房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收 幼兒園產(chǎn)權(quán)如何界定

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• 138****3531

  根據(jù)《財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第8號）文第十條的規(guī)定，企業(yè)辦的各類**、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

  查看全文↓ 2018-06-21 02:37:37
• 144****9346

  當然，發(fā)生了不動產(chǎn)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移就有土增

  查看全文↓ 2018-06-21 02:37:32
• 144****3860

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建幼兒園,自有物業(yè)，出租需要交納房產(chǎn)稅，
  我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋為征稅對象，按房產(chǎn)余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收。收到租金后轄區(qū)稅務部門申報，按照房產(chǎn)租金收入計算應納稅額的，適用稅率為12%。
  還需要房屋租賃稅費和按季度交納企業(yè)所得稅。

  查看全文↓ 2018-06-21 02:37:22

相關問題

• 問 幼兒園產(chǎn)權(quán)如何界定
  答

  觀點一：產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商 按照“誰投資誰受益”的原則，開發(fā)商買了地并出錢建了幼兒園，應該允許幼兒園在不改變用途的前提下轉(zhuǎn)讓，而不是將產(chǎn)權(quán)移交給教育部門。 觀點二：產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主 “按照2007年出臺的物權(quán)法規(guī)定，如果事先對配建幼兒園產(chǎn)權(quán)歸屬有約定的按約定辦，沒約定的產(chǎn)權(quán)應借鑒小區(qū)架空層的產(chǎn)權(quán)歸屬，歸全體業(yè)主?！彼麄冋J為產(chǎn)權(quán)既不應歸開發(fā)商也不應歸教育部門，因為在買房時業(yè)主往往就是因為開發(fā)商承諾有配建幼兒園才買了房子，建設幼兒園的成本被攤到了房價中，所以幼兒園產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主比較合理。 觀點三：產(chǎn)權(quán)歸教育部門 持此觀點的人比較多。他們認為，2007年物權(quán)法出臺后，原法規(guī)規(guī)定配建幼兒園產(chǎn)權(quán)歸教育部門確實與物權(quán)法精神不一致，為此在這次修訂法規(guī)時已明確今后配建幼兒園的應在公告、合同或決定中明確幼兒園的土地用途和產(chǎn)權(quán)歸屬。但在2007年物權(quán)法出臺之前配建的幼兒園產(chǎn)權(quán)歸屬，應依照1993年出臺的地方性法規(guī)辦事，即產(chǎn)權(quán)要歸區(qū)教育部門。 從目前情況看，幼兒園產(chǎn)權(quán)歸屬教育部門是主流，并且各地政府正在加強這方面的部署。

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• 問 怎么做房地產(chǎn)開發(fā)商? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何做好房地產(chǎn)開發(fā)工作
  答

  房地產(chǎn)公司經(jīng)常會招聘土建工程師（或者叫土木工程師、現(xiàn)場工程師），尤其是新項目開工前可能有較多的招聘計劃。他們會喜歡有經(jīng)驗的施工員，所以只要留意招聘公告，作為有經(jīng)驗的施工員應該比較容易被房地產(chǎn)公司聘用。但是，一般房地產(chǎn)公司的普通職業(yè)的工資比施工單位的施工員工資要低一些，勞動強度也低一些。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊資本不得低于100萬元人民幣，擁有房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員不少于4人，專職會計人員不少于2人，以上人員必須持有上崗資格證，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東是外商的，需要辦理外商投資相關的審批手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設立的時候需要經(jīng)過縣級以上政府工商登記管理部門的批準登記，工商登記管理部門審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否符合登記條件，向同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門征求意見。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要哪些要求①拿到地以后到建委辦理相關手續(xù)。如果是新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績核定資質(zhì)等級。②開發(fā)商進行房地產(chǎn)項目要獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書，開發(fā)項目手冊、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證等。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算繳納？
  答

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn);二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個人所有非營業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅收政策是怎樣的？
  答

  根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31 號）和《國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的企業(yè)所得稅和土地增值稅在扣除項目方面有如下的異同。1）兩者的相同點企業(yè)所得稅和土地增值稅兩個稅種都是以所得額（增值額）為計稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。土地增值稅按收入減扣除項目后的增值額征稅。2）兩者的不同點⑴土地價款列支項目不同。土地增值稅將取得土地使用權(quán)所支付的金額單列一項，而企業(yè)所得稅則計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的“土地征用費及拆遷補償費”中。⑵房地產(chǎn)開發(fā)費用準予扣除形式不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算其企業(yè)所得稅應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他支出等內(nèi)容。而土地增值稅扣除項目則包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金和加計 20%的扣除等內(nèi)容。在土地增值稅扣除項目中，與企業(yè)所得稅不同的地方，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務費用）上，它不是按實際發(fā)生數(shù)額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內(nèi)）。加計扣除部分，也不是按實際發(fā)生的成本費用，而是按土地成本和開發(fā)成本合計數(shù)的20%計算扣除。在企業(yè)所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計算預提部分費用。國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應是實際發(fā)生的成本，即：（一）出包工程未**終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但**高不得超過合同總金額的 10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。⑶地價款分攤方法不同。在企業(yè)所得稅的計稅成本中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十條規(guī)定，企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配。土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。在土地增值稅扣除項目中，按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，如果土地是分期分批開發(fā)的，就按占地面積法進行分配，確定每個項目的土地扣除項目金額；對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積法分攤扣除項目，分別核算增值額。⑷借款利息扣除不同。在企業(yè)所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業(yè)要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務費用中的利息費用合并計算扣除。利息費用符合一定條件的，可以選擇據(jù)實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。對此可詳見下節(jié)：利息支出的分攤及扣除問題。⑸扣除項目對合法憑據(jù)的要求不同。在企業(yè)所得稅匯算中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。而土地增值稅清算中，國稅發(fā)[2009]91 號文件第二十一條規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。⑹項目成本核算方法不同。在企業(yè)所得稅匯算中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的單位成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。而在土地增值稅清算時，國稅發(fā)[2009]91 號文件第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（2）征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

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