物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展會(huì)出現(xiàn)什么問題 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要注意什么

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  物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè),雖然發(fā)展的歷史只有短短20多年，但它已成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。本文結(jié)合目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，分析了物業(yè)管理行業(yè)存在的諸多問題，探討了促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的有效對(duì)策，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)及社會(huì)物質(zhì)精神文明建設(shè)有著極其重要的作用。 物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀 一、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀 １．１物業(yè)收費(fèi)難是目前多數(shù)物業(yè)管理公司所面臨的窘境 物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，使許多物業(yè)管理公司入不敷出。一般來說，物業(yè)費(fèi)收繳率低于８０％，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。業(yè)主與物業(yè)出現(xiàn)糾紛時(shí)， 大多業(yè)主以不交物業(yè)管理費(fèi)為抗議手段。調(diào)查顯示，凡已設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)，均不同程度地存在業(yè)主拖欠管理費(fèi)的現(xiàn)象，拖欠時(shí)間短則數(shù)月，長(zhǎng)則數(shù)年，即使是全國(guó)優(yōu)秀的物業(yè)管理小區(qū)也**多能實(shí)現(xiàn)９０％的收繳率；而且在一些小區(qū)，因業(yè)主與物業(yè)管理公司間的糾紛，甚至出現(xiàn)集體拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)管理費(fèi)用的收取，直接影響到物業(yè)管理公司的贏利與否。 １．２物業(yè)管理公司自身還處在一個(gè)較低水平，服務(wù)能力不強(qiáng) 物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主委托，為其提供服務(wù)的具有專業(yè)管理能力的服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的權(quán)利和職責(zé)范圍由全體業(yè)主賦予。 但現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理公司的觀念常常錯(cuò)位，將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧?。物業(yè)管理公司常常將共有部分隨意處置收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi)、挪用房屋建設(shè)維修資金、擅自改變物業(yè)用房、限制甚至排除共有權(quán)人行使共有權(quán)。 物業(yè)管理公司服務(wù)能力不強(qiáng)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （１）物業(yè)管理公司人員普遍具有 “朝八晚五”的落后觀念。業(yè)主到單位上班時(shí)，物業(yè)管理人員到小區(qū)來上班；業(yè)主下班回到小區(qū)，物業(yè)管理人員也下班離開小區(qū)，業(yè)主真正需要服務(wù)的時(shí)候卻看不到物業(yè)管理人員。這種落后觀念，使得物業(yè)管理公司及服務(wù)人員管理意識(shí)多，服務(wù)意識(shí)少。 （２）專項(xiàng)維修資金管理不規(guī)范，物業(yè)管理收費(fèi)糾紛突出。對(duì)物業(yè)維修基金的籌集、使用、管理缺少規(guī)范，造成物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集不到位，或被不 當(dāng)挪用，或不能按業(yè)主意愿使用，或使用時(shí)手續(xù)繁瑣等問題突出。 （３）缺乏專業(yè)管理人員。由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的專業(yè)物業(yè)管理人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的發(fā)展。 二、我國(guó)物業(yè)管理公司發(fā)展與完善的對(duì)策 ２．１努力提高物業(yè)管理公司及其工作人員的服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)管理是指物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過由全體業(yè)主組成的自治機(jī)構(gòu)（如業(yè)主大會(huì)），對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行的維護(hù)和管理。因此，物業(yè)管理的主體是全體業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司只不過是通過提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)而進(jìn)行營(yíng)利的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，就好像律師事務(wù)所能提供專業(yè)的法律服務(wù)一樣。所以， 嚴(yán)格來說，物業(yè)管理公司應(yīng)該叫物業(yè)管理服務(wù)公司。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系是一種服務(wù)和被服務(wù)的合同關(guān)系，也是一種代理與被代理的關(guān)系，物業(yè)管理公司在提供管理服務(wù)的過程中，必然要行使一些日常管理物業(yè)小區(qū)的權(quán)力，而這些權(quán)力都來源于業(yè)主的授權(quán)。物業(yè)管理公司必須意識(shí)到物業(yè)管理的本質(zhì)體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的服務(wù)上，始終貫穿“服務(wù)質(zhì)量**重要，服務(wù)水平創(chuàng)一流”的經(jīng)營(yíng)理念和“以人為本” 服務(wù)理念。服務(wù)是以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷查知業(yè)主的真正需求，并提供給業(yè)主；服務(wù)應(yīng)以消費(fèi)者滿意為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是物業(yè)管理的高層領(lǐng)導(dǎo)還是普通員工，都應(yīng)具有消費(fèi)者滿意的服務(wù)理念，想盡辦法為消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)。根據(jù)美國(guó)和其他發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)好的物管人員，必須具備下列基本的素質(zhì)要求： （１）由于物業(yè)管理是一種服務(wù)，因而物業(yè)管理人員首先要具備的條件就是心理學(xué)方面的常識(shí)和人際溝通方面的技能，要善解人意，善于與各種各樣的人打交道。對(duì)于業(yè)主提出的每一個(gè)要求和每一個(gè)投訴，都要認(rèn)真聽取和對(duì)待；凡是在物業(yè)管理合同授權(quán)范圍之內(nèi)的，都應(yīng)及時(shí)和認(rèn)真處理；凡是在物業(yè)管理合同授權(quán)范圍之外的，則應(yīng)耐心解釋或向業(yè)主大會(huì)反映。 （２）加強(qiáng)思想素質(zhì)教育，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，樹立正確的服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理是通過為客戶服務(wù)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的，要牢固樹立“服務(wù)第一，用戶至上”的觀念，服務(wù)者必須做到儀表端莊、言談?dòng)欣?、行為適度，用自己的一言一行向業(yè)主傳達(dá)企業(yè)良好的管理風(fēng)范和高超的服務(wù)水平。 ２．２加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管力度 物業(yè)管理服務(wù)公司提供物業(yè)管理服務(wù)的范圍，以及物業(yè)小區(qū)業(yè)主授權(quán)物業(yè)管理服務(wù)公司行使管理權(quán)力的范圍，可以由物業(yè)管理服務(wù)合同加以明確和具體的規(guī)定。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理公司和業(yè)主就服務(wù)內(nèi)容總是發(fā)生糾紛。大多數(shù)服務(wù)沒有一個(gè)參照系數(shù)，有些合同條款本身就含混不清，比如保安服務(wù)大部分物管合同只是簡(jiǎn)單的表述為“提供２４小時(shí)保安服務(wù)” ，而保安如何服務(wù)、承擔(dān)什么樣的責(zé)任沒有約定，這樣就造成業(yè)主與物業(yè)管理公司在理解上很難達(dá)成一致，在發(fā)生糾紛時(shí)彼此爭(zhēng)執(zhí)，都認(rèn)為自己有理，甚至導(dǎo)致雙方關(guān)系惡化?？梢娢覈?guó)在物業(yè)管理的監(jiān)管方面做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，政府職能缺位、監(jiān)管薄弱的現(xiàn)象比較普遍。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會(huì)召開成立（包括物業(yè)管理委員會(huì)成立）這兩個(gè)后續(xù)糾紛的 “源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問題各方也投訴無(wú)門或投訴無(wú)果，后期其它問題的預(yù)防與發(fā)生后的處理情況可想而知。政府作為監(jiān)管主體，需要進(jìn)一步完善立法和司法，加強(qiáng)監(jiān)管力度。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)開始運(yùn)行，但仍需要地方立法加以細(xì)化，強(qiáng)化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是在不交物業(yè)管理費(fèi)的制約等方面做出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。對(duì)此可以借鑒美國(guó)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)， 加大對(duì)物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”、“不依約盡責(zé)”等不良現(xiàn)象的發(fā)展。比如針對(duì)業(yè)主不交管理費(fèi)的現(xiàn)象，美國(guó)各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳管理費(fèi)，從到期之日開始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，可按法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣欠費(fèi)業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費(fèi)外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)因追討欠費(fèi)所支付的訴訟費(fèi)及合理的律師費(fèi)。物業(yè)管理這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)道路曲折，前途廣闊。隨著我國(guó)城市化進(jìn)展，物業(yè)管理這個(gè)關(guān)系到每個(gè)居民日常生活的行業(yè)必將取得飛躍發(fā)展。規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、提高物業(yè)服務(wù)水平，克服前進(jìn)路上出現(xiàn)的困難，尚需要全社會(huì)的共同努力。

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相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系是什么 物業(yè)管理企業(yè)作用是什么
  答

  當(dāng)業(yè)主不交納或者沒有及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)時(shí)，有個(gè)別物業(yè)公司以此為由停電、停水、停暖，造成整個(gè)小區(qū)的使用不便。這樣的解決辦法嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)此，物權(quán)法明確了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關(guān)系”。 物業(yè)與業(yè)主關(guān)系 根據(jù)物權(quán)法第81條的規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。業(yè)主選好物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人后，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理合同，將自己對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的管理權(quán)利委托給選聘的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人。因此，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人之問是一種合同關(guān)系。 物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第36條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 物業(yè)管理是否符合合同約定，涉及建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施能否正常有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑區(qū)劃內(nèi)的治安、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等許多方面，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，關(guān)系著社會(huì)的和諧與安定，因此，在履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中，物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理公司的義務(wù)有：(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；(二)接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(三)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和西助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人的監(jiān)督可以采取如下不同形式，如對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)、建議，查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理的各種檔案材料，查詢物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督有利于其更好地向業(yè)主提供服務(wù)，履行好合同規(guī)定的義務(wù)。

• 問 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法有哪些 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理分級(jí)條件是什么
  答

  業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)如何確定問題，建設(shè)部出臺(tái)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》并于2004年5月1日開始施行。下面附《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》全文。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第164號(hào) 《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》已于2007年10月30日經(jīng)建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。 建設(shè)部部長(zhǎng) 汪光燾 二○○七年十一月二十六日 建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定 建設(shè)部決定對(duì)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號(hào))作如下修改： 一、刪去第十七條、第十八條、第二十二條。 二、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。 此外，對(duì)條文順序作相應(yīng)的調(diào)整。 本決定自發(fā)布之日起施行?！段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修改，重新發(fā)布。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 （2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)，2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正） 第一條 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。 第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 第五條 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下： （一）一級(jí)資質(zhì)： 1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： （1）多層住宅200萬(wàn)平方米； （2）高層住宅100萬(wàn)平方米； （3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 （二）二級(jí)資質(zhì)： 1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： （1）多層住宅100萬(wàn)平方米； （2）高層住宅50萬(wàn)平方米； （3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 （三）三級(jí)資質(zhì)： 1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目； 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)： （一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （二）企業(yè)章程； （三）驗(yàn)資證明； （四）企業(yè)法定代表人的身份證明； （五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。 第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照**低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。 第八條 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 第九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表； （二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本； （四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同； （五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； （六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。 第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。 第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)： （一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的； （二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的； （三）挪用專項(xiàng)維修資金的； （四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的； （五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； （六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； （七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的； （八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的； （九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的； （十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的； （十一）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的； （十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的； （十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。 第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。 第十三條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。 企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。 第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。 第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。 第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。 第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。 第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書： （一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的； （二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的； （三）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的； （四）對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的； （五）依法可以撤銷審批的其他情形。 第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。 第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬(wàn)元以下的罰款。 第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）對(duì)不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的； （二）對(duì)符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的； （三）對(duì)符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的； （四）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的； （五）不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。 第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。

• 問 怎樣開辦物業(yè)管理企業(yè)
  答

  一、條件1、注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上;2、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、建筑、財(cái)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員10人以上,其中,有中級(jí)職稱的不少于5人;3、有一個(gè)意向性的物業(yè)管理區(qū)域。二、程序1、到工商局辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;2、到房地產(chǎn)管理局辦理資質(zhì)證書。三、辦理資質(zhì)證書的資料1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、驗(yàn)資報(bào)告3、企業(yè)章程4、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書5、專業(yè)技術(shù)人員的聘用證書和勞動(dòng)合同6、物業(yè)管理意向書四、辦理資質(zhì)證書的時(shí)間20天

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• 問 關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)免去責(zé)任的問題！
  答

  這個(gè)一個(gè)專業(yè)的房產(chǎn)網(wǎng)站，不是百度貼吧，樓主自重?。。?！

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• 問 物業(yè)管理企業(yè)如何完成社會(huì)賦予物業(yè)管理的任務(wù)？
  答

  企業(yè)的首要任務(wù)是生存！！物業(yè)企業(yè)也是一樣的 依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和業(yè)主簽訂委托管理合同，只要履行了合同的內(nèi)容，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，給自己的員工創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)，就是社會(huì)任務(wù)??！

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