房地產(chǎn)如何避稅

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• 135****3614

  中國人買房，不論是在買房時(shí)準(zhǔn)備資金的過程中，或是買房后都存在贈予的問題：比如從父母從國內(nèi)匯款到美國子女名下讓其購買房產(chǎn)，或是父母購買房產(chǎn)后在房產(chǎn)證上加上子女的名字，亦或是直接贈送給子女。在美國，即使是父母與子女之間的贈予，有時(shí)也需要交稅，今天優(yōu)投房小編帶大家了解一下在美國贈予必需要知道的稅務(wù)知識，以及如何合理避稅。
  
  
  首先，贈予人身份不同，贈予的額度也不同：
  
  #外國人贈予美國人
  
  如果是沒有美國身份的外國人的話，贈予無形資產(chǎn)（匯款，股權(quán)，債權(quán)等）給美國人不需要交贈予稅，贈予有形資產(chǎn)（房產(chǎn)，汽車等）一生的免稅贈予額度僅為6萬美元。
  
  #美國人贈予美國人
  
  如果是美國人贈予美國人，無論有形還是無形資產(chǎn)，每年有1萬4千美元的免稅額度給每個(gè)受贈人。也就是說，如果當(dāng)年內(nèi)贈予任何人低于1萬4千美元，即使贈予了100個(gè)人，也不需要繳稅。一生的免稅贈予額度為549萬美元。
  
  
  贈予有形資產(chǎn)，以房產(chǎn)為例，其價(jià)值是按贈予當(dāng)期的市值為準(zhǔn)。房產(chǎn)的市值可用房產(chǎn)評估報(bào)告（Appraisal Report )為證明。超過一生額度以后開始繳稅，具體稅率如下圖。
  
  
  #干貨-如何合理避稅
  
  如果做贈予稅規(guī)劃的話，通常是不推薦直接贈予房產(chǎn)的，會建議將房產(chǎn)放入LLC公司里，再贈予公司股權(quán)。好處在于，如果是外國人的話，贈予無形資產(chǎn)不需繳稅，而公司股權(quán)就屬于無形資產(chǎn)。如果是美國人的話，贈予公司股權(quán)，可就公司股權(quán)再做價(jià)值評估。通過降低公司股權(quán)控制力和降低市場流通性，來降低公司的市值。從而達(dá)到降低贈予價(jià)值的目的。
  
  作者： 倪霽瑤
  
  畢業(yè)于美國圣托馬斯大學(xué)，提供跨境投資稅務(wù)，公司合規(guī)管理，企業(yè)架構(gòu)規(guī)劃；美國個(gè)人稅，EB-5投資移民，L/B/H類簽證稅務(wù)規(guī)劃；美國公司經(jīng)營本地化稅務(wù)，財(cái)務(wù)，及審計(jì)事項(xiàng)

  查看全文↓ 2018-06-30 13:27:08
• 135****6728

  一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個(gè)行業(yè)及相關(guān)稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個(gè)方面理解：
  1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，此項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  2、土地增值稅只有對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對于繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅。
  3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，征稅。合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。交換房地產(chǎn)的，單位之間交換征稅，個(gè)人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征。房地產(chǎn)抵押，抵押期間不征，期滿償還債務(wù)本息不征，期滿不能償還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。房地產(chǎn)出租不征。房地產(chǎn)評估增值不征。國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進(jìn)行后續(xù)的籌劃，接下來就是解決實(shí)際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關(guān)于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發(fā)生的各項(xiàng)支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費(fèi)用增加了，實(shí)現(xiàn)的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的項(xiàng)目
  二、土地增值稅可扣除項(xiàng)目：
  1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
  （1）、以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，為支付的土地出讓金
  （2）、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金
  （3）、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款
  2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
  （1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  (2)、前期工程費(fèi)
  （3）、建筑安裝工程費(fèi)
  (4)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
  （5）、公共配套設(shè)施費(fèi)
  （6）、開發(fā)間接費(fèi)：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等等。
  3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）主要指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
  4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加
  5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％扣除。
  6、舊房及建筑物的評估價(jià)格。以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了。
  三、合理避稅具體方法：
  1、均衡增值額的方法：對于不同物價(jià)水平的不同地區(qū)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行**大限度調(diào)整分?jǐn)?，將獲得的增值額**大限度的平均，保持各處開發(fā)項(xiàng)目增值率大致相同，降低某段時(shí)間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的繳納。
  2、增加間接費(fèi)的方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)的籌劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到項(xiàng)目中或兼職到每一個(gè)具體項(xiàng)目中去，那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)偛糠葜练康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

  查看全文↓ 2018-06-30 13:26:18
• 133****1465

  房地產(chǎn)企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。
  避稅具體方法：
  一、是預(yù)售購房款掛在往來賬面：將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。
  
  二、是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。
  　　三、是不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。
  　　四、是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。
  　　五、是鉆政策"空子"，不及時(shí)清算土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫。
  　　六、是虛列開發(fā)成本,任意擴(kuò)大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預(yù)收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加等。
  　　七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認(rèn)收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊(duì)的往來帳上記載，而不做相應(yīng)的收入調(diào)整。將代理銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。
  　　八、是擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。
  　　九、是降價(jià)。無正當(dāng)理由降低銷售商品房價(jià)格，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
  　　十、是故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間,躲避土地增值稅清.

  查看全文↓ 2018-06-30 13:25:42
• 132****0970

  房產(chǎn)稅如何計(jì)算、個(gè)人房產(chǎn)稅的計(jì)算方法、兩種計(jì)稅方法從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。
  1.從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。
  2.房產(chǎn)稅采用比例稅率,依照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征的,稅率為1.2%。從租計(jì)征房產(chǎn)稅。
  1.從租計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
  2.房產(chǎn)稅采用比例稅率,依照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的,稅率為12%。
  3.對個(gè)人按照市場價(jià)格出租的...

  查看全文↓ 2018-06-30 13:24:42
• 131****4460

  一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個(gè)行業(yè)及相關(guān)稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個(gè)方面理解：
  1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，此項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  2、 土地增值稅只有對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對于繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅。
  3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，征稅。
  合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅。
  企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。
  交換房地產(chǎn)的，單位之間交換征稅，個(gè)人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征。
  房地產(chǎn)抵押，抵押期間不征，期滿償還債務(wù)本息不征，期滿不能償還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。
  房地產(chǎn)出租不征。
  房地產(chǎn)評估增值不征。
  國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。
  土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。
  首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進(jìn)行后續(xù)的籌劃，接下來就是解決實(shí)際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關(guān)于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發(fā)生的各項(xiàng)支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費(fèi)用增加了，實(shí)現(xiàn)的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的項(xiàng)目
  二、土地增值稅可扣除項(xiàng)目：
  1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
  （1）、以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，為支付的土地出讓金
  （2）、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金
  （3）、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款
  2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
  （1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  (2)、前期工程費(fèi)
  （3）、建筑安裝工程費(fèi)
  (4)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
  （5）、公共配套設(shè)施費(fèi)
  （6）、開發(fā)間接費(fèi)：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等等。
  3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）
  主要指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
  4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
  主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加
  5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
  從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％扣除。
  6、舊房及建筑物的評估價(jià)格。
  以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了。
  三、合理避稅具體方法：
  1、均衡增值額的方法：對于不同物價(jià)水平的不同地區(qū)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行**大限度調(diào)整分?jǐn)?，將獲得的增值額**大限度的平均，保持各處開發(fā)項(xiàng)目增值率大致相同，降低某段時(shí)間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的繳納。
  2、增加間接費(fèi)的方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)的籌劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到項(xiàng)目中或兼職到每一個(gè)具體項(xiàng)目中去，那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)偛糠葜练康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

  查看全文↓ 2018-06-30 13:22:35

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)如何避稅
  答

  中國人買房，不論是在買房時(shí)準(zhǔn)備資金的過程中，或是買房后都存在贈予的問題：比如從父母從國內(nèi)匯款到美國子女名下讓其購買房產(chǎn)，或是父母購買房產(chǎn)后在房產(chǎn)證上加上子女的名字，亦或是直接贈送給子女。在美國，即使是父母與子女之間的贈予，有時(shí)也需要交稅，今天優(yōu)投房小編帶大家了解一下在美國贈予必需要知道的稅務(wù)知識，以及如何合理避稅。首先，贈予人身份不同，贈予的額度也不同：#外國人贈予美國人如果是沒有美國身份的外國人的話，贈予無形資產(chǎn)（匯款，股權(quán)，債權(quán)等）給美國人不需要交贈予稅，贈予有形資產(chǎn)（房產(chǎn)，汽車等）一生的免稅贈予額度僅為6萬美元。#美國人贈予美國人如果是美國人贈予美國人，無論有形還是無形資產(chǎn)，每年有1萬4千美元的免稅額度給每個(gè)受贈人。也就是說，如果當(dāng)年內(nèi)贈予任何人低于1萬4千美元，即使贈予了100個(gè)人，也不需要繳稅。一生的免稅贈予額度為549萬美元。贈予有形資產(chǎn)，以房產(chǎn)為例，其價(jià)值是按贈予當(dāng)期的市值為準(zhǔn)。房產(chǎn)的市值可用房產(chǎn)評估報(bào)告（Appraisal Report )為證明。超過一生額度以后開始繳稅，具體稅率如下圖。

  全部5個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅
  答

  房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價(jià)值乘以百分之十二的稅率，房產(chǎn)價(jià)值房產(chǎn)證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報(bào)繳納。本期銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅就是本期應(yīng)繳納的增值稅。推遲確認(rèn)收入，可以減小本期應(yīng)納增值稅額，推遲納稅期間。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)怎樣避稅
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。避稅具體方法： 一、是預(yù)售購房款掛在往來賬面：將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。 二、是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握?！　∪⑹遣话凑蘸贤s定的時(shí)間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅?！　∷?、是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清?！　∥濉⑹倾@政策"空子"，不及時(shí)清算土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫?！　×?、是虛列開發(fā)成本,任意擴(kuò)大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預(yù)收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加等?！　∑摺⑹且苑康謧?、商品房自用不按收入原則確認(rèn)收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊(duì)的往來帳上記載，而不做相應(yīng)的收入調(diào)整。將代理銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。　　八、是擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。　　九、是降價(jià)。無正當(dāng)理由降低銷售商品房價(jià)格，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?！　∈⑹枪室馔涎禹?xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間,躲避土地增值稅清.

  全部3個(gè)回答>
• 問 精裝修怎樣避稅?房地產(chǎn)企業(yè)如何合理避稅？
  答

  編著：湖北春園律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師：趙傳先 一、總論 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人士透露，調(diào)整報(bào)表轉(zhuǎn)移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計(jì)說弄個(gè)“海外業(yè)務(wù)接待費(fèi)２０００萬元”。另一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計(jì)工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計(jì)費(fèi)用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財(cái)會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個(gè)，號稱多元化經(jīng)營，實(shí)則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成**后的利潤轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個(gè)道具而已。２００４年，國家稅務(wù)總局公布的“２００３年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“２００３年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強(qiáng)”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。 二、避稅具體方法 一)是預(yù)售購房款掛在往來賬面。將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。二)是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā)票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。三)是不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。四)是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。五)是鉆政策"空子"，不及時(shí)清算土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫。

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• 問 房地產(chǎn)稅應(yīng)該怎么繳 房地產(chǎn)稅如何合理避稅
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  之前有消息指出，房地產(chǎn)稅或在2017年實(shí)行，究竟何時(shí)開征、要不要設(shè)“免征額”等具體措施還沒有明確的規(guī)定。據(jù)權(quán)威信息，?房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。 關(guān)于房產(chǎn)稅，老百姓**為關(guān)心的就是開征之后，稅收負(fù)擔(dān)會不會增加？ 目前，重慶、上海開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，也可為這個(gè)答案提供一定佐證。?? 2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點(diǎn)城市開始房產(chǎn)稅征收。從實(shí)施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實(shí)際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。?? 幾教你合理避開房產(chǎn)稅? 1、套數(shù)不要貪多?? 對于按照家庭擁有房屋的套數(shù)征房產(chǎn)稅，專家普遍的觀點(diǎn)是首套房免征。因此，手里房子有多，不住人，不準(zhǔn)備留給兒子娶媳婦，留給女兒招女婿的，在房地產(chǎn)稅開征前**好可以找個(gè)合適的時(shí)機(jī)賣了。?? 2、避免過大面積 此前，在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，均劃定了“豁免征收面積”，使得其**終變成了奢侈品稅。此次改革將不同于以往，既然要有龐大的基數(shù)支撐，不可能給予人均60平米的豁免面積，有30平米就不錯(cuò)了，甚至零蛋都有可能。因此，想省錢的話，別搞太大。?? 3、買普通住宅? 不久前網(wǎng)傳“100萬的首套房每月或繳房產(chǎn)稅400元”。不少專家出來辟謠，并稱首套房應(yīng)該會免征，但只是“應(yīng)該”而已。如果首套免征的話，根本無法起到“土地財(cái)政的替代者”的作用，因此“應(yīng)該”的不靠譜系數(shù)很高。?? 4、適度郊區(qū)購房? 通過稅率高低來引導(dǎo)購房者選房區(qū)域，上海早已有先例，未來很有可能會得到推廣。若每年評估一次并進(jìn)行征收，毫無疑問，適度郊區(qū)一點(diǎn)的房子被征稅的數(shù)額顯然要少得多。當(dāng)然，靠郊區(qū)的地方產(chǎn)業(yè)集合度不高，工作機(jī)會少，往市中心上班的成本會高很多，需要算清楚。?? 5、先買房再結(jié)婚? 根據(jù)《上海市征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，房產(chǎn)稅的征收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。?? 尚未購買房產(chǎn)的男女朋友正準(zhǔn)備購房結(jié)婚，并且婚后有計(jì)劃再行購買房屋的，雙方可以單獨(dú)購買一套房屋后再行結(jié)婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產(chǎn)稅。當(dāng)然，這只有在一套房免征稅的情況下才適用。?? 6、多生孩子，攢面積?? 如果人均可以享受60平米的免征權(quán)，那么如果家庭里多添一個(gè)孩子自然就拉低了人均住房面積，繼而可以逃掉房產(chǎn)稅?？墒?，現(xiàn)在養(yǎng)育一個(gè)孩子的成本那是相當(dāng)?shù)木薮?，如果你恰巧想多要一個(gè)孩子，那恭喜，如果僅僅為了逃避房產(chǎn)稅，那請三思。???