)內(nèi)銀行貸款，年末地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額8630億元，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3萬(wàn)億元，二者相加3.86億元，已不足全房地產(chǎn)貸款的三分之一。開(kāi)發(fā)商的資金哪里來(lái)？除了買房人的預(yù)付款和按揭貸款，一個(gè)重要來(lái)源是歐、美、日紛紛放寬貨幣政策之后的海外資金。

• 問(wèn) 什么是房?jī)r(jià)收入比 房?jī)r(jià)收入比如何計(jì)算
  答

  房?jī)r(jià)收入比指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。搜房網(wǎng)為大家整理了房?jī)r(jià)收入比的概念方式與計(jì)算方式，希望為您提供幫助。 所謂房?jī)r(jià)收入比(HousingPrice-to-Income Ratio)，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例：2009年一套4環(huán)以內(nèi)普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價(jià)后單價(jià)2萬(wàn)5千元計(jì)算，平均200萬(wàn)左右；若以工作五年的中產(chǎn)階級(jí)家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達(dá)到4000元，年收入為4.8萬(wàn)元。這樣房?jī)r(jià)收入比則為40，比美國(guó)的10倍大了30倍，嚴(yán)重偏離合理的房?jī)r(jià)收入比。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。 家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。在發(fā)達(dá)國(guó)家，統(tǒng)計(jì)家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚，但在中國(guó)情況要復(fù)雜得多........ 按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。 我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的，中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在六倍以上，屬于房?jī)r(jià)過(guò)高的范疇，據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了20甚至更高。 房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。在西方，房?jī)r(jià)收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房?jī)r(jià)是中位數(shù)價(jià)格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國(guó)的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來(lái)交易，又由于納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，其房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來(lái)了困難。 房?jī)r(jià)收入比計(jì)算 一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來(lái)計(jì)算，即： 房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下： 每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入. 房?jī)r(jià)收入比又是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個(gè)城市的家庭收入與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比，就可以看出這個(gè)城市居民購(gòu)買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)）。很難說(shuō)明房?jī)r(jià)收入比高了人們就不買住宅、或房?jī)r(jià)收入比低了人們就都去購(gòu)買住宅，因?yàn)檫@里還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)（或投資）傾向問(wèn)題，也就是說(shuō)居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購(gòu)房支出，而影響居民消費(fèi)（或投資）傾向的因素就太多太復(fù)雜了。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡(jiǎn)單地歸結(jié)為“房?jī)r(jià)高”，這顯然是不合理的。 合適收入 國(guó)內(nèi)目前流行的3至6倍的說(shuō)法，據(jù)考證是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，哪知道這個(gè)比例對(duì)中國(guó)產(chǎn)生了這么大的影響。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的有關(guān)資料，不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。1998年與北京當(dāng)前年平均家庭收入水平相當(dāng)?shù)?2個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為2.1～20，平均值和中位數(shù)分別為9和8.1。如果這樣比較起來(lái)，北京的房?jī)r(jià)收入比基本與這些國(guó)家的平均水平相當(dāng)。 如上所寫，98年到02年的現(xiàn)狀是政府控制廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房，其比率占到總體供房的90%,03年開(kāi)始政策改變，經(jīng)濟(jì)適用房商品化，導(dǎo)致土地供給賣給開(kāi)發(fā)商，也就是地價(jià)一年瘋漲一年勝一年，地方政府從中保八八年，如09年廈門調(diào)查房?jī)r(jià)收入比就高達(dá)14倍，北京等就不說(shuō)，同比美國(guó)的3.9倍，你就知道我們是處于一個(gè)什么社會(huì)。 房?jī)r(jià)收入比的合理性與房屋實(shí)用壽命、房屋功能效用、收入的變化狀態(tài)、國(guó)家的特殊國(guó)情相關(guān)。（如房?jī)r(jià)收入比超過(guò)房屋壽命是警示房?jī)r(jià)收入比不合理，反映市場(chǎng)的畸形和失衡或因?yàn)樘厥庠蛑萍s）。 消費(fèi)形式 目前人們?cè)u(píng)論房?jī)r(jià)收入比高低，無(wú)非是希望人們都能買得起房。實(shí)際上，房?jī)r(jià)收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國(guó)家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國(guó)、瑞典）.而房?jī)r(jià)收入比很高、達(dá)到25～30倍的東歐國(guó)家，其住房自有化率卻高達(dá)90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房?jī)r(jià)收入比連續(xù)多年下降、美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比也處在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩(wěn)定，沒(méi)有太大的變化（東京低于50%、美國(guó)為68%左右）。 房?jī)r(jià)收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國(guó)目前具有社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的特點(diǎn)，其房?jī)r(jià)收入比和住房自有化率帶有東歐國(guó)家的特點(diǎn)，因?yàn)樽≌瑑r(jià)格很快市場(chǎng)化了，但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場(chǎng)化，即便是當(dāng)前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴了我們一個(gè)并不深?yuàn)W的道理，買房和租房，都是住房消費(fèi)的形式，為什么一定要買房住才“正確”呢？中國(guó)在城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)程中，為了把住房作為消費(fèi)品推向市場(chǎng)，采取了出售公有住房的政策，這無(wú)疑是非常正確的。但公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應(yīng)該還住房消費(fèi)以本來(lái)面目了呢？我認(rèn)為是時(shí)候了，買房住和租房住都是住房消費(fèi)的合理形式，并沒(méi)有絕對(duì)的好壞之分。

• 問(wèn) 重慶房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何變化 控制房?jī)r(jià)上漲有什么對(duì)策
  答

  重慶房?jī)r(jià)在近些年來(lái)持續(xù)上漲，出去市場(chǎng)規(guī)律因素外，仍有許多外界因素導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的連年上漲，那么應(yīng)該如何有效控制房?jī)r(jià)，下邊是綜合整理網(wǎng)上的意見(jiàn)得出的有效控制房?jī)r(jià)方法： （1）加供應(yīng)量，在住宅建設(shè)用地的價(jià)格水平一定時(shí)，規(guī)劃高層建筑可以實(shí)現(xiàn)較高的容積率，可以增加市場(chǎng)住宅數(shù)量的供給，另外，還可以通過(guò)降低二手房交易稅費(fèi)，出臺(tái)法律規(guī)范二手房交易市場(chǎng)，以此來(lái)增加存量房的供給，而現(xiàn)在是二手房市場(chǎng)不規(guī)范，交易的成本過(guò)高，通過(guò)降低二手房交易稅費(fèi)，規(guī)范二手房交易市場(chǎng)可以降低交易成本，增加供應(yīng)量，還可以對(duì)閑置的房屋進(jìn)行增收房產(chǎn)稅，規(guī)定一家有房幾套合理的，促進(jìn)更多的閑置房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，加大市場(chǎng)的供應(yīng)量，使其供求關(guān)系歸到平衡，使其剛性需求下降，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)下降有一定的促進(jìn)作用。（2）控制投機(jī)性需求。對(duì)房地產(chǎn)過(guò)旺的需求以及投機(jī)性需求進(jìn)行遏制，必須堅(jiān)決的遏制投機(jī)性需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題已經(jīng)上升為社會(huì)問(wèn)題，影響到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，要綜合運(yùn)用信貸，稅收，等經(jīng)濟(jì)杠桿。對(duì)普通商品房住給與稅收優(yōu)惠，對(duì)吵國(guó)情，超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的住房消費(fèi)要合理的引導(dǎo)和調(diào)控。 1）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管，抑制投機(jī)性購(gòu)房。切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，政府部門要切實(shí)負(fù)起自己的監(jiān)管責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，要抓緊研究出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有關(guān)政策措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 2）加強(qiáng)金融手段，抑制投機(jī)性購(gòu)房。金融手段主要是利率和銀行信貸，需要通過(guò)整個(gè)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，提高一定的利率增加開(kāi)發(fā)商的還款壓力，增加抵押貸款成本買，增加購(gòu)房者還本付息壓力，加強(qiáng)對(duì)銀行，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，加大開(kāi)發(fā)商自給投資的力度。 3）運(yùn)用財(cái)政手段，抑制投機(jī)性購(gòu)房。出臺(tái)低收入者購(gòu)房稅收法律，報(bào)復(fù)低收入者，減少其在購(gòu)房過(guò)程中的一系列稅款，在貸款上給與一定的優(yōu)惠，加強(qiáng)對(duì)低收入者家庭的評(píng)估和公平，對(duì)高檔的住宅和別墅增收高額的房產(chǎn)稅，還有對(duì)擁有兩套或者兩套以上的住宅者收取房產(chǎn)稅，在國(guó)外韓國(guó)就是對(duì)兩套以上的住宅者收取高達(dá)36%的資產(chǎn)增值稅，稅率是普通家庭的4倍，在法國(guó)，購(gòu)房者要支付住房稅和空置房稅，這樣大大的法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或保值的領(lǐng)域，其實(shí)這是很好的辦法。完善保障性住房機(jī)制。加大對(duì)保障性住房的投入力度，改善住房供求結(jié)構(gòu)，增加中低檔商品房和廉租房供應(yīng)，面向中低收入者，，使其剛性買房者有房可住，可以抑制市場(chǎng)中得捂盤，抬價(jià)的炒房行為，從根本上讓投機(jī)者推出市場(chǎng)。