買(mǎi)房交定金有什么注意事項(xiàng) 定金貓膩多如何應(yīng)對(duì)霸王條款

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• 141****7817

  在購(gòu)房過(guò)程中，定金的作用是保證合同的順利進(jìn)行。交納定金的購(gòu)房者如違約，無(wú)權(quán)要求返還定金，而作為開(kāi)發(fā)商，如果在接受定金后違約，應(yīng)雙倍返還定金。那么，在交付定金是有哪些注意事項(xiàng)？如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在合同中存在霸王條款又該如何？ 在交付定金錢(qián)，主要注意開(kāi)發(fā)商的五證是否齊全、交錢(qián)時(shí)要簽一式六份的購(gòu)房合同、然后要去工商局備案、開(kāi)發(fā)商的定金都是按房款的比例來(lái)收的、您交了定金以后要開(kāi)正規(guī)發(fā)票、正規(guī)發(fā)票開(kāi)好、合同再去工商局備案、此房就是您的了、不需要公證、假如錢(qián)在規(guī)定時(shí)間您沒(méi)有付清就按合同規(guī)定您就違約了、房子開(kāi)發(fā)商可以繼續(xù)出售。 而在眼下的商品房交易中，買(mǎi)房交定金是常事，遇到“霸王合同”，往往陷入兩難境地。購(gòu)房者該如何是好?專(zhuān)家為消費(fèi)者解答這道難題。 “立約定金”對(duì)你不利 要提醒購(gòu)房者留意的是，一種更隱蔽的被開(kāi)發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行，結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”，進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說(shuō)，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購(gòu)房者并不陌生，購(gòu)房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求退還定金；收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金。 筆者在這里要著重說(shuō)明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱(chēng)為“違約定金”。如果把此類(lèi)定金方式寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)合同雙方基本上是公平的。 定金綁合同 將你一軍 從立法來(lái)看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類(lèi)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)法律已作了擴(kuò)大性調(diào)整。基于傳統(tǒng)的“違約定金”來(lái)填寫(xiě)合同保護(hù)自己的合法權(quán)益，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購(gòu)房者忽視的一類(lèi)非常重要的定金方式。 購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)(訂購(gòu)或預(yù)訂)協(xié)議時(shí)，往往關(guān)注的是該認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是否公平合理，不會(huì)想到該認(rèn)購(gòu)協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會(huì)想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過(guò)并且認(rèn)同開(kāi)發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購(gòu)房者隨后按照約定前去簽買(mǎi)房合同時(shí)，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開(kāi)發(fā)商會(huì)以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同不作任何修改。 乍一看起來(lái)，覺(jué)得該司法解釋這樣規(guī)定簡(jiǎn)直沒(méi)有道理。 怎么定金交了如果不訂立合同便無(wú)權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買(mǎi)房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開(kāi)發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實(shí)，錯(cuò)的不是法律，而是購(gòu)房者缺乏法律知識(shí)所致。開(kāi)發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定，除了利用購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對(duì)高明”的手段。 訂購(gòu)協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)，法律顧問(wèn)通常會(huì)巧妙運(yùn)用法律和利用購(gòu)房者法律知識(shí)的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計(jì)，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開(kāi)發(fā)商不會(huì)明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說(shuō)法是：乙方(購(gòu)房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)協(xié)議)的同時(shí)交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來(lái)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱(chēng)并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購(gòu)協(xié)議”，“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱(chēng)并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購(gòu)房者單純憑協(xié)議的名稱(chēng)來(lái)判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。 **高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)房人。從此條的規(guī)定來(lái)看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開(kāi)發(fā)商通常還在前述兩類(lèi)情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字，如：乙方(購(gòu)房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu))協(xié)議時(shí)，已確認(rèn)對(duì)甲方(開(kāi)發(fā)商)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說(shuō)明。 該條約定間接表明：購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議時(shí)，開(kāi)發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購(gòu)房者明示且解釋清楚了，只要購(gòu)房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無(wú)條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購(gòu)房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 保障合法權(quán)益 針對(duì)上述房地產(chǎn)銷(xiāo)售中存在的這類(lèi)現(xiàn)象，購(gòu)房者可以從如下幾方面著手，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細(xì)了解《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對(duì)合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，如果開(kāi)發(fā)商不讓步，購(gòu)房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購(gòu)房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來(lái)了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時(shí)，在其上補(bǔ)充一句，那就是如果雙方就買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開(kāi)發(fā)商“賣(mài)房欺詐”，維護(hù)正常的交易秩序，而且對(duì)提高法律條文設(shè)計(jì)的科學(xué)性，是大有裨益的。 買(mǎi)房是件大事，交付定金基本意味著購(gòu)房者已經(jīng)決定要買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商的房子，在這種情況下千萬(wàn)記得謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，方能留有退路，從而更好地維護(hù)自身權(quán)益。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:52

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• 問(wèn) 買(mǎi)房定金協(xié)議霸王條款有哪些 如何應(yīng)對(duì)這些條款
  答

  在眼下的商品房交易中，購(gòu)房者交了定金以后，面對(duì)開(kāi)發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買(mǎi)房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購(gòu)房者該如何是好?本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專(zhuān)家謝國(guó)強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這道難題 當(dāng)心 立約定金 下套 購(gòu)房者小心! “立約定金”對(duì)你不利 買(mǎi)商品房，是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱，買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱?，老百姓買(mǎi)房似乎也越來(lái)越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和購(gòu)房者理性水平的提高，早幾年開(kāi)發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購(gòu)房者所熟悉，較常見(jiàn)的防范辦法是要求寫(xiě)入買(mǎi)房合同。 然而，謝國(guó)強(qiáng)要提醒購(gòu)房者留意的是，一種更隱蔽的被開(kāi)發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行，結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”，進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說(shuō)，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購(gòu)房者并不陌生，購(gòu)房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說(shuō)明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱(chēng)為“違約定金”。如果把此類(lèi)定金方式寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)合同雙方基本上是公平的。 但問(wèn)題是，目前商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的定金方式不僅是這一類(lèi)，用得**多、對(duì)購(gòu)房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見(jiàn)于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實(shí)上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類(lèi)叫作“證約定金”。不過(guò)我國(guó)《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來(lái)看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類(lèi)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)法律已作了擴(kuò)大性調(diào)整。基于傳統(tǒng)的 “違約定金”來(lái)填寫(xiě)合同保護(hù)自己的合法權(quán)益，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購(gòu)房者忽視的一類(lèi)非常重要的定金方式。 購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)(訂購(gòu)或預(yù)訂)協(xié)議時(shí)，往往關(guān)注的是該認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是否公平合理，不會(huì)想到該認(rèn)購(gòu)協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會(huì)想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過(guò)并且認(rèn)同開(kāi)發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購(gòu)房者隨后按照約定前去簽買(mǎi)房合同時(shí)，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開(kāi)發(fā)商會(huì)以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同不作任何修改，此時(shí)購(gòu)房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動(dòng)地簽合同。乍一看起來(lái)，覺(jué)得該司法解釋這樣規(guī)定簡(jiǎn)直沒(méi)有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無(wú)權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買(mǎi)房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開(kāi)發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實(shí)，錯(cuò)的不是法律，而是購(gòu)房者缺乏法律知識(shí)所致。開(kāi)發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定，除了利用購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對(duì)高明”的手段。 文字有把戲 訂購(gòu)協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)，法律顧問(wèn)通常會(huì)巧妙運(yùn)用法律和利用購(gòu)房者法律知識(shí)的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計(jì)，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開(kāi)發(fā)商不會(huì)明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說(shuō)法是：乙方(購(gòu)房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)協(xié)議)的同時(shí)交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來(lái)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱(chēng)并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購(gòu)協(xié)議”，“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱(chēng)并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購(gòu)房者單純憑協(xié)議的名稱(chēng)來(lái)判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因?yàn)?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)房人。從此條的規(guī)定來(lái)看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開(kāi)發(fā)商通常還在前述兩類(lèi)情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字，如：乙方(購(gòu)房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu))協(xié)議時(shí)，已確認(rèn)對(duì)甲方(開(kāi)發(fā)商)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說(shuō)明。該條約定間接表明：購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議時(shí)，開(kāi)發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購(gòu)房者明示且解釋清楚了，只要購(gòu)房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無(wú)條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購(gòu)房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對(duì)上述房地產(chǎn)銷(xiāo)售中存在的這類(lèi)現(xiàn)象，購(gòu)房者可以從如下幾方面著手，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細(xì)了解《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對(duì)合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，如果開(kāi)發(fā)商不讓步，購(gòu)房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購(gòu)房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來(lái)了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時(shí)，在其上補(bǔ)充一句，那就是如果雙方就買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開(kāi)發(fā)商“賣(mài)房欺詐”，維護(hù)正常的交易秩序，而且對(duì)提高法律條文設(shè)計(jì)的科學(xué)性，是大有裨益的。

• 問(wèn) 買(mǎi)房定金協(xié)議有些什么霸王條款 如何應(yīng)對(duì)這些條款
  答

  買(mǎi)商品房，是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱，買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。在眼下的商品房交易中，買(mǎi)房交定金是常事，遇到“霸王合同”，往往陷入兩難境地。購(gòu)房者該如何是好?本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專(zhuān)家謝國(guó)強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這道難題。 買(mǎi)房定金協(xié)議 當(dāng)心 立約定金 下套 購(gòu)房者小心! “立約定金”對(duì)你不利 買(mǎi)商品房，是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱，買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱?，老百姓買(mǎi)房似乎也越來(lái)越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和購(gòu)房者理性水平的提高，早幾年開(kāi)發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購(gòu)房者所熟悉，較常見(jiàn)的防范辦法是要求寫(xiě)入買(mǎi)房合同。 然而，謝國(guó)強(qiáng)要提醒購(gòu)房者留意的是，一種更隱蔽的被開(kāi)發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行，結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”，進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說(shuō)，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購(gòu)房者并不陌生，購(gòu)房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說(shuō)明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱(chēng)為“違約定金”。如果把此類(lèi)定金方式寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)合同雙方基本上是公平的。 但問(wèn)題是，目前商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的定金方式不僅是這一類(lèi)，用得**多、對(duì)購(gòu)房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見(jiàn)于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實(shí)上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類(lèi)叫作“證約定金”。不過(guò)我國(guó)《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來(lái)看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類(lèi)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)法律已作了擴(kuò)大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來(lái)填寫(xiě)合同保護(hù)自己的合法權(quán)益，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購(gòu)房者忽視的一類(lèi)非常重要的定金方式。 購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)(訂購(gòu)或預(yù)訂)協(xié)議時(shí)，往往關(guān)注的是該認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是否公平合理，不會(huì)想到該認(rèn)購(gòu)協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會(huì)想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過(guò)并且認(rèn)同開(kāi)發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購(gòu)房者隨后按照約定前去簽買(mǎi)房合同時(shí)，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開(kāi)發(fā)商會(huì)以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同不作任何修改，此時(shí)購(gòu)房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動(dòng)地簽合同。乍一看起來(lái)，覺(jué)得該司法解釋這樣規(guī)定簡(jiǎn)直沒(méi)有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無(wú)權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買(mǎi)房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開(kāi)發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實(shí)，錯(cuò)的不是法律，而是購(gòu)房者缺乏法律知識(shí)所致。開(kāi)發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定，除了利用購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對(duì)高明”的手段。 文字有把戲 訂購(gòu)協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)，法律顧問(wèn)通常會(huì)巧妙運(yùn)用法律和利用購(gòu)房者法律知識(shí)的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計(jì)，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開(kāi)發(fā)商不會(huì)明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說(shuō)法是：乙方(購(gòu)房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)協(xié)議)的同時(shí)交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來(lái)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱(chēng)并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購(gòu)協(xié)議”，“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱(chēng)并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購(gòu)房者單純憑協(xié)議的名稱(chēng)來(lái)判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因?yàn)?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)房人。從此條的規(guī)定來(lái)看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開(kāi)發(fā)商通常還在前述兩類(lèi)情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字，如：乙方(購(gòu)房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu))協(xié)議時(shí)，已確認(rèn)對(duì)甲方(開(kāi)發(fā)商)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說(shuō)明。該條約定間接表明：購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議時(shí)，開(kāi)發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購(gòu)房者明示且解釋清楚了，只要購(gòu)房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無(wú)條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購(gòu)房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對(duì)上述房地產(chǎn)銷(xiāo)售中存在的這類(lèi)現(xiàn)象，購(gòu)房者可以從如下幾方面著手，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細(xì)了解《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對(duì)合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，如果開(kāi)發(fā)商不讓步，購(gòu)房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購(gòu)房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來(lái)了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時(shí)，在其上補(bǔ)充一句，那就是如果雙方就買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開(kāi)發(fā)商“賣(mài)房欺詐”，維護(hù)正常的交易秩序，而且對(duì)提高法律條文設(shè)計(jì)的科學(xué)性，是大有裨益的。 在眼下的商品房交易中，購(gòu)房者交了定金以后，面對(duì)開(kāi)發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買(mǎi)房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購(gòu)房者該如何是好?本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專(zhuān)家謝國(guó)強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這道難題 當(dāng)心 立約定金 下套 購(gòu)房者小心! “立約定金”對(duì)你不利

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• 問(wèn) 買(mǎi)房常見(jiàn)霸王條款有哪些 如何應(yīng)對(duì)霸王條款
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  房子是我建的，價(jià)格由我定，買(mǎi)房子簽合同，我說(shuō)了算。不少財(cái)大氣粗的無(wú)良開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律視而不見(jiàn)，與購(gòu)房者簽訂霸王條款的事情時(shí)有發(fā)生。買(mǎi)房簽訂合同時(shí)，常見(jiàn)的霸王條款有哪些類(lèi)型？面對(duì)霸王條款，購(gòu)房者該如何舉起法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益？ 霸王條款一：宣稱(chēng)并非格式合同 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：所有合同及相關(guān)文件均系買(mǎi)賣(mài)雙方充分協(xié)商后自愿達(dá)成，并非賣(mài)方提供的格式合同，賣(mài)方對(duì)合同條款保留解釋權(quán)并負(fù)責(zé)解釋。 法律解析： 根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定：“對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！辈皇怯砷_(kāi)發(fā)商按有利于自己的解釋處理。 霸王條款二：違約責(zé)任不對(duì)等 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：買(mǎi)方如果沒(méi)有按時(shí)交付房款，必須向賣(mài)方支付購(gòu)房款的10%作為違約金。買(mǎi)方如果不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，賣(mài)方則按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)方支付違約金 法律解析： 《合同法》第5條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！币勒?《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn) （試行）》第72條、第73條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，構(gòu)成顯失公平。購(gòu)房者可以據(jù)此請(qǐng)求人民法院予以變更或撤銷(xiāo)，并根據(jù)合同法規(guī)定，要求增加開(kāi)發(fā)商的違約金，減少購(gòu)房者的違約金。 霸王條款三：面積誤差不能退房 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：面積發(fā)生誤差時(shí)，不予退房，面積誤差部分雙方按每平方米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。 法律解析： 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。” 面積誤差超過(guò)一定比例，法律賦予買(mǎi)受人解除合同的救濟(jì)權(quán)利，合同有約定從約定，無(wú)約定按法定。開(kāi)發(fā)商通過(guò)格式條款來(lái)排除買(mǎi)受人合同解除權(quán)的，該格式條款無(wú)效。買(mǎi)受人可以依法行使合同解除權(quán)，該權(quán)利不得通過(guò)約定剝奪。 霸王條款四：共有部分歸開(kāi)發(fā)商 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)不屬于買(mǎi)受人，買(mǎi)賣(mài)雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣(mài)方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣(mài)方。 法律解析： 《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 根據(jù)《民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)部門(mén)規(guī)章的規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。 霸王條款五：虛假?gòu)V告宣傳免責(zé) 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：出賣(mài)人在買(mǎi)受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓盤(pán)模型、售樓書(shū)或其他載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買(mǎi)受人參考，以政府**終審核為準(zhǔn)。 法律解析： 根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”因此，提供格式條款一方免除其責(zé)任的免責(zé)條款無(wú)效。 霸王條款六：認(rèn)購(gòu)定金不退還 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定： "本簽訂后協(xié)議簽訂后，乙方到期不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，乙方所付定金不予退還。" 法律解析： 該條款限制了購(gòu)房者的權(quán)利。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！? 以上就是買(mǎi)房中常見(jiàn)的一些霸王條款以及面對(duì)霸王條款，購(gòu)房者該如何維權(quán)的相關(guān)解答。買(mǎi)房簽合同，不平等的事情時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)了解基本的法律知識(shí)，必要時(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

• 問(wèn) ??買(mǎi)房定金多少?交定金有什么注意事項(xiàng)?
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  大多數(shù)人一生中都會(huì)有一次或者兩次買(mǎi)房的經(jīng)歷，當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成意向后，買(mǎi)方交一部分錢(qián)作為定金，這個(gè)已經(jīng)是慣例。但是對(duì)于買(mǎi)房定金的數(shù)額這個(gè)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方很難達(dá)成一致，買(mǎi)方會(huì)認(rèn)為自己交的定金太多心里不踏實(shí)，賣(mài)方會(huì)認(rèn)為給自己的定金太少心里不舒服。因此購(gòu)房者買(mǎi)房前應(yīng)該了解清楚，購(gòu)房時(shí)一般交多少定金？購(gòu)房交定金有什么注意事項(xiàng)？購(gòu)房時(shí)一般交多少定金？在買(mǎi)房交付定金后，交付定金的一方必須按照約定付清所有的款項(xiàng)，在付清所有款項(xiàng)后，定金可以作為償還款項(xiàng)的一部分，也可以向開(kāi)發(fā)商要回。如果買(mǎi)房者沒(méi)有按照協(xié)議的規(guī)定繼續(xù)付清買(mǎi)房的所有款項(xiàng)，定金將不予退回；如果開(kāi)發(fā)商因?yàn)橐恍┰?，無(wú)法繼續(xù)履行協(xié)議的話，開(kāi)發(fā)商需要向購(gòu)房者支付定金的雙倍做為的賠償。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％。實(shí)際操作中，定金的數(shù)額及比例由開(kāi)發(fā)商制定，但繳納定金的比例一定不會(huì)超過(guò)總房款的20％。購(gòu)房交定金有什么注意事項(xiàng)？1、交定金一定要簽協(xié)議交定金時(shí)一定要和開(kāi)發(fā)商簽訂定金協(xié)議或購(gòu)房協(xié)議書(shū)，不能只在口頭上承諾，交了就算交了定金了。如果沒(méi)有簽訂協(xié)議，定金就沒(méi)有法律效力。2、分清訂金與定金“訂金”不是一個(gè)法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)，因此并不具有定金罰則的效力。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，購(gòu)房者履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，則無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，要看清認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)的是哪種金，以免自己無(wú)法維護(hù)自身權(quán)益。3、將退定金寫(xiě)進(jìn)協(xié)議書(shū)在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，交的定金能不能退，成為大多數(shù)購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題。如果不能保證之后買(mǎi)房交易順利進(jìn)行，在簽訂協(xié)議的時(shí)候，將退定金的相關(guān)條款寫(xiě)入?yún)f(xié)議書(shū)中。到時(shí)按協(xié)議書(shū)中的規(guī)定解決問(wèn)題，以避免不必要的糾紛。4、交定金并不是必經(jīng)的程序在購(gòu)房的過(guò)程中不要輕易交定金。因?yàn)?，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，交定金并不是必須要做的。其實(shí)如果買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這樣即使商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，購(gòu)房者也不會(huì)有太多的損失。開(kāi)發(fā)商收取定金違反規(guī)定如何處理？如果有不按照規(guī)定收取定金的情況會(huì)如何，收取多少定金屬于違反規(guī)定呢？法律規(guī)定當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過(guò)主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過(guò)的部分，人民法院不予支持。相當(dāng)于說(shuō)超過(guò)的百分之二十的部分就不屬于定金部分，與定金相關(guān)的法律規(guī)定對(duì)這部分錢(qián)也沒(méi)有法律效應(yīng)。

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• 問(wèn) 買(mǎi)房交定金注意事項(xiàng)有什么？
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  1，認(rèn)購(gòu)流程　　定金和訂金有什么區(qū)別?定金”與“訂金”雖只一字之差，但法律含義卻截然不同?！岸ń稹焙幸环N保證金的性質(zhì)，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權(quán)擔(dān)保，簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方，在履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。若購(gòu)房者不履行定金合同，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的賣(mài)房人或發(fā)展商不履行定金合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍坝喗稹币辉~在法律上沒(méi)有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預(yù)先支付的價(jià)款，不存在違約責(zé)任的賠償問(wèn)題。　　2，簽約流程　　簽約時(shí)要帶好以下資料：1) 定金收據(jù) 本人身份證原件(已婚者需帶夫妻雙方身份證原件、結(jié)婚證原件) 2) 私章 3) 戶(hù)口本原件或戶(hù)籍證明原件 4) 收入證明原件　　3，貸款方式：公積金貸款 商業(yè)貸款　　公積金貸款按規(guī)定連續(xù)繳納公積金滿(mǎn)6個(gè)月，就可以申請(qǐng)公積金貸款。以個(gè)人為單位，普通公積金貸款的**高限額為20萬(wàn)元，單位繳納補(bǔ)充公積金的，貸款**高限額可以達(dá)到30萬(wàn)元。登陸永興縣公積金網(wǎng)查詢(xún)自己的可貸金額，以及貸款**低、**高年限范圍等信息?！　∩虡I(yè)貸款如果符合貸款條件，銀行會(huì)為你買(mǎi)房提供一筆貸款。一般情況下，假如你買(mǎi)的是新房或者是房齡在五年內(nèi)的次新房，銀行提供7成貸款;假如買(mǎi)的是房齡五到十年的房屋，貸款6成……貸款的詳細(xì)內(nèi)容可以參見(jiàn)各銀行的具體規(guī)定?！　?，貸款流程　　如果是因?yàn)橐奄J款購(gòu)買(mǎi)了多套房屋，或購(gòu)房者的年紀(jì)過(guò)大，或個(gè)人資信記錄不良，可以向銀行申請(qǐng)改換主貸人。由父母、兒女或其他直系親屬作為貸款的主貸人，提供還貸。購(gòu)房者本人則作為貸款的參貸人，參與還貸。這樣，就可以保證您成功申請(qǐng)房貸。如果是因?yàn)閭€(gè)人工資收入，達(dá)不到銀行的規(guī)定(每月還貸額只占月收入的50%)，而無(wú)法順利申請(qǐng)房貸?？梢韵蜚y行提供除工資收入外的其他收入證明。比如房屋租賃合同、股息收入證明等。也可以用不動(dòng)產(chǎn)、有價(jià)證券、珠寶、藝術(shù)收藏品等財(cái)產(chǎn)證明，向銀行證明，您有足夠的能力還貸?！　∪绻且?yàn)槎址糠魁g過(guò)久，或者無(wú)法向銀行出具個(gè)人納稅單，以證明收入的真實(shí)性。不妨利用不同銀行貸款規(guī)定的不同，去別家銀行試試?？梢院烷_(kāi)發(fā)商或中介公司協(xié)商，通過(guò)擔(dān)保公司去非指定銀行辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)?！　?，驗(yàn)收流程　　在驗(yàn)房入住前查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》：<面積實(shí)測(cè)表> 管線分布圖 -查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買(mǎi)的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有 差異。 -查看所購(gòu)商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說(shuō)明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格。 -和開(kāi)發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。主要注意以下幾點(diǎn)： 第一，詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象;　　6，交易過(guò)程中需交費(fèi)用　　1、印花稅：房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五　　申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用　　1、登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元;　　2、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本　　3、印花稅：5元/件　　4、契稅：普通住宅繳納房?jī)r(jià)款的1.5%;(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納)　　5、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的2%

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