精裝修怎樣避稅?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何避稅

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• 135****1195

  2016年4月稅改后，海淘的稅到底要怎么交？這一直是小伙伴關(guān)注的問題。下面小編就幫您整理出來了有關(guān)稅改后不同清關(guān)渠道稅收的相關(guān)問題。相信看完以后會為您合理避稅帶來幫助。
  
  1.個人物品進(jìn)口關(guān)稅如何計(jì)算？
  
  實(shí)際上，個人海淘繳納的稅并非嚴(yán)格意義上的關(guān)稅。在此次稅改前，繳納的是行郵稅，并享受50元的免稅額度；而在稅改后，通過郵政渠道入關(guān)的依舊采取抽檢的方式，仍然享受50元的免稅額度。如超出50元，計(jì)算公式如下：
  
  行郵稅稅額=物品完稅價格行郵稅稅率數(shù)量
  
  而如果是通過所謂的跨境電商，比如轉(zhuǎn)運(yùn)公司的非郵政渠道入關(guān)的話，則需要繳納跨境電子商務(wù)零售進(jìn)口稅（簡稱跨境稅）。相比之前的行郵稅，跨境稅有以下區(qū)別：

  查看全文↓ 2019-10-24 07:00:13
• 136****9065

  項(xiàng)目公司：過項(xiàng)目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預(yù)繳征收時期，由于可以開發(fā)完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費(fèi)，相信項(xiàng)目公司制會越來越多。同時，已經(jīng)開發(fā)完畢的項(xiàng)目公司，進(jìn)行注銷的應(yīng)該也會逐漸增多。
  
  由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項(xiàng)目、增加成本，土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達(dá)到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。
  
  轉(zhuǎn)售為租：土地增值稅對于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn)，因此存在內(nèi)部操作空間，從而增大銷售類房產(chǎn)的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。
  
  加快周轉(zhuǎn)：
  很多以前銷售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒有預(yù)提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。
  
  根據(jù)測算基本可以得知，只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿足“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價值觀。
  
  同時，為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤回報(bào)，因此存貨周轉(zhuǎn)率的控制將越來越重要，企業(yè)必然要使自己的周轉(zhuǎn)速度加快。

  查看全文↓ 2019-10-24 07:00:09
• 145****2373

  一、“銷售精裝房”與”買房送裝修”的增值稅問題
  
  
  
  　　國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。
  
  
  
  　　財(cái)稅〔2016〕36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。
  
  
  
  　　第四十條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。
  
  
  
  　第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：
  
  
  
  　　1、單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
  
  
  
  　　2、單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
  
  
  
  　　3、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
  
  
  
  財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署三部門發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號）
  
  
  
  　　根據(jù)上述規(guī)定，(1)房地產(chǎn)公司銷售精裝修房的：
  
  
  
  　?、僭凇渡唐贩抠I賣合同》中注明的裝修費(fèi)用包含在房價中的，裝修費(fèi)屬于價款的一部分，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人，應(yīng)將所有價款一并按銷售不動產(chǎn)9%稅率計(jì)算繳納增值稅;
  
  
  
  　?、趩为?dú)注明裝修費(fèi)的，銷售房地產(chǎn)帶裝修是一項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)，商品房也屬于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，但不屬于增值稅概念中的貨物，因此，既不屬于混合銷售也不屬于兼營，即使分別注明金額或是分別簽訂合同，有應(yīng)將收到的全部價款(含裝修費(fèi))按銷售銷售不動產(chǎn)9%稅率計(jì)算繳納增值稅。
  
  
  
  　　(2)房地產(chǎn)公司銷售房地產(chǎn)送裝修的，裝修不屬于無償贈送，不需要視同銷售，收到的全部價款按銷售銷售不動產(chǎn)9%稅率計(jì)算繳納增值稅即可。
  
  
  
  注意：如果房地產(chǎn)公司在銷售精裝房的同時贈送家具、家電，不屬于稅法中所稱的無償贈送，與送裝修一樣也無需視同銷售;但如果房地產(chǎn)公司將銷售精裝修房和房屋中的家具、家電等分別進(jìn)行開票的，則精裝修房按銷售不動產(chǎn)適用9%的稅率，房中的家具、家電等按銷售貨物適用13%的稅率(按兼營處理)。
  
  
  
  
  
  二、“銷售精裝房”與”買房送裝修”的土地增值稅問題
  
  
  
  國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第四款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
  
  
  
  　　根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝房的裝修費(fèi)，作為房價的一部分，不論是否單獨(dú)開票，裝修支出均可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，并可以加計(jì)20%的扣除。但是對可移動的動產(chǎn)設(shè)施(如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等)，不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)容，不能作為成本項(xiàng)目扣除。
  
  
  
  　　房地產(chǎn)公司銷售房地產(chǎn)送裝修的，裝修部分沒有取得收入，不需要視同銷售作為土地增值稅的應(yīng)稅收入納稅，賣房后發(fā)生的裝修支出只能作為銷售費(fèi)用的一部分據(jù)實(shí)列支，土地增值稅前扣除的期間費(fèi)用是按比例計(jì)算的而不是據(jù)實(shí)列支。
  
  
  
  三、“銷售精裝房”與”買房送裝修”的印花稅問題
  
  
  
  財(cái)稅〔2006〕162號第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，按書據(jù)所載金額萬分之五貼花。
  
  
  
  　　《印花稅暫行條例》規(guī)定，建筑安裝工程承包合同、購銷合同均按萬分之三貼花。
  
  
  
  　　《花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，同一憑證，因載有兩個或者兩個以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，如分別記載金額的，應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花;如未分別記載金額的，按稅率高的計(jì)稅貼花。
  
  
  
  　　根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司銷售精裝修房時，在《商品房買賣合同》中注明銷售總價含裝修費(fèi)的，以全部價款按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)，按萬分之五貼花;在《商品房買賣合同》中分別注明房款和裝修費(fèi)的，房款部分按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)，按萬分之五貼花，裝修費(fèi)部分按建筑安裝工程承包合同按萬分之三貼花(單獨(dú)注明家具家電金額的，按購銷合同，按萬分之三貼花);銷售房產(chǎn)送裝修的，只就全部價款按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)，按萬分之五貼花即可，裝修部分并未單獨(dú)注明金額，也未單獨(dú)簽訂合同，因此，不需要貼花。

  查看全文↓ 2019-10-24 07:00:04
• 137****8547

  ▎作者：李泠泠 導(dǎo)師：廖娟
  
  零申報(bào)引發(fā)稅局關(guān)注
  
  **近，海南省國稅局稽查局發(fā)現(xiàn)Q房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年已完工建成行業(yè)發(fā)展環(huán)境好、地理位置優(yōu)越的臨海房產(chǎn)項(xiàng)目，但Q公司2013-2014年連續(xù)兩年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額都是零。
  
  01
  
  稽查過程
  
  ☆ 以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)、稅收征管系統(tǒng)為依托，結(jié)合房管、國土、住建等部門提供的數(shù)據(jù)，結(jié)合行業(yè)銷售價格、建安成本、稅負(fù)率變量建立分析模型進(jìn)行同行比對，**終鎖定每平方米4172.82元精裝修成本過高的疑點(diǎn)
  
  ☆ 對提供裝修勞務(wù)的兩家公司展開針對性調(diào)查，獲取裝修清單、報(bào)價表等資料
  
  ☆ 深入住宅查證，發(fā)現(xiàn)Q公司為業(yè)主配備的衛(wèi)浴用品等裝修配套設(shè)施是國內(nèi)品牌，裝修公司提供的清單顯示是進(jìn)口品牌，部分設(shè)施清單價格是實(shí)物價格的10倍；兩家裝修公司承認(rèn)裝修報(bào)價表及清單均是按Q企業(yè)要求制作的
  
  02
  
  案件結(jié)果
  
  Q公司通過虛列建安成本、多結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積等方式，虛增項(xiàng)目開發(fā)成本3002.2萬元。海南國稅局稽查局依法對其做出補(bǔ)繳稅款297.5萬，加收滯納金、處以罰款148.7萬的處理決定。
  
  Q公司拒不繳納稅款。
  
  海南省國稅局稽查將稅收違法信息在網(wǎng)站、媒體上進(jìn)行公告，并將企業(yè)信息推送至聯(lián)合懲戒各成員單位，企業(yè)銀行貸款、銷售等多個方面的活動均受到了很大影響，迫使Q公司如數(shù)補(bǔ)繳稅款、滯納金和罰款。
  
  03
  
  理道提醒
  
  案件中，房地產(chǎn)開發(fā)商串通裝修公司唱“雙簧”，也無法隱瞞偷稅的事實(shí)。
  
  在大數(shù)據(jù)時代，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管系統(tǒng)，綜合房管、國土、住建、工商等部門提供的第三方數(shù)據(jù)，比對同行業(yè)、同地段的項(xiàng)目開發(fā)情況，及時識別出企業(yè)的涉稅疑點(diǎn)，企業(yè)想要瞞天過海的可能性幾乎為零。
  
  企業(yè)規(guī)范納稅，合理籌劃避稅，珍視企業(yè)納稅信用尤為重要！
  
  金稅三期配合聯(lián)合懲戒機(jī)制，大大提高了企業(yè)違法偷稅逃稅的風(fēng)險(xiǎn)和成本。
  
  提醒企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)依法納稅意識，珍視納稅信用，而如何合法有效管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——?dú)g迎咨詢理道~
  
  稅務(wù)稽查知識多，快來理道系統(tǒng)更新~
  
  
  
  ?本文版權(quán)歸“理道財(cái)稅俱樂部”所有
  
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  房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃服務(wù)
  
  房地產(chǎn)行業(yè)每年都是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)，稅務(wù)規(guī)范要求高，行業(yè)本身稅務(wù)問題紛繁復(fù)雜，涉稅事項(xiàng)多，稅務(wù)成本高。有煩惱，來理道，理道《房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃服務(wù)》憑借10多年的專業(yè)積累，為房地產(chǎn)企業(yè)解除稅務(wù)煩惱！
  
  
  
  ★服務(wù)內(nèi)容：
  1、診斷、評估開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；
  
  2、房地產(chǎn)銷售模式的稅務(wù)籌劃；
  
  3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式的稅務(wù)籌劃；
  
  4、房地產(chǎn)融資模式的稅務(wù)籌劃；
  
  5、房地產(chǎn)土地增值稅籌劃、清算規(guī)劃；
  
  6、建立項(xiàng)目稅務(wù)籌劃模型，一表控制開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)成本。
  
  
  
  —————— 聯(lián)系理道 ——————

  查看全文↓ 2019-10-24 07:00:00
• 144****3387

  注冊稅務(wù)師、資深稅務(wù)稽查專家
  
  國家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T，國家稅務(wù)總局督察內(nèi)審師資
  
  國際稅收研究會理事，稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師
  
  
  
  擅長用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務(wù)實(shí)踐中，特別是對企業(yè)稅收策略及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范有非常深入的研究。肖老師以親身經(jīng)歷的稽查與審理的案例，真實(shí)、生動地闡述稅收政策的應(yīng)用及應(yīng)對策略；以二十多年的稅收征管、稽查經(jīng)驗(yàn)，解說容易引起稅企爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務(wù)工作者的角度，探討企業(yè)財(cái)務(wù)人員在應(yīng)對稅務(wù)征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。授課以實(shí)務(wù)見長，案例精深且新穎獨(dú)到，操作性強(qiáng),將**新法規(guī)與實(shí)務(wù)緊密結(jié)合。且從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)，是我國稅收實(shí)戰(zhàn)派講師的代表。
  
  課程背景
  
  2017年?duì)I改增政策不斷調(diào)整，金稅三期全面運(yùn)行，預(yù)警評估系統(tǒng)功能強(qiáng)大。全面營改增后，房地產(chǎn)增值稅、所得稅、土地增值稅互相影響容易顧此失彼，老項(xiàng)目新項(xiàng)目交織在一起，稍有不慎即發(fā)生補(bǔ)稅罰款滯納金等情況。隨著房地產(chǎn)建筑業(yè)增值稅政策不斷調(diào)整，稽查精準(zhǔn)打擊防不勝防，怎樣準(zhǔn)確理解新的稅收政策，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)必學(xué)的重要課題。
  
  《房地產(chǎn)開發(fā)增值稅 所得稅 土地增值稅預(yù)警評估與稽查應(yīng)對》課程將集中解決房地產(chǎn)增值稅、所得稅、土地增值稅、地方稅以及會計(jì)處理的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控。目標(biāo)是用正確的方法，解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅爭議的焦點(diǎn)問題，并對營改增后房地產(chǎn)日常中的疑難問題詳細(xì)解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調(diào)會計(jì)和稅收的差異，掌握對內(nèi)對外涉稅爭議協(xié)調(diào)解決技巧，規(guī)避和防范財(cái)務(wù)、稅收風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  【培訓(xùn)時間】 2017年9月 23-24 日(周六、周日)
  
  【培訓(xùn)地點(diǎn)】 浙江省委黨校文欣大廈（余杭塘路69號）
  
  【培訓(xùn)費(fèi)用】 RMB1980元/人（含聽課費(fèi)、資料費(fèi)）
  
  【咨詢電話】 林老師 手機(jī)：
  
  溫州電話：0577-25896909 杭州傳真：0571－8991 6088
  
  
  
  
  
  課程體系
  
  
  
  第一部分：近期房地產(chǎn)稅務(wù)稽查典型案例與金稅三期預(yù)警評估風(fēng)險(xiǎn)防控建議
  
  1．房地產(chǎn)開發(fā)營改增熱點(diǎn)難題匯總及應(yīng)對方法
  
  2．企業(yè)之間資金占用及無償借款增值稅所得稅稽查應(yīng)對方法
  
  3．近期重要稅收政策文件應(yīng)用與風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)：
  
  包括：包括：財(cái)稅【2017】58號、國家稅務(wù)總局公告2017年11號、財(cái)稅[2016]140號、國家稅務(wù)總局公告2016年第86號、國家稅務(wù)總局公告2016年第70號等等
  
  4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用稅率政策與簡易方法評估稽查
  
  5．營改增后甲方與施工方及各相關(guān)單位的博弈要點(diǎn)
  
  6．后營改增時代房地產(chǎn)企業(yè)合同簽訂要點(diǎn)
  
  7．金稅三期預(yù)警評估監(jiān)控方法及大數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)推送應(yīng)對
  
  8. 房地產(chǎn)建筑業(yè)新老項(xiàng)目怎樣合理分?jǐn)傎M(fèi)用的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅
  
  第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)管控與稽查應(yīng)對
  
  1．房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間評估稽查
  
  2．定金、誠意金、會員費(fèi)、價外費(fèi)用、延期賠償?shù)瓤铐?xiàng)的會計(jì)核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理
  
  3．營改增后備料款、質(zhì)保金、**款、預(yù)收款、全款、按揭款、尾款、面積差等會計(jì)核算，如何分解核算不含稅款項(xiàng)？預(yù)售和預(yù)收款項(xiàng)方式的稅務(wù)籌劃與評估稽查應(yīng)對；
  
  4．買房送裝修、送家電、以老帶新、摸獎送禮、贈送業(yè)主福利、送物業(yè)費(fèi)等的合同簽訂、會計(jì)核算及企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅的處理
  
  5．房地產(chǎn)企業(yè)取得綠化花草進(jìn)項(xiàng)稅抵扣政策解析與應(yīng)用
  
  6．增值稅銷項(xiàng)稅認(rèn)定預(yù)警評估稽查深度解析與風(fēng)險(xiǎn)管控方法
  
  7．增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)定預(yù)警評估稽查深度解析與風(fēng)險(xiǎn)管控方法
  
  8．企業(yè)并購重組、企業(yè)合并分立增值稅納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控方法
  
  第三部分：后營改增時代房地產(chǎn)與施工企業(yè)合作稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
  
  1．甲乙雙方正確選擇簡易方法與一般方法籌劃要點(diǎn)
  
  2．甲乙雙方怎樣正確處理總包與分包籌劃方法
  
  3．甲乙雙方支付人工費(fèi)用的選擇--提供建筑勞務(wù)與勞務(wù)派遣涉稅問題精解
  
  4．甲乙雙方掛靠業(yè)務(wù)疑難問題精解與風(fēng)險(xiǎn)防范
  
  5．采購中發(fā)票取得過程的十大風(fēng)險(xiǎn)管控
  
  6．沙石、地材、機(jī)械費(fèi)、租賃費(fèi)用等取得不了進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票怎么辦？
  
  7．如何應(yīng)對營改增后甲供材料方式的變化對企業(yè)的影響？
  
  8．BT、BOT、BOO、PPP、EPC等實(shí)戰(zhàn)增值稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
  
  第四節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)所得稅風(fēng)險(xiǎn)防控與稽查應(yīng)對
  
  1．企業(yè)以非貨幣出資涉及契稅和土地增值稅、所得稅預(yù)警評估稽查與風(fēng)險(xiǎn)防控
  
  2．以購買股權(quán)方式取得土地的稅收爭議分析及風(fēng)險(xiǎn)管控
  
  3．土地一級開發(fā)稅前扣除憑證及增值稅、所得稅、土地增值稅處理方法
  
  4．企業(yè)拆遷改造的稅前扣除憑證及增值稅、所得稅、土地增值稅處理方法
  
  5．企業(yè)銷售提成、手續(xù)費(fèi)和傭金的籌劃方法稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控
  
  6．高管個人所得稅合理避稅攻略
  
  7．房地產(chǎn)企業(yè)代收款項(xiàng)、限價房、精裝修房稅收爭議問題處理
  
  8．租賃與非常規(guī)租賃（回租、轉(zhuǎn)租、無租、免租、不等額租金、押金、一次
  
  收取多年租金）的收入處理籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
  
  9．購買方支付違約金與銷售方支付違約金的不同稅務(wù)處理。
  
  10．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)時間選擇的爭議處理

  查看全文↓ 2019-10-24 06:59:56

相關(guān)問題

• 問 精裝修怎樣避稅?房地產(chǎn)企業(yè)如何合理避稅？
  答

  編著：湖北春園律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師：趙傳先 一、總論 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人士透露，調(diào)整報(bào)表轉(zhuǎn)移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計(jì)說弄個“海外業(yè)務(wù)接待費(fèi)２０００萬元”。另一個房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計(jì)工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計(jì)費(fèi)用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財(cái)會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個，號稱多元化經(jīng)營，實(shí)則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成**后的利潤轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。２００４年，國家稅務(wù)總局公布的“２００３年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“２００３年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強(qiáng)”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。 二、避稅具體方法 一)是預(yù)售購房款掛在往來賬面。將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。二)是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā)票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。三)是不按照合同約定的時間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。四)是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。五)是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立物業(yè)公司如何避稅
  答

  只能簽居間合同，搞雙合同，一真一假，像現(xiàn)在有人簽買房合同一樣，低價避稅，但是告訴你，風(fēng)險(xiǎn)很大

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅
  答

  房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價值乘以百分之十二的稅率，房產(chǎn)價值房產(chǎn)證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報(bào)繳納。本期銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅就是本期應(yīng)繳納的增值稅。推遲確認(rèn)收入，可以減小本期應(yīng)納增值稅額，推遲納稅期間。

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• 問 精裝修怎樣避稅?怎樣合理避稅
  答

  如何避稅？慧安捷稅huianjieshui.com提供的避稅方案：核定征收+稅收返還，雙重優(yōu)惠政策！在上海崇明島注冊個人獨(dú)資企業(yè)，申請核定征收，所得稅按照固定稅率，無需準(zhǔn)備成本票，節(jié)稅70%以上；同時還可以享受40%高額返稅，雙重優(yōu)惠，大幅降低企業(yè)稅負(fù)一、核定征收政策（崇明個人獨(dú)資企業(yè)）：個人獨(dú)資企業(yè)/合伙企業(yè)的個人所得稅按五級超額累進(jìn)稅率表核定征收，帶征稅率為服務(wù)業(yè)0.5%-3.5%，建筑業(yè)0.35%-2.45%，貿(mào)易0.25%-1.75%，超優(yōu)惠！在上海崇明注冊個人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)，這兩類企業(yè)不繳納企業(yè)所得稅，而交納個人所得稅；交完個稅所得剩余部分全部歸個人所有，沒有分紅稅，這兩類企業(yè)個人所得稅采用核定征收方式（即帶征），不要提供費(fèi)用票，節(jié)稅70%以上。二、稅收返還政策（崇明海島財(cái)政扶持）崇明島享受市政府的海島扶持政策，除中央50%以后留存的50%全部留在崇明地方，市財(cái)政局不再收取，除了崇明區(qū)目前全市其他區(qū)財(cái)政都要收取30—50%的地方稅（屬市財(cái)政收入），所以崇明占據(jù)了很大的政策優(yōu)勢。海島（崇明）企業(yè): 返稅高達(dá)40%

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• 問 房地產(chǎn)怎樣避稅
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。避稅具體方法： 一、是預(yù)售購房款掛在往來賬面：將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。 二、是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握?！　∪?、是不按照合同約定的時間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。　　四、是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清?！　∥?、是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。　　六、是虛列開發(fā)成本,任意擴(kuò)大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預(yù)收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加等?！　∑?、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認(rèn)收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊(duì)的往來帳上記載，而不做相應(yīng)的收入調(diào)整。將代理銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅?！　“?、是擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本?！　【?、是降價。無正當(dāng)理由降低銷售商品房價格，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?！　∈?、是故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.

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