??房地產(chǎn)企業(yè)政府回購?fù)恋厥褂脵?quán)需交哪些稅

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• 158****4740

  企業(yè)所得稅方面，因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[ 2009] 118號）文件執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。(4)印花稅方面，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[ 2006] 162號），對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。政府收回土地使用權(quán)不屬于土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此，合同雙方不需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。
  契稅方面，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，政府收回土地使用權(quán)行為不屬于契稅征收范圍，不征收契稅。

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• 133****4416

  01 、增值稅
  營改增前，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者不征收營業(yè)稅，并且《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅的批復(fù)》（國稅函〔2007〕969號）明確規(guī)定：“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費不征收營業(yè)稅?！睜I改增之后，財稅〔2016〕36號附件3 《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。但對收回土地使用權(quán)給予地上建筑物補(bǔ)償是否繳納增值稅并無明確規(guī)定。湖北國稅營改增政策執(zhí)行口徑第三輯規(guī)定：納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入征收增值稅，取得的其他補(bǔ)償收入免征增值稅。納稅人享受土地使用權(quán)補(bǔ)償收入免征增值稅政策時，需要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。因此，根據(jù)湖北省國家稅務(wù)局的口徑，收回土地使用權(quán)取得的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況：取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入應(yīng)當(dāng)征收增值稅，除此外取得的其他補(bǔ)償收入，包括土地補(bǔ)償以及地面附著物的補(bǔ)償在內(nèi)應(yīng)當(dāng)免征增值稅。
  02、土地增值稅
  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令〔1993〕第138號）八條第（二）項規(guī)定：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第三款規(guī)定：“條例第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。而且《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第四條規(guī)定，所稱因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。因此，對國家建設(shè)需要而搬遷的，強(qiáng)調(diào)的是國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目，城市實施規(guī)劃搬遷的原因也進(jìn)行了界定。目前的政策只對因國家建設(shè)需要和城市實施規(guī)劃搬遷而補(bǔ)償?shù)牟拍苊庹?。但是現(xiàn)實中被依法收回而搬遷的原因是相當(dāng)復(fù)雜的，如因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有企業(yè)改制等原因而收回的國有劃撥建設(shè)用地，市、縣人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)項目而依法收回的等，這些能否免征土地增值稅沒有明確。

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• 137****7920

  政府回購企業(yè)不動產(chǎn)后不需要交納增值稅（原營業(yè)稅）
  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地使用者的行為。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注視（試行稿）的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。
  政府回購企業(yè)不動產(chǎn)后不需要交納土地增值稅
  1、《土地增值暫行條例》規(guī)定：第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
  2、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：第十一條條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
  因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
  財稅[2013]36號附件三規(guī)定：一、下列項目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。
  依據(jù)上述規(guī)定，因政府城市規(guī)劃需要收回土地，公司收到的補(bǔ)償價款可以免增值稅和土地增值稅，公司可以向主管稅務(wù)局備案享受減免。

  查看全文↓ 2018-07-12 09:43:27
• 137****6682

  :1、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定:第十一條條例第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán).
  因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,比照本規(guī)定免征土地增值稅.符合上述免稅規(guī)定的單位和個人,須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,免予征收土地增值稅.
  財稅[2013]36號附件三規(guī)定:一、下列項目免征增值稅(三十七)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者.
  2、《土地增值暫行條例》規(guī)定:第八條有下列情形之一的,免征土地增值稅:(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn).
  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)規(guī)定,納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時,只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件,無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金,該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地使用者的行為.按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注視(試行稿)的通知》(國稅發(fā)〔1993〕149號)規(guī)定,不征收營業(yè)稅.如果不屬于以上行為得申報營業(yè)稅

  查看全文↓ 2018-07-12 09:43:15

相關(guān)問題

• 問 土地使用權(quán)投資非房地產(chǎn)企業(yè)如何繳稅記賬？
  答

  不好意思，建議去稅務(wù)局進(jìn)行查詢，我門多這個不是很專業(yè)！

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)購買凈地支付的土地使用權(quán)計入哪個科目
  答

  企業(yè)取得土地使用權(quán)后，用于開發(fā)建造自用的房屋、建筑物，應(yīng)將形成房屋、建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)價款，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的房屋、建筑物明細(xì)科目，道路、圍墻、綠化等對應(yīng)的土地使用權(quán)價款及其他土地使用權(quán)價款仍保留在無形資產(chǎn)科目中核算并攤銷。具體的賬務(wù)處理為：當(dāng)取得土地使用權(quán)時，借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“實收資本”(投資者投入時)、“資本公積”(行政劃撥取得時)科目。按會計制度規(guī)定的期限攤銷時，借記“管理費用”科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目?！　‘?dāng)工程動工時，將房屋、建筑物對應(yīng)的土地使用權(quán)攤余價值轉(zhuǎn)入在建工程，其他的土地使用權(quán)價款仍按會計制度規(guī)定的期限攤銷。具體的賬務(wù)處理為：借記“在建工程”，“管理費用”科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目?！　‘?dāng)工程完工，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，將與房屋、建筑物對應(yīng)的土地使用權(quán)價款轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)?！　〗栌洝肮潭ㄙY產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅都包含哪些呢？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅應(yīng)該計入“管理費用”會計科目中的二級科目“稅金——土地稅”

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納土地使用稅
  答

  根據(jù)《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p> 全部4個回答>

• 問 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅如何征收
  答

  一、計稅面積的確定 （二）已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。 已銷售房屋的占地面積計算公式如下： 已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項目房屋總建筑面積）×總占地面積。 二、納稅時間的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。注意不是核發(fā)國有土地使用證的次月，而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地開發(fā)權(quán)的時間，即土地出讓、劃撥、拍賣成交的次月。

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