小產(chǎn)權(quán)房如何處理

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• 157****1015

  針對近期社會關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問題，北京市國土資源局局長安家盛日前表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。 自建設(shè)部發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示起，輿論對“小產(chǎn)權(quán)房”的討論，實(shí)際已超越了房地產(chǎn)本身。應(yīng)該合法化、給小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)“妾”轉(zhuǎn)正的聲音此起彼伏，這一主流呼聲很多人認(rèn)為是高房價(jià)效應(yīng)，但在筆者看來，討論“小產(chǎn)權(quán)房”更大的意義在于，針對長期以來對“小產(chǎn)權(quán)房”模棱兩可態(tài)度的一次鞭策。
  筆者曾撰文主張：對待“小產(chǎn)權(quán)房”，要么叫停，要么“扶正”，總之不能讓其變成“沒娘管的孩子”。
  如果說建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示只停留在口頭上的話，那么北京市國土資源局叫停“小產(chǎn)權(quán)房”則用實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)：政府不僅不能容忍“小產(chǎn)權(quán)房”繼續(xù)存在，還將制裁非法介入的開發(fā)商和相關(guān)的村集體組織。雖然說，叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”也會引起爭議，但卻能避免“小產(chǎn)權(quán)房”在迷茫中跌跌撞撞。
  當(dāng)然，政府在叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的同時(shí)，還有很多后續(xù)工作需要做。譬如，如何處罰非法介入的開發(fā)商，如何保障買房人的利益，如何避免死而復(fù)生、重蹈覆轍等。**主要的是，叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”后，民眾對低價(jià)房的巨大需求政府如何調(diào)節(jié)，如果處理不好，不但會刺激商品房價(jià)格繼續(xù)上漲，還會增加保障型住房的分配壓力?？傊?，如何處理“小產(chǎn)權(quán)房”身后的幾條大“尾巴”考驗(yàn)著政府的智慧。以下兩條“尾巴”尤其值得注意。

  查看全文↓ 2018-06-21 01:08:49
• 147****6266

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)
  1、無證不全
  如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”由于在價(jià)格上深受資金有限制的購房者的青睞，但“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，**大的問題就是無法辦理產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。
  2、萬一拆遷補(bǔ)償難
  小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主得不到拆遷安置補(bǔ)償卻無話可說。
  3、質(zhì)量安全無保證
  一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
  4、遺贈容易出問題
  小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。
  5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進(jìn)行上市買賣
  小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會貸款給你，法律也不允許上市買賣
  已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦
  1、如果已簽了買賣合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)且購房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢b于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請求解除合同并退回已支付的購房款這是**直接的方法。
  2、如果購買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的這種情況就比較麻煩，則要視具體情況而定。
  3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用?，這種情況一般無危險(xiǎn)。
  4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估市場風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批采取可能的補(bǔ)救措施。
  小產(chǎn)權(quán)房新政
  據(jù)國土資源部透露，2015年，國土資源部將同住建部開展“小產(chǎn)權(quán)房”清理工作，對違法線索及時(shí)組織核查，督促依法依規(guī)處理。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，研究“小產(chǎn)權(quán)房”處置政策。國土資源部還參加**高人民法院“小產(chǎn)權(quán)房”問題民事、刑事法律問題研討會，協(xié)調(diào)解決違法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”情節(jié)嚴(yán)重情形入刑問題，從司法層面加大打擊力度。據(jù)國土資源部透露，違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房情節(jié)嚴(yán)重或?qū)⑷胄獭?/span>

  查看全文↓ 2018-06-21 01:08:43
• 148****1492

  具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
  (一)買受人不能取得房屋所有權(quán)證。即使買受人取得有鄉(xiāng)政府或村委會蓋章的所謂產(chǎn)權(quán)或類似的文件，也是不受法律保護(hù)的，如果將來鄉(xiāng)政府或村委會反悔，要收回房屋，買受人只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。
  (二)存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。買受人如果以預(yù)售方式購買小產(chǎn)權(quán)房，他對開發(fā)商的資信、項(xiàng)目的情況無法真正了解，由于不存在任何政府監(jiān)管，也沒有行政機(jī)關(guān)對開發(fā)商行為進(jìn)行審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付的情況，買受人往往難以追回房款。
  (三)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人的利益很難得到維護(hù)。
  (四)拆遷過程中的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房在使用中如果遇到國家征收，買受人很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。如果房屋是第一類小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)償受益人是農(nóng)村集體組織;如果是第二類小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楸旧硎沁`章建筑，無法得到任何補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2018-06-21 01:08:37

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何處理?政府如何處理小產(chǎn)權(quán)房
  答

  2018小產(chǎn)權(quán)房**新政策1《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》早前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問題。前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房**新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。2《意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。3《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。4對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。朱留華稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)。5《意見》規(guī)定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國家下一步出臺相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。

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• 問 如何處理小產(chǎn)權(quán)房
  答

  來自于住建部的數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，浙江省已拆除違法建設(shè)3億平方米。根據(jù)浙江省對于“違法建筑”的定義：違法占用基本農(nóng)田、不符合土地利用規(guī)劃、侵占交通干線、消防通道、廣場、公共綠地等公共設(shè)施、公共場所用地的以及發(fā)生在重點(diǎn)區(qū)域，影響社會治安和公共安全，妨礙國家和省重點(diǎn)工程建設(shè)，以及頂風(fēng)作案，造成惡劣影響的等違法用地的建筑將成為拆除重點(diǎn)。照此來看，違反規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房無疑是浙江拆除違法建筑的重要內(nèi)容。針對農(nóng)村違法建筑拆除后騰出的土地，上述浙江省住建廳相關(guān)人士介紹，規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)等，必須由市、縣人民政府依法收回、收購或征收土地使用權(quán)，按現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定辦理供地手續(xù)，且土地出讓金的60%也將返還給村級組織，從而調(diào)動(dòng)了基層組織參與三改一拆的積極性。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長談月明曾在總結(jié)浙江“三改一拆”行動(dòng)時(shí)特別提出，為浙江省的城市發(fā)展騰出了發(fā)展空間，改善了環(huán)境等。以2013年浙江實(shí)行“三改一拆”的第一年為例，累計(jì)拆除違法建筑1.5億平方米；累計(jì)拆出違法占地12.09萬畝，騰出改造用地8.6萬畝，相當(dāng)于浙江省全年土地供應(yīng)量的三分之二，緩解了供地不足的難題。實(shí)際上早在2014年，住建部和國土部就已經(jīng)部署對各地小產(chǎn)權(quán)房狀況進(jìn)行摸底，并初步清理整治在建在售的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)浙江“拆違”要求，不僅要確保新建違建零增長，與此同時(shí)，亦建立違法建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和分類處理的辦法。“浙江違法建筑的處理不僅針對小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑的一個(gè)方面，也隨著違法建筑的分類處理而解決。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華如是介紹。也特別注意到，浙江省有關(guān)違法建設(shè)的處理，并未包括一些未違背土地用途和規(guī)劃，但是出售給村集體以外的城市人口的小產(chǎn)權(quán)房問題。小產(chǎn)權(quán)房處理頂層設(shè)計(jì)出臺中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文在接受采訪時(shí)，評價(jià)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法，**重要的不在于它是在農(nóng)民土地上由農(nóng)民蓋起來的房子，而在于小產(chǎn)權(quán)房蓋在不符合規(guī)劃的土地上，違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，違章建筑不合法?！斑@不僅僅是說農(nóng)民蓋了是這樣，其他社會上任何機(jī)構(gòu)、團(tuán)體，任何個(gè)人蓋了這個(gè)違章建筑都不合法，都不能交易?！标愬a文說。在2015年3月1日正式執(zhí)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。2014年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式發(fā)布，農(nóng)房將被納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇，并提供更好的產(chǎn)權(quán)保護(hù)。不過，國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華表示，由于歷史的原因和地方管理的差異，各地都存在一定數(shù)量的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)我國現(xiàn)有的法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，不登記也不發(fā)證?！案鶕?jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的頂層設(shè)計(jì)，在未發(fā)證的情況下，小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保證，未來也很難入市交易?！苯鹩老榻榻B。另外，鄭凌志介紹，國土部上報(bào)中央的農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)方案獲批后，按照改革方案設(shè)計(jì)，征地制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度等農(nóng)村土地制度改革將持續(xù)重點(diǎn)推進(jìn)。2015年會選擇若干試點(diǎn)，進(jìn)行土地制度改革試驗(yàn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記和土地制度改革的推進(jìn)，存量小產(chǎn)權(quán)房的問題也將逐步處理。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何處理
  答

  1、已簽買賣合同，但尚未取產(chǎn)權(quán)證，且該房屋系在集體土地上且購房者非當(dāng)?shù)鼐用?，鑒于政策和法律風(fēng)險(xiǎn)，可請求解除合同并退回購房款，這是**直接的方法。2、購買當(dāng)?shù)剞r(nóng)民房或從他人手上購買“紅證房”，房款已支付且入住，但無法辦理過戶，要視具體情況而定。3、如已購買集體土地上建的房屋，并取得當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明，可居住或出租，或出售當(dāng)?shù)貞艨诘木用?，一般無風(fēng)險(xiǎn)。4、在建的商品住宅項(xiàng)目，在專業(yè)機(jī)構(gòu)評估市場和法律風(fēng)險(xiǎn)后，應(yīng)按現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批，采取可能的補(bǔ)救措施。

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• 問 如何處理小產(chǎn)權(quán)房?已購小產(chǎn)權(quán)房怎么處理？
  答

  2018小產(chǎn)權(quán)房**新政策1《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》早前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問題。前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房**新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。2《意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。3《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。4對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。朱留華稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)。5《意見》規(guī)定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國家下一步出臺相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何處理?國家如何清理小產(chǎn)權(quán)房?
  答

  來自于住建部的數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，浙江省已拆除違法建設(shè)3億平方米。根據(jù)浙江省對于“違法建筑”的定義：違法占用基本農(nóng)田、不符合土地利用規(guī)劃、侵占交通干線、消防通道、廣場、公共綠地等公共設(shè)施、公共場所用地的以及發(fā)生在重點(diǎn)區(qū)域，影響社會治安和公共安全，妨礙國家和省重點(diǎn)工程建設(shè)，以及頂風(fēng)作案，造成惡劣影響的等違法用地的建筑將成為拆除重點(diǎn)。照此來看，違反規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房無疑是浙江拆除違法建筑的重要內(nèi)容。針對農(nóng)村違法建筑拆除后騰出的土地，上述浙江省住建廳相關(guān)人士介紹，規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)等，必須由市、縣人民政府依法收回、收購或征收土地使用權(quán)，按現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定辦理供地手續(xù)，且土地出讓金的60%也將返還給村級組織，從而調(diào)動(dòng)了基層組織參與三改一拆的積極性。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長談月明曾在總結(jié)浙江“三改一拆”行動(dòng)時(shí)特別提出，為浙江省的城市發(fā)展騰出了發(fā)展空間，改善了環(huán)境等。以2013年浙江實(shí)行“三改一拆”的第一年為例，累計(jì)拆除違法建筑1.5億平方米；累計(jì)拆出違法占地12.09萬畝，騰出改造用地8.6萬畝，相當(dāng)于浙江省全年土地供應(yīng)量的三分之二，緩解了供地不足的難題。實(shí)際上早在2014年，住建部和國土部就已經(jīng)部署對各地小產(chǎn)權(quán)房狀況進(jìn)行摸底，并初步清理整治在建在售的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)浙江“拆違”要求，不僅要確保新建違建零增長，與此同時(shí)，亦建立違法建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和分類處理的辦法?！罢憬`法建筑的處理不僅針對小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑的一個(gè)方面，也隨著違法建筑的分類處理而解決?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華如是介紹。也特別注意到，浙江省有關(guān)違法建設(shè)的處理，并未包括一些未違背土地用途和規(guī)劃，但是出售給村集體以外的城市人口的小產(chǎn)權(quán)房問題。小產(chǎn)權(quán)房處理頂層設(shè)計(jì)出臺中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文在接受采訪時(shí)，評價(jià)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法，**重要的不在于它是在農(nóng)民土地上由農(nóng)民蓋起來的房子，而在于小產(chǎn)權(quán)房蓋在不符合規(guī)劃的土地上，違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，違章建筑不合法?！斑@不僅僅是說農(nóng)民蓋了是這樣，其他社會上任何機(jī)構(gòu)、團(tuán)體，任何個(gè)人蓋了這個(gè)違章建筑都不合法，都不能交易?！标愬a文說。在2015年3月1日正式執(zhí)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。

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