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回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。也就是說回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款。2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續(xù)。4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)?；剡w房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經持有房產證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應該區(qū)別對待。（一）業(yè)主已經取得該商品小區(qū)的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名。（二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。雖然在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產證》的問題，還可能在取得真正的《房產證》時，在面積上與當初的協(xié)議面積有差異的問題。所以當需要購買回遷房的時候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實際面積存在差距需要補償返款時，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節(jié)，并盡量去找律師進行咨詢，盡可能避免不必要的損失。
全部4個回答>如何購買回遷房
151****4186 | 2018-07-12 13:34:15
已有4個回答
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148****2187
1,首先說，購買回遷房。是國家給拆遷當事人的一種補償方式。非當事人購買拆遷房的行為，國家是不予認可的。。
查看全文↓ 2018-07-12 13:35:13
2，國家規(guī)定類似房屋5年后可以上市交易，但是五年時光且不說親屬是否出現(xiàn)意外，就大連的市場行情來看。房價得漲多少了，讓親屬以五年前的價格與你辦理過戶，即使人家情愿，咱也不嘮忍不是？？
3，況且，類似合同并沒有相應法律依據(jù)，更涉嫌騙取保障性住房，相信公證機關應該很清楚，并不會受理類似公證請求。。
4，任何具備營業(yè)資質的房屋中介機構，都不得從事類似交易。。。 -
148****1247
回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。
查看全文↓ 2018-07-12 13:34:52
買回遷房注意事項:
1.一定要約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。
簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
2.嚴防“一房多賣”的發(fā)生
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
3.買方不要一次性付全款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
4.要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律后果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
綜上可以看出，未取得房產證回遷房買賣合同是有效的，但是與期房轉讓一樣存在著一定的風險，如果購房者一定要購買未取得房產證回遷房，因相關操作較為復雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以**大程度地降低法律風險，保障自己的合法權益。
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134****7533
一般來說回遷房當時都是沒產權證的，只有一個回遷協(xié)議，你要購買著這種房屋也是可以的，但是有一定風險。
查看全文↓ 2018-07-12 13:34:39
1 因為回遷房屋其產權還沒下來，并且產權辦理時間一般比商品房要晚一些，可能需要1--2年時間，你現(xiàn)在購買的話，首先必須和賣方簽訂一份比較詳細的買賣合同，其中需要約定賣方將來可能需要出面配合你的情況，以及將未來可能出現(xiàn)的情況作比較詳細的約定。（其中需要注意要求賣方保存聯(lián)系，并在其更換聯(lián)系方式后及時通知你，并寫入合同）
2 一般這種房屋交易，賣方都只能在產權過戶以前收50%---80%的房款，**后的尾款必須等到協(xié)助買方辦理新產權，新國土后才能給賣方。由于拆遷房在交房時，大多數(shù)要補交房屋面積差額，產權辦理稅費，水電氣三通費用，這些費用加起來還是不少了，需要在合同約定清楚。
3 由于回遷協(xié)議本身是以原業(yè)主實名登記的，所以你們的買賣在產權變更以前都是沒有得到國家認可的，你在支付**款之后，需要賣方和你共同到當?shù)卣?guī)公證處辦理一份公證書，將該房屋以委托公證的方式賣給你，并將其辦理產權，辦理國土，物業(yè)交付的權利全部委托給你。（多留幾份原業(yè)主及其配偶的身份證復印件，以后有用）
4 這種交易無論合同如何完備，**大的風險都是來自于原業(yè)主本人的個人變化，所以一般這種交易你都需要了解原業(yè)主的個人情況，其本人的經濟情況和誠信情況，很大程度上決定了著這個房子能不能買。否則你就算把合同寫的再完善，流程卡的再好，依然只有陷到泥潭慢慢拖得境地。
個人建議：有價格優(yōu)勢的房子，也要看看原業(yè)主是否可信，誠信的交易是個好選擇。如果對業(yè)主有懷疑，寧可不要，也別把自己拖進去，走法律途徑，費時也費力，能不去**好不去。 -
153****0329
（一）回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。
查看全文↓ 2018-07-12 13:34:26
（二）未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。
對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。
（一）一定要約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。
簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
（二）嚴防“一房多賣”的發(fā)生
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
（三）買方不要一次性付全款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
（四）要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律后果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
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回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。那么，，找法網(wǎng)小編為您介紹，希望能給您提供幫助。 ，三者的區(qū)別主要如下： 拆遷安置過程中，如果采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的方式補償就需要區(qū)分商品房、拆遷安置房與回遷房三者的不同了。 (一)商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。在房價款方面，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。 (二)拆遷安置房，是指在市人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。 (三)如果拆遷的是商品房，回拆房自然是應當商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回拆房的性質一般不是商品房。所以，購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。
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回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。也就是說回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款。2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續(xù)。4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)?；剡w房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經持有房產證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應該區(qū)別對待。（一）業(yè)主已經取得該商品小區(qū)的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名。（二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。雖然在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產證》的問題，還可能在取得真正的《房產證》時，在面積上與當初的協(xié)議面積有差異的問題。所以當需要購買回遷房的時候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實際面積存在差距需要補償返款時，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節(jié)，并盡量去找律師進行咨詢，盡可能避免不必要的損失。
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購買回遷房與購買商品房的手續(xù)是一樣的。1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款。2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續(xù)。4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。
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回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子。每個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。只有購房合同而沒拿到房產證的回遷房，無法上市交易。在銀行辦理房屋按揭貸款的時候，實際上是將可以上市交易的房屋抵押給了銀行，所以個人住房按揭貸款的抵押物一般要求為普通商品房。政策性住房及已購公房由于涉及再上市的稅費不繳等政策限制，一般銀行不接受以此進行抵押?；剡w房如果想辦理按揭貸款必須具備以下三點：1、必須出示回遷協(xié)議來證明該回遷房性質是否受到政策限制2、回遷房必須五證齊全3、回遷房必須已經拿到房產證，僅有回遷證是不能貸款的銀行才會再根據(jù)房主提供的其他材料來辦理后續(xù)貸款手續(xù)，但無論是銀行貸款還是民間貸款，回遷房的價值評估一般不會太高。
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