精裝修怎樣避稅?房地產(chǎn)企業(yè)如何合理避稅？

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• 157****9069

  編著：湖北春園律師事務(wù)所實習(xí)律師：趙傳先 一、總論 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的人士透露，調(diào)整報表轉(zhuǎn)移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業(yè)務(wù)接待費２０００萬元”。另一個房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計費用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個，號稱多元化經(jīng)營，實則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成**后的利潤轉(zhuǎn)移，因為這些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。２００４年，國家稅務(wù)總局公布的“２００３年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“２００３年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。 二、避稅具體方法 一)是預(yù)售購房款掛在往來賬面。將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。
  二)是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā)票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。
  三)是不按照合同約定的時間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。
  四)是隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。
  五)是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

  查看全文↓ 2019-10-18 05:15:02
• 132****9110

  房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅：
  1、利用臺作開發(fā)方式合理避稅：利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
  2、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅：然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。
  3、利用簽訂合同裝修費的合理避稅。
  以上就是回答內(nèi)容，希望能夠幫助到你。

  查看全文↓ 2019-10-18 05:14:57
• 154****5177

  合理避稅是企業(yè)降低成本的重要手段，它的產(chǎn)生是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，其**大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，從長遠(yuǎn)和整體來看，納稅人按照國家的稅收政策進(jìn)行合理避稅籌劃，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局的進(jìn)一步發(fā)展，有利于涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的長期發(fā)展和繁榮，本文就我國開發(fā)企業(yè)常用的一些避稅方法進(jìn)行了簡要的舉例分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何合理避稅，利用各種手段提高綜合收益，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。
  
  
  
  　　一、利用臺作開發(fā)方式合理避稅
  
  　　利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
  
  　　例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作;1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓，
  
  　　2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)籌劃分析;現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。
  
  　　方案一：合作開發(fā)
  
  　　甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
  
  　　方案二;出借資金
  
  　　假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5%，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
  
  　　方案三;投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利。
  
  　　由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬元?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】
  
  　　籌劃結(jié)果;
  
  　　從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為**佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經(jīng)濟(jì)利益。
  
  
  
  　　二、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅
  
  　　例;某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)籌劃分析;
  
  　　該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
  
  　　第一步;聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
  
  　　第二部;某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理第三部;固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。
  
  　　籌劃結(jié)果;
  
  　　經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。

  查看全文↓ 2019-10-18 05:14:53
• 142****7596

  避稅是指企業(yè)為了實現(xiàn)利潤**大化和稅負(fù)**低化，研究各國稅收法律之間的差異，策劃個人或集團(tuán)內(nèi)部財務(wù)節(jié)稅計劃，以規(guī)避納稅。企業(yè)都各有避稅秘方，雖然說避稅違反了稅收立法意圖，有悖于政府的稅收政策導(dǎo)向，但避稅并不違法，法律上存在合理避稅之說。房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的方法主要包括：
  
  
  
  避稅渠道1：拖延工期
  
  　無論如何征稅，都必須等待項目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預(yù)征來解決，一旦項目還有哪怕一點沒有完工，國家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。
  
  　　設(shè)想一個小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，與法是一點問題都沒有。相信如果國家嚴(yán)格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。
  
  
  　 避稅渠道2：提高人工
  
  　　對于股份公司來說，一旦經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內(nèi)部人控制的萬科。
  
  　　當(dāng)然還有類似購買巨額保險等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以，在這里，先要預(yù)祝類似萬科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營企業(yè)的高管們了，等著加工資吧。
  
  
  避稅渠道3：搞精裝修
  
  　　目前房地產(chǎn)市場一直以毛胚房為主要供應(yīng)，使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。
  
  　　也就是說，未來的裝修市場，面對購房者的份額要萎縮，而面對發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加。
  
  
  避稅渠道4：項目公司
  
  　　那些通過項目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預(yù)繳征收時期，由于可以開發(fā)完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費，相信項目公司制會越來越多。同時，已經(jīng)開發(fā)完畢的項目公司，進(jìn)行注銷的應(yīng)該也會逐漸增多。
  
  　　由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項目、增加成本，土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達(dá)到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。
  
  
  避稅渠道5：轉(zhuǎn)售為租
  
  　　土地增值稅對于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn)，因此存在內(nèi)部操作空間，從而增大銷售類房產(chǎn)的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。
  
  　　而這個約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助。
  
  
  避稅渠道6： 加快周轉(zhuǎn)
  
  　　很多以前銷售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒有預(yù)提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。

  查看全文↓ 2019-10-18 05:14:48

相關(guān)問題

• 問 精裝修怎樣避稅?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何避稅
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  2016年4月稅改后，海淘的稅到底要怎么交？這一直是小伙伴關(guān)注的問題。下面小編就幫您整理出來了有關(guān)稅改后不同清關(guān)渠道稅收的相關(guān)問題。相信看完以后會為您合理避稅帶來幫助。1.個人物品進(jìn)口關(guān)稅如何計算？實際上，個人海淘繳納的稅并非嚴(yán)格意義上的關(guān)稅。在此次稅改前，繳納的是行郵稅，并享受50元的免稅額度；而在稅改后，通過郵政渠道入關(guān)的依舊采取抽檢的方式，仍然享受50元的免稅額度。如超出50元，計算公式如下：行郵稅稅額=物品完稅價格行郵稅稅率數(shù)量而如果是通過所謂的跨境電商，比如轉(zhuǎn)運公司的非郵政渠道入關(guān)的話，則需要繳納跨境電子商務(wù)零售進(jìn)口稅（簡稱跨境稅）。相比之前的行郵稅，跨境稅有以下區(qū)別：

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• 問 精裝修怎樣避稅?怎樣合理避稅
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  如何避稅？慧安捷稅huianjieshui.com提供的避稅方案：核定征收+稅收返還，雙重優(yōu)惠政策！在上海崇明島注冊個人獨資企業(yè)，申請核定征收，所得稅按照固定稅率，無需準(zhǔn)備成本票，節(jié)稅70%以上；同時還可以享受40%高額返稅，雙重優(yōu)惠，大幅降低企業(yè)稅負(fù)一、核定征收政策（崇明個人獨資企業(yè)）：個人獨資企業(yè)/合伙企業(yè)的個人所得稅按五級超額累進(jìn)稅率表核定征收，帶征稅率為服務(wù)業(yè)0.5%-3.5%，建筑業(yè)0.35%-2.45%，貿(mào)易0.25%-1.75%，超優(yōu)惠！在上海崇明注冊個人獨資企業(yè)或合伙企業(yè)，這兩類企業(yè)不繳納企業(yè)所得稅，而交納個人所得稅；交完個稅所得剩余部分全部歸個人所有，沒有分紅稅，這兩類企業(yè)個人所得稅采用核定征收方式（即帶征），不要提供費用票，節(jié)稅70%以上。二、稅收返還政策（崇明海島財政扶持）崇明島享受市政府的海島扶持政策，除中央50%以后留存的50%全部留在崇明地方，市財政局不再收取，除了崇明區(qū)目前全市其他區(qū)財政都要收取30—50%的地方稅（屬市財政收入），所以崇明占據(jù)了很大的政策優(yōu)勢。海島（崇明）企業(yè): 返稅高達(dá)40%

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅
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  房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價值乘以百分之十二的稅率，房產(chǎn)價值房產(chǎn)證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報繳納。本期銷項稅額減去進(jìn)項稅就是本期應(yīng)繳納的增值稅。推遲確認(rèn)收入，可以減小本期應(yīng)納增值稅額，推遲納稅期間。

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• 問 房地產(chǎn)怎樣避稅
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  房地產(chǎn)企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。避稅具體方法： 一、是預(yù)售購房款掛在往來賬面：將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。 二、是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。　　三、是不按照合同約定的時間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅?！　∷?、是隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。　　五、是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫?！　×⑹翘摿虚_發(fā)成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預(yù)收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加等?！　∑?、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認(rèn)收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應(yīng)的收入調(diào)整。將代理銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅?！　“?、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本?！　【?、是降價。無正當(dāng)理由降低銷售商品房價格，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。　　十、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.

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• 問 精裝修怎樣避稅
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  　精裝修避稅的“秘密”　　事實上，早在2007年，國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中就對精裝修環(huán)節(jié)，從土地增值稅方面給予了開發(fā)企業(yè)稅收優(yōu)惠?！　∠嚓P(guān)條款規(guī)定，“裝修成本可享受加計扣除20%的優(yōu)惠”。這相當(dāng)于無形中增加了建安成本，同時降低了土地增值額度。

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