公房承租權(quán)的性質(zhì)如何認(rèn)定

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• 155****7021

  公房承租權(quán)是一種兼具債權(quán)和物權(quán)性質(zhì)的復(fù)合型財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在公房承租人生前所在單位以該公房承租人的名字出具放棄產(chǎn)權(quán)證明后，該公房拆遷所得之安置房和安置費(fèi)可以參照法定繼承予以處理

  查看全文↓ 2018-06-21 10:01:22
• 136****4519

  公房承租，是租賃關(guān)系中的合同權(quán)益，原則上，你對(duì)該公房沒有產(chǎn)權(quán)上的處分能力。

  查看全文↓ 2018-06-21 10:00:01
• 157****9145

  公房承租人是指與公房的所有權(quán)人或代管人簽訂了房屋租賃合同，依法履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)，并依法取得公房租賃憑證的承租人。
  實(shí)踐中，公房承租人該怎么確定呢?以下是華律網(wǎng)小編收集到的關(guān)于的一些介紹，僅供參考。關(guān)于公房承租人的確定大致分三種情況：第一，原承租人仍然健在不發(fā)生承租人變更，在這種情況下承租人當(dāng)然還是原承租人。
  第二，承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規(guī)定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請(qǐng)求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。
  政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位拒絕變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院依法予以撤銷。
  第三，原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但是因?yàn)闆]有拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，大家都沒有異議，一直到現(xiàn)在仍然沒有辦理變更。
  問題主要出第三種情形中。由于拆遷補(bǔ)償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)了不同的意見。符合公房承租人條件的當(dāng)事人向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請(qǐng)變更，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位以其他家庭成員存在異議為由不予變更，所以就一直拖著，到底誰是承租人的問題至今懸而未決。
  就筆者了解，這種情況十分普遍。那么在這種情況下，公房承租人應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢?我認(rèn)為，在這種情況下，要根據(jù)承租公房的實(shí)際居住和繳納房租的狀況來決定。
  延伸閱讀：房屋租賃合同司法解釋全文房屋租賃合同范本

  查看全文↓ 2018-06-21 09:59:38

相關(guān)問題

• 問 公房有承租權(quán)嗎
  答

  **近接到一個(gè)當(dāng)事人咨詢；公房承租權(quán)能不能繼承的問題現(xiàn)就這個(gè)問題做簡(jiǎn)要分析：公房承租人死亡共同居住人續(xù)租首先明確一點(diǎn)，公房承租與私房承租的法律規(guī)定是不同的。根據(jù)建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》及北京市相關(guān)規(guī)定，公有居住房屋承租人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有兩個(gè)或兩個(gè)以上共同居住人符合該前提條件的，共同居住人之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商不成的，由公房產(chǎn)權(quán)人根據(jù)共同居住人的住房狀況書面確定承租人?！　∷匀绻砍凶馊怂劳?，房屋有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合條件的共同居住人，承租權(quán)是不能直接轉(zhuǎn)給某一人的。房屋由誰承租，需要由共同居住人協(xié)商確定，然后向公房產(chǎn)權(quán)人提出書面申請(qǐng)并辦理更名手續(xù)，他人包括家中的其他親屬因不是共同居住人無權(quán)干涉。如果某人瞞著其他共同居住人去辦理了承租人更名手續(xù)，那是違法的和無效的。出現(xiàn)爭(zhēng)議后，權(quán)益受到侵害的共同居住人可以到房管部門要求撤銷更名，或到法院起訴要求確認(rèn)承租人。　　公房承租權(quán)不能繼承　　法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，公有住房不屬于公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，其中涉及的公有住房承租居住的權(quán)利，不同于普通的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，公民僅有居住該房屋的權(quán)利但沒有處分權(quán)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補(bǔ)償及住房安置費(fèi)用，歸承租人和共同居住人共有，他人無權(quán)利繼承。拆遷款非遺產(chǎn)　受益人有條件本律師提示：父母承租著的公房在拆遷時(shí)全家人都能分得財(cái)產(chǎn)，為此出現(xiàn)家庭紛爭(zhēng)的也不少，這實(shí)際上是大家的一種誤解。如前所述，能夠得到公房拆遷款的只能是承租人和在該承租房屋處有本市常住戶口且共同居住兩年以上又無其他住房的共同居住人?！　」康某凶鈾?quán)不能繼承，同樣因?yàn)楣坎疬w所得的款項(xiàng)也不能算做遺產(chǎn)。但是案件都有它的特殊性，還需具體分析。在房屋有承租人和共同居住人的情況下，如果拆遷款在承租人去世前就發(fā)放下來，其中一半就應(yīng)屬于承租人，其可自由支配，買房或去租房。承租人去世后，這一半拆遷款作為其個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，子女們有權(quán)利繼承；如果拆遷款在承租人去世后發(fā)放下來，那么全部拆遷款就應(yīng)當(dāng)歸屬其他共同居住人，而并不是承租人的遺產(chǎn)，別人無權(quán)利繼承。

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• 問 公房承租權(quán)怎么轉(zhuǎn)讓
  答

  公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)當(dāng)給予變更。承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住的人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人： (1) 原承租人的配偶; (2) 原承租的子女(按他處住房情況，居住時(shí)間長短); (3) 原承租人的父母; (4) 其他人(按他處住房情況，居住時(shí)間長短)。 承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照上款規(guī)定書面確定承租人。承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人

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• 問 公房可以轉(zhuǎn)讓承租權(quán)嗎
  答

  　　按照國家現(xiàn)行法律法規(guī)，公有住房的承租權(quán)在沒經(jīng)產(chǎn)權(quán)所有人允許的情況下，不能擅自轉(zhuǎn)讓。很多人在經(jīng)濟(jì)條件不允許買房時(shí)，簽租了公租房，后來有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力自己買房就不需要公租房，這種時(shí)候可以按下列方法操作：　　一、因?yàn)槌凶馊瞬痪哂蟹课莸漠a(chǎn)權(quán)，如果自己不想住了，可以退回到原單位，就可以免交租金?！　《?、如果征得產(chǎn)權(quán)所有人或單位的許可，并且授權(quán)承租方負(fù)責(zé)任轉(zhuǎn)租，承租方可以按公租房轉(zhuǎn)讓程序操作如下：　　2.1.受理窗口查驗(yàn)轉(zhuǎn)、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證。　　2.2.查驗(yàn)后填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記備案申請(qǐng)書》,內(nèi)勤填寫《公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉(zhuǎn)讓書面證明》,并由轉(zhuǎn)讓人持產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)讓的書面證明到房屋產(chǎn)權(quán)單位核準(zhǔn)?！　?.3.產(chǎn)權(quán)單位核準(zhǔn)后遞窗口?！　?.4. 市場(chǎng)科外勤人員到實(shí)地調(diào)查,根據(jù)市場(chǎng)行情對(duì)轉(zhuǎn)讓的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,并簽署意見,同時(shí)計(jì)算轉(zhuǎn)讓費(fèi)用?！　?.5.部門負(fù)責(zé)人審核?！　?.6.主管領(lǐng)導(dǎo)審批?！　?.7.產(chǎn)權(quán)單位改證,互換中心登記備案。工作時(shí)限:　　2.8.證件齊全,內(nèi)勤受理(當(dāng)即辦理)。　　2.9.外勤實(shí)地調(diào)查(半個(gè)工作日)?！　?.10. 部門負(fù)責(zé)人審核,主管領(lǐng)導(dǎo)審批(當(dāng)日簽字)。工作時(shí)限兩個(gè)工作日。 公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):　　2.11.轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房屋承租權(quán)后,一年內(nèi)直接另購新房的,收取公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓金5%的補(bǔ)償(由產(chǎn)權(quán)單位收取)。　　2.12.未直接或不另購新房的,收取公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓金10%的補(bǔ)償(由產(chǎn)權(quán)單位收取)。 下列公有住房承租權(quán)不得轉(zhuǎn)讓:　　2.13.被轉(zhuǎn)讓人無本市常住戶口;　　2.14.已登報(bào)列為動(dòng)遷改造區(qū)域的公有住房;　　2.15.已改變用途的公有住房;　　2.16.拖欠產(chǎn)權(quán)單位房租或其他與公有住房有關(guān)的費(fèi)用;　　2.17.損壞、拆改并未修復(fù)房屋設(shè)施的公有住房;　　2.18.法院查封或有糾紛的公有住房。 購買公有住房承租權(quán)房屋應(yīng)注意的問題: 2.19.確定產(chǎn)權(quán)單位是否同意;　　2.20.要弄清所購公有住房的建筑面積、使用面積是否準(zhǔn)確,查驗(yàn)房屋頂層是否漏水,包括上下管線等房屋以內(nèi)的設(shè)備;　　2.21.在購買公有住房承租權(quán)時(shí)要對(duì)所購買的房屋內(nèi)使用的費(fèi)用進(jìn)行查驗(yàn),包括:水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房租、電話費(fèi)及有線電視等各種費(fèi)用; 2.22.購買公有住房的要了解房屋的歷史,因使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否考慮參加房改房應(yīng)側(cè)重了解房屋建造年代,房屋類區(qū);　　2.23.了解購買公有住房的房屋價(jià)格。多走多看,掌握房屋價(jià)格也可到有評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,通過市場(chǎng)比較判斷房屋實(shí)際價(jià)值;　　2.24.要規(guī)范辦理公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的過戶手續(xù),不要輕意相信別人,要靠正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)委托代辦或到**指定的部門辦理有償轉(zhuǎn)讓手續(xù);　　2.25.購買公有住房承租權(quán)房屋的百姓在看房、買房時(shí),必須找資質(zhì)齊全的中介機(jī)構(gòu)及聲譽(yù)和信譽(yù)具佳的單位,這樣才能使您的房子買得放心,辦得舒心,住得安心。 凡購買市內(nèi)四區(qū)(含高新園區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、旅順口區(qū))公有住房承租權(quán)房屋,應(yīng)到大連市房屋互換管理中心辦理正規(guī)過戶手續(xù)。　　2.26.公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方,在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí),應(yīng)如實(shí)申報(bào)公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格,公有住房所有權(quán)單位如認(rèn)為申報(bào)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格,可委托本市有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),評(píng)估公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格(評(píng)估費(fèi)用委托人自理)。評(píng)估價(jià)格高于申報(bào)價(jià)格,轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)按評(píng)估價(jià)格向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補(bǔ)償;評(píng)估價(jià)格低于申報(bào)價(jià)格,轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)按申報(bào)價(jià)格向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補(bǔ)償?！　?.27. 公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人,如對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的轉(zhuǎn)讓價(jià)格有異議,可向該估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)估,或委托本市其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估該公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格(委托估價(jià)費(fèi)用由委托人自理)。如兩個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格有明顯差距,公有住房所有權(quán)單位或公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人,可向大連市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)組織業(yè)內(nèi)專家,按大連市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)裁定的評(píng)估價(jià)格,向公有住房所有權(quán)單位交5%∽10%的補(bǔ)償。　　2.28.公有住房所有權(quán)單位,不得因轉(zhuǎn)讓人對(duì)其委托評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格有異議,而拒絕辦理公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),或推銷已同意的公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓書面證明當(dāng)然就沒有資格對(duì)房屋做任何的交易包括買賣、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租，如果發(fā)生轉(zhuǎn)租行為，產(chǎn)權(quán)人可以問責(zé)當(dāng)事人，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，包括賠償。

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• 問 轉(zhuǎn)讓的公房承租權(quán)有效嗎
  答

  　　法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時(shí)留下的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，即合法遺產(chǎn)。而公有住房不屬于公民私有財(cái)產(chǎn)，其中涉及公有住房承租居住的權(quán)利，公民只有居住權(quán)，沒有該住房的處分權(quán)，因此公民承租的公房無所謂繼承問題?！　「鶕?jù)建設(shè)部（現(xiàn)已改為住建部）《城市公有住房管理規(guī)定》及司法實(shí)踐，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是，共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有2人以上符合共同居住人條件的，由共同居住人協(xié)商確定承租人，到公房管理部門申請(qǐng)辦理更名手續(xù)?！　∪绻坎疬w，按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補(bǔ)償及住房安置費(fèi)用，歸承租人和共同居住人共有，其他人無權(quán)繼承。

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• 問 公房能執(zhí)行承租權(quán)嗎
  答

  首先問題并不明確，因公產(chǎn)房的承租權(quán)糾紛可能有多種變現(xiàn)形式，其當(dāng)事人及法律關(guān)系也不盡相同，不可一概而論，其次，公產(chǎn)房承租權(quán)糾紛多發(fā)生在原承租人死亡的情況下，對(duì)此需要明確的公產(chǎn)房不是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，顧名思義它屬于國家或者集體、企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，這是不能繼承的，但是關(guān)于公產(chǎn)房的租賃權(quán)是可以繼承的?；卮鹉膯栴}，需要您明白繼承的相關(guān)知識(shí)，原承租人所有子女對(duì)于原承租人財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益都是有繼承權(quán)的，承租權(quán)變更的部門為了防止產(chǎn)生糾紛只有在別的繼承人都出具了書面的證明協(xié)商一致后才會(huì)辦理承租權(quán)變更的手續(xù)。關(guān)于公產(chǎn)房的租賃的法律法規(guī)都是散落在地方的法律法規(guī)上，不同的地方有不同的規(guī)定，只能到當(dāng)?shù)氐臋C(jī)關(guān)查詢。

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